裁判字號：臺灣嘉義地方法院100年訴字第406號民事判決
裁判日期：民國100年12月30日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣嘉義地方法院民事判決100年度訴字第406號原告 邱秀釗 訴訟代理人 莊安田 律師被告 施炳榕 上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國100年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳佰萬元，及自民國一百年六月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分八十三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262條第1項定有明文。查本件原告起訴時原先位聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）240萬元，及自民國100年6月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；且於備位聲明請求被告應於原告將坐落嘉義市○○段○○段地號43之35號，地目建，面積136平方公尺土地移轉登記為其所有後，應給付原告240萬元，及自100年6月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於100年12月20日當庭撤回上開備位聲明，並經被告當庭表示同意，經核原告所為，係屬訴之撤回，揆諸前開條文規定，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：
（一）原告擬在嘉義市東區購置建地自建透天厝居住，經訴外人鈞寶房地產嘉義興嘉店 吳雅莉 介紹被告所有坐落嘉義市○○段○○段43之35地號、地目建、面積136平方公尺土地（下稱系爭土地），當時被告一再保證建地即可建屋，原告不疑有他，兩造遂於民國100年5月1日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價金新臺幣（下同）200萬元，第一期簽約款20萬元，第二期於100年5月9日再付100萬元，尾款80萬元則於過戶完畢時交付，原告已依約於100年5月31日前交付尾款，被告亦將系爭土地產權移轉登記為原告所有，另因系爭土地需經過第三人巷道，原告亦已取得巷道土地所有權人出具之土地使用權同意書，通行巷道已無問題，未料原告於取得土地所有權旋即委託建築師檢具建築線指示（定）申請書及相關文件向嘉義市政府申請指定建築線時，竟遭嘉義市政府以100年7月18日府工建字第1002111462號駁回，經向有關單位查詢後始知，依嘉義市建築管理自治條例第12條規定，申請建築執照應檢附建築線指定圖，並應符合該條例第3條第1項「建築基地面臨計畫道路、廣場市區道路或合於本自治條例規定之現有巷道者得申請指定建築線。」、第5條「本自治條例所稱現有巷道，係指非都市○○道路，並符合下列情形之一者：一、供公眾通行，具有公用地役關係之巷道。二、私設通路經土地所有權人出具供公眾通行同意書者。三、私設通路經土地所有權人捐獻土地為道路使用，並依法完成土地移轉登記手續者。四、本自治條例公布實施前，曾指定建築線之現有巷道，經本府工務處認定無礙公共安全、公共衛生、公共交通及市容觀瞻者。」之規定，今系爭土地雖有通行巷道，惟僅2.5公尺，不符嘉義市建築管理自治條例第5條規定通行巷道必須逾6公尺之規定，乃遭嘉義市政府以系爭土地所面臨之巷道非屬該條例第5條所稱之現有巷道，故申請指定建築線與規定不符，而駁回原告申請指定建築線，以致無法取得建築線指定圖，未取得建築線指定圖，即無法據以申請建築執照，即不得建屋。
