臺灣高雄地方法院民事判決 101年度鳳簡字第907號
原 告 蔡天贊
訴訟代理人 張耀聰 律師
複 代理人 梁世樺 律師
被 告 陳善濠
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國102年7月3
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆拾貳萬貳仟陸佰零肆元，及自民國一○
二年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣肆拾貳萬貳仟陸佰零肆
元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基
礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明
文，依同法第436條第2項規定，亦為簡易訴訟程序所適用
。本件原告蔡天贊原起訴主張：被告陳善濠應給付原告新臺
幣（下同）29萬8,312元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至
清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自民國101年10月
3日起，按月給付原告2萬4,859元。嗣因本院調取原告主
張遭被告無權占用坐落高雄市○○區○○○段○○○○號土地
（下稱系爭土地）之公告地價，並於102年5月30日會同原
、被告及地政事務所測量人員至系爭土地勘驗，發現地上物
均已拆除後，原告即於102年7月3日言詞辯論期日當庭提
出變更聲明狀，變更訴之聲明為：被告應給付原告52萬8,24
2元，及自變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年
利率5%計算之利息。因原告上開訴之聲明變更，係基於主張
被告無權占用系爭土地之同一事實，而擴張、減縮請求之金
額，符合上開法條變更訴之聲明之情形，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於100年10月3日以買賣為登記原因而取得
系爭土地權利範圍1/2之所有權，被告則與訴外人 陳天宏 、
陳晴彤 、 陳彩螢 、 陳慶星 、 陳慶鐘 、 林陳美惠 、 陳慶堡 等人
公同共有系爭土地權利範圍1/2。詎被告無權占用系爭土地
，並於其上興建未保存登記建物暨設置水塔、貨櫃屋及鐵皮
圍牆（下稱地上物）後逕予出租，其占用面積業經訴外人陳
慶星、陳慶堡、陳慶鐘另案提起拆屋還地民事訴訟，經本院
以100年度重訴字第193號（下稱前案民事訴訟）囑請高雄
市政府地政局鳳山地政事務所（下稱鳳山地政事務所）測量
人員至現場測量並繪製複丈成果圖，確定占用面積如附圖所
示A（150.18平方公尺）、B（473.65平方公尺）、C（14
8.85平方公尺）、D（73.14平方公尺）、E（107.67平
方公尺）、F（52.77平方公尺）、G（0.7平方公尺），
合計面積為1006.96平方公尺。因被告無權占用系爭土地並
出租，受有相當於租金之不當得利，且系爭土地之地上物至
現場勘驗時，被告自承已於102年4月底拆除（其中附圖G
部分已於102年3月初拆除）完畢，故本件被告無權占用系
爭土地之期間，原告以自100年10月3日取得系爭土地權利
範圍1/2所有權之日起計算至102年3月3日止，共計1年
又5月，是依民法不當得利及土地法規定，以系爭土地申報
地價年息利率10%計算相當於租金之不當得利金額為：52萬
8,242元【計算式：7,406元/平方公尺（系爭土地100年
、101年公告地價）×1,006.96平方公尺（被告占用系爭土
地面積）×10%（年息利率）×1/2（系爭土地原告權利範
圍）×（1+5/12）（被告占用之期間）＝52萬8,255元，元
以下四捨五入，下同，原告小數點以下不計，故其計算結果
為52萬8,242元】。為此，爰依民法不當得利之法律關係提
起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告52萬8,242元，及自
