裁判字號：臺灣士林地方法院100年訴字第633號民事判決
裁判日期：民國100年10月07日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣士林地方法院民事判決100年度訴字第633號原告 方榮灃 訴訟代理人 朱容辰 律師被告賢茂股份有限公司法定代理人 劉瑞林 訴訟代理人 周佳弘 律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國100年9月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由原告起訴主張：
㈠原告為臺北市○○區○○段○○段000000000地號土地（
以下簡稱系爭土地）之共有人之一，其應有部分為五分之二。而坐落於系爭土地上之同小段632建號即門牌號碼為臺北市○○區○○路○○○巷○弄○○號房屋（以下簡稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），經最高法院於98年12月31日以98年度台上字第2486號民事判決，判決確定應由訴外人方 金財 移轉登記三分之一及將系爭房屋交付上訴人共同占有，原告並於99年7月7日持上開判決辦理所有權應有部分移轉登記完畢。詎 方金財 竟未經全體共有人同意，擅自將系爭房屋出租予被告，租期自99年8月1日起至100年7月31日止，每月租金為新臺幣（下同）3萬5,000元。該租約未經系爭房屋全體共有人同意，對共有人自不生效力，承租人係屬無權占有系爭房地，原告自得本於所有權人之地位，依民法第
821、767條之規定，請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還予全體共有人。
㈡又被告無權占用系爭房地之行為業已侵害原告之所有權，是
依不當得利、侵權行為之規定，就系爭房地請求被告給付相當於租金之不當得利及法定遲延利息。另被告曾於原告委請律師發函請求其遷讓房屋後表示，願每月將上開租金之1/3支付予原告，惟被告僅支付系爭房屋之租金，就系爭土地部分仍應給付相當於租金之不當得利。經原告詢問房仲業者，認系爭土地之合理租金行情至少為每月7萬元以上，今原告僅以每月6萬6,000元作為本件請求之計算基礎應屬合理，是至被告遷出系爭房屋之日止，原告得向被告請求按月給付相當於租金之不當得利應為2萬2,000元（計算式：66000×1/3＝22000）。又自被告承租日之99年8月1日起迄原告起訴日即100年3月25日止，共計約8個月，則被告應給付原告17萬6,000元相當於租金之不當得利（計算式：6600
0×1/3×8＝176000）等語。㈢聲明：
⒈被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還予全體共有人。
⒉被告應給付原告17萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日
至被告遷出系爭房屋之日止，按月給付原告2萬2,000元，並均加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒊上開第2項聲明部分，原告願供擔保，請求宣告假執行。被告之抗辯
㈠被告向方金財承租系爭房屋，並於99年7月30日簽訂租賃契
約（以下簡稱系爭租約），租賃期間為99年8月1日起至10
0年7月31日止，雙方約定每月租金3萬5,000元，押租金
7萬元，被告於簽訂系爭租約時業已開立全部款項之支票交予方金財收執，被告對於方金財與原告間關於系爭房屋所有權之紛爭毫無所悉。嗣被告接獲原告委請律師所發之請求遷讓房屋通知函，始知上情，並隨即通知原告前來領取系爭房屋之三分之一租金，惟原告均未領取，被告仍願支付原告系爭租約每月所約定租金之三分之一。又被告與方金財就系爭房屋之租金約定如上文所述，如原告對系爭房屋之租金金額有所爭執，自應由原告舉證證明之。
㈡原告固主張系爭租約所約定者僅為系爭房屋之租金，不及於
系爭土地之租金，而認被告仍應向其給付系爭土地部分相當於不當得利之租金，然系爭房屋性質上不能與系爭土地使用權分離而存在，是被告與方金財間所約定之租金即是針對系爭房屋及其基地即系爭土地而言，從而，原告主張系爭土地與系爭房屋之租金應分別給付，顯與常理有違。
㈢另系爭租約於100年7月31日屆期，被告亦已於100年8月
10日遷離系爭房屋，是原告起訴請求被告遷讓系爭房屋，顯無理由等語。
㈣聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利益判決，被告願供擔保，請准宣告免予假執行。
法院之判斷㈠按土地所有權移轉登記與土地之交付係屬兩事，截然不同。
前者為所有權生效要件，後者為收益權行使要件，行使土地之收益權以先經交付為前提，並不限於有償之買賣契約，即無償之贈與契約亦包括在內，最高法院44年台上字第266號著有判例可參。原告主張其為系爭房屋之共有人之一，另共有人即訴外人方金財未經其同意即將系爭房屋出租被告，訴外人方金財之出租行為為無權處分，被告使用系爭房屋為無權占有云云。經查：
⒈原告之所有取得系爭房屋所有權應有部分三分之一，係因
其祖母 黃來香 將信託於訴外人方金財之系爭房屋，贈與予原告，此有台灣高等法院99年重上更㈢字20號及最高法院