（二）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第354條第1項前段定有明文，另依系爭買賣契約第5條第5項約定「乙方（即被告）就買賣標的物，對甲方（即原告）負有瑕疵擔保責任。」。查原告在購買系爭土地前從未買過建地，以為建地均可建屋，在購買系爭土地前即一再表明購買系爭土地係為自建透天厝居住，且取得土地所有權後將立即委託建築師代辦申請建築執照以便建物，倘系爭土地無法申領建築執照，原告絕不可能購買，惟被告非但未據實以告，竟隱瞞系爭土地不得建築之事實，甚且一再保證可以建屋，參照最高法院49年台上字第376號判例、49年台上字第552號判決、69年台上字第248號判決及82年度台上第1656號判決意旨，系爭土地買賣契約即有不具備契約預定效用及被告保證品質之瑕疵，且該瑕疵在系爭買賣契約成立前已存在，依民法第359條規定「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」，原告自得解除契約，原告在得知系爭土地不得建築後已於100年8月2日以嘉義林森郵局第52號存證信函通知被告解除雙方於10
0年5月1日簽訂之系爭買賣契約，亦經被告收受，本件買賣契約即已解除，而依民法第259條第2款、第249條第3款及第179條規定，原告得請求被告返還本件買賣價金200萬元，及加倍返還其收受之定金20萬元共40萬元，合計共240萬元，為此，爰依法提起本件訴訟。
（三）並聲明：被告應給付原告240萬元，及自100年6月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：
（一）系爭土地地目為「建」，而建地可為建築乃一般普遍所認定之情形，在100年5月1日簽訂系爭買賣契約當日，原告與被告被分開在不同房間，無法交談，是透過住商不動產加盟店鈞寶房地產人員 喬定 買賣價格後，才在代書見證下見面完成簽約，雙方並無什麼交談，遑論對原告為可建屋之保證，對於原告買受系爭土地之用途，被告亦無過問，至於是否係鈞寶房地產人員為促成本件買賣之簽訂而對原告所述，則非被告責任。且依嘉義市政府回函僅稱原告所申請指定建築線與規定不符，並無該建地不可建築之表示，均為原告為起訴被告所編造揣測之詞，被告在收到原告之存證信函後，曾就系爭土地是否不可建築親自前往嘉義市政府工務處建築管理科詢問，經承辦人員說明：「市府回函該案申請指示建築線與規定不符，並不表示該建地不可建築，回函只是針對所申請之事作回覆，因該建地內之道路為私設巷道，非嘉義市建築管理自治條例第5條所稱之現有巷道，故申請指定建築線與規定不符，該建地內私設巷道因非供公眾通行，不具公用地役關係，不需指定建築線，地主要在該土地建築，只要地主備齊資料申請，就可申請建築執照。」，可見原告所謂系爭土地不可建築之事顯然有誤，並非事實，原告不該因此建地不符其預期用途，或在申請建築遇到問題時，不思解決方法，轉而編造理由委過被告，且系爭買賣契約第15條已明確註明「雙方用印確認1.以現況交地，面積以地政機關複丈為準。2.巷道路權部分，由買方自理。」。
（二）系爭買賣契約自100年5月1日簽約成立，至100年6月23日已在代書見證下完成，不動產物權已移轉登記為原告所有，被告已履行標的物之交付，並順利完成土地鑑界，且系爭土地產權清楚，無致使買賣標的有給付不能或給付不完全之情事，系爭買賣契約亦無預定效用之約定，無滅失或減少契約預定效用之瑕疵，又系爭買賣契約總價為20
0萬元，與嘉義市政府100年土地公告現值每平方公尺17,200元，總價233萬9,200元相比，並無滅失或減少其價值之瑕疵，故被告無違背契約上責任，無加倍返還定金40萬元之責任。況嘉義市政府亦針對系爭土地可否單獨申請建築執照乙案，於100年11月30日以府工建字第1005051544號函說明系爭土地可供建築使用，更可見原告編造系爭土地不可建築，要求被告負瑕疵擔保責任，返還買賣價金為無理由。
（三）並答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
（一）兩造於100年5月1日簽立不動產買賣契約書，約定買賣總價金200萬元，第一期簽約款20萬元，第二期於100年
5月9日再付100萬元，尾款80萬元則於過戶完畢時交付，原告已依約於100年5月31日前交付尾款，被告亦將系爭土地產權移轉登記為原告所有，有不動產買賣契約書及土地登記謄本影本一份在卷。
（二）原告向嘉義市政府申請指定建築線，經嘉義市政府以100年7月18日府工建字第1002111462號函覆「台端申請本市○○段六小段43-35地號土地現有巷道建築線指定乙案，查依65-2163號建築執照書圖，上開土地內之通路非屬本市建築管理自治條例第5條規定所稱現有巷道，故申請指定建築線與規定不符」，有上開函影本在卷足稽。