變更聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%
計算之利息。
二、被告則以：系爭土地為訴外人陳天宏出租與被告並簽訂租約
，租賃期間自98年4月1日起至103年3月31日止，非無權
占用系爭土地。又系爭土地陳慶星、陳慶堡、陳慶鐘（下稱
陳慶星等3人）所有權利範圍1/2，係利用母親 陳蘇 圍因病
昏迷不醒之際，未經 陳蘇圍 同意而擅自移轉過戶至其名下。
而陳蘇圍於98年12月7日死亡，被告乃依繼承、物上請求權
之法律關係對陳慶星等3人提起塗銷土地所有權移轉登記之
訴，並經本院99年度訴字第1339號判決陳慶星等3人應將系
爭土地於98年4月7日以贈與為原因所為陳慶星權利範圍1/
8、陳慶鐘權利範圍1/4、陳慶堡權利範圍1/8（上開權利
範圍合計1/2）之所有權移轉登記予塗銷，復經臺灣高等法
院高雄分院100年度重上字第34號及最高法院100年度台上
字第1862號判決駁回上訴確定，故系爭土地權利範圍1/2即
依上開判決之結果登記為被告與陳慶星等3人、陳晴彤、陳
彩螢、陳天宏、林陳美惠等共8人公同共有。未料原告於上
開案件審理中，竟基於惡意之行使，於100年8月30日向鳳
山地政事務所申辦系爭土地所有權移轉登記，經被告即時發
現向鳳山地政事務所提出異議書，該地政事務所方於100年
9月1日駁回原告申辦之案件，然原告仍於100年10月3日
向鳳山地政事務所申辦系爭土地權利範圍1/2所有權移轉登
記完畢，可見原告取得系爭土地之所有權實為惡意。又被告
為系爭土地之共有人，故訴外人陳慶星等3人於100年10月
3日以買賣為原因登記與原告時，被告依規定有優先承買權
，然陳慶星等3人並未依法事先以書面通知被告，顯已侵害
被告優先購買權，益徵原告取得系爭土地所有權為惡意至明
。此外，原告與陳慶星等3人簽訂之不動產買賣契約書內容
第2條第2款特別載明：「餘款新臺幣壹億壹仟伍佰零柒萬
肆仟壹佰伍拾元正雙方同意於民國103年3月31日原地主陳
天宏先生租與陳善濠先生之租期屆滿後再由雙方議定支付餘
款付款日期‥」，第3條：「雙方約定本件買賣同意於民國
103年3月31日現值申報增值稅及契稅，甲方應具備土地所
有權狀、建物所有權狀、建築物使用執照、印鑑證明、戶籍
謄本、過戶登記所需要證件等以及產權移轉登記需用一切書
類交與乙方共同向地政機關聲請產權移轉登記手續，嗣後有
格式變更或久缺不能登記尚須甲方簽蓋或證件書類時應以你
條件（原契約繕打有誤）蓋章不得為難。」等語，由此可知
，原告同意於租期屆滿後，再行移轉系爭土地之所有權，卻
於明知系爭土地有租賃關係及所有權紛爭後，故意於100年
10月3日提前過戶，顯係惡意之第三人，故原告仍應受該不
動產買賣契約書上開條款之約束，不得向被告請求不當得利
。基上，原告強行將系爭土地權利範圍1/2過戶，並藉以向
被告請求不當得利，為圖一己之私利，已陷被告於不利益，
基於法律不保護惡意權利行使人之誠信原則，應駁回原告之
請求等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
（一）陳慶星等3人乘其母親陳蘇圍（98年12月7日死亡）已無
意識能力之際，擅自以贈與為原因，於98年4月7日向鳳
山地政事務所申辦將陳蘇圍於系爭土地權利範圍1/2部分
登記至其等名下（其中陳慶星取得權利範圍1/4、陳慶星
及陳慶堡則各取得權利範圍1/8），被告與其餘繼承人知
悉上情後，向本院提起塗銷系爭土地所有權移轉登記訴訟
，經審理後本院以99年度訴字第1339號判決命陳慶星等3
人應將上揭時間系爭土地權利範圍1/2以贈與為原因之所
有權移轉登記予以塗銷，復迭經臺灣高等法院高雄分院（
下稱高雄高分院）、最高法院分別以100年度重上字第34
號、100年度台上字第1862號判決（下稱塗銷所有權登記
民事判決）上訴駁回而告確定，並依上開判決結果，系爭
土地權利範圍1/2登記為陳蘇圍之繼承人即被告與陳慶星
等3人、陳晴彤、陳彩螢、陳天宏、林陳美惠等共8人公
同共有；另系爭土地權利範圍1/2，陳慶星等3人則依其
與原告於99年3月29日所簽訂之買賣契約（下稱系爭買賣
契約），於100年10月3日移轉所有權登記於原告名下等
