裁判字號：臺灣新竹地方法院101年訴字第199號民事判決
裁判日期：民國101年12月19日
裁判案由：租佃爭議
臺灣新竹地方法院民事判決101年度訴字第199號
原告 胡裕萍 即反訴被告之一訴訟代理人 胡治佳 被告 彭俊允 即反訴原告
彭永鈞 彭玉如 彭玉煌 彭玉成 彭永瀧 即 彭玉煊 之繼承人 彭永濠 即彭玉煊之繼承人上七人共同 李德正 律師訴訟代理人上列當事人間確認通行權存在事件，本院於民國101年10月17日辯論終結，判決如下﹕
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
壹、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調解；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。」耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段規定甚明。本件原告即反訴被告因耕地租佃爭議，由新竹縣橫山鄉公所耕地租佃委員會調解不成立，而向新竹縣政府耕地租佃委員會申請調處，該會於民國（下同）100年10月17日行調處程序，並於同日作成調處決議後，被告即反訴原告不服該調處，經新竹縣政府移送本院審理，此有新竹縣政府100年12月9日府地權字第0000000000號函所附新竹縣政府耕地租佃委員會調處筆錄在卷可稽，是以，原告即反訴被告提起本件訴訟，於法即無不合，先予敘明。
貳、次按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明。當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命續行訴訟，民事訴訟法第168條、第175條第1項、第178條分別定有明文。查本件經新竹縣政府調處被告不服該調處後，於移送本院審理前，被告即反訴原告彭玉煊於100年12月5日死亡，其繼承人為彭永濠、彭永瀧、 彭淑瑩 、 彭彥馨 ，而本件新竹縣○○鄉○村段○○○○村段○00○00地號土地（下合稱系爭土地）由彭永濠、彭永瀧繼承，經彭永濠、彭永瀧於101年2月1日提出書狀聲明承受訴訟等情，有死亡證明書、繼承系統表、戶籍謄本、協議書、財產歸屬清單附卷可稽（見卷㈠第125至144頁），經核於法尚無不合，應予准許。
叁、復按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原
告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查本件反訴原告即本訴被告主張反訴被告即本訴原告有不自任耕作之事實，違反耕地三七五減租條例第16條第1、2項之規定，兩造間三七五租約應為無效，另主張依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之規定終止兩造間之三七五租約，乃依據民事訴訟法規定提起反訴，其反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係，彼此間之請求有重大關連，且其提起反訴乃循上揭法律規定所為，自為法之所許。
乙、本訴部分﹕
壹、程序方面﹕按法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院52年度台上字第1240號判例意旨可資參照。本件原告主張兩造間之新竹縣橫山鄉橫山字第143-3號三七五耕地租約（下稱系爭租約）中有關橫村段15地號土地，租賃面積為0.346944公頃（即3,469.44平方公尺），為被告所否認，故原告對於兩造間系爭租約耕地面積究為多少即有不安之狀態存在，必須藉確認判決之法律上利益除去此不安之狀態，是原告請求確認兩造間就系爭租約中有關橫村段15地號土地耕地面積為0.346944公頃，即有受確認判決之法律上利益，無疑。
