裁判字號：臺灣臺北地方法院105年消字第37號民事判決
裁判日期：民國106年03月27日
裁判案由：給付報酬
臺灣臺北地方法院民事判決105年度消字第37號原告竹北置地開發有限公司法定代理人 趙賢彬 訴訟代理人 葉恕宏 律師複代理人 吳峻德 訴訟代理人 葉偉翔 律師複代理人 李奇哲 律師被告 蕭炳森 訴訟代理人 陳冠甫 律師上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國106年3月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國105年5月3日簽定買賣仲介專任委託書（下稱系爭委託契約），由原告居間仲介銷售被告所有坐落於新北市○○區○○段563、563-1及563-2等3筆土地（下稱系爭土地），面積為937.17平方公尺，並於系爭委託契約第1、2條約定：「甲方（即被告）同意專任委託銷售期限：自民國105年5月3日至民國105年8月3止」、「甲方委託銷售價格為新臺幣（下同）每坪貳拾伍萬元整」。兩造嗣於同年7月14日簽訂「買賣委託書內容更改附表」（下稱系爭更改附表）並於第1條約定：「更改委託總價額為新臺幣：
實拿貳仟壹佰零玖萬（內含土地增值稅）元整」，專任委託銷售期限為105年7月14日至同年8月3日止。嗣經原告全力銷售，於委託銷售期限內即同年7月29日，覓得達委託銷售條件之訴外人即買家 程義彰 願以2,130萬元購買系爭土地，原告乃依系爭委託契約第6條第1項之約定，收受買家程義彰之定金100萬元臺灣銀行本行支票，原告即於105年7月29日將前揭支票送至被告住處，惟被告拒絕收受上開定金支票，原告即於同年8月1日、8月5日，分別寄發存證信函及律師函，限期催請被告至原告公司簽定土地買賣契約，惟被告仍未前來。且本件兩造就系爭更改附表約定委託總價由被告實拿2,109萬乙節，業經原告承辦人員於屢次拜訪被告之過程中不斷向其說明解釋，被告在充分瞭解系爭更改附表內容下方予以簽名，故兩造對於系爭更改附表第1條約定之合意係被告所實拿之2,109萬元，內含土地增值稅甚明。
則本件既經原告於委託銷售期限內即105年7月29日，覓得達委託銷售條件之買家程義彰願以2,130萬元購買系爭土地，且原告業依系爭委託契約第6條第1項之約定有權代理被告收受程義彰所交付之定金，故被告與程義彰就系爭土地之買賣契約應已有效成立，被告卻拒絕給付原告應得之服務報酬，原告得依系爭委託契約第3條之約定及民法第568之規定，向被告請求給付成交價額2,130萬元百分之四計算之服務報酬，即85萬2千元。又程義彰與被告就系爭土地買賣契約業已有效成立，且原告已代被告收受定金，然被告未具正當理由拒絕與程義彰簽定買賣契約，被告自應給付原告服務報酬，則依系爭委託契約第6條第3項之約定「收定後，買賣契約未簽訂係可歸責於甲方者，由甲方加倍返還定金予買方；且乙方（即原告）受託任務視為履行完成，甲方同時應給付該成交價額的4％服務報酬全額予乙方」，被告明知上情卻未至原告公司簽定土地買賣契約，亦未附具理由通知原告，足徵被告具可歸責之事由，而使原告蒙受支出市場調查、廣告企畫、買賣交涉、諮商服務等費用之損害，更致原告喪失買家信任，嚴重影響原告業界商譽，原告亦得依系爭委託契約第6條第3項之約定及民法第568條之規定，向被告請求成交價額2,130萬元百分之四計算之服務報酬，即85萬
2千元。爰依系爭委託契約第3條、第6條第3項之約定，及民法第568之規定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告85萬2千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭委託契約第6條第1項固約定，不待買賣雙方之決定即認買賣契約成立生效，惟實與居間之法律性質有間，此詳觀系爭委託書第6條第1項之約定，僅須買方表示欲以委託價額（即底價）承購即屬成就（以系爭委託契約片面擬制他契約即買賣契約成立生效），至於買方與被告間是否確有成立買賣契約、若未成立買賣契約係可歸責於何人，均在所不論，則賣方因簽訂系爭委託契約而喪失是否要成立買賣契約之締約自由，不啻扼殺賣方本於居間本質所得享有之正當權益，形同將許多實際上尚待磋商的出售條件全部託付予仲介人，使買賣雙方議約交涉重視之條件窄化為僅有價格之高低，忽視其他於實務常見之其他重要買賣條件，亦即不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項，況買賣契約「必要之點」絕非僅有價金合致乙項，此無異剝奪被告就買賣契約仍然保有最終之議約權，足見系爭委託契約第6條第1項約定，以買方出價達到委託價額時，擬制買賣雙方之買賣契約成立生效，無益剝奪買賣雙方關於契約必要之點是否合致之決定權，該約定違反消費者保護法第12條之規定無效。
