裁判字號：臺灣新竹地方法院111年訴字第38號民事判決
裁判日期：民國111年08月12日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣新竹地方法院民事判決111年度訴字第38號原告 羅功政 訴訟代理人 徐國楨 律師被告 黃秀琴 訴訟代理人 楊隆源 律師上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國111年7月20日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告於民國110年5月27日以新臺幣（下同）370萬元向被告購買坐落新竹縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地），洽談買賣契約時，原告明確表示欲購系爭土地興建房屋居住，被告當時向原告及 仲介 謝添發 謊稱「系爭土地已拉出建築線及前曾繪製完成建築圖，地上建物亦為被告所有，日後申請建照興建房屋絕無問題」云云（下稱系爭陳述），致原告信以為真，而向被告購買系爭土地及其上建物，並簽立土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並於110年6月18日辦理土地所有權移轉登記。嗣原告將上開建物拆除，並於110年7月30日委請新橋測量工程有限公司向新竹縣政府提出建築線指示申請書，卻發現因土地深度不足，無法拉出建築線，原告再向新竹縣芎林鄉公所申請查詢系爭土地曾否已為套繪使用，該所函覆系爭土地未曾有套繪紀錄，尤其上開建物林姓所有人於原告拆除房屋後，向原告主張權利聲稱其為建物實際所有人，致原告莫名所以。原告購買系爭土地除支出土地購買費用370萬元外，尚支出印花稅998元、登記費154元、謄本費40元、實價登錄費1,000元、代書費7,000元、芎林鄉公所查無套繪證明費用200元、新竹地政事務所登記費154元、電子謄本費60元、土地丈量費10,000元、水錶臨時電錶申請及電錶線路拆移費18,900元、110年地價稅748元，總計支出3,739,254元。為此，原告依民法第92條第1項、第113條、第354條第2項、第359條、第259條第2款、第227條第1項、第256條、第184條第1項後段規定，以起訴狀繕本之送達，對被告為撤銷或解除本件土地買賣契約之意思表示，被告自應返還買賣價金370萬元，並賠償原告39,254元。
（二）被告否認曾為系爭陳述，惟依原證12、13之LINE訊息所示，對原告提出「那邊建築線完全拉不出來」乙情，若被告買賣時未曾告知原告已拉出建築線，衡情被告應答以我當時只賣你土地，建築線能否拉出不關我的事等語才是，而不會仍堅持昔日說法，答以「不會哪，之前我們還有請人家畫圖，後來是因為我老公生病了，才沒有蓋」、「那我找一下我以前的那個代書還有建築師，看裡頭他們的看法有什麼不一樣」、「那時候建築線指示圖都有出來」、「我們還請建築師畫圖」等語，且被告尚傳送 李國榮 地政士事務所名片予原告，足徵被告對土地前曾否請人畫圖、請何人畫圖、委何人辦理等情知之甚詳，絕非事後找到建築設計圖才為如此陳述。
（三）綜上，爰聲明：⒈被告應給付原告3,739,254元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告否認於簽立系爭土地買賣契約前向原告為系爭陳述，觀諸買賣契約書第12條約定，連建物係無水無電無瓦斯都一一記載，如果被告曾為系爭陳述，原告斷無理由不要求在買賣契約上約明，然買賣契約上未作此記載，足見被告不曾為系爭陳述。系爭土地本是被告之配偶出資購買而登記在被告名下，被告並不懂建築、地政法規，不知道建築指示線、建築設計圖為何，原告從未向被告表明購買土地之動機，且訴外人謝添發向兩造索要仲介費共計24萬元，對於系爭土地是否具備建築指示線如此重大約定，怎麼沒有要求代書在買賣契約中約明，顯與情理不符。爰答辯聲明：請求駁回原告之訴及其假執行之聲請，訴訟費用由原告負擔。如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約」、「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」、「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」、「當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之」，民法第345條第1、2項、第153條第1、2項分別定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告主張系爭陳述為系爭買賣契約之必要之點，為被告所否認，則應由原告就此事實負舉證責任。經查：