貳、實體方面：
一、原告方面：㈠緣原告之被繼承人 胡正義 與被告間就系爭土地成立新竹縣
橫山鄉橫山字第143-3號三七五耕地租約（即系爭租約）。嗣訴外人胡正義於99年10月去世，原告於100年2月向橫山鄉公所申請辦理變更承租人登記，惟被告於100年3月10日提出異議，認橫山鄉公所登記簿上有關系爭租約中橫村段15地號（重測前為新竹縣○○鄉○○段○○○段○○○○○○段○000地號）土地登載面積與實際不符。蓋訴外人 徐維詮 之衡山字第158號三七五租約（下稱系爭15
8號租約）亦承租橫村段15地號土地0.0069公頃（位置在橫村段16、18、19地號土地後方），與原告申請變更登記之面積重疊。惟該處為原告之先祖及先父實際作之範圍，故已與訴外人徐維詮達成口頭承諾，其願無條件註銷該範圍之三七五租約。
㈡又100年3月30日橫山鄉公所告知橫村段15地號土地上有
違建地上物，且被告就土地面積有異議，故未能辦理繼承登記，而無法全數辦理休耕，惟原告仍按期繳交各期租金，並於其上種植季節性時蔬。而依據當地耆老指出，門牌號碼新竹縣○○鄉○○街○段○○○號至437號，即訴外人 曾國正 至 陳萬春 住家後方係佃農即訴外人 徐能火 耕作，而原告先人耕作區域為附圖一所示A區。而上述耕作區域極可能為原告先人與訴外人徐能火當初耕作時達成之共識，前述重疊之0.0069公頃土地因靠近原告先人耕作處，故由原告先人負責耕作，而橫山街二段429號至437號住家後方則由佃農即訴外人徐能火負責。但因年代久遠無從可考。然原告調閱橫山鄉公所之系爭租約附圖發現，在蔗𫉾小段165-9、165-10地號之界線處，有一條線橫過蔗𫉾小段
165地號土地（即卷一第73頁），再觀之原告持有之92年租約附圖（即卷一第72頁），其中斜線標示部份為耕作區，並蓋有出租人之印鑑，可證出租人係知悉原告耕作區域面積。又伊叔叔亦向被告承租其他土地，租約後亦有附圖，並以螢光筆圈畫。再者，上開建○○○區○○○○村段
25、26、27地號土地及27地號土地右側）為落差20米之擋土牆，目前已不利進行耕作。
㈢另系爭租約於60年間登記之承租範圍為0.4448公頃，於92
年卻變更登記為0.3778公頃，惟原告實際耕作面積為0.346944公頃。又橫村段15地號土地上蓋有建物，為訴外人曾國正（門牌為：新竹縣○○鄉○○街○段○○○號）、 邱文鑑 （門牌為：新竹縣○○鄉○○街○段○○○號）及陳萬春（門牌為：新竹縣○○鄉○○街○段○○○號）所使用，並與地主定有買賣契約（即卷一第174、176頁），而上開建物占用面積非原告承租範圍，而係訴外人徐能火所承租耕作，此有訴外人曾國正、邱文鑑提供之土地買賣契約及覺書影本，落款處有佃農即訴外人徐能火之簽名及蓋章，並無原告先人任何簽名或印鑑，可得為證。又按耕地三七五減租條例第15條第1、3項規定，耕地出賣或出典時，承租人有優先承買權，是以被告應提出將耕地出賣以書面通知承租人之資料，否則原告無法得知被告出售之區域，亦無法確知應耕作之範圍，倘被告無法提出相關書面證明，則被告不得以與第三人訂立之契約對抗原告。綜上，橫村段15地號土地上之建物，非原告同意興建，且系爭買賣契約登載面積為60坪，與被告認知有極大差異，亦非原告所能處理。爰提起本件訴訟，並聲明﹕⑴請求確認兩造間之系爭租約耕作面積為0.346944公頃。⑵訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：㈠原告主張其於橫村段15地號土地耕作面積應為3469.44平
方公尺，並無任何證據可資佐證。況依耕地三七五減租條例之相關規定，無法就租約所示面積某一部分辦理繼承。