（三）原告於100年8月2日以嘉義林森郵局第52號存證信函通知被告解除買賣契約，經被告收受，有存證信函影本在卷可參。
四、兩造所爭執之事項：系爭買賣契約之土地內之通路非屬嘉義市建築管理自治條例第5條之現有巷道，以致無法指定建築線是否已致兩造土地買賣契約失其通常之效用，而得解除系爭土地買賣契約？經查：
（一）按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依下列之規定：(1)由他方所受領之給付物，應返還之。(2)受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第1、2款定有明文。再按土地登記之地目如為建築用地，依民法第35
4條第1項之規定，出賣人自負有擔保其物依第373條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。倘不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，依民法第359條、第259條第1款、第2款，自得以此項瑕疵為原因，解除買賣契約而請求返還定金及附加之利息（最高法院49年台上字第376號判例意旨參照）。另民法關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得因當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，即謂出賣人無此種責任（最高法院84年度台上字第56號判決意旨參照）。
（二）系爭土地地目為「建」，有原告提出之土地登記謄本影本一份附卷可稽。除當事人有特別言明其使用上有特別限制之規定外，依通常交易觀念，應具備有可供建築之效用。原告於購得系爭土地後，旋於100年7月13日向嘉義市政府，以申請建築許可為由，提出建築線指示申請書，經嘉義市政府以100年7月18日府工建字第1002111462號函覆「台端申請本市○○段○○段○○○○○○號土地現有巷道建築線指定乙案，查依65-2163號建築執照書圖，上開土地內之通路非屬本市建築管理自治條例第5條規定所稱現有巷道，故申請指定建築線與規定不符」，有建築線指定申請書及嘉義市政府函影本在卷足稽。而原告主張系爭土地內之通路非屬嘉義市建築管理自治條例第5條規定所稱現有巷道，故申請指定建築線與規定不符而無法指定建築線，致無法建築，不符伊當初購買系爭土地之目的，且其以此項瑕疵為由，於100年8月2日以嘉義林森郵局第52號存證信函通知被告解除買賣契約，經被告收受，並提出存證信函影本為證。而證人即住商不動產興嘉加盟店之店員 吳欣樺 證稱：「（本件原告是如何來購買系爭土地？）是我介紹原告去看系爭土地，原告之前賣房子時我有幫原告銷售過，故我認識原告，原告之前有說過要買地，我就介紹原告來看地，原告也喜歡才來購買。」、「（與你接洽的人都是買方？是否有看過被告？）簽約時有看過被告一次，其餘都是我接洽原告和原告之父親。」、「（你是否知道原告買系爭土地做何用？）原告說要蓋房子用的，樓上可租給別人。」、「（系爭土地地目為何？）住宅區建地。」（見本院100年9月15日言詞辯論筆錄）。足證，原告購買系爭土地確係為建築房屋之用，然因無法指定建築線，而通知被告解除買賣契約之事實無誤。
（三）證人即嘉義市政府建管課技士 郭信村 到庭證稱：「（提示嘉義市政府函）此函是否由工務處建築管理課所發？）此函是我函覆的。」、「（原告曾經向嘉義市政府建管課申請指定建築線，為何你們函覆與規定不符，將申請駁回？）是申請建築線指定，因根據原告送來之資料是中山段四十三之三十五地號，回去查管理系統後，裡面的資料有兩個建照資料在，依據兩個建照資料下去做判斷，是與系爭土地有關，（庭呈兩個建照資料），根據嘉義市建築管理自治條例第五條，必須符合該條例第五條之規定才可指定建築線，第五條第一款所記載是公用地益權，本件兩造所記載之巷道資料性質是私設巷道，與第五條之規定現有巷道可指定不符，既然是現有巷道之指定，就必須符合第五條現有巷道之規定才可指定建築線，本件查六十五年二一六三號建照與二一五八號建照記載，是私設道路，與該條例第五條不符，故我們無法幫原告指定建築線。」、「（二一六三號與二一五八號建照有無帶來？）有（庭呈上開二份建照資料）。」、「（申請指定建築線要作何用？）