裁判字號：臺灣高等法院98年上字第726號民事判決
裁判日期：民國99年03月16日
裁判案由：減少價金
臺灣高等法院民事判決98年度上字第726號上訴人丙○○訴訟代理人 林淑惠 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 顧定軒 律師
參加人乙○○○上列當事人間因減少價金事件，上訴人對於中華民國98年6月18日臺灣士林地方法院97年度訴字第511號第一審判決提起上訴，經本院於99年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並除確定部分外訴訟費用之裁判廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新台幣貳佰壹拾貳萬伍仟陸佰貳拾元，及自民國九十七年三月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用除確定部分外由被上訴人負擔。
參加訴訟費用由參加人負擔。
本判決第二項於上訴人以新台幣柒拾壹萬元為被上訴人供擔保後，得假執行；但被上訴人如以新台幣貳佰壹拾貳萬伍仟陸佰貳拾元或同面額之永豐銀行敦南分行無記名可轉讓定期存單為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國（下同）95年6月4日以新臺幣（下同）2,160萬元，向被上訴人購買其所有坐落臺北市○○區○○段○○段67、67-2地號土地，持分各767/100000，及其上門牌號碼臺北市○○區○○路4段294巷66弄11號房屋（下稱系爭房屋），並於同年7月19日辦妥所有權移轉登記及交屋完畢。嗣於96年9月間，系爭房屋之地下一樓車庫、一樓客廳、廚房、浴室及二樓臥室、浴室等頂版數處，竟突然發生大片水泥塊剝落、露出鋼筋，且已有銹蝕之情形，上訴人立即取樣檢測，經測試結果，已超過買賣契約書第14條約定之解約條件，上訴人即以存證信函通知被上訴人於函到3日內協商，逾期將逕為解除契約及減少價金。為此，依民法第359條前段及不當得利之規定，請求被上訴人返還應減少之價金264萬6,000元，及自97年3月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等情。原審判命被上訴人應給付上訴人52萬380元，及自97年3月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並依兩造之聲請為准、免假執行之宣告，而駁回上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服，此部分已告確定；上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人212萬5,620元，及自97年3月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢第一審廢棄部分及第二審訴訟費用由被上訴人負擔；㈣第二項聲明，上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：我國實務見解仍認氯離子瑕疵仍僅屬建物本身之瑕疵，而不及於土地，故本件縱有減少價金之適用，應僅以建物本身之價值（413萬元）作為計算依據，而建物所坐落之土地自不在計算之列。又上訴人自被上訴人處購得系爭房屋時，被上訴人已重新就系爭房屋為裝潢，支出之費用為170萬4,019元，則本件減少價金之計算式應為（4,130,000元－1,704,019元）×12.6%（兩造不爭執之減少價金比例）＝305,674元等語，資為抗辯，並於本院聲明：
㈠上訴駁回；㈡第一、二審訴訟費用均由上訴人負擔；㈢如受不利判決，請准被上訴人以現金或同面額之永豐銀行敦南分行無記名可轉讓定期存單供擔保，免為假執行。
