裁判字號：臺灣高等法院89年上更㈠字第27號民事判決
裁判日期：民國89年09月05日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院民事判決八十九年度上更㈠字第二十七號
上訴人己○○訴訟代理人 歐榮宜 律師被上訴人甲○○住台北市○○街○○○巷○○號訴訟代理人 高火生 被上訴人丙○○住台北市○○街○○○巷○○號訴訟代理人 凃秀蕊 律師
李明洲 律師被上訴人乙○○住台北市○○街○○○巷廿三弄七號
戊○○住台北市○○○路○○○巷○號三樓丁○○住台北市○○街○○○巷○○弄○號右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十七年四月十七日臺灣臺北地方法院八十六年度訴字第四○七七號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人甲○○應自坐落臺北市○○區○○段一小段二三四之三地號上建物遷出將土地交還上訴人。
㈢被上訴人丁○○、丙○○、乙○○、戊○○等應將坐落臺北市○○區○○段一小
段二三四之三地號上如附圖所示甲、乙、丙部分面積合計七十二平方公尺拆除將土地交還上訴人。
㈣上訴人願供擔保請求宣告假執行。
陳述：除與歷審判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠上訴人就甲○○之房屋押租合同書之真正並非不爭執，該合同書並非真正，茲否認之：
⒈被上訴人甲○○稱民國（下同）六十八年丁○○、 董訓毅 訂立房屋押租合同時
「是我為丁○○擔保，董先生要搬離丁○○人不在，我代丁○○還押金給董先生，後來丁○○有再見面，因丁○○沒有錢還我，所以丁○○有同意讓我收租金」等語，並未供稱係其質押及供其居住，鈞院前審認「五十八年間丁○○以十兩黃金押給被上訴人」即與事實不符。
⒉又查甲○○提出之「房屋押租合同書」及收據、附註等文件，均係私文書，原
審未命舉證即認為真，已屬不合，且查各該證據均無甲○○代償十兩黃金之證據，而「收據」收取十兩黃金之人為 王翠珠 ，既非甲○○亦非丁○○，足證被上訴人甲○○所供與卷內證據不符。
⒊查卷內「附註」一紙並無丁○○之簽名，又係五十九年八月十二日所立，以五
十七年五月廿四日上訴人購買系爭土地及房屋為新台幣（下同）五萬三千元承讓人 董錕 不可能僅房屋即以十兩黃金（十二萬元）「質押」，五十九年間黃金十兩足可購買房屋乙棟，絕不可能以之「質押」位於偏僻之系爭房屋不包括土地（當時交通不便，即現在門前亦僅走小徑，無大馬路可通）。尤以被上訴人甲○○所呈之「房屋押租同意書」其訂約日期為六十八年六月二日，到期日為六十八年十二月二日，期間僅六個月，僅僅六個月期間之偏僻小屋絕不可能以十兩黃金「質押」，該文所載內容均與經驗法則有違。
⒋上訴人向丁○○購買房地時甲○○係「仲人」（即介紹人）且上訴人購地包括
房屋，其已知房、地已售予上訴人，更不可能再以十兩黃金「質押」房屋。⒌由上足證甲○○「質押」系爭土地上之房屋不實，原審未詳察卷內證據，遽認被上訴人甲○○有權居住房屋，得繼續使用土地而駁回原告之訴，即有未合。
㈡上訴人於五十七年五月廿二日向丁○○購買系爭土地係包括土地及地上房屋，此
從該約名稱明載「房屋買賣契約書」，且該約第六條第二項約定「本約產權上有關過去所有未清房、地稅等全部仍為甲方（即丁○○）負責繳清，之後歸乙方（即上訴人己○○）自為負擔」，即依台灣習慣購地自必包括地上房屋，足證上訴人係購買土地及房屋。最高法院四十八年度台上字第一四五七號判例係載土地及房屋分別出售之情形與本件情節有異。被上訴人等非但與丁○○間未有買賣房屋之情事，即被上訴人甲○○亦僅主張「質押」並非「買賣」，且其所稱「質押」已如前陳並非真實，原判引用前揭判例駁回原告之訴，即未適法。
