宣 示 判 決 筆 錄
原 告 己○○
號4樓
訴訟代理人 乙○○
被 告 戊○○
號3樓
訴訟代理人 甲○○
游孟輝 律師
上列當事人間97年度店簡字第771號拆屋還地事件於中華民國97
年12月4日下午4時在本院新店簡易庭第一法庭公開宣示判決，出
席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下︰
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
訴訟標的及理由要領
一、原告起訴主張：
㈠坐落臺北市○○區○○路二段45巷10弄3號建物（下稱系爭
公寓）為5層樓房，原告、被告則分別為門牌號碼臺北市○
○區○○路二段45巷10弄3號4樓房屋（下稱原告房屋）、指
南路二段45巷10弄3號5樓房屋（下稱被告房屋）之所有權人
。系爭公寓頂樓原為空地，屬避難之公共設施，為兩造及其
它一、二、三樓層所有人所共有，詎被告未經系爭公寓所有
人全體同意，在系爭公寓頂樓有如附圖所示編號a部分面積
、45平方公尺之頂樓增建物（下稱系爭增建物），並占有使
用，是屬無權占有，而被告為事實上處分權人，自有履行拆
除之義務。系爭增建物屬鋼筋材料，已影響整棟公寓之結構
，又因承租學生容易越界至隔壁棟建物（臺北市○○區○○
路二段45巷10弄5號）樓頂空地打球或運動、嘻戲，鄰居為
防干擾而以鐵門隔離，致系爭公寓樓頂既為系爭增建物占滿
，一旦發生火災等災難，毫無空地可容或得跨至隔壁樓頂平
臺空地逃生，危害原告及其他住戶之公共安全至鉅。從而，
原告自得依民法第821條、第767條規定，請求被告應將系爭
頂樓增建物拆除，並將5樓頂樓平臺返還予原告及其他全體
共有人。並聲明：被告應將坐落臺北市○○區○○段四小段
470地號土地上建物即臺北市○○區○○路二段45巷10弄3號
5樓頂樓平臺上方如附圖所示a部分面積45平方公尺之增建物
全部拆除，並謄空交還上開頂樓平臺予原告及其他共有人全
體；願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯所為陳述：
⒈參見鈞院94年北簡字第37826判決及最高法院62臺上1803判
例意旨，被告為系爭頂樓增建物使用收益或其他利用、管理
行為仍須徵得他共有人全體之同意，並無土地法第34條之1
規定之適用。
⒉原告自民國72年購買原告房屋後，即娶妻生子安居於斯，迄
今逾20年，從未曾同意5樓屋主加蓋頂樓系爭建物，被告之
前屋主 周秀貞 於95年以作防水為由，打掉原木板違建（約72
年之既有建物），向其它樓層屋主誆稱「做防水」，另大舉
為鋼筋水泥之新建物，系爭增建物因此比原既有違建面積更
大，已占滿公寓樓頂平台，嚴重影響系爭公寓居民一旦遇火
災或地震等災難之逃生，對於居住於4樓之原告，更有安全
受到威脅之惶恐感，殊無同意系爭頂樓違建之可言，已逾越
一般社會通念所能接受之管理使用方式，影響整棟建築物之
景觀及住戶安全，顯超越縱曾為原告前手原同意使用範圍，
於全體共有人之權利自有所妨害。從而縱使其他共有人願意
妥協，表示同意被告使用系爭公寓樓頂平臺，原告仍難茍同
。被告未經系爭公寓其他共有人全體之同意而受讓系爭頂樓
增建物並加以出租利用，仍與法不合，猶屬無權占有，原告
自得本於所有權人之物上請求權及共有人請求權行使之法律
關係請求被告將系爭增建物拆除，並將該平臺返還予原告及
其他共有人全體。
⒊又周秀貞大興土木，蓋妥5間鋼筋材料套房，出租學生圖利
前，原告即表示制止，亦與其他一至三樓屋主聯名向臺北市
政府建管處檢舉上開違建情事，並經承辦人員 林正泰 到現場
拍照並發函「勒令停工」，詎周秀貞拒不理會，建管處竟僅