1、原告固提出兩造間之對話錄音光碟及譯文、通訊軟體對話內容等為證（見本院卷第67、69-75頁）。惟查，觀之兩造間對話錄音光碟及譯文、通訊軟體內容（見本院卷第67、69-75頁）之對話日期為110年9月30日，均在系爭土地簽定買賣契約日110年5月27日之後，且被告於對話過程中僅單純表示曾經請建築師畫圖及建築線指示圖，並未承認其有保證「日後申請建照興建房屋絕無問題」之陳述，實難徒憑被告所為之陳述，回溯推論原告主張為真及兩造於110年5月27日簽約時有合意將系爭陳述「日後申請建照興建房屋絕無問題」作為契約要素；而觀遍系爭土地之買賣契約全文，對於系爭陳述全然隻字未記載（見本院卷第17-21頁），更遑論記載被告保證「日後申請建照興建房屋絕無問題」之陳述，足見系爭陳述應非系爭土地買賣契約之要素。況依系爭買賣契約書第13條其他約定事項載明：
「1.現況交地（含地上農作物及建築物全部），雙方同意鑑界。⒉本買賣土地標示上有建築物並已告知甲方（即原告），現況無門牌、無水、無電、無瓦斯，乙方（即被告）無條件交付甲方使用。⒊雙方同意鑑界，鑑界後視同土地點交完畢。…」等情，已敘明系爭土地上之地上物為無門牌、無水電瓦斯之實際使用現狀且使用權歸屬為被告等情形，倘原告認被告有保證「日後申請建照興建房屋絕無問題」之系爭陳述為契約之要素，理應在同項下予以記載明確，足徵原告所謂被告保證「日後申請建照興建房屋絕無問題」而為系爭土地買賣之契約要素云云，洵難採信。
2、證人謝添發即系爭土地之仲介雖於本院審理時證述其聽聞被告於110年5月25日，在樹林頭停車場有對原告為系爭陳述等語（見本院卷第169-184頁），然證人謝添發復於同次審理期日證稱：原告在委託我購地時，沒有跟我說他購地就是要建屋自用並要有建築線並要申請建造執照…，我向被告說明原告欲購地建築時，建築線就沒有提到，因為這是建築師的專業，不是我的專業，我也沒有先請被告配合去申請建築線，被告說因為家庭因素，她先生的建築圖已經畫出來了，在停車場也沒有要被告拿圖給原告及我看等語（見本院卷第169-184頁），可見證人謝添發擔任系爭土地買賣仲介時，亦不清楚原告購地自住是否要求具備可申請建築執照之條件，事先也未委託建築師畫建築圖，更未要求被告提出建築圖、建築線等；再參之證人即土地代書 王偉明 於本院審理時證稱：系爭土地買賣契約是由我執筆並在我事務所訂立，原告及證人謝添發均沒有提到系爭土地的建築線指示或建築設計圖，兩造也沒有說系爭土地是畸零地，不能蓋房子等語（見本院卷第166-169頁），可見原告與證人謝添發於系爭土地110年5月27日簽定買賣契約當日，在證人王偉明之代書事務所內，對於被告系爭陳述及保證「日後申請建照興建房屋絕無問題」攸關買賣成立與否之重要事項不僅未向證人王偉明提及，甚且在系爭土地買賣契約書全然未加以記載。再者，倘系爭陳述保證「日後申請建照興建房屋絕無問題」為系爭土地買賣之要素，何以原告遲至買賣契約簽訂長達4個月後始向被告表示，而不於簽訂系爭土地買賣契約時即為之，益徵原告所謂被告於系爭土地訂約時保證「日後申請建照興建房屋絕無問題」之系爭陳述，應無可採。
3、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，同法第227條第1項亦有明定。經查，本院上述認定系爭陳述「日後申請建照興建房屋絕無問題」既未成為系爭土地買賣契約之契約要素，則系爭土地縱然無法為建築執照之申請，亦非通常效用、契約預定效用或保證品質之瑕疵，更無違反系爭買賣契約之債務本旨。準此，就系爭土地不能辦理建築執照乙事，被告不負物之瑕疵擔保或不完全給付之責任，原告主張依民法第354條第2項、第359條、第259條第2款、第227條第1項、第256條規定解除系爭買賣契約，並請求被告返還價金及損害賠償，均屬無據。
（二）又按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段定有明文。該條所謂詐欺，係指行為人施用詐術，使被害人陷於錯誤，因而為意思表示而言。而當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院110年度台簡抗字第223號裁定意旨參照）。經查，原告雖主張其於簽約前及簽約時被告均有告知系爭陳述「日後申請建照興建房屋絕無問題」云云，已為被告所否認，並經本院認定如上，準此，原告主張其買受系爭土地意思表示係受被告詐欺所致云云，委無可採。是原告主張依民法第92條第1項規定撤銷買受系爭土地之意思表示，並依同法第113條、第184條第1項前段規定請求被告返還價金及負賠償責任，於法無憑。
四、綜上所述，原告主張依不完全給付及瑕疵擔保之法律關係，解除系爭買賣契約，並請求返還買賣價金及損害賠償，及主張依詐害行為撤銷系爭買賣契約，並請求返還買賣價金及侵權損害賠償，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所依據，併駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國111年8月12日
民事第二庭法官傅伊君以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年8月12日
書記官彭富榮