另系爭委託契約第6條第3項則約定「收定後，買賣契約未簽訂係可歸責於甲方者，由甲方加倍返還定金予買方；且乙方受託任務視為履行完成，甲方同時應給付該成交價額的百分之4服務報酬全額予乙方。」，系爭委託契約顯約定僅能與原告所媒介之買方成立買賣契約，限制被告之締約自由，顯失公平，亦與消費者保護法第12條之規定不符，亦應認約定無效。又本件系爭土地面積為937.17平方公尺換算總坪數為283.44坪，被告持份為16分之5，若依原告主張105年7月14日拜訪紀錄（見本院卷第41頁至第43頁），最後議價為每坪24萬8千元（含百分之四仲介費）應為2,196萬6,600元（計算式：248,000×283.44×5÷16＝21,966,600），此亦為原告所自承，若被告當初要求之實拿價格為含土地增值稅，不含仲介費用，依系爭更改附表所記載之金額：實拿2,109萬元（內含土地增值稅），兩相比較之下，顯然原告當初係告知被告該實拿金額為不含仲介費用之金額，蓋因兩者價差約87萬元（此應已經扣除仲介費用百分之四），當日所簽訂之金額又何以為特約寫實拿2,109萬元，此又與原告自行提出之拜訪紀錄不同，顯然兩造簽訂系爭更改附表約定委託總價由被告實拿2,109萬之意，係以未含仲介費用之實拿價格為委託銷售價格。則本件原告與買家程義彰簽訂之定金契約所載內容為總價2,130萬元，顯然未達到系爭委託價格，蓋銷售價格之2,130萬元與約定之被告實拿2,109萬之差額，應尚不足以支付本件仲介服務報酬，則將使被告無法實拿達到2,109萬，故本件應認買家程義彰尚未達到賣方委託銷售之條件，被告自無簽訂買賣契約之義務。本件兩造簽訂系爭更改附表約定委託總價由被告實拿2,109萬，真意應係扣除服務報酬後，被告要實拿到買賣價金2,109萬元之意，故實際銷售價格應高於2,109萬，始能於被告收取買賣價金並扣除依約應支付予原告按成交價額百分之四計算之仲介服務報酬後等費用後，被告仍能實拿2,109元萬元。且本件系爭委託契約乃典型之定型化契約，有消費者保護法第11條第2項規定之適用，依據該條文之意旨，應以有利被告即消費者之解釋，即關於本件系爭委託契約變更後之2,109萬元總價是否已扣除百分之四之仲介費之疑義，依該法第11條第
2項之規定，亦應以有利被告之解釋，即2,109萬元之價格已扣除百分之四仲介費。則綜合原告起訴狀之主張，以及其所提出之拜訪紀錄，顯係原告認為當初雙方委託價格為每坪
24.8萬元含百分之四，則計算後之實際銷售總價應為上開所述2,196萬餘元，本件原告雖主張程義彰開價2,130萬元，惟2,130萬之價格並未到達兩造間契約約定之價格，並不符合系爭契約第6條第1項所述「買方出價承購之條件，若與本委託書相當或較有利賣方」之要件。末觀諸系爭委託契約，兩造就買家程義彰應支付的定金，並無合意由買家程義彰交付系爭支票作充，被告不僅未收受系爭台灣銀行本行支票，亦未於系爭委託契約上約定該定金得由買家程義彰以有價證券加以代替之合意，雙方應未成立定金契約。綜上，兩造所約定之仲介費用應為成交價格百分之四，委託銷售價格應為2,109萬元加上仲介費用百分之四，故被告並無任何可歸責事由而未簽定買賣契約，原告之主張顯無理由語資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回；若受不利判決，願供擔保以免假執行
三、兩造於105年5月3日簽訂系爭委託契約，由原告居間仲介銷售被告所有系爭土地，委託銷售時間自簽約日起至105年
8月3日止，嗣於同年7月14日簽訂系爭更改附表，於第1條約定：「更改委託總價額為新臺幣：實拿貳仟壹佰零玖萬（內含土地增值稅）元整。」，委託銷售期限為105年7月14日至105年8月3止，其後原告與程義彰於106年7月29日簽訂不動產買賣定金契約書，原告並收受程義彰交付之台灣銀行本行支票100萬元等情，此有買賣仲介專任委託書、買賣委託書更改附表、不動產買賣定金契約書、台灣銀行本行支票100萬元等影本在卷可稽（見本院卷第32頁至第35頁），並為兩造所不爭執，此部分事實，應堪認為真實。
四、至原告主張被告委託其銷售系爭土地，原告於委託期限內覓得達被告銷售條件之買家程義彰願以2,130萬元購買系爭土地，原告並依第6條第1項之約定，代理被告收受買家程義彰所交付之定金，故被告與買家程義彰就系爭土地之買賣契約應已有效成立，被告明知上情卻未至原告公司簽定土地買賣契約，亦未附具理由通知原告，足徵被告具可歸責之事由，原告得依系爭委託契約第3條、第6條第3項之約定，及民法第568之規定，向被告請求成交價額2,130萬元百分之四計算之服務報酬，即85萬2千元等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，則本件爭點厥為：原告有無於被告委託原告銷售系爭土地之委託期限內，覓得達被告委託銷售條件之買家，而得依系爭委託契約之約定及民法第568之規定，向被告請求服務報酬？茲論述如下：