又兩造於101年6月7日至現場勘驗，現場界樁應為卷一第22頁標示2處。而原告指附圖一所示耕作範圍，係以其個人之意思任意指界，並無任何憑據，且101年9月新竹縣竹東地政人員協同現場勘驗時表示卷一第79頁之複丈成果圖上標示1、2部份並無現場鑑界，係依原告之意見分割，再以地籍圖計算面積。再參原告自行提出之92年租約附圖（即卷一第72頁），該圖上標示之耕作範圍界線亦與原告上開現場指界之耕作範圍不同，足見原告主張前後矛盾，所稱耕作面積應為3469.44平方公尺云云，僅為其個人意願，與事實不符。實則，原告於橫村段15地號土地耕作面積應為0.378838公頃，即與地籍圖上之範圍及面積相同。
㈡又系爭158號租約登記簿，雖記載訴外人 徐維銓 及 朱建民
於橫村段15地號土地上亦有69平方公尺之耕作範圍，以致與原告之耕作範圍相加後超過橫村段15地號土地實際面積，但依據系爭租約資料，原告承租之範圍應為橫村段15地號之全部。而上開部分之矛盾或係主管機關於三七五耕地租約上登記耕地面積時，因疏漏所致之謬誤，此亦可就訴外人徐維銓之證詞可知，足見原告於橫村段15地號土地之耕作範圍應為全部，即系爭租約登記簿所記載之3788.38平方公尺。況且，縱以橫村段15地號土地實際面積，減去訴外人徐維銓及朱建民之耕作範圍69平方公尺，亦非原告所主張之3469.44平方公尺。由此亦見，原告之主張與事實不符。
㈢綜上，爰請求1.駁回原告之訴。2.訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為被告共有。
㈡原告為原承租人胡正義（99年10月29日去世）之繼承人，胡正義與被告就系爭土地成立系爭租約。
四、兩造爭點：原告就橫村段15地號土地承租之面積究為多少平方公尺？
五、本院之判斷：㈠本件兩造均不爭執系爭租約中有關橫村段30地號土地耕作
之面積。所爭執者為橫村段15地號土地原告之被繼承人胡正義承租之面積為何。
㈡經查，橫村段15地號土地於重測前地號為蔗𫉾小段165地
號，於35年間登記之面積為5,505平方公尺。嗣經數次分割登記，至95年11月辦理重測後之登記面積為3,788.38平方公尺等情，有新竹縣○○○地0000000000000000000000段○○○○段000地號）、土地登記謄本附卷足憑（卷一第23至25頁、第56頁）。而系爭租約成立於37年12月20日，由原告之祖父 胡慶城 承租，嗣訴外人胡慶城去世後由原告之父胡正義向橫山鄉公所申請變更承租人為訴外人胡正義，而原承租之耕地蔗𫉾小段165-內地號，承租面積4,129平方公尺，則變更為蔗𫉾小段
165地號，面積3,778平方公尺乙節，有耕地三七五租約變更登記申請書及本院依職權向橫山鄉公所調閱之系爭租約資料在卷可佐（卷一第90、153、154頁）。是系爭租約現登記之耕作面積與橫村段15地號土地之登記面積，幾近相符。
㈢次查系爭158租約承租之耕地雖亦含橫村段15地號土地，
面積69平方公尺（有橫山鄉公所101年5月9日橫鄉民字第0000000000號函所附租約可參），惟經質之證人即系爭
158租約之承租人徐維銓證稱﹕「（問﹕何時開始承租？）大約60年前，最早是我祖父徐能火，祖父去世，由父親和伯父承租，現在是由我和朱建民共同承租。耕作範圍一直都沒有變動過，只是土地地號有變更過，我們是有實際耕作圖，實際耕作的位置也一直都沒有變動過。但實際的面積有無變更不清楚，但是實際耕作的位置都沒有變動過。只是政府說實際測量多少，我們的租約就改多少這樣。
至於為何會用到系爭土地15地號，我們不清楚。」、「（問﹕耕種範圍是誰告知的？）祖母告知的，後來依照租約，才看到有系爭這塊地。」（見本院101年5月16日言詞辯論筆錄）。另證人朱建民亦稱「（現場如卷一第22頁A部分，是否曾經在該處耕種過？）印象中都沒有。但我祖父是否有在此耕種過，不清楚，但我父母、叔伯、我及徐維銓都沒有在該處耕種過。卷一第22頁B部分，我也沒有耕作過，我耕作的是駁崁以下的部分。」、「竹林下為灌溉溝渠，往B處駁崁下方才是我們耕作的地方。」