臺灣桃園地方法院民事簡易判決 100年度壢簡字第221號
法定代理人 郭立豪
原 告 吳元昌
訴訟代理人 杜建民
法定代理人 李正宗
訴訟代理人 李紹雄
上列當事人間請求交付共用設施事件，本院於民國100年5月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告公司占有使用之地下一樓停車管理室（如附
圖所示275-B，面積17.78平方公尺，下稱系爭管理室）為
屬世紀宮廷社區之共用設施，管理權責為原告世紀宮廷委員
會，被告公司應將系爭管理室交還原告管理委員會；另地下
一樓停車收費處（如附圖所示275-A，面積1.67平方公尺，
下稱系爭收費室）為被告公司未經全體區分所有權人及管理
委員會同意而私自設置，原告請求被告公司應將系爭收費室
予以拆除，並將占用之共用部分返還與全體區分所有權人，
並由管理委員會為管理維護；再被告公司無權使用系爭管理
室，獲有相當於租金之不當得利，而租金暫以每月新臺幣（
下同）1,500元計算，原告管理委員會請求起訴前5年相當
於租金之不當得利9萬元。爰提起本件訴訟，並聲明：㈠被
告公司應將附圖所示275-B系爭管理室遷空返還原告及全體
區分所有權人。㈡被告公司應將附圖所示275-A系爭收費室
予以拆除後將占用部分返還原告及全體區分所有權人。㈢被
告公司應給付原告世紀宮廷管理委員會9萬元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利
息。
二、被告則以：地下一樓樓層包含停車場及公共設施，其中公共
設施係指經登記產權者，其餘部分則為停車場，包含「車位
、車道、進排風機房、系爭管理室及系爭收費室」，由有購
買停車位之區分所有權人所共有，並約定專用，伊則經地下
一至三樓汽車車位所有權人選任為地下一至三樓停車場管理
人。本件系爭系爭管理室及系爭收費室既位於屬約定專用之
地下一樓停車場部分，原告則無理由請求被告公司遷空返還
系爭管理室，拆除系爭收費處及給付不當得利等語置辯，並
聲明：駁回原告之訴。
三、原告主張被告公司占用系爭管理室及在車道上增蓋違建系爭
收費室侵害住戶權益，請求被告公司返還系爭管理室，及拆
除系爭收費室等語，被告則以前情置辯，是兩造爭執之爭點
如下：
（一）系爭管理室及系爭收費室是否為約定專用？
（二）原告吳元昌得否本於所有權為本件之請求？
四、得心證之理由：
（一）按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附
屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，民法第799條
前段定有明文。所謂共同部分，指大門、屋頂、地基、走
廊、階梯等性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分
而言。一般而言，附屬設施等屬各區分所有人共有的共同
部分，應由區分所有全體按照物的一般使用方法為非排他
性的利用，不過藉由專用使用權的設定，共同部分的一部
亦得由特定的區分所有人作排他、獨占的使用收益，而公
寓大廈管理條例第3條第3款亦規定：「約定專用部分：
公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」
經查，本件被告公司與各承購戶分別約定：「地上四、五
樓及地下層之部分使用空間，例如樓電梯間、冷卻水塔…
及其他作為共同使用之地區，已登記產權為公共設施者，
係供共同使用；其餘部分規劃為汽車停車空間及進排風機
房、停車管理室，另由汽車車位購買人簽立汽車車位預定
買賣契約書共同使用，並取得公共面積持分所有權，甲方
不得主張權利或干涉，並同意簽署附件（十）汽車停車空
間分管同意書…；…就地下一至三層及地上四、五樓汽車
停車空間分管事宜，本人同意由購買本華廈汽車停車位者
約定專用…」，有房屋土地預定買賣契約書、汽車停車空
間分管同意書附卷可考。亦即區分所有權人間就地上四、
五樓及地下一至三層之使用空間，已登記產權為公共設施
者，係供共同使用，其餘空間則規劃為汽車停車空間、進
排風機房及系爭管理室，由汽車車位購買人共同使用，上
