臺灣臺中地方法院民事判決 97年度沙簡字第176號
原 告 甲○○
訴訟代理人 沈朝江 律師
被 告 乙○○
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國九十七年九月二十
三日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落台中縣○○鄉○○段○○○○號號土地上如附圖所
示斜線部分、面積七十九點零九平方公尺之建物拆除。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告之聲明：㈠被告應將坐落台中縣○○鄉○○段四七三地
號土地如附圖所示斜線部分、面積七十九點零九平方公尺之
建物拆除，並將土地交還原告。㈡訴訟費用由被告負擔。
二、事實摘要：
㈠原告主張：
⒈原告所有坐落台中縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱：
系爭土地），係於民國九十六年三月九日向訴外人 陳麒麟 （
即系爭土地原地主 陳瑞興 之繼承人）購買，並於九十六年四
月二日完成土地所有權移轉登記，惟系爭土地過戶後，原告
向台中縣大甲地政事務所申請鑑界，發現被告無權占有原告
之系爭土地並搭建鐵皮屋及圍牆，占用面積為七十九點零九
平方公尺。原告本於所有權之行使，依民法第七百六十七條
規定，自得訴請排除被告之侵害，請被告拆除地上建物，將
土地返還原告。為此，爰起訴請求判決如訴之聲明。
⒉原告另對被告提起刑事竊占之告訴，雖經檢察官為不起訴處
分確定，然刑事案件就有無竊占部分之認定，應與民事事件
無關。
⒊又原告向前手購買系爭土地時，完全不知建商 紀文 都與原地
主陳瑞興之約定，自不受前手契約之拘束。退步言，縱原告
受前手契約之拘束，因系爭土地原地主陳瑞興與建商 紀文都
間之合約係約定系爭土地須作為私設道路供通行使用，但被
告興建圍牆又搭建鐵皮屋，已與上開合約約定之使用目的不
符合約，被告為一己之私在系爭土地上私設圍牆及搭建鐵皮
屋，即屬無權占有。
㈡被告則以：被告與其夫 賴明智 於八十四年間，向建商紀文都
買受坐落台中縣○○鄉○○段○○○○號土地及其上房屋，
買受當時即已搭建圍牆。且建商紀文都表示系爭土地原地主
陳瑞興與伊合建房屋時，約定言明地主陳瑞興同意將系爭土
地無條件提供建商紀文都營造七米寬私設道路供永久使用，
被告向建商紀文都購買房屋時已給付價金購買系爭土地之永
久使用權，自有使用系爭土地之權利。又原告向台灣台中地
方法院檢察署告訴被告竊占罪已獲不起訴處分，被告並非無
權占有系爭土地等語置辯。
三、法院之判斷：
㈠原告主張其於九十六年三月間，向訴外人陳麒麟（原地主陳
瑞興之繼承人）買受系爭土地，土地過戶後向台中縣大甲地
政事務所申請鑑界，始知被告越界占用原告所有系爭土地建
築圍牆及搭建鐵皮屋，面積為七十九點零九平方公尺等事實
，業據其提出土地登記簿謄本及地籍圖謄本各一份為證，復
經本院勘驗現場並囑託台中縣大甲地政事務所測量屬實，有
勘驗筆錄、現場照片及臺中縣大甲地政事務所於九十七年六
月五日甲地測字第０九七０００四二五０號函暨所附土地測
量複丈成果圖；另經本院依職權函查系爭土地過戶異動資料
，有台中縣大甲地政事務所九十七年五月九日甲地籍字第0
000000000函暨所附土地登記申請書等資料，在卷
可憑。被告對於原告主張之上開事實，亦不爭執，應認原告
此部分之主張為真實。
㈡原告又主張，被告無權占用系爭土地，應將地上建物拆除，
並將土地返回原告等語。被告則抗辯稱：系爭土地原地主陳
瑞興與建商紀文都合建房屋時約定，原地主同意無條件提供
系爭土地供建商營造七米寬私設道路永久使用，被告於八十
四年間購買房屋時，亦同時向建商購買系爭土地使用權，被
告對於系爭土地自有使用權等語。是以，本件應審究之爭點
為：被告使用系爭土地之權源為何？原告請求被告拆除地上
物，返還系爭土地，是否有理？分述如下：
⒈系爭土地原地主陳瑞興與建商紀文都於八十一年九月七日簽
訂合建契約書，約定由地主提供土地予建商興建房屋，該合
建契約書第十六條特約條件載明：「①合約土地西側及西南
側甲方（地主）同意無條件提供土地供乙方（建商）營造7m
路寬私設道路供永久使用。②東東南側甲方亦同意無條件提
供土地供乙方設置檔土牆。」有合建契約書影本一件，附卷
可憑。被告目前占用之系爭土地坐落位置，為上開合建契約
第十六條所載之西側及西南側土地一節，為兩造所不爭執。
⒉原地主陳瑞興雖認建商紀文都竊占系爭土地，並對紀文都提