以「列管」處理作罷。惟系爭頂樓建物並非於72年加蓋之「
既有建物」（雖周秀貞企圖以保留原屋頂之方法混淆，謂僅
係修繕）。主管建築機關基於行政權作用之行政處分，固應
逕予拆除，惟未為之。被告之前手周秀貞既未經其他共有人
之同意，擅自在頂樓系爭增建物，被告因買賣而繼受取得系
爭增建物所有權，應負有排除侵害義務。
⒋對於周秀貞於95年新建系爭增建物前之舊違建，原告未曾表
示同意（其木材材質違建原僅占小部分面積，原告因此忽視
，嗣慢慢擴張範圍，原告亦未事先察覺）。原告雖未至於訴
請法院拆除，殊因誤以為舊違建，已經被合法化（因建管處
不拆），法院也不會拆，致未積極行使權利。也考量該舊違
建係木材材質尚未對大樓結構造成鉅大影響且日益腐朽，終
將塌毀，而予容忍，殊非默示同意可言。又原告雖曾於94年
間因水管破裂急於至屋頂平臺關掉自來水總開關，卻未能上
去，著急找當時5樓屋主丙○○以便開門前往關水。丙○○
恐怕再有下例，始交由原告頂樓鑰匙複製而備用，原告當無
因此即同意其無權占有，尤無任何分管使用協議之默示可言
。凡上乃原告原亦非不顧鄰居情誼，極盡容忍之能而未積極
行使本件權利情況，豈可謂係原告有默示同意系爭公寓五樓
屋頂住戶得於屋頂平臺加蓋違建並使用之意思表示。又被告
所引最高法院83年度臺上字第1377號等判決為默示分管契約
之依據，然該判決所指係各共有人各自劃定使用範圍而就各
該使用範圍互相容忍，對他共有人使用、收益未予干涉歷有
年所而言。與本件原告從無取得占有任何共有部分之利益分
配狀況之情形不同，自不得比附爰引。
⒌系爭公寓興建於71年間，同時由建商所蓋整排公寓，僅有3
號及隔壁1號頂樓蓋有違建增建物，其他5、7、9、11號等棟
建物五樓屋頂平臺上迄今無增建物，可見系爭頂樓增建物係
五樓屋主擅自加蓋。原告購買原告房屋時，出賣人並未告知
有何五樓屋頂平台由五樓屋主分管使用之情，當時五樓樓頂
亦空曠，可以自由出入活動，縱使當時地主出賣系爭公寓五
樓時，告知五樓買受人得管理使用五樓屋頂，惟此為原告所
不知，當不受任何五樓屋主與其前手縱曾有得分管五樓屋頂
平臺約定之拘束。
二、被告則以：
㈠系爭公寓係71年6月間完成保存登記，而系爭頂樓加蓋則係
72年興建完成，此為兩造均不爭執之事實，當時社會上均普
遍存在頂樓之屋頂平臺之管理使用權係歸屬頂樓住戶所有，
且系爭頂樓加蓋存在至今已有25年之久，揆諸最高法院87年
度臺上字第1359號、83年度臺上字第1377號、80年度臺上字
第1104號判例意旨，足以認定本案確已發生系爭頂樓屋頂臺
台之管理使用權係歸屬頂樓住戶所有之默示分管契約之效力
；即使原告及其他住戶曾向臺北市建管單位提出檢舉，但該
次檢舉亦為發生在95年7月間之情事，該次檢舉仍無法改變
系爭屋頂平臺係歸屬頂樓住戶管理、使用，且系爭頂樓加蓋
已存在二十餘年之事實。
㈡被告房屋及頂樓加蓋尚登記在被告之前前手即訴外人丙○○
名下時，訴外人丙○○之父親丁○○即曾提供頂樓加蓋區域
之進出鑰匙一副給予各住戶，包含原告本人在內均欣然收受
持有；證人 張世才 於鈞院作證完畢後，復回憶起確實曾自原
告收取系爭頂樓大門之鑰匙，且證人張世才亦未曾向被告表
示過不同意被告使用頂樓空間乙事。是以，系爭頂樓加蓋既
由頂樓住戶使用、收益達二十餘年之久，且被告買受系爭增
建物後，並未加以改建或變更，應認為發生默示之分管契約
存在，已如前述，從而，原告訴請被告拆除系爭增建物並將
屋頂平臺返還予全體共有人，不僅違反「禁反言」之原則，
亦與上開默示分管契約有違，應予駁回。
㈢又系爭增建物，僅占用部分之屋頂平臺面積，並未占用全部
之屋頂平臺面積，且原告亦持有屋頂之鑰匙而得以隨時自由