㈢上訴人並未默示被上訴人等繼續使用土地，原判未憑證據卻認上訴人默示被上訴
人繼續使用土地，已有採證未憑證據之違背法令，加以原判引用之上開判例已如前陳係房屋、土地分別出售之情形與「質押」「繼續使用土地」有間，又縱係繼續使用土地，因甲○○並未購買房屋且係無償之使用，上訴人基於民法第七百六十七條之規定仍得請求遷出還地，是原判引用最高法院前揭房屋與土地分別出售之判例駁回上訴人之訴，亦未適法。
㈣本件被上訴人丙○○、乙○○均係上訴人請求分割共有物民事案件之土地共有人
，其等所有房屋之基地係上訴人請求分割共有物時分割予上訴人，應負與出賣人相同之瑕疵擔保責任，上訴人依民法第八百二十五條之規定請求拆屋還地並無不合。另被上訴人丁○○係無權占有附圖乙部分土地亦應拆屋還地，原審未察率為駁回顯未適法。
㈤被上訴人丙○○答辯部分：
⒈被上訴人丙○○八十九年四月十七日所呈答辯狀略以：上訴人購買時明知地上已有房屋，默許房屋所有人繼續使用等等理由。惟：
⑴上訴人購買土地係包括房屋、土地是其所辯即非事實。
⑵被上訴人丙○○以相關筆錄證明上訴人明知地上已有建屋，惟上訴人購買時
係連同地上房屋購買，除有前揭房、地買賣契約書可證外，即依經驗法則絕不可能僅買土地，而容許地上房屋繼續使用基地。設被上訴人之主張則上訴人購地何用？足證其答辯為無理由。
⒉被上訴人丙○○八十九年七月十二日答辯書㈡狀部分否認上訴人所呈房、地買賣契約書之真正，且稱上訴人買受之房屋門牌號碼有別，非系爭之建物云云。
然查：
⑴上訴人所呈上證一、房、地買賣契約書非但為被上訴人甲○○自認真正在卷
，且上訴人所購買之土地亦依該房、地買賣契約書完成土地登記。被上訴人丙○○否認真正即為未合（因房屋未有保存登記是僅登記土地）。
⑵又房、地買賣契約書所載，房屋號碼並非有別，房、地買賣契約雖載「四五
之一號」被上訴人主張為「四五號」，惟上訴人買賣之房屋即系爭房屋，此從該買賣契約載明房屋為「台北市○○區○○○段○○○○號所在即台北市○○○路三段二○六巷四五之一號一磚造平房」即可得證。又依其主張上訴人所購之房屋非系爭房屋，惟上訴人購買時，係連同土地買受房屋，所購基地上之房屋自係系爭房屋，被上訴人丙○○否認系爭房屋係與基地分離，上訴人焉能默許其繼續使用？⑶本件上訴人係依民法第七百六十七條及八百二十五條之規定，請求拆屋還地，被上訴人丙○○所答辯均無理由。
㈥被上訴人甲○○答辯部分：
⒈本件被上訴人於鈞院庭訊時已自認上訴人所呈上證一房、地買賣契約書之真
正。該契約書其又為見證人如前所陳，其不可能再為押租，是其辯稱押租即非實在。
⒉其又稱辦理登記時登記錯誤，若登記錯誤，則被上訴人丙○○所辯上訴人默許
地上房屋所有人繼續使用即無理由。又縱係登記錯誤，被上訴人等更應拆屋還地。
㈦被上訴人乙○○答辯部分：
被上訴人乙○○雖到庭陳述，惟其未主張不拆之理由，是其答辯亦無理由。
㈧其餘被上訴人丁○○、戊○○均未到庭陳述或提出任何主張，自應認上訴人之主張為真正。
乙、被上訴人丙○○方面：聲明：如主文第一項所示。如受不利判決，被上訴人願供擔保，請准宣告免予假執行。
陳述：除與歷審判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠本件上訴人於買受系爭土地時，即明知地上建有系爭房屋，且系爭土地及其上房
屋之所有權人相同，上訴人自始即默示同意被上訴人繼續使用該土地，不因共有物分割而生不同，被上訴人並非無權占有：