三、參加人則以：系爭房屋自參加人購得後居住至出售為止，均未發生牆壁剝落、鋼筋突出之情事，且在94年間售予被上訴人時，亦未再裝修，而是以現狀交屋，被上訴人並未發現有任何上述情事，均足證明縱然鑑定結果氯離子含量超過標準，但對於房屋之損害並非嚴重。另依結構技師公會鑑定報告亦稱系爭房屋得以補強方式處理，則補強處理後是否仍有12.6%之減少價金比例存在？自屬有疑。是上訴人主張請求返還200餘萬元價金，自無理由。再者，系爭房屋雖在社區內，但仍屬獨棟透天式建築，則瑕疵價格之計算，自應僅以建物本身之價值部分計算，而坐落之土地價值自不在計算之列，而系爭建物在95年6月時價值為413萬元，若法院認為有價格減損，亦應以該價格為基礎等語。
四、兩造不爭之事實：㈠上訴人於95年6月4日由永慶房屋仲介股份有限公司（下稱
永慶公司）居間仲介，與被上訴人簽立不動產買賣契約書，以總價2,160萬元向被上訴人購買其所有之系爭房屋，並已付清價款，於95年7月19日辦妥所有權移轉登記至上訴人之妻 陳芳姿 名下，且交屋完畢。
㈡系爭不動產買賣契約書第14條其他約定二，就建築完成日
期在70年1月1日以後之建物，定有混凝土氯離子含量檢測約定，明定：「（一）簽訂不動產買賣契約後，甲方（即上訴人）得自費並請求乙方（即被上訴人）配合辦理房屋氯離子含量檢測。檢測廠商由雙方協議共同指定，檢測點以主建物之樑、柱等共取三個樣本為準，如三個樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，『即建築完成日期在民國87年6月25日（含）當日以前者，約定為0.6㎏/㎡以上，該日以後者，約定為0.3㎏/㎡以上』，除甲乙方另有約定外，甲方（即上訴人）得逕行解除買賣契約，乙方（即被上訴人）應退還甲方全部之買賣價款。……（三）本買賣標的建物無論甲方（即上訴人）於交屋前有無辦理氯離子含量檢測，乙方（即被上訴人）均應依民法負瑕疵擔保責任。」㈢上訴人於96年11月26日以臺北安和郵局存證號碼05225號
函通知被上訴人，系爭房屋日前發生鋼筋裸露、水泥塊剝落之情形，委由廠商檢測，發現氯離子含量明顯過高，檢測值已達買賣契約解除條件，請於函到3日內至永慶公司成功康寧店協商，逾期將逕為依約依法主張解除契約及減少價金之權利。
㈣兩造於97年7月10日偕同臺北市結構工程工業技師公會（
下稱技師公會）技師 張宗至 系爭房屋勘查結果，系爭房屋之客廳、客廳走道、廚房、臥室、衛浴、地下室、樓梯間等處之頂版確有多處剝落及鋼筋外露之情況。經鑑定結果為：「1.……，試驗結果顯示混凝土強度尚無不足。2.由混凝土鑽心試體氯離子含量試驗報告顯示，單顆氯離子含量最大2.904㎏/㎡，平均氯離子含量2.276㎏/㎡（詳附件六－即混凝土氯離子含量試驗報告），試驗結果顯示氯離子含量遠大於0.6㎏/㎡。3.由混凝土中性化試驗報告顯示，單顆中性化深度小於2.6㎝，平均中性化深度小於2.27㎝，『小於樑保護層』，尚符合規定。4.『標的物結構體頂版剝落之原因，經研判主要是混凝土之氯離子含量過高及版保護層不足所致。」而有瑕疵。
㈤上訴人未逾通常檢查之期間，而被上訴人應負擔瑕疵擔保責任。
㈥系爭房屋交易當時之房屋及土地價值合計為2,100萬元；
若土地及房屋分別計算，則土地價值為1,687萬元，建物為413萬元。
㈦本件瑕疵得請求減少價金的比例為12.6%。
五、兩造爭執要旨：㈠一般房地合併買賣之情形，如因買賣標的房屋有氯離子含
量過高之狀況，其影響之交易價格是否僅限於房屋交易價格或對房、地之交易價格均有影響？㈡上訴人就本件買賣標的房屋因氯離子含量過高之瑕疵，得
向被上訴人請求減少價金之數額為何？茲分述之：
㈠按「建物之使用與土地之使用不可分離，於集合住宅式之