情，有系爭土地第二類謄本、系爭買賣契約及塗銷所有權
登記民事判決影本各1份在卷可稽（本院卷第8頁至第11
頁、第35頁至第44頁、第58頁、第59頁）。被告固以原告
取得系爭土地所有權係基於惡意一語為爭執，然查，陳慶
星等3人利用陳蘇圍已無意識能力而移轉登記系爭土地權
利範圍1/2之行為時間（98年4月7日），係在原告與陳
慶星等3人簽訂系爭買賣契約之日前（99年3月29日），
自難認原告與陳慶星等3人上開之行為間有何干連，且原
告係於簽訂系爭買賣契約並支付價金後，始向鳳山地政事
務所申辦所有權移轉登記，此有原告簽發之支票影本可佐
（本院卷第60頁背面、第61頁背面），則其依買賣契約並
向地政機關申請辦理移轉登記，亦難謂有何違法之舉。況
原告係取得原即為陳慶星等3人名下之系爭土地權利範圍
1/2，並未侵害到上開經判令塗銷所有權登記之權利範圍
（1/2），是被告以原告取得系爭土地之時間刻意爭執其
惡意之情，顯屬無稽。基此，原告係合法向陳慶星等3人
購買而取得系爭土地權利範圍1/2，並於100年10月3日
辦理所有權移轉登記完畢，另系爭土地權利範圍1/2則為
被告與陳慶星等3人、陳晴彤、陳彩螢、陳天宏、林陳美
惠等共8人公同共有之事實，應可認定。
（二）被告固抗辯系爭土地為訴外人即其祖父陳天宏出租與伊，
租賃期間自98年4月1日起至103年3月31日止，非無權
占用系爭土地云云。惟查，被告為提出對己有利之證據，
明知陳天宏除與其於93年3月31日簽訂租約外，未再與就
系爭土地簽訂任何租賃契約，竟基於行使偽造私文書之犯
意，於98年7月15日前某日，未經陳天宏同意，擅自製作
「簽約日期為96年4月15日」、「約定由陳天宏續租前述
土地予陳善濠，租賃期間自98年4月1日起至103年3月
31日止」等虛構內容之「土地租賃契約書」1份，並於其
上「立契約出租人(甲方)簽名」之欄位，偽簽「陳天宏
」之署名1枚，而偽造上開具有私文書性質之土地租賃契
約書（下稱系爭偽造契約書），並接續於98年7月15日
，以民事假處分聲請狀檢附系爭偽造契約書影本作為證據
，向本院民事執行處聲請禁止陳慶星等人對於前述土地為
一切處分行為之假處分（98年度裁全字第4005號）；復於
98年7月22日，依本院民事執行處通知而提出偽造之租約
原本以供審查影本與原本是否相符；再於98年9月9日，
本院民事庭審理陳慶星等人對陳善濠提起拆屋還地事件中
（98年度審訴字第1683號），以民事答辯狀檢附系爭偽造
契約書影本作為證據而接續行使之，因而成立行使偽造私
文書罪之犯行，並經法院判處有期徒刑4個月確定等情，
有本院100年度訴字第81號、高雄高分院100年上訴字第
950號及最高法院101年度台上字第3056號刑事判決各1
份附卷可查（本院卷第89頁至第98頁），並經本院調取前
揭刑事卷宗核閱屬實。是依上情，被告並未與陳天宏簽訂
系爭土地自98年4月1日起至103年3月31日止租賃契約
之事實，足堪明確，被告空言為上開爭辯，洵屬無據，自
無可取。
（三）系爭土地於93年間原為訴外人陳天宏與陳蘇圍所共有，權
利範圍各1/2，陳天宏於93年3月31日與本件被告簽訂土
地租賃契約，將系爭土地出租與被告，租賃期間自93年4
月1日起至98年3月31日止，嗣陳天宏於98年2月26日通
知被告不再繼續出租系爭土地，惟被告於上開租賃契約屆
期後，仍無權占有系爭土地，並於其上興建未保存登記之
地上物（如附圖所示）逕予出租與 陳平洋 、 黃士銘 、陳國
英等情，業經前案民事訴訟判決認定屬實（本院卷第74頁
至第83頁），並判命被告應將系爭土地上之地上物拆除騰
空並返還確定，被告復不爭執系爭土地上如附圖所示之地
上物為其所搭建並出租與第三人之事實（本院卷第133頁
），且至現場勘驗時亦自承上述之地上物於102年4月底
拆除（其中附圖G部分已於102年3月初拆除）完畢屬實
，足認原告於100年10月3日取得系爭土地權利範圍1/2
至上開地上物拆除期間，被告未經全體共有人同意並擅自
占用搭建地上物出租與第三人收取租金之事實，應屬有徵
，被告顯已逾越其應有部分之範圍而使用收益，是原告依
不當得利之法律規定向被告請求相當於租金之不當得利，
應屬有據。