按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真義，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」最高法院四十八年台上字第一四五七號民事判例，著有明文；次按「．．．於其後再因轉讓而繼受房屋（或土地）所有權之人，．．．，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。」亦經最高法院七十三年第五次民事庭會議決議在案。
㈡上訴人於五十七年承買土地時，明知其上已有建物，因覺其老舊，而未購買系爭建物：
⒈相關筆錄要旨：
⑴上訴人：○○○區○○段○○段○○○○○號土地為我所有，房屋為被告等
（即丁○○、丙○○、乙○○、戊○○）所有。」（原審八十五年訴字第一八二五號拆屋還地事件八十五年六月十三日勘驗筆錄）⑵上訴人：「 高萬發 在養豬時，我向他（丁○○）買了土地，房屋原是一個廳
有二個小房間；『土地』是我向丁○○買的。」（同右事件八十五年八月二十日言詞辯論筆錄）⑶「問：五十七年買受時有那些房屋？上訴人答：有破破的房子及豬圈，面積
約就是現狀。問：己○○向丁○○購買持分時房屋就是現狀？上訴人答：是，矮矮破破的房舍。」（原審八十六年訴字第四○七七號拆屋還地事件，八十七年一月十五日訊問筆錄）⒉承此，系爭土地為上訴人向丁○○所購得，惟其因系爭房屋太「老舊」而不願
買受。上訴人僅購土地，就地上「房屋」並無所有權之情事，原審庭訊及現場勘驗時，為其所自承且不爭執之事實。上訴人嗣於第三審上訴時翻異前詞，謂「房地」均有買受云云，臨訟鋪陳，顯難採信：
⑴上訴人庭呈五十七年所訂之「房地買賣契約書」，是否屬實尚待查證。退言
之，縱認合約屬實，依其內容所載，原文僅載有「土地」之標示；「不動產」標示部分，字跡筆墨與合約主要部分並不一致，是否確為當時約定已屬可疑！且查該合約文末記載之不動產標示，如係事後「補訂」，其上亦未載明增添字數，亦無雙方簽章，顯與一般合約製作之形式及習慣，明顯相違。準此，上訴人所提前揭合約及其內容之真實性，殊屬有疑，應不足採。
⑵況且依上訴人所提「房地買賣契約書」其上不動產標示，門牌號碼乃「台北
市○○○路○段○○○巷四五之一號」；惟系爭土地上之建物，其現今門牌號碼為「台北市○○街○○○巷○○○弄○號」，改編前為「台北市○○○路○段○○○巷○○號」。準此，「四五之一號」與「四五號」誠屬不同建物；縱認上訴人確有購買前揭四五之一號建物，亦非系爭土地上之建物；上訴理由謂已購房屋云云，張冠李戴，顯不可採。
㈢上訴人買受土地時，系爭土地及其上房屋之所有權人為「丁○○、丙○○、乙○○、戊○○四人」，均屬相同：
⒈土地部分：
系爭土地現為丙○○（1/6）、己○○（1/6）、 高六經 （1/12）、乙○○（1/12）、 高浩哲 （1/2）等五人所共有，其權利變動經過：
⑴己○○部分：五十七年其向丁○○所購。
⑵高六經部分：六十四年 薛玉生 向乙○○買受系爭土地持分十二分之一， 薛某 七十六年再轉讓予高六經。
⑶高浩哲部分：八十一年戊○○贈與其長孫高浩哲。
⑷承此，上訴人於「五十七年」承購前，系爭土地為「丁○○、丙○○、乙○○、戊○○」四人所共有，至為明確。
⒉房屋部分：
⑴相關筆錄說明：
①上訴人：「系爭房屋為被告等（丁○○、丙○○、乙○○、戊○○）所有
。」（原審八十五年訴字第一八二五號拆屋還地事件八十五年六月十三日勘驗筆錄）②上訴人：「系爭土地與房屋原是同一人的。」（同右事件八十五年七月二
十三日言詞辯論筆錄）③上訴人：「（系爭房地）是四人共有。」（鈞院八十六年上易字第三五
號拆屋還地事件八十六年五月二十二日言詞辯論筆錄）④被上訴人丙○○、乙○○：「系爭房屋原係日據時代高萬發（即丙○○、