建物，因使用年限甚長，所有權人眾多，改建不易，其土地之使用本受有相當之限制，故土地價值實難與其上建物價值完全割裂而獨立認定。原審謂系爭土地無瑕疵，固非無見，但土地上之系爭房屋具有瑕疵，既經認定，則該土地之價值是否未受影響？殊非無疑」（最高法院93年度台上字第381號判決、95年度台上字第625號判決參照）。係爭建物雖為透天屋，但土地部分係採分別共有方式，有登記謄本可證（見原審卷第15-16頁），與集合住宅式建物之基地相同，其土地價值是否受影響，自應採與集合住宅式建物相同見解。
㈡一般房地合併買賣之情形，如因買賣標的之房屋，有氯離子含量過高之狀況，對房、地之交易價格均受影響：
⒈查一般房、地買賣，其不動產之價格為基地成本價格加
建物價格加超額利潤。一般房屋買賣之慣例，價格減損額，應由「建物價格」及「應分配至土地價格之超額利潤」分擔，並不直接影響基地成本價格，因此，於買賣房屋因存在氯離子含量過高之瑕疵，所造成之價格減損，應由建物價格及應分配至土地價格之超額利潤分擔，換言之，房屋因存在氯離子含量過高之瑕疵，除令減損建物之交易價格外，對應分配至土地之超額利潤亦有減損，足見一般房地合併買賣之情形，如因買賣標的房屋有氯離子含量過高之狀況對房、地之交易價格均有影響。
⒉次查房屋與土地法律上雖係各別不動產，惟房屋實際上
與土地不能分離，除有地上建物得隨時拆除改建之情形，可能分別估定土地及房屋之價值外，房屋通常存在於土地達數十年，其間基地事實上無從為其他利用，故不動產買賣實情上以房地為整體作為單一之交易標的物，統一估定買賣之價格，恆為常態。從而，房屋發生毀損事故，但尚非無從修護而必須拆除之情形，則其房屋及基地之價值於市場上受整體之減損，於交易上尚屬合理。
⒊本件上訴人向被上訴人購買系爭房地係為全家居住使用
，且購買時並無隨時拆除改建之打算，且兩造訂約時，亦以房地總價出價承買，亦即以系爭房地整體作為單一交易標的物。此參諸兩造所簽署之系爭不動產買賣契約書第5條僅載買賣總價2,160萬元，並未就土地、房屋分別約定價錢即明（見原審原證1）。是以，縱然系爭房屋坐落之土地並無含氯離子過高之瑕疵，但因系爭有瑕疵之房屋存在於土地之期間，事實上該土地無從為其他利用，而房屋通常存在於土地上之時間又長達數十年。則系爭房屋既具有瑕疵，該土地之價值當然亦同受影響。
⒋是以被上訴人抗辯：氯離子瑕疵，仍屬建物本身之瑕疵，而不及於土地云云，顯有誤會，不足採信。
㈢上訴人就本件買賣房屋因氯離子含量過高之瑕疵，得向被上訴人請求減少價金之數額為2,646,000元。
⒈「按民法第359條規定：買賣因物有瑕疵，而出賣人依
前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量」（最高法院著有86年台上字第1615號判決參照）。經查，系爭房地96年6月4日交易當時之房屋及土地正常價值（無氯離子含量過高情形）合計為2,100萬元，為兩造所不爭執。而上訴人於96年6月4日係以總價2,160萬元向被上訴人購買系爭房地。足見，上訴人買受系爭房地之價金與市價相當。則上訴人得主張減損價值損失之數額，應以系爭房地之正常市價值即2,100萬元，扣除因氯離子含量過高房地之實際價值。
⒉復查，系爭房地因氯離子含量過高之市場價格減損比例
為12.6％，為兩造所不爭執。而該減損比例，係依據兩造於原審合意選任之信義不動產估價師聯合事務所之鑑定結果而來。而該事務所之鑑定，則是以比較法及收益法為估價方式，推估氯離子含量過高建物與一般房屋之價格差異率。且蒐集三個氯離子檢測值過高（即超過國家標準0.6kg/）建物之實際交易價格，再以該三個實例標的房屋分別與三個同區域比較之標的房屋比較，先以比較法推估三個實例標的房屋為正常房屋（非氯離子含量過高之建物）時之價格，再依此分析出該三個氯離子含量過高房屋與正常房屋之價格差異率（即價格折損率）。又該事務所為上開鑑定時，均是以各比較標的房屋之交易總價（即含土地、房屋之價值）為計算基準，而推估算出上開價格折損率。此參諸該事務所之估價報告書（見上證第17頁及附表3、5、7）即明。系爭房屋因氯離子含量過高之市場價格減損之比例為12.6％，既係依據信義不動產估價師聯合事務所鑑定之交易價格減損比例而來，其又均是以各比較標的房屋之交易總價（即含土地、房屋之價值）為計算基準，而推估算出上開價格折損率。準此，依上開減損比例計算系爭房屋之交易價格減損數額，自亦應以系爭房地之正常交易總價（即含土地、房屋之交易價值）乘以上開價格減損比例，亦即鑑定報告相同之基準，始符邏輯。