100年台上字1160號判決可參。且原告於上開訴訟中除訴請訴外人方金財將系爭房屋所有權應有部分三分之一移轉原告外，並請求應將系爭房屋交付原告共同占有使用等情，亦有原告提出之台灣高等法院99年4月8日院通民團99重上更㈢20字第0000000000號判決確定證明書可參。又系爭房屋於99年8月1日即由訴外人方金財出租被告使用且原告亦自承系爭房屋其數年來均未使用，而原告亦未就上開確定判決提出請求執行，命訴外人方金財將系爭房屋交付原告共同使用。準此，原告自本件訴訟起訴之前，訴外人方金財並未將系爭房屋交付原告使用，原告尚未取得系爭房屋之收益權。系爭房屋之使用收益權既仍為訴外人方金財所持有，其將系爭房屋出租被告收取租金，難謂係無權處分，原告主張被告向訴外人方金財租用系爭房屋而占有使用系爭房屋為無權占有云云，尚非可採。
⒉縱認訴外人方金財在原告登記為系爭房屋之所有權人後，
將系爭房屋出租予被告使用係無權處分。然被告抗辯其亦於100年7月31日遷出系爭房屋等語，並提出租賃契約書（本院卷第79頁）及清空系爭房屋之照片數張為證，並經證人方金財證述，被告確實於租約到期後不再續租而遷移他處等語（100年8月18日言詞辯論筆錄，本院卷第73頁背面），是被告業經遷出系爭房屋等情堪信為真。雖原告續主張其在100年9月1日時至系爭房屋屋外查看，系爭房屋內仍由被告堆置貨物，被告仍繼續占用系爭房屋，原告拍下照片後，直接傳送至原告訴訟代理人之手機等情，並由原告訴訟代理人當場提出手機，經本院勘驗手機內系爭房屋之照片。依據勘驗之結果，手機內之照片，係由系爭房屋之門外向系爭房屋拍攝，由照片內可見系爭房屋在門口部分確實仍放置有紙箱。惟上開照片並無法確認拍照之時間為100年9月1日，故原告以此主張被告並未遷離系爭房屋，尚非逕可採信。而證人方金財亦證稱因為被告在搬遷過程中，有不及搬離之物品，經方金財同意暫時存放等語，是訴外人方金財亦為系爭房屋之共有人之一，亦可使用系爭房屋，訴外人方金財如將其可使用之部分提供被告暫存放物品，而不排除原告之共同使用，被告亦非無權占用。
⒊綜上，本件被告於言詞辯論終結時，並未無權占用系爭房
屋，原告依據民法第821條及767條規定請求被告遷讓系爭房屋，並將系爭房屋交還全體共有人，尚非可採。
㈡又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。故不當得利之要件應包含⒈受有利益⒉致他人受有損害⒊無法律上原因三者。其中「致他人受有損害」之要件中應包含受利益與受損害之間應有因果關係存在。依據首揭判例所示，不動產之收益權行使要件應以不動產交付為前提，縱然，不動產之受讓人取得不動產之所有權，但並未經讓與人交付占有，則難認受讓人已得行使收益權，如不動產第三人占有，亦不能以其收益權受損，請求填補受益權之損害，或主張第三人因此所受之占有利益與不動產受讓人之損害有因果關係，而第三人應返還占用之利益。經查：
1.上所述，原告既於判決之後，訴外人方金財既未交付系爭房屋之共同使用，原告因此未取得系爭房屋使用之收益權，而受有損害，其受損之原因來自於訴外人方金財尚未交付系爭房屋之共同使用所致。而系爭房屋之全部收益權既仍為訴外人方金財所持有，尚未依據上開判決交付原告共同使用，則訴外人方金財將系爭房屋出租交付被告使用，被告亦依約給付租金予方金財，被告並非無償使用系爭房屋，故並無所謂之不當得利，且原告所受之相當於租金之損害與被告之使用系爭房屋並無因果關係。從而，原告依據不當得利法律關係，請求被告給付原告相當於租金之不當得利，自非有據。
⒉又系爭房屋坐落之系爭土地，原告雖有應有部分五分之二
，惟該應有部分五分之二亦來自於原告之祖母黃來香所有，系爭房屋與土地原均為原告祖母黃來香所有，依據民法第452條之1之規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，推定在房屋得使用期限內有租賃關係。故系爭房屋及系爭土地應推定在系爭房屋使用期間內有租賃關係，準此，系爭房屋既有合法使用系爭土地之權源，而被告使用系爭房屋並不生無權使用系爭土地而獲有不當得利，原告主張被告因向訴外人方金財租用系爭房屋而使用系爭土地係無正當權源使用系爭土地，而應返還相當於租金之不當得利乙節，亦無可取。⒊至於，依據台灣高等99年重上更㈢字20號及最高法院100
年台上字1160號等確定判決，訴外人方金財除有義務使原告取得系爭房屋之所有權應有部分外，另應將系爭房屋交付原告共同使用，但訴外人方金財並未將系爭房屋依據確定判決交付原告共同使用，而出租予被告乙節，如原告權益有所損害，係屬原告與訴外人方金財間之糾葛，則應由原告另依法定程序救濟之，附此敘明。
㈢綜上所陳，本件被告於訴訟中業經遷出系爭房屋，故原告依
據民法第767、821條規定，請求被告遷出系爭房屋，並將系爭房屋占有返還予全體共有人為無理由，不能准許。且本件原告因訴外人方金財尚未將系爭房屋之共同使用權交付原告而逕行出租被告，使原告未能取得系爭房屋之收益權，則原告對於系爭房屋尚非得主張利益受損，縱原告受有損害亦與被告使用系爭房屋所獲之利益並無因果關係，故原告另依不當得利法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利亦無理由，亦應駁回之。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，經斟酌上無礙於本院前述之認定，無一一論究之必要。
訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中華民國100年10月7日
民事第一庭法官黃珮禎以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國100年10月7日
書記官陳韻如