乙○○、丁○○之父）、 高發財 （即戊○○之父）所有，各二分之一。」（原審八十三年訴字第三六三九號分割共有物等事件八十四年十月二十三日勘驗筆錄）⑤ 高成榮 （被上訴人戊○○之子）：「系爭房屋是高發財之長輩所蓋，由戊
○○繼承為戶主，並提出門牌證明書、戶籍謄本及日據時代資料以證相同地址。」（鈞院八十六年上易字第三五號拆屋還地事件八十六年六月三十日準備程序筆錄。）⑥被上訴人丙○○、乙○○：「系爭房屋為渠等曾祖父所建。」（同右）⑵系爭房屋，乃日據時代被上訴人丙○○、乙○○、丁○○、戊○○等人之先
祖共同興建，依繼承系統表，被上訴人均係源自同一曾祖父 高金 ，有血源上密切關係。系爭房屋，早期戶籍謄本上，先後由 高水存 、 高棟 、高發財、高萬發、戊○○等人擔任「戶主」。系爭房屋相傳迄今，為被上訴人四人共有；現在為被上訴人乙○○等居住使用，亦有相當社會及經濟價值。
⑶再者，上訴人訴請分割共有物、拆屋還地等事件，原審確定判決：「惟查，
在原告所分得土地上之房屋係被告等之先父高萬發及 高萬財 等二人共有，嗣因高萬發二人均死亡，現建物由被告丙○○、乙○○及訴外人戊○○（被告高浩哲之祖母）、丁○○所公同共有，並未分割等情，凡此已經被告等陳明，且有被告乙○○所提出之戶籍謄本可查，故上開房屋（均未登記）確為被告丙○○、乙○○及訴外人戊○○（被告高浩哲之祖母）、丁○○所公同共有且並未分割一節，應可認定。」為兩造所不爭執。
⑷綜此，上訴人買受系爭土地時，土地及其上房屋之所有權人，係屬同一，業
如前述，上訴人於鈞院庭訊時，就前揭事實亦不爭執。（鈞院八十九年五月二十四日準備程序筆錄）㈣上訴人向原房屋及土地所有權人丁○○買受前述公同共有部分時，已明知其上建
有系爭房屋而仍買受之，自應認為上訴人已默許房屋所有人繼續使用土地，不因共有物分割而有不同：
⒈按「依民法第八百二十五條規定，各共有人對於他共有人因分割而得之物，按
其應有部分負與出賣人同一之擔保責任。被上訴人應就上訴人分得之土地與出賣人負同一之擔保責任，因房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，房屋之所有人必須使用該房屋地基，若上訴人基於土地之所有權請求被上訴人拆除地上之房屋，顯與上訴人所負出賣人同一之擔保責任有違。」最高法院六十八年台上字第二○○八號判決，著有明文。
⒉系爭土地及房屋所有人本屬相同，業如前述。上訴人自承僅購土地，未買受房
屋；承前揭判例，決議意旨，足認上訴人買受時默許被上訴人丁○○、丙○○、乙○○、戊○○繼續使用系爭土地；被上訴人於法即得繼續使用系爭土地，自不待言。且出賣人「瑕疵擔保責任」之內容，依法律有解除契約、請求減少價金與請求損害賠償三種；瑕疵擔保請求權人，並無除去瑕疵之請求權（參史尚寬著，債法各論上冊第四十五頁）上訴人謂其得依民法第八百二十五條之規定請求拆屋還地，於法亦有未合。
丙、被上訴人乙○○方面：聲明：如主文第一項所示。
陳述：除與歷審判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
上訴人只買土地，至於其與丁○○之買賣，我不清楚。
丁、被上訴人甲○○方面：聲明：如主文第一項所示。
陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
上訴人並未買四十五號之房子。上訴人只買持分六分之一，並未買系爭房屋。
戊、被上訴人丁○○、戊○○方面：被上訴人丁○○、戊○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明、陳述。
理由