㈠、按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，即解釋契約，應斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及經濟價值作全盤之觀察，民法第98條及最高法院85年度台上字第517號裁判要旨可資參照。
㈡、經查，兩造所簽訂系爭委託契約第3條業已約定「甲方同意於買賣成交後至遲於簽約同時，乙方得向甲方一次收取成交價額4％作為服務報酬。」（見本院卷第32頁），且本件原告從起訴起多次自陳系爭土地買賣契約有效成立被告應依系爭委託契約第3條之約定給付原告以成交價額百分之四計算之服務報酬（見本院卷第8頁、第82頁、第86頁、第112頁、第116頁、第145頁），且兩造應依系爭委託契約第3條之約定計算服務報酬給付方式乙節，亦為被告所不爭執，是本件若被告委託原告銷售系爭土地買賣成交即買賣契約有效成立後，被告應按成交價額百分之四計算支付原告服務報酬乙情，應堪認定。而本件兩造另簽訂之系爭更改附表，於第
1條約定：「更改委託總價額為新臺幣：實拿貳仟壹佰零玖萬（內含土地增值稅）元整。」，且此系爭更改附表亦記載未更改部分仍依系爭委託契約之約定（見本院卷第33頁），故堪認兩造就委託銷售成功時被告應支付予原告之服務報酬計算方式仍應按上開系爭委託契約第3條之約定甚明。則兩造簽訂系爭更改附表既然約定委託總價應由被告實拿2,109萬（內含土地增值稅），既然特別註明「實拿」，應係使被告實際拿到2,109萬元之意，再參酌系爭更改附表亦記載「如成交金額超過地主委託實拿價格之上，超出部分為竹北置地之服務費」，應可認兩造簽訂系爭更改附表約定委託總價應由被告實拿2,109萬（內含土地增值稅）之真意，應係於按成交價額百分之四計算支付原告服務報酬後，被告仍可實拿2,109萬元之意，況本件原告自陳兩造就系爭更改附表約定委託總價由被告實拿2,109萬乙節，業經原告承辦人員於屢次拜訪被告之過程中不斷向其說明解釋，並提出拜訪內容為證（見本院卷第43頁），細觀此原告自行提出其與被告說明解釋之內容，於105年7月14日兩造簽訂系爭更改附表約定委託總價應由被告實拿2,109萬（內含土地增值稅）當日，原告員工於拜訪內容記載「最後議價為24.8萬/坪（含4%），地主自付土地增值稅」（見本院卷第43頁），而以此原告紀錄最後議價24.8萬一坪計算被告就系爭土地應有部分比例（見本院卷第49頁），即系爭土地面積總計為937.17平方公尺，換算總坪數為283.44坪，被告持份為16分之5，若依上開原告所提拜訪紀錄記載兩造最後議價為每坪24萬8千元（含百分之四仲介費）計算，應為2,196萬6,600元（計算式：248,000×283.44×5÷16＝21,966,600），顯高於系爭更改附表約定委託總價應由被告實拿之2,109萬，87萬餘元，而以此原告拜訪紀錄所稱最後議價委託銷售價額2,196萬6,600元計算百分之四之服務報酬亦為87萬餘元，是以本件兩造簽訂系爭更改附表約定委託總價應由被告實拿2,109萬（內含土地增值稅）之真意，應為扣除被告依約應給付予原告按成交價額百分之四計算之服務報酬後，被告仍可實拿2,109萬元，甚為明確，是以本件被告委託原告銷售價額應為原告所提拜訪紀錄記載兩造最後議價每坪24萬8千元（含百分之四仲介費）計算總價即為上開所述2,196萬6,600元甚明。則本件原告主張其於委託期限內覓得買家程義彰願以2,130萬元購買系爭土地，並以2,130萬元百分之四計算服務報酬為本件原告請求之服務報酬85萬2千元，被告即無法實拿2,109萬，是2,130萬元應尚低於兩造就委託銷售價額最後議價結果2,196萬6,600元（以每坪24萬8千計算之結果），故本件應認買家程義彰尚未達到被告委託原告銷售之條件，被告自無簽訂買賣契約之義務，且原告亦未依約完成居間仲介之義務。從而，原告主張其業已於被告委託原告銷售系爭土地之委託期限內，覓得達被告委託銷售條件之買家，而得依系爭委託契約之約定及民法第568之規定，向被告請求服務報酬，應無所據。
五、綜上所述，原告依系爭委託契約第3條、第6條第3項之約定，及民法第568之規定，請求被告應給付原告85萬2千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，核與判決不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國106年3月27日
民事第七庭法官張宇葭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年3月27日
書記官鍾子萱