依嘉義市建築管理自治條例第九條、第十二條有規定，基地必須連接建築線才可申請建照。」、「（本件當初原告申請時，是否有告知上開土地性質及事項？）我不曉得是何人來申請，但我們有調上開兩個建照資料向他說明。因原告是申請指定建築線，因臨是私設道路，不符合嘉義市建築管理自治條例第五條規定，故我們無法幫原告指定建築線。（庭呈二份地籍圖）原來土地於民國六十五年時有人申請建照，其上蓋有四戶房子，基地裡有規劃一條私設巷道（如粉紅色部分）連接至現有私設巷道（如咖啡色部分）。」、「（根據兩份地籍圖粉紅色部分，所有權是何人？為何可以變成先建築部分A、B、C、D四戶之私設道路？）原有的土地要蓋A、B、C、D四戶時有規劃出一條私設道路（如粉紅色部分）出來連接現有私設道路，但不知為何之後又將私設道路分割出來成為一個地號，再賣給他人，故原告買的系爭土地，裡面包含私設道路。」、「（A、B、C、D四戶有無其他通路？）沒有。」（見本院100年11月3日言詞辯論筆錄）。而系爭土地上私設道路，面積約71.32平方公尺，可建築用地面積約40.5
1平方公尺，有嘉義市政府100年度11月30日府工建字第1005051544號函及同年12月19日府工建字第1005055026號函在卷可參。互核證人郭信村提出之地籍圖，益證，系爭土地上存在北側同段43-40、43-41、43-42、43-43等地號土地所共用之私設巷道。
（四）綜上，系爭土地現既無法指定建築線，且系爭土地內包含私設巷道71.32平方公尺，可建築用地面積約40.51平方公尺（約12.3坪），即未能申請建築執照亦即未能開發興建房屋，依上開判例意旨，被告所交付予原告之土地，不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，顯有重大瑕疵甚明。
（五）被告雖辯稱，系爭買賣契約第15條已明確註明「雙方用印確認1.以現況交地，面積以地政機關複丈為準。2.巷道路權部分，由買方自理。」。系爭買賣契約自100年5月1日簽約成立，至100年6月23日已在代書見證下完成，不動產物權已移轉登記為原告所有，被告已履行標的物之交付，並順利完成土地鑑界，且系爭土地產權清楚，無致使買賣標的有給付不能或給付不完全之情事，系爭買賣契約亦無預定效用之約定，無滅失或減少契約預定效用之瑕疵云云。然系爭土地上既有私設巷道存在，且無法指定建築線，致未能申請建築執照暨興建房屋，已如前揭（二）、
（三）所述，足見被告所交付予原告之土地不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，顯有瑕疵，原告依物之瑕疵擔保之法律關係而解除系爭買賣契約，自屬有據，被告所辯委無足採。
（六）按民法第249條第3款規定之加倍返還定金，以契約因可歸責於受定金當事人之事由致不能履行為其前提，與民法第259條第2款規定之附加利息償還所受領之金額，須以解除契約為前提者不同，兩者不能同時併存。倘被上訴人合法行使法定解除權，主張兩造間系爭買賣契約已經解除，則除依民法第259條規定請求回復原狀，若有其他損害，並得依同法第260條規定請求損害賠償外，自難併依民法第249條第3款規定請求上訴人加倍返還定金。（最高法院91年台上字第2027號判決意旨參照）。原告主張被告應加倍返還其收受之定金20萬元共40萬元云云，核屬有誤，不應准許之。
五、綜上所述，原告請求解除契約，既屬有據，則其請求被告返還已付之價款200萬元，及自100年6月1日（原告同意自
100年6月1日起算，見100年12月20日言詞辯論筆錄）起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，核屬有據，應予准許，逾此之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證己臻明確，兩造其餘主張及舉證，與判決結果不生影響，不另一一論述，附此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併予准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國100年12月30日
民事第二庭法官柯月美以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年12月30日
書記官黃怡禎