一、本件被上訴人丁○○、戊○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件上訴人起訴主張：坐落台北市○○區○○段一小段（以下同）二三四之三地號土地（以下稱系爭土地）係經判決分割而分歸伊單獨所有，惟如第一審判決附圖所示甲部分面積二○平方公尺、乙部分面積二七平方公尺及丙部分面積二五平方公尺，有被上訴人丁○○、丙○○、乙○○及戊○○等四人公同共有之房屋坐落其上，並與居於該房屋之被上訴人甲○○均無占用土地之正當權源等情，爰依民法第七百六十七條及第八百二十五條之規定，求為命丁○○等四人拆屋還地；甲○○遷出房屋並交還土地予伊之判決等語。被上訴人甲○○則以：房屋是高家舊有的，丁○○以十兩黃金押給被上訴人，上訴人己○○並沒有買四十五號的房子等語；被上訴人乙○○則以：房屋係日據時代由被上訴人之父高萬發所建築，上訴人所有之系爭土地是丁○○賣給上訴人，於八十五年間始判決分割等語；被上訴人丙○○則以：上訴人於買受系爭土地時，即明知地上建有系爭房屋，且系爭土地及其上房屋之所有權人相同，上訴人自始即默示同意被上訴人繼續使用該土地，不因共有物分割而有異，被上訴人並非無權占有等語，資為抗辯。
三、按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，最高法院四十八年台上字第一四五七號判例可資參照。又「土地與房屋為各別之不動產，其所有權人各得行使其權利，被上訴人雖將基地及其第一、二層房屋出賣與上訴人，其對於未出賣之部分自得行使權利，又係爭房屋所用之基地，買賣契約既無特別約定，亦應推斷默許被上訴人繼續使用」，最高法院著有四十三年度台上字第六三九號判例。又「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院四十八年台上字第一四五七號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係」，最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議可供參考。查系爭土地，原係同小段二三四號土地之一部分，因上訴人前向被上訴人丁○○購買該土地之共有權利，嗣上訴人訴請分割而取得系爭土地，土地上有門牌號台北市臥龍三九五巷二十三弄七號為未辦保存登記之磚造平房，係被上訴人丁○○、丙○○、乙○○、戊○○因繼承關係所取得之建物，該房屋如原判決附圖所示甲部分由被上訴人乙○○占有使用；乙部分原係被上訴人丁○○所有而押租與被上訴人甲○○，現由被上訴人甲○○使用；而丙部分係由被上訴人丙○○使用房屋之等情，除甲○○押租部分為上訴人所否認外，其餘為兩造不爭，且經原審履勘現場，並囑託台北市松山地政事務所就系爭土地上之房屋為測量，有複丈成果圖、系爭土地之土地登記簿謄本、原審八十三年度訴字第三六三九號分割共有物判決書可稽，足堪信為真實。
四、上訴人買受土地時，系爭土地及其上房屋之所有權人係同一人，為兩造所不爭執（請見本審卷第九三頁），並有土地登記簿謄本、繼承系統表、戶籍謄本可證。上訴人買受土地時，系爭土地及其上房屋之所有權人為「丁○○、丙○○、乙○○、戊○○四人」，均屬相同。土地部分，上訴人購買系爭土地時，共有人為丙○○（應有部分六分之一）、己○○（六分之一）、高六經（十二分之一）、乙○○（十二分之一）、高浩哲（二分之一）等五人，其權利變動經過：己○○部分，係五十七年購自丁○○；高六經部分，係六十四年薛玉生向乙○○買受系爭土地持分十二分之一，薛玉生七十六年再轉讓予高六經；高浩哲部分，係八十一年戊○○贈與其長孫高浩哲等情，有土地登記簿謄本可證。