⒊再參以，信義不動產估價師聯合事務所於97年12月9日
信估字第08120901號函，關於裝潢附著於系爭房屋增加房子之價值，是否應分擔系爭房屋之瑕疵擔保責任，於說明記載：「五、裝潢附於建物一般已視為不動產之一部分，而一般房屋之交易所稱之依現況交屋，如非特別聲明，即以固定物交屋為一般之通例，系爭房屋之交易價格當然包含被告所稱之裝潢價值，買方依房屋現況出價，賣方依房屋現況出賣，所負之瑕疵擔保責任自然包含全部之不動產。此外，本所估價報告中分析減價比例之各個氯離子含量過高之建物交易實例，其分母均未刻意分離交易時之裝潢價值，而為全部之不動產價值，依此計算房屋價金之減損比例，因此，系爭房屋即使因裝潢而增加房屋價值，亦屬不動產之一部分，當然無需扣除被告（即被上訴人）所稱之裝潢費用，再者，相同的裝潢，附著於氯離子含量過高的建物上，其價值與附著於一般正當房屋之裝潢相較，裝潢價值亦因房屋本體之瑕疵而減少，其理至明，賣方對系爭房屋所附之裝潢，因房屋本體之瑕疵（氯離子含量過高）而造成的價格減損，自當負與房屋本體相同的擔保責任。」有上開函文在卷可證（見原審卷第168頁即上證2）。足見該事務所於計算系爭房屋價之減損比例，係以全部之不動產價值（包括土地、房屋及裝潢）為計算基準，且認為即使因裝潢而增加房屋之價值，裝潢亦屬不動產之一部分，其價值亦會因房屋本體之瑕疵而減少，而應負與房屋本體的瑕疵擔保責任。同理，系爭房屋所在之土地既為系爭不動產買賣之一部分，自亦應分擔與房屋本體相同的瑕疵擔保責任，始為合理。被上訴人抗辯：計算本件減少價金之金額應先扣除1,704,017元裝潢費用，其減少價金為305,674元〔計算式：（4,130,000元－1,704,019元）×12.6％＝305.674元〕；又抗辯：退而言之，如瑕疵應扣除土地之價值減損，則其應扣減之金額為2,431,294元，計算式：（21,000,000－1,704,019）×
12.6％＝2,431,294元，各等語，其抗辯為無理由，不足採信。
⒋承上足徵，上訴人得請求減少價金之數額，應以系爭房
地之正常交易總價2,100萬元乘以12.6％，即2,646,000元。是以，上訴人依民法第359條及不當得利之法律關係請求被上訴人應再給付2,125,620元（即2,646,000元－520,380元＝2,125,620元），即非無據。
六、綜上所述，本件上訴人依民法第359條前段及不當得利之法則，求為判命被上訴人應再給付212萬5,620元及自起訴狀繕本送達翌日後之97年3月8日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，應予准許。原審判決上訴人此部分敗訴，尚有可議，上訴論旨，執以前詞，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為有理由，爰將原判決此部分廢棄改判如主文第2項所示。
七、假執行之宣告：本件兩造均陳明願供擔保請准免宣造假執行，為無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第463條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國99年3月16日
民事第15庭
審判長法官林恩山
法官黃國忠法官郭松濤正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國99年3月16日
書記官方素珍附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。