進出頂樓平臺位置，系爭屋頂平臺仍兼具有火災緊急避難之
用途，而被告自買受被告房屋以來亦未曾變更系爭頂樓加蓋
之外觀，從而，被告縱有在屋頂平臺加蓋建物，但屋頂加蓋
行為既有前述默示分管契約關係為基礎，且該屋頂加蓋之使
用屋頂平臺方法，即未影響全棟建物之景觀並仍具有緊急避
難之功能，住戶安全不受影響，故原告本於物上請求權而訴
請拆除屋頂加蓋，即屬無據。又被告為求更加強化頂樓緊急
避難功能，而更進一步與相鄰之隔壁建物5樓住戶協商，將
原有相鄰兩棟建物頂樓中間所設置之女兒牆予以局部修正增
設活動式逃生門，以使兩大樓之全體住戶於發生需要緊急避
難事故時，得以藉由該頂樓活動逃生門而至隔壁頂樓逃生。
㈣又被告對於系爭屋頂平臺管理、使用權利，除有前述默示分
管契約為依據外，被告另已獲得該棟1樓住戶 林惠娟 與3樓住
戶 紀政佑 之同意書，同意被告於系爭屋頂平臺加蓋建物，另
系爭建物之2樓住戶張世才亦已同意被告於系爭屋頂平臺加
蓋建物，從而，如加計被告本身之比例，則業已符合土地法
第34條之1第1項前、後段之規定。且原告係於72年12月29日
始登記取得原告房屋所有權，而系爭頂樓加蓋建物早於72年
間即已興建完成，原告亦承認此項事實，是以，原告取得原
告房屋所有權之前，系爭增建物既已存在，且原告既已持有
系爭頂樓大門之鑰匙，又將該頂樓大門鑰匙交付予2樓住戶
張世才，從而，由此可見原告亦已默示同意被告繼續使用系
爭頂樓加蓋建物，是以，被告自仍得於系爭屋頂平臺加蓋建
物，職是之故，原告本件請求，已於法不合，應予駁回。並
聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願
供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷97年9月4日言詞辯論筆錄）：
㈠原告為門牌號碼為臺北市○○區○○路二段45巷10弄3號4樓
房屋所有權人。坐落臺北市○○區○○段4小段987建號、門
牌號碼臺北市○○區○○路二段45巷10弄3號5樓建物（包括
暸望臺）及屋頂如附圖所示a部份、面積45平方公尺建物為
被告所有。
㈡系爭公寓係於71年6月間完成保存登記，頂樓加蓋則係於72
年間興建完成，嗣於95年間經訴外人周秀貞改建。
㈢被告目前將頂樓建物出借給一貫道之道親學員作為宿舍。
㈣對原證3、被證3之真正不爭執。
四、原告主張被告無權占用頂樓平臺如附圖所示a、c部分，惟為
被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本件應審究者為：被告
占有如附圖所示a、c部分是否有正當權源？查：
㈠按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬
物之共同部分，推定為各所有人之共有，民法第799條前段
定有明文。所謂共同部分，指大門、屋頂、地基、走廊、階
梯等性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分而言。我
實務及學界通說一致認樓房之樓頂平臺，乃所以維護建築之
安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應
由全體住戶共同使用，不能為獨立的區分所有權客體，屬建
築物之共同部分，依民法第799條規定，應推定為該樓房各
區分建築物之所有人所共有。又各共有人，按其應有部分，
對於共有物全部，有使用收益之權，除契約另有訂定外，由
共有人共同管理之，民法第818條及第820條第1項亦分別定
有明文。次按共有人對共有物之特定部分為使用收益，固須
徵得其他共有人全體之同意，然所謂同意，原不以於行為時