（四）民法第148條第1項係規定行使權利，不得以損害他人為
主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而
苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內，
最高法院45年台上字第105號著有判例可資參照。查原告
係依買賣關係向陳慶星等3人購買而取得系爭土地權利範
圍1/2，被告僅與陳慶星等繼承人公同共有其餘系爭土地
權利範圍1/2，且被告擅自於系爭土地上搭建地上物，未
經全體共有人同意而出租他人之事實，均如前述，則原告
基於保護自己權利並提起本件訴訟請求被告返還不當得利
，係屬合法之權利主張，於法自無未合。又系爭買賣契約
之當事人為原告與陳慶星等3人，則該契約之相關約定，
依契約自由原則，自應由雙方基於合意而簽訂，嗣契約內
容有所更改或變動，乃屬兩造間協商後之結果，被告無可
置喙，且被告並非契約當事人，亦不得主張原告需依契約
原簽訂之內容履行，故系爭買賣契約雖未依原約定之日期
而提早於100年10月3日完成系爭土地權利範圍1/2之移
轉登記，然此為原告與陳慶星等3人合意之結果，且僅移
轉原即為陳慶星等3人名下之權利範圍，並未侵害被告之
權利，亦難謂原告係基於損害他人目的而為之。是被告不
明上開法條之立法意旨，圖為有利於己之解釋，認原告應
受系爭買賣契約原約定過戶日期之拘束，卻未遵守強行提
早辦理所有權移轉，欲藉此向被告請求不當得利，已違權
利保護及誠信原則云云，實屬無稽。
（五）又被告辯稱陳慶星等3人於100年10月3日以買賣為原因
登記與原告時，被告依規定有優先承買權，但陳慶星等3
人並未依法事先以書面通知被告，已侵害其優先購買權云
云，惟按共有人出賣其應有部分時，依土地法第34條之1
第4項規定，他共有人固得以同一價格優先承購。然此僅
有債權效力，非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出
賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力（最高
法院68年台上字第3141號判例意旨參照），是原告既已合
法取得陳慶星等3人名下系爭土地權利範圍1/2，並已完
成所有權移轉登記發生物權效力，則被告縱使欲主張優先
承買權，將因該部分僅具債權效力而不得以之對抗原告，
是原告所取得之應有部分並不受影響，縱有損害被告至多
亦僅能請求陳慶星等3人賠償，故被告此部分所辯，亦屬
無據。
（六）依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之
範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若
干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益
為社會通常之觀念。又建築房屋之基地租金，依土地法第
105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年
息10%為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25
條規定，係指法定地價而言。而法定地價，依土地法第14
8條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在
平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關
舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間
內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公
告地價為其申報之地價（參平均地權條例第16條）。另土
地法第97條第1項之所謂年息10%為限，乃指租金之最高
限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，且尚須
斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟
價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定
。最高法院61年度台上字第1695號、75年度台上字第378
號、68年台上字第3071號分別著有裁判、判例要旨可參。
本件原告於100年10月3日取得系爭土地權利範圍1/2至上
開地上物拆除完畢期間，被告未經全體共有人同意擅自占
用搭建如附圖所示之地上物並出租與第三人收取租金之事
實，業如前揭，被告於本院審理時雖以附圖所示之面積不
正確一語為爭辯，然該附圖係前案民事判決承審法官會同
地政事務所人員、該案原告及本件被告等人至現場勘驗後
，囑請地政事務所測量人員測量並繪製之複丈成果圖，應
具有專業性、客觀性及正確性，且該勘驗之結果並經兩造
同意列為該案之不爭執事項，此觀該民事判決不爭執事項
欄亦足至明，而地上物目前業已拆除完畢，復經本院至現
場勘驗屬實，地上物之實際搭建情形已無從加以考證，依
此可見被告刻意為上開之爭執，顯為拖延訴訟之舉，自無
可取，故原告主張被告無權占用系爭土地，占用之面積以
前案民事判決之複丈成果圖即如附圖所示A（150.18平方
公尺）、B（473.65平方公尺）、C（148.85平方公尺）
、D（73.14平方公尺）、E（107.67平方公尺）、F（
52.77平方公尺）、G（0.7平方公尺），合計1006.96
平方公尺為計算之依據，並請求被告給付自100年10月3
日起至102年3月3日止相當於租金之不當得利，自屬可
採。查系爭土地位在高雄市○○區○○路與文安南街交岔
路口，係屬角地，面臨之文安南街為2線車道，文衡路為
4線車道，附近區域1樓多為商店營業，交通便利性佳，
後側目前為住宅大樓使用，西側土地其上蓋有鐵皮建物作
營業使用，區域商業聚集性高，生活機能便利等情，有勘
驗筆錄及照片附卷可稽（本院卷第114頁、第117頁至第
119頁）。又系爭地號土地自100年迄今申報地價均為每
平方公尺7,406元，此有鳳山地政事務所102年1月11日
高市地鳳價字第00000000000號函附卷可查（本院卷第62
頁）。故本院綜合上情，並參以系爭土地開發現況、地處
位置、使用分區及社會經濟狀況等情以觀，認原告請求以
土地申報地價年息10%計算其相當於租金之賠償金額尚屬
過高，應以土地申報地價年息8%計算較為適當。準此，原
告依不當得利之法律關係請求被告給付相當於租金之不當
得利金額應為42萬2,604元【計算式：7,406元/平方公
尺（系爭土地100年、101年公告地價）×1,006.96平
方公尺（被告占用系爭土地面積）×8%（年息利率）×1/
2（系爭土地原告權利範圍）×（1+5/12）（被告占用之
期間）＝42萬2,604元】，逾此範圍之請求，則屬無憑。
四、綜上所述，原告自100年10月3日即合法取得系爭土地權利範
圍1/2，被告無權占用系爭土地並於其上搭建如附圖所示A
、B、C、D、E、F、G合計1006.96平方公尺之地上物
出租與他人，迄至102年4月底始拆除返還（其中附圖G部
分於102年3月初拆除），被告逾越其應有部分之範圍而使
用收益，於上開期間受有相當於租金之不當得利，應屬至明
。從而，原告請求被告應給付自100年10月3日起至102年
3月3日止相當於租金之不當得利合計42萬2,604元，及自
變更聲明狀繕本送達翌日即102年7月4日起至清償日止，
按週年利率5%計算之利息，為有理由，自應准許，逾此範圍
之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件係依民事訴訟法第427條規定適用簡易訴訟程序所為被
告部分敗訴之判決，爰依職權宣告假執行，並依同法第436
條第2項規定適用第392條第2項，職權為被告就原告勝訴
部分預供擔保，得免為假執行之宣告。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國102年7月19日
鳳山簡易庭法官林勳煜
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年7月26日
書記官李燕枝