（見本院101年6月7日勘驗筆錄），是系爭158租約之承租人自訂立系爭158租約以來均無證據可證曾於橫村段15地號現有土地上耕作，若系爭158租約之承租人有向地主承租橫村段15地號現有土地，焉會未予耕作，況橫村段15地號土地與證人朱建民、徐維銓承租之其他土地間尚隔有駁崁，並經本院自路旁另一處至卷一第22頁B處上方，發現與竹林駁崁間有4至5公尺高之落差（有本院101年6月7日勘驗筆可稽），衡情，承租人當無承租兩塊不相連，且須繞路始能到達承租土地之理，況橫村段15地號土地僅承租69平方公尺，相較系爭158租約中其他承租之土地總面積為11,604平方公尺，實無多加承租之必要。另參以蔗𫉾小段165地號曾因出售而為數次分割，有買賣契約書、覺書（卷一第26、27頁）、證人邱文鑑之證述（見本院101年5月16日言詞辯論筆錄）及分割沿革資料（卷一第23頁）可證，而證人徐維銓之祖父徐能火曾於地主出售蔗𫉾小段165地號耕地時具名同意，則訴外人徐能火原承租之蔗𫉾小段165地號部分土地即因同意地主出售而不復存在，始有未在蔗𫉾小段165地號上耕作之情，故尚不因系爭15
8租約標的載有橫村段15地號土地而影響系爭租約有關橫村段15地號承耕之面積。
㈣再者，原告主張就橫村段15地號土地耕作之範圍為附圖一
所示A部分3,469.44平方公尺乙節，雖據提出卷一第72頁之地籍附圖為證，然為被告所否認，經查，該附圖雖有被告之印文，惟是否足證原告之父胡正義承租之範圍即為斜線處，尚非無疑。況原告自承不知此斜線由何人所繪（見本院101年10月17日言詞辯論筆錄第2頁）。又附圖一所示A部分係原告向地政事務所稱要自該處割一條線而依地籍圖計算面積所繪（見本院101年9月13日勘驗筆錄），而此與附圖斜線所示之範圍並不相同。另卷一第73頁之附圖，原告雖稱係自鄉公所留存之系爭租約影印而來，但經本院向新竹縣橫山鄉公所查詢，經函覆表示系爭租約並無附圖，有該所101年8月9日橫鄉民字第0000000000號函可憑，是依前揭事證無從認定原告承租之橫村段15地號土地之位置及面積為如附圖一所示A部分。
㈤綜上，系爭租約所載橫村段15地號土地承租面積為3,778
平方公尺，與土地登記謄本所載面積相符，亦與橫村段15地號土地重測前之蔗𫉾小段165地號土地歷次分割後所剩之面積大致相符，而原告未能提出證據證明其承租之位置為附圖一所示A部分，面積為3,469.44平方公尺，自難僅依其個人之指陳即遽認系爭租約有關橫村段15地號土地承租面積為3,469.44平方公尺，是原告所述，並無所據，從而原告請求確認系爭租約中有關橫村段15地號土地承租面積為3,469.44平方公尺，並無理由，應予駁回。
丙、反訴部分：
壹、程序事項：按法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院52年度台上字第1240號判例意旨可資參照。本件反訴原告主張兩造間之系爭租約關係不存在，此為反訴被告所否認，故反訴原告對於兩造間系爭租約之法律關係是否不存在即有不安之狀態存在，必須藉確認判決之法律上利益除去此不安之狀態，是反訴原告就其請求確認兩造間之系爭租約不存在部分，自有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體事項：
一、反訴原告主張：㈠兩造訂有系爭租約，然反訴原告於100年3、4月間查知
，反訴被告除於橫村段15地號土地上，讓訴外人陳萬春建造2層磚造建築物供居住使用外，尚允許他人於橫村段15地號土地上建造房屋供居住使用，致橫村段15地號內因建築房屋無法耕作之面積總計約224.33平方公尺。準此，反訴被告之行為已構成在系爭土地上不自任耕作之事實，違反耕地三七五減租條例第16條第1、2項之規定，依最高法院84年台上字第1856號判例、96年度台上字第2595號判決足資參照，系爭租約應為無效。
㈡承前所述，本件無權占用橫村段15地號土地者，除訴外人