開樓層之其他區分所有權人不得主張權利及干涉，換言之
，上開樓層中除經登記產權為公共設施者外，其餘空間則
約定供特定之購買汽車停車位者所使用，合於公寓大廈管
理條例第3條第5款「約定專用部分」之規定，而應認各
區分所有權人間已合意該部分約定專用。
（三）至原告辯稱約定專用空間僅限停車格部分，不包括其他空
間，及車道依法不得作為約定專用等語。惟如上揭說明，
系爭建物之地上四、五樓及地下一至三層之部分使用空間
，已登記產權為公共設施者，係供共同使用者外，其餘部
分空間則依約已規劃約定專用。次查本件地下一、二層之
公共設施為中壢市○○段興南小段6520、6523、6524、65
25、6527、6528建號建物測量成果圖所示，經交比對面積
、形狀並未包括系爭管理室（如土地複丈成果圖所示275-
B，面積17.78平方公尺）及車道，系爭管理室及車道實
係位於中壢市○○段興南小段6530建號建物（即地下一、
二樓之停車場內），非屬經約定共同使用之公共設施，而
位於地下一、二層之車道，非區分所有權人之專有部分通
往室外之通路，亦非無停車位所有權人於生活利用上不可
或缺之共用部分，無違反公寓大廈管理條例第7條不得約
定專用部分之規定，從而，無論系爭管理室或停車格外之
車道，仍為經登記產權公共設施外之約定專用部分。另原
告抗辯被告公司所交付公用設施之鑰匙包括系爭管理室，
而主張系爭管理室為公用設施等語，惟依原告所提車場及
屋頂突出物等公共門鎖清冊所示，其中地下一層之門鎖清
單配合地下一層平面圖，可知被告公司已交付地下一層所
有門鎖，然地下三層（作停車場使用）產權全屬被告公司
所有，非屬公用設施，依上開清冊所示，其所交付門鎖數
量與地下一層數量相當，即已交付全部地下三層門鎖，是
可認被告公司所交付之門鎖含非屬公共設施之部分，全係
為公寓大廈之安全，原告自不得以此門鎖清冊謂系爭管理
室為公用設施，而仍應以經登記產權為公共設施者為準，
故原告所辯均難認憑採。
（四）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前
段及中段定有明文，該條前段所謂無權占有，係指於所有
人行使請求權時，無正當之權利而占有其物，或雖有占有
之權利而其權利已歸消滅而言，該條中段所謂妨害者，係
指以占有以外方法，客觀上不法侵害所有權或阻礙所有人
之圓滿行使其所有權之行為或事實而言（最高法院78年度
臺上字第352號、88年度臺上字第2420號裁判參照）。查
本件公寓大廈承購戶於向被告公司購買房屋時，業將如停
車場供停車位所有權人共同使用（即約定專用），並約定
不得主張權利及干涉，系爭管理室位於停車場內，被告公
司為停車位所有權人，且主張其經地下一至三樓汽車車位
所有權人選任為停車場之管理人，有地下一至三樓汽車車
位所有權人會議紀錄附卷為證，姑不論上開決議是否生效
，原告既非停車位所有權人，自應受兩造間房屋土地預定
買賣契約書、汽車停車空間分管同意書約定之拘束，不得
主張被告公司為無權占有系爭管理室，及獲有相當於不當
得利之租金。再者，約定專用部分之停車場，非供全體共
同使用，而被告公司為約定專用權人，其於車道興建系爭
收費室，係為將停車場供商場收費停車，如有侵權則亦僅
得由其他約定專用權人主張，原告既非約定專用權人，是
其等訴請被告公司將系爭收費室拆除，即難認有據。
（五）綜合上述，原告以被告公司無權占有系爭管理室，並私設
停車收費處侵害原告世紀宮廷管理委員會之管理權及原告
吳元昌之所有權，而請求返還系爭管理室、拆除系爭收費
室及給付不當得利，均予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本
院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此
敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國100年6月10日
中壢簡易庭法官王詩銘
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年6月10日
書記官薛福山