故上訴人於「五十七年」承購前，系爭土地為「丁○○、丙○○、乙○○、戊○○」四人所共有，至為明確。至於房屋部分，上訴人訴請分割共有物（台灣台北地方法院八十三年訴字第三六三九號分割共有物等事件）、拆屋還地等事件（本院八十六年上易字第三五號拆屋還地事件），各該確定判決均認定系爭房屋屬被上訴人之先父高萬發及高發財等二人共有，嗣因高萬發二人均死亡，現建物由被上訴人丙○○、乙○○、戊○○、丁○○所公同共有，並未分割等情，有各該判決書、繼承系統表、戶籍謄本可證，並為兩造所不爭執，足堪信為真實。上訴人於原審自認其向被上訴人丁○○買受系爭土地分割前之共有部分時，系爭土地上之建物與現況相同，而上訴人於向被上訴人丁○○買受系爭土地分割前之共有部分時，系爭土地及其上房屋之所有權人相同，已如前述，上訴人於向原房屋及土地所有權人丁○○買受前述共有部分時，亦明知其上建有本件系爭房屋而仍買受之，上訴人既於買受系爭土地時已明知其上建有系爭房屋，揆諸前開說明，自可解為上訴人已默許房屋所有人繼續使用土地。上訴人另主張：「上訴人於五十七年五月廿二日向丁○○購買系爭土地係包括土地及地上房屋，此從該約名稱明載房屋買賣契約書，且該約第六條第二項約定『本約產權上有關過去所有未清房、地稅等全部仍為甲方（即丁○○）負責繳清，之後歸乙方（即上訴人己○○）自為負擔』，即依台灣習慣購地自必包括地上房屋，足證上訴人係購買土地及房屋」云云。上訴人所提之五十七年五月廿二日之房屋買賣契約書，被上訴人丙○○、乙○○否認其真正，被上訴人丁○○、戊○○則未到場，本件拆屋還地部分係屬必要共同訴訟，丁○○且部分係依公示送達者，故依民事訴訟法第二百八十條第三項、第五十六條第一項第一款之規定，被上訴人丙○○、乙○○否認之效力及於全體，不生自認之效力。上訴人應舉證證明房屋買賣契約書之真正。被上訴人甲○○為該房屋買賣契約書之介紹人，其對契約書上之簽名真正並不爭執，惟證稱：「賣的不是四十五號房子」等語（請見本審卷第四七頁）。則丁○○與上訴人曾訂立該房屋買賣契約書，足堪信為真實。惟依房屋買賣契約書內容所載，原文僅載有「土地」之標示；「房屋」標示部分，字跡筆墨與合約主要部分並不一致，是否確為當時約定已屬可疑；且該合約文末記載之房屋標示部分，如係事後「補訂」，其上亦無雙方簽章，是否曾經丁○○同意，殊屬有疑。被上訴人否認其真正，房屋部分，上訴人並未舉證以實其說。況且依上訴人所提「房地買賣契約書」其上房屋部分之標示，門牌號碼乃「台北市○○○路○段○○○巷四五之一號」，有房屋買賣契約書影本可稽。惟系爭房屋之門牌係「台北市○○○路○段○○○巷○○號」，而「台北市○○○路○段○○○巷○○號」門牌嗣後改編為「台北市○○街○○○巷○○弄○號」；「台北市○○○路○段○○○巷四五之一號」門牌嗣後改編為「台北市○○街○○○巷○○號」，有門牌證明書、台北市信義區戶政事務所八十九年七月二十日北市信戶字第八九六○九二二三○○號函可證（請見本審卷第一二六頁、一五六頁）。「四五之一號」與「四五號」係屬不同建物；縱認上訴人確有購買前揭四五之一號建物，亦非系爭土地上之建物；上訴人所購買之土地僅係應有部分六分之一，無特定之位置，亦無認定所購買之房屋即係改編前之台北市○○○路○段○○○巷○○號房屋，上訴人就此有利於己之積極事實，應負舉證責任。上訴人並未舉證以實其說，其主張自不可採。又土地與房屋為個別之不動產，得分開交易，上訴人主張：「依台灣習慣購地自必包括地上房屋，足證上訴人係購買土地及房屋」云云，亦未舉證以實其說，自不足採。上訴人既於買受時默許被上訴人丁○○、丙○○、乙○○、戊○○繼續使用系爭土地，被上訴人等依法即得繼續使用系爭土地，從而上訴人本於民法第七百六十七條物上請求權規定，請求被上訴人拆除系爭土地上之房屋，於法即非有據。