陳萬春所有建物門牌號碼為「新竹縣○○鄉○○街○段○○○號」之房屋外，尚有坐落於橫村段18、24、25、26、27地號之房屋（建物門牌號碼分別為新竹縣○○鄉○○街○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號），總計5戶，亦無權占用橫村段15地號土地。反訴被告自始迄今均未曾阻止，任令耕地遭人強占，確已構成於系爭土地上不自任耕作之事實。復依101年6月7日現場勘驗之照片所示，橫村段15地號土地上荒湮蔓草，並無耕作之事實。再參卷附竹東地政事務所土地複丈成果圖（即附圖二），橫村段15地號土地上除圖示A1、A2、A3部分為菜瓜棚及遮雨棚外，B1部分確實有建築房屋而無法耕作之事實。足證反訴被告確實有違反上開耕地三七五減租條例之規定。
㈢反訴被告任令橫村段15地號土地荒湮蔓草，以及他人建築
房屋而無法耕作之行為，且反訴被告亦自承自100年開始，系爭土地就未依法辦理休耕，已屬在橫村段15地號土地上消極不予耕作，任令荒廢，而有非因不可抗力繼續一年不為耕作之事實。準此，反訴原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之規定，以101年7月17日民事辯論意旨狀之送達，為終止兩造間系爭租約之意思表示。
㈣另依橫村段15地號土地現場實況，反訴被告雖稱種有綠肥
，然綠肥為休耕作物，應依法辦理休耕後才可施作，並非耕地三七五減租條例第2條之主要作物或是農業習慣的普遍作物，故反訴被告在未依法辦理休耕下種植綠肥，不能據此認定在耕地上有耕作之行為。又於現場勘驗時，並未見反訴被告所稱有種植蘿蔔、波斯菊等作物，是以反訴被告於系爭土地上有不自任耕作，及非因不可抗力繼續1年不為耕作之事實，故兩造間之系爭租約應為無效或可得終止。再者，反訴被告於辦理變更租約事項時，並非單純辦理繼承，尚且變更承租面積，故而反訴原告提出異議，此才符合租佃爭異事項。
㈤綜上，反訴被告違反耕地三七五租約條例第16條第1、2
項、第17條第1項第4款之規定，系爭租約有無效及終止事由。為此，爰聲明：1.確認兩造間就系爭土地之系爭租約租賃關係不存在。2.反訴被告應橫村段15地號，面積3,
788.38平方公尺及同段30地號，面積5.65平方公尺之土地返還反訴原告。3.訴訟費用由反訴被告負擔。
二、反訴被告則以：㈠橫山段15地號土地雖有部分建物，惟係訴外人曾國正、邱
文鑑及陳萬春所使用，且渠等提出與地主間於58年間之買賣契約書，故有關該建物之使用爭議，為出賣人與買受人間之爭議，非反訴被告所能排除，且上開占用建物部分，非在反訴被告承租耕作之範圍內，亦非反訴被告同意興建。再者，上開建○○○區○○○○村段25、26、27地號及27地號右側）為落差20米之擋土牆，目前已不利進行耕作。
㈡又橫村段15地號土地於99年前皆有辦理休耕，並經橫山鄉
公所認可，直至100年3月30日，橫山鄉公所農業課通知反訴被告，橫村段15地號土地上有違建地上物，無法全數辦理休耕。又原承租人即訴外人胡正義過世後，因反訴原告反對而未辦理繼承，導致鄉公所亦無法通過反訴被告10
0年之休耕申請，惟仍繼續種植休耕之作物，並按期繳付地租迄今，且反訴原告尚溢收10%租金。再者，反訴被告有自任耕作，並未將系爭土地之全部或一部轉租於他人，現因系爭土地附近無水源供應，反訴被告僅能休耕，進行翻土、除草、施作綠肥之作業，且於101年9月份除大量種植蘿蔔外，尚於部分區域種植波斯菊，並非如反訴原告所稱未進行耕種。至雜草叢生係因施有綠肥及反訴被告未能每月除草所致，但待系爭土地附近有充足水源應可立即耕作。是以反訴原告之主張並無理由，爰聲明：1.駁回反訴。2.反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
三、兩造爭點：㈠反訴原告主張反訴被告就系爭土地有不自任耕作情形，依