，分別以書面出之為必要；其因明示或默示所為之事前或事
後承認（追認），均足當之（最高法院83年度臺上字第1282
號判決參照）。而共有物分管契約，不以共有人明示之意思
表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默
示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接
推知其效果意思者而言（最高法院87年度臺上字第1359號判
決參照）。倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管
領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有
之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契
約之存在（最高法院83年度臺上字第1377號、87年度臺上字
第1359號判決參照）。
㈡查系爭公寓係於71年6月21日完成第一次保存登記，有兩造
房屋之建物登記謄本等件在卷可憑。又被告所有坐落臺北市
○○區○○段○○段987建號、門牌號碼臺北市○○區○○路
二段45巷10弄3號5樓建物原本即包括頂樓之暸望臺15.34平
方公尺，有被告房屋建物登記謄本可稽，並經臺北市古亭地
政事務所標示於複丈成果圖。兩造均不爭執頂樓加蓋於72年
間即興建完成（見見本院卷97年9月4日言詞辯論筆錄），原
告雖於最後言詞辯論期日又否認之，惟並未能證明前開自認
與事實不符，依民事訴訟法第279條第3項規定，自無從撤銷
。而系爭公寓係一至五樓式樣單純之公寓式建物，並非範圍
寬廣或樓層甚高之特殊建築，以建物外觀而言，並無難以觀
察判斷之情形，按諸常情，一至四樓住戶就頂樓平臺由他人
長期管領使用之情形，自無長達20餘年間全然不知之可能，
其歷時二十餘年，相安無事，是被告之前手於系爭公寓加蓋
系爭增建，全體住戶未為反對之意思，顯非單純之沈默，而
係默許同意其分管之協議。此由約定1樓空地、屋頂平臺分
別歸由1樓及頂樓所有權人各自管理使用之買賣條件，乃吾
國60、70年間，公寓大廈房地買賣交易中常見之形態，益可
明之。再證人即被告房屋之前前任房屋所有權人丙○○之父
親丁○○到庭具結證稱：「（被訴代問：你同意四樓複製你
樓梯間的鑰匙使用？）有時候水塔、水管不通要維修、漏水
維修、調整小耳朵的維修。」、「（問：原告問：我當時如
何向你拿鑰匙？當天發生什麼事情？）你說你家的水管破，
房子漏水，突然跑來像我要拿鑰匙，我將鑰匙交給你複製。
」、「（被訴代問：你買的期間，一、二、三、四樓有無當
面跟你說不同意你使用頂樓要你拆掉？沒有。」等語明確，
顯見訴外人丁○○曾將通往頂樓樓梯間之安全門鑰匙交予四
樓住戶，參以原告係於72年12月29日購買原告房屋並搬入居
住，有建物登記謄本為證，則系爭房屋各層住戶應早已知悉
系爭屋頂平臺增建房屋乙事，另觀諸原告提出之檢舉書，原
告及一至三樓住戶最早係於95年7月間以五樓住戶進行違建
及改造、阻塞逃生通道提出檢舉，迄至96年11月27日原告始
提起本件訴訟要求被告拆除系爭增建物並返還所占用之屋頂
平臺（見卷附民事起訴狀上之本院收狀戳），長達20餘年之
時間系爭公寓各層住戶對於被告之前手使用屋頂平臺及系爭
增建物，未予干涉，且使用訴外人丁○○所交付頂樓樓梯間
之鑰匙出入屋頂，再參酌除原告外，一至三樓住戶均已出具
同意書，同意被告管領使用頂樓平臺，顯然就被告及其前手
長期以來管領使用頂樓平臺之事實，應知之甚詳，堪認系爭
公寓各層住戶就其等共有之屋頂平臺部分有專供5樓所有權