五、次按各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任，固為民法第八百二十五條所明定。而分割共有土地，各共有人於分割前，在地上有建築物，法院為原物分配之分割時，如將其中一共有人之建築物所占有之土地，分歸他共有人取得者，他共有人本於其所有權，固得請求除去該建築物（最高法院七十一年台上字第一四八二號判決參照），惟如該建築物另有非原共有人之人所有者，因原非共有人之人對於因分割而取得土地之人，本無依民法八百二十五條負與出賣人同一之瑕疪擔保責任問題，原共有人對該建築物亦無單獨處分權能，是以如因分割而取得土地之人請求拆除此等建築物，法院自無從准許。本件上訴人雖主張系爭土地為上訴人因分割所取得之土地，被上訴人丁○○、丙○○、乙○○、戊○○係原共有人，其等即應將上訴人分得之土地地上物拆除，將土地交還上訴人云云。然查系爭土地上之之磚造平房，係被上訴人丁○○、丙○○、乙○○、戊○○因繼承關係所取之得之建物，已如前述，而依上訴人所提原審八十三年度訴字第三六三九號分割共有物判決書所載，被上訴人丁○○及戊○○均非系爭土地分割前之土地共有人，依前開說明，被上訴人丁○○及戊○○對上訴人均不負與出賣人同一之瑕疪擔保責任，上訴人指被上訴人丁○○及戊○○係原共有人，縱然不虛，但於土地分割當時，其已非土地共有人，上訴人自不得依民法第八百二十五條規定，使其等負與出賣人同一之責任。故上訴人本此規定請求被上訴人丁○○等拆屋還地，亦無理由。
六、上訴人主張：「被上訴人甲○○均無占用房屋之正當權源等情，爰依民法第七百六十七條規定，請求甲○○遷出房屋並交還土地」等語。查上訴人對甲○○所提之房屋押租合同書及收據之真正原不爭執，（請見原審卷第二○至第二一頁；本院上字卷第三二、三三、五四頁），依民事訴訟法第二百八十條第一項前段規定視同自認，依同法第二百七十九條第一項規定，被上訴人無庸舉證。上訴人並未撤銷自認；且由甲○○在原審陳述：「押租合同書我是擔保人，我為丁○○擔保，董先生要搬離，丁○○人不在，我代丁○○還押金給董先生。後來丁○○有再見面，因丁○○沒有錢還我，所以丁○○有同意我收租金」等語（請見原審卷第四四頁）。在本院八十七年度上字第七一九號拆屋還地事件，甲○○陳述：「在六十八年時丁○○質押給董訓毅，我再以十五萬元向董訓毅質押過來，現在這房子我在管理」等語，有準備程序筆錄可稽（請見本院上字卷第三○頁），就押租過程，其陳述大致相符。而依六十八年六月二日房屋押租合同書之記載，丁○○與董訓毅之押租金，係以新台幣十二萬元折合十兩黃金，有房屋押租金合同可稽。被上訴人乙○○證稱：「甲○○是以十兩黃金向丁○○押下來的」等語（請見原審卷第一六頁）。被上訴人丙○○於台灣台北地方法院八十五年度訴字第一八五二號請求拆屋還地事件亦陳述：「被告丁○○將其繼承未分割之土地，私下售給原告（即上訴人），又將其原使用之公同共有房屋，押租給訴外人王翠珠，期滿後續為不定期契約， 並賡 續二次轉讓典押給訴外人 董鯤 和甲○○先生，現由甲○○占有而為使用及收益之權：：原告對訴外承租人，顯有無法完成拆屋之情事：：」等語，有台灣台北地方法院八十五年度訴字第一八五二號民事判決可證（請見原審卷第三四頁、第三五頁），足見系爭房屋歷年來有以黃金十兩（以新台幣折算）押租及轉讓之事實。房屋押租合同之轉讓發生於民國000年間，以當時國民之法律知識水準，無法期待正確記載法律關係，被上訴人甲○○所提出之房屋押租合同書，字跡、紙張陳舊，斷非臨訟杜撰；其持有各該有關書據，顯係由他人所交付，甲○○與該房屋有相當法律關係；且複丈成果圖乙部分係甲○○使用中，業經原審履勘現場屬實，有勘驗筆錄可稽（請見原審卷第四一頁背面）。