起刑事竊占告訴，然經台灣台中地方檢察署檢察官八十四年
度偵字第七五四五號，以「告訴人（陳瑞興）與紀文都間所
簽訂之合建契約中，確有約定土地之西側及西南側（所占用
之土地即台中縣○○鄉○○段六０八之二號（即系爭土地）
之部分土地），地主陳瑞興同意無條件供紀文都營造七公尺
寬之土地，此有合建契約書影本附卷可佐，對紀文都所營造
之道路僅有六公尺，又現坐○○○鄉○○段六０八之二五號
土地上房屋，雖為紀文都所建，然已售予案外人賴明智，該
屋前加蓋之建物係賴明智所建，告訴人亦不爭執，並有賴明
智到庭證述綦詳」為由，而為不起訴處分確定等情，亦經本
院調閱上開偵查卷宗，詳閱屬實。足見，系爭土地雖非供合
建契約興建房屋之土地，然已由地主無條件提供予建商，供
營造私設道路使用等情，應可認定。
⒊又建商紀文都於上開案件檢察官偵查中供稱：系爭土地上之
圍牆及鐵皮屋，係由被告之夫賴明智所搭建（台灣台中地方
法院檢察署八十四年度偵字第七五四五號偵查卷宗，八十四
年七月八日訊問筆錄參照）。原地主陳瑞興再對賴明智提起
刑事竊占告訴，檢察官偵查後以八十五年度偵字第六二九一
號案件提起公訴。本院刑事庭審理後認為「...被告（賴明
智）於其上加高圍牆及蓋建車庫雖屬違約不當，惟系爭土地
地目下既僅專供被告使用，究難謂其有不法所有之意圖。本
件純屬民事糾葛，宜另循民事途徑解決。」而以八十五年度
易字第五八四六號刑事案件判決賴明智無罪確定在案。另原
告於九十六年三月九日買受系爭土地後，於九十六年七月二
十日再對被告提起刑事竊占之告訴，經檢察官偵查後認為，
被告對系爭土地有永久使用權，並無竊占之犯意。以九十六
年度偵字第一七六六五號為不起訴處分確定等情，均經本院
調閱上開刑事卷宗，詳閱屬實。
⒋綜合上述情節以觀，被告使用系爭土地之權源為原地主陳瑞
興與建商紀文都簽訂之合建契約，上開合建契約之約定內容
，係由地主無條件提供系爭土地，供建商使用之目的為「營
造七公尺路寬私設道路供永久使用」。而原告現為系爭土地
之所有人，被告則為系爭土地之使用人，均應受上開合建契
約約定之拘束，自屬無疑。被告現於系爭土地上興建圍牆、
搭建鐵皮屋等情，已如上述，顯見被告已違反合建契約所載
「營造私設道路」之土地使用。則原告本於所有權之作用，
請求被告應將坐落系爭土地上，如複丈成果圖所示斜線部分
，面積七十九點零九平方公尺之建物拆除，與合建契約約定
之內容相符，自應准許。
⒌原告雖另主張，被告應將系爭土地返還予原告等語。惟按當
事人基於契約自由原則，於不違反強制規定及公序良俗之範
圍內，既得自由訂定各種不同內容之契約，則即使物之使用
價值，除違反強制規定及公序良俗外，自亦得為買賣之標的
。故系爭永久使用權縱如原審所認定，為土地所有權之「使
用權能」，難謂不得為買賣之標的（最高法院九十二年度台
上字第五一○號民事判決意旨參照）。查被告於八十四年五
月四日向建商紀文都買受毗鄰系爭土地，坐落台中縣○○鄉
○○段○○○○號土地、土地上之房屋及系爭土地之「永久
使用權」等情，有土地登記簿謄本、合建契約、合約及收據
等件，在卷可查。而依最高法院判決意旨所示，土地永久使
用權既得為買賣之標的，則被告於支付賣買價金後，自可在
契約約定範圍內，永久使用系爭土地。被告於系爭土地上興
建圍牆、搭蓋鐵皮屋，雖與使用目的有違，原告得訴請被告
拆除圍牆及鐵皮屋，然被告既得永久使用系爭土地，原告請
求被告返還土地，自與契約約定內容有違，不應准許。
㈢綜上所述，系爭土地原所有人陳瑞興與建商紀文都，曾於八
十一年九月七日簽定合建契約，依該合約之約定，地主陳瑞
興同意無條件提供系爭土地供建商營造七公尺寬私設道路。
原告現為土地所有人，被告則為土地之使用人，均應受上開
契約之拘束。被告於系爭土地上建築圍牆、搭建鐵皮屋，顯
然違反合建契約契約之約定，則原告訴請被告拆除地上物，
自有理由。又被告就系爭土地既有「永久使用權」，原告請
求被告返還系爭土地，則無理由，應予駁回。
㈣本件為訴訟標的金額在新台幣五十萬元以下之簡易訴訟，於
原告勝訴部分，應依職權宣告假執行。
㈤訴訟費用負擔及宣告假執行之依據：民事訴訟法第七十九條
、第四百三十六條第二項、第三百八十九條第一項第三款。
中 華 民 國 97 年 10 月14 日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法官林三元
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 10 月 14 日
書記官