耕地三七五減租條例第16條之規定，主張系爭租約無效，有無理由？㈡反訴原告以反訴被告有非因不可抗力繼續一年不為耕作之
事實而終止系爭租約有無理由？㈢反訴原告請求反訴被告返還系爭土地，有無理由？
四、本院之判斷：㈠反訴被告就系爭土地有無未自任耕作，致系爭租約全部無
效？
1.按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。又耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固均在不自任耕作之列。惟承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，均不能認屬該條所稱之不自任耕作，最高法院88年度台上字第1434號、89年度台上字第1265號、91年度台上字第1447號判決參照。
2.本件反訴原告以反訴被告同意他人在橫村段15地號土地上建屋使用，而主張反訴被告有不自任耕作之情，惟為反訴被告所否認，經查﹕本院會同兩造及新竹縣竹東地政事務所履勘現場，橫村段15地號土地上確有如圖二所示A1、A2、A3、B1之建物及地上物存在，惟證人邱文鑑於本院審理證稱「（問﹕父親有無購買蔗蔀小段165地號部分土地？有無特定？）有，58年間購買的，是買特定部分。大約買60坪。地主有將系爭買約60坪左右的土地交給我父親使用。至於父親買的時候，到底是買哪個特定部分，我也看不出來，是去年人家告我們的時候，才請人家劃的，我們是買25、26（即橫村段25、26地號土地）的，都是我父親買的，後來父親賣掉25地號。我是去年人家告我們，我們去申請才知道只有給我們43坪左右，我知道父親買來的用途，是拿來蓋房屋住。附近都沒有耕作，我父親買來之後，我們是第一個蓋房屋的。不清楚為什麼附近一路開發下去。」、「只有翻修，是我翻修的。大約20年左右。」另證人曾國正亦稱「（問﹕25地號土地如何來的？）七十三年，我跟別人買來的，買的時候房屋都已經蓋好了，我是第三手買來的，不是跟 邱元發 買的。我有繳交房屋稅．．．。房屋買了之後，沒有再增建，只有一樓後面蓋一點鐵皮。」（見本院101年5月16日言詞辯論筆錄），復有買賣契約書、覺書、字據在卷可憑（卷一第69至71頁）。另以蔗蔀小段165地號土地自58年以來分割出12筆土地（即橫村段16至27地號，見分割沿革，卷一第23頁），顯見係蔗蔀小段165地號土地之地主即反訴原告彭玉如、彭玉煌及彭永瀧、彭永濠之被繼承人彭玉煊、反訴原告彭永鈞、彭俊允之被繼承人 彭玉琹 等人，於系爭租約存續期間自行出售蔗蔀小段165地號部分土地予他人，買受人於買受後，興建時或修繕時或增建過程中逾越界址而占用如附圖所示A1、A2、A3、B1部分土地。而反訴被告 於渠 等提出購買土地契約書後，認渠等係有權使用而未表反對，尚與常情無違，是自難認渠等係得反訴被告同意而占有使用橫村段15地號部分土地。而反訴原告未能舉證證明前述占用村15地號部分土地之人係經反訴被告同意而占用，則反訴被告縱消極不予排除，依前所述，亦難認有何不自任耕作之情。另橫村段15地號土地雖雜草叢生，亦與不自任耕作有別，從而反訴原告主張反訴被告有不自任耕作致系爭租無效之情，洵無足採。
㈡反訴被告有無因不可抗力繼續一年不為耕作？
1.反訴原告主張橫村段15地號土地於本院101年6月7日履勘現場時荒湮蔓草，並無耕作事實。而附圖二所示B1部分又建有房屋，無法耕作，而認反訴被告有耕地三七五減租條例第17條第1項第4款非因不可抗力繼續一年不為耕作之情，為反訴被告所否認，經查﹕
⑴按租賃物交付後，出租人於租賃關係存續中，應保持