茍甲○○無任何權利，其使用系爭房屋數十年，丁○○為何迄未主張權利？由此客觀事實，及前開證據，益足佐證甲○○受讓押租權利，有權使用系爭房屋。上訴人未撤銷自認，亦未能舉證證明自認與事實不符，自不得否認房屋押租合同書及收據之真正。至於甲○○所提出之附註及收據，其記載之日期均為五十九年八月十二日，有附註及收據影本可稽，僅證明王翠珠將系爭房屋押租之權利轉讓董鯤，並受領黃金十兩，系爭房屋過去確有押租轉讓之事實。甲○○於本院再提出丁○○與王翠珠間五十八年一月十五日之房屋押租合同書，上訴人於本院八十九年五月二十四日之準備程序期日，僅表示房屋押租合同書與本案無關，對其真正並未爭執等情，有筆錄及房屋押租合同書可證（請見本審卷第九三頁、九七頁、九八頁），上訴人嗣後始再具狀爭執文書之真正，惟由丁○○與王翠珠間五十八年一月十五日之房屋押租合同書第三條觀之，丁○○係將房屋押租與王翠珠，受領黃金十兩之現金，正與其後之附註及收據吻合，故足堪信為真正，益足佐證丁○○將系爭房屋以黃金十兩押租，該房屋押租權利一再轉讓之事實。上訴人又主張：「卷內附註一紙並無丁○○之簽名，又係五十九年八月十二日所立，以五十七年五月廿四日上訴人購買系爭土地及房屋為新台幣五萬三千元，承讓人董錕不可能僅房屋即以十兩黃金（十二萬元）質押，五十九年間黃金十兩足可購買房屋乙棟，絕不可能以之質押位於偏僻之系爭房屋不包括土地（當時交通不便，即現在門前亦僅走小徑，無大馬路可通）。尤以被上訴人甲○○所呈之房屋押租同意書其訂約日期為六十八年六月二日，到期日為六十八年十二月二日，期間僅六個月，僅僅六個月期間之偏僻小屋絕不可能以十兩黃金質押，該文所載內容均與經驗法則有違」云云。惟押租金是否合理，依供給、需求而定，只要雙方合意，即可成立。上訴人購買房地之價格縱係五萬三千元（上訴人並未購買系爭房屋，已如前述，標的物不同，無從比較），惟購買之時間不同，經濟景氣情況亦不同，且上訴人購買土地時丁○○欠上訴人約二萬元，上訴人再付一些錢，向丁○○購買持分等情，業據上訴人於原審陳述明確（請見原審卷第四三頁至第四四頁），顯見丁○○當時經濟狀況不佳，需要用錢，成交之價格應較市價為低，故其價格無法互相比擬。上訴人又主張：「上訴人向丁○○購買房地時甲○○係仲人（即介紹人）且上訴人購地包括房屋，其已知房、地已售予上訴人，更不可能再以十兩黃金質押房屋」，惟上訴人並未購買系爭房屋，已如前述，甲○○縱使係購買系爭土地之介紹人，既未包括房屋，其以黃金十兩押租房屋，享受使用房屋之利益，亦無矛盾之處，故上訴人前開主張均不可採。按遷讓房屋係拆屋還地之階段行為，上訴人既無法請求拆屋還地，系爭房屋又不屬上訴人所有，其請求甲○○遷讓房屋，即屬無據。另被上訴人甲○○之占用係基於其與被上訴人丁○○間之關係，被上訴人丁○○既有權占用系爭土地，上訴人請求被上訴人甲○○遷出系爭土地，於法亦屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所舉證據，無礙勝負之判斷，爰不一一論列，附此敘明。
八、綜上所述，原審駁回上訴人之請求，尚無不合，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年九月五日
臺灣高等法院民事第十二庭
審判長法官蔡翁金針
法官高鳳仙法官林恩山右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國八十九年九月七日
書記官周淑靜附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。