人建築房屋使用之分管契約存在。
㈢原告另主張被告之前手周秀貞為系爭增建物之興建時，不僅
較舊違建面積擴增，且以鋼筋水泥建材修建，已違背被告對
舊違建之忍受範圍，難認被告超出使用權之範圍為正當云云
。惟證人丁○○到庭具結證稱：91年3月間向 蔡宛真 買系爭
房屋，買的時候有說包括頂樓，94年間賣給周秀貞，周秀貞
也知道包括5、6樓一起，買的時候頂樓就有鐵皮屋，那時候
比較簡單，只有用木頭隔間四個房間，外觀是鐵皮，鐵皮屋
外觀架構沒有改變，只是改變屋內，原來是三夾板木頭隔間
。原來是不銹鋼門，沒有變。外觀鐵皮的部份也沒有變。屋
頂有斜度，不可以往外加蓋，如果往外加蓋，原來不銹鋼門
就無法存在等情明確，顯見系爭增建物之範圍並未逾越原先
建物之面積。又按建築法第77條第1項規定，建築物所有權
人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。而
大樓屋頂平臺之用途，一般作為火災之避難場、電梯之機械
室、屋頂之出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，如
住戶於屋頂平臺加蓋建物，自會影響全建築物之景觀及住戶
之安全，已達變更屋頂之用途或性質，自非合法。惟違反建
築法第77條第1項之規定者，依法僅課予行政制裁，以禁止
其行為為目的，而非以否認該行為之法律上效果為目的，亦
即上開規定，性質上應為取締規定而非效力規定。是以本件
被告之前手與系爭公寓其他所有權人就其等共有之屋頂平臺
部分約定為專供5樓所有權人建築房屋使用之分管契約，即
令不合於屋頂平臺原有構造之使用目的而違反建築法第77條
第1項之規定，亦僅是其他住戶得報請行政主管機關處以罰
鍰並由行政主管機關向違法住戶為回復原狀之要求之問題，
尚不能引用指該分管協議為無效，況原告又未能提出其他證
據證明系爭屋頂平臺增建部分有何危害原告房屋之情形，此
外，系爭增建物並未占用全部屋頂平臺，有勘驗筆錄在卷可
稽，原告亦持有屋頂之鑰匙得進出頂樓平臺部份，且被告復
已於本院言詞辯論前已將與隔壁之五樓頂樓中間所設置女兒
牆增設活動式逃生門，有照片可稽，應認被告占有使用頂樓
平臺部份對住戶之公共安全尚無妨害，是原告本於民法第
821條、第767條規定訴請被告除去系爭增建物，即乏依據。
五、綜上所述，原告主張被告無權占有頂樓平臺如附圖所示a、c
部分云云，委無可取，被告抗辯系爭公寓之區分所有權人間
，就屋頂平臺部分有默示之分管協議，其基於住戶間之分管
協議即有正當權源使用屋頂平臺增建之房屋等語為可採，從
而，原告依民法第767條、第821條之規定，訴請被告應將被
告房屋頂樓平臺上如附圖所示a部分、面積45平方公尺之增
建物全部拆除，並謄空交還上開頂樓平臺予原告及其他共有
人全體，為無理由，應予駁回。則其假執行之聲請即失所附
麗，併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌
與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
中 華 民 國 97 年 12 月 4 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法院書記官林寶春
法官沈佳宜
上筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（臺北縣新店市
○○路○段○○○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 97 年 12 月 4 日
法院書記官林寶春