其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第四百二十三條規定自明。故租賃物於交付後遭第三人不法占有，致承租人之使用、收益租賃物受有妨害，出租人即負有除去妨害之義務，應向第三人行使其返還請求權，以交付承租人，最高法院89年度台上字第1265號判決參照。經查，附圖二所示B1處雖有房屋、圍牆等地上物，惟此為訴外人陳萬春、 陳萬龍 之父於66年間所興建，反訴原告業已向本院提起拆屋還地之訴等情，業經本院依反訴被告之聲請調閱本院101年度簡上字第62號拆屋還地全卷，核閱無訛，是在該處之地上物乃系爭租約存續期間由訴外人占有興建，則身為橫村段15地號土地所有人兼出租人之反訴原告，依法即負有排除占有，將耕地以合於反訴被告可得使用耕作之義務，惟其遲至101年2、3月間始向本院提起拆屋還地訴訟致反訴被告無從使用附圖二所示B1處耕作，故此情實非可歸責於反訴被告而未予耕作。
⑵次按耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款所稱
之「繼續一年不為耕作」者，係指承租人在主觀上已放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，任令承租耕地荒蕪廢耕之情形而言，倘承租人僅係為配合農業政策及維護地力而為「休耕」，其主觀上並無放棄耕作權之意，即與該款所稱繼續一年不為耕作之規定有間，於此情形，自不涵攝在內而無該款規定之適用，最高法院97年度台上字第254號判決可資參照。本院於101年6月7日履勘現場時，橫村段15地號土地上雖雜草叢草，惟橫村段15地號土地於85年間即配合農業政策開始休耕，直至99年仍依相關規定辦理休耕乙節，有新竹縣橫山鄉公所101年11月12日橫鄉民字第0000000000號函所附農戶種稻及轉作休耕申請書、申報書在卷可憑。而訴外人胡正義於99年10月29日去世，為兩造所不爭執，反訴被告於100年2月24日以承租人死亡申請變更系爭租約，反訴原告則以反訴被告之父胡正義及證人朱建民承租之橫村段15地號土地面積與租約登記本上所載面積有不符之情，提出異議，且不同意系爭租約之變更登記等節（後由橫山鄉公所耕地租佃委員會及新竹縣政府耕地租佃委員會調處，反訴原告不服調處，始有本件訴訟之進行），有耕地三七五租約變更登記申請書、反訴原告於100年3月10日出具之函件足按，則系爭租約應耕作之面積為何、反訴被告得否因繼承而得在系爭土地上耕作，即生爭議，則於反訴原告有異議之情形下，反訴被告於調處、訴訟進行中雖未種植作物，亦難認其主觀上有放棄耕作之意，況休耕仍橫村段15地號土地之農業政策，反訴被告予以配合而未於其上種植耕地三七五減租條例第2條所示之作物，與放棄耕作之情，自屬有別，從而反訴被告辯稱未放棄耕作，尚非無據。
2.本件反訴被告因非可歸責於己之事由而未能在橫村段15地號土地上有地上物之部分耕作，亦無證據可證主觀上有放棄耕作之意思，準此，反訴原告主張反訴被告就橫村段15地號土地有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情而依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之規定，終止兩造間之系爭租約，於法未合，並無理由，故兩造間之系爭租約仍有效存在。
㈢綜上所述，反訴原告主張反訴被告不自任耕作，系爭租約
無效，及反訴被告非因不可抗力繼續一年以上不為耕作，反訴原告業已終止系爭租約等情，均不足採，從而，反訴原告請求確認系爭土地及系爭租約之租賃關係不存在，請求反訴被告將系爭土地返還反訴原告，均無理由，應予駁回。
丁、本件事證已臻明確，兩造就本訴及反訴所為其餘陳述及主張或攻繫防禦方法，對判決之結果不生影響，爰不一一條列審究，併此敘明。
戊、據上論結，本件原告之訴及反訴原告之訴均為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國101年12月19日
民事第一庭法官盧玉潤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官謝國聖中華民國101年12月19日