裁判字號：臺灣士林地方法院106年訴字第328號民事判決
裁判日期：民國107年01月31日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣士林地方法院民事判決一○六年度訴字第三二八號原告元霖建設股份有限公司法定代理人 黃嘉薈 訴訟代理人 郭瓔滿 律師
陳豪杉 律師被告 郭許錦蓮 訴訟代理人 郭正村
許榮棋 莊劍郎 律師 翁瑞麟 律師複代理人 黃立漢 律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國一百零七年一月十日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上，如附圖Α部分所示之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告及其他共有人全體。
被告應給付原告新臺幣伍萬玖仟叁佰肆拾柒元及自民國一百零六年一月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國一百零五年十二月二十九日起至騰空返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣壹仟柒佰叁拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰叁拾貳萬玖仟伍佰柒拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍萬玖仟叁佰肆拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、第二百五十六條分別定有明文。本件原告起訴主張被告所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○○○號建物（下稱系爭建物）部分，無權占有其與其他共有人共有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地（下稱系爭土地），請求被告拆除該部分地上物並返還所占用土地，及返還相當於租金之不當得利，並聲明：被告應將坐落系爭土地上，系爭建物如起訴狀附圖（見本院卷㈠第十五頁）所示Ａ部分，面積約三十平方公尺之地上物（詳細位置暨面積均依地政事務所實測為準）拆除，並將該部分土地返還予原告及其他共有人全體。被告應給付原告新臺幣（下同）六萬七千七百八十八元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一百零五年十二月二十九日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告一千九百八十二元。
嗣經本院囑託臺北市北投地政事務所（下稱北投地政事務所）測量上開地上物位置及面積，並繪製複丈成果圖（即本判決附圖）後，原告於一百零六年十月十九日當庭遞狀更正並變更聲明為：被告應將坐落系爭土地上，系爭建物如附圖所示Ａ部分，面積三十七點五二平方公尺之地上物（下稱系爭地上物）拆除，並將該部分土地返還予原告及其他共有人全體。被告應給付原告八萬四千七百八十一元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自一百零五年十二月二十九日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告二千四百七十九元（見本院卷㈡第三十五頁）。經核原告關於變更系爭地上物位置及面積部分，係屬更正事實上之陳述，非為訴之變更；另變更相當於租金之不當得利金額部分，則屬擴張應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告為系爭土地之共有人，迄一百零二年八月五日取得系爭
土地應有部分八八二分之二三五，被告所有之系爭地上物即系爭建物如附圖所示Ａ部分（面積三十七點五二平方公尺），無合法權源，坐落於系爭土地上，業已侵害原告之所有權，應屬無權占有，原告本於所有權人之地位，行使物上返還請求權，請求被告拆屋還地，即屬有據。又被告無權占有系爭土地，致原告不能按應有部分行使用益權，受有相當於租金之損害，而系爭土地近五年內之申報地價依序為一百零二年一月每平方公尺二萬二千九百六十元、一百零五年一月每平方公尺二萬九千七百六十元，被告無權占有系爭土地面積為三十七點五二平方公尺，爰依土地法規定以申報地價年息百分之十，並回溯計算相當於租金之不當得利。基此，原告於一百零二年八月五日至一百零四年十二月三十一日期間所受相當於租金之損害為五萬五千二百七十五元〔計算式：（22,960×37.52×10%×（2+149/365）×235/882）＝55,275）〕、於一百零五年一月一日至同年十二月二十八日（本件訴訟繫屬日）期間所受相當於租金之損害為二萬九千五百零六元〔計算式：29,760×37.52×10%×（362/365）×235/882＝29,506〕，合計八萬四千七百八十一元，被告並應自本件訴訟繫屬翌日即一百零五年十二月二十九日起，按月給付原告相當於租金之損害二千四百七十九元〔計算式：（29,760×37.52×10%×235/882÷12＝2,479〕。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告抗辯曾向前地主購買系爭土地之應有部分，故非無權占有云云，顯與事實不符：
⑴被告以其曾交付一萬八千四百五十元予訴外人 翁堯 ，購買
系爭土地十二點三坪，並取得被證七之土地使用權證明單（下稱系爭證明單），並以「買賣」作為其占有土地之權源云云。然系爭證明單所載之地號為臺北市○○區○○○段○○○段○○○○○地號（重測後為臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地，下稱系爭二一四土地），而非系爭土地重測前臺北市○○區○○○段○○○段○○○○○○地號，且所載面積亦與系爭地上物占用系爭土地之面積不合，其上又無任何關於買賣土地所有權之文字，僅有同意建屋之記載而已。至於被告提出所謂付款之憑據，僅為臺灣土地銀行總行便用箋（下稱系爭便箋），其上所載之文字僅有「郭許錦蓮18,450」，該數字是否確為「金額」已屬有疑。縱依被告所言，系爭土地十二點三坪之對價為一萬八千四百五十元，然系爭便箋上並無受款人或有收訖款項之記載，根本無法證明被告是否有給付該筆款項或給付與何人。更何況，於六十二年間，一萬八千四百五十元已屬鉅款，被告豈有不要求任何字據之理？故系爭證明單與系爭便箋不足以證明被告所辯曾支付對價以取得系爭土地所有權之事實。
⑵再者，被告本人於一百零六年十月十九日庭訊時尚自承，
其從未見過系爭土地原地主即訴外人 潘錦端 。被告既從未與潘錦端接洽，顯無可能與潘錦端就買賣契約之標的或價金等達成意思表示之合致。再參以證人 許財 之證詞可知，系爭建物興建時，地主潘錦端並無出售建物坐落基地之情事，而係至七十年代方陸續出售，足見被告抗辯與潘錦端成立買賣契約云云，與事實不符。
⒉被告提出之系爭證明單所載地號並非系爭土地之地號，且
出具系爭證明單之人亦非土地所有權人，無使被告取得占有權源之權利：
⑴系爭證明單係由訴外人關渡民生綜合市場股份有限公司（
下稱關渡市場公司）出具，該公司並非系爭土地之所有權人，該公司縱有出具系爭證明單與被告，被告亦不得以此作為對系爭土地有使用權源之依據，遑論被告所提出之系爭證明單、被證十與附件一等土地使用權證明單上之地號，均為系爭二一四土地重測前之地號，且該等證明單所載地號，均以國字大寫書寫，顯見十分慎重，實難想像有如被告所言有誤載之可能。況系爭證明單上所載土地面積為十二點三坪，亦與系爭地上物占有系爭土地之面積不符，故被告之抗辯實難採信。
⑵被告雖又提出被證九圖面，主張係關渡市場公司建造之初
申請自來水管時，影印交與被告留底之水管配線圖，並抗辯同排十二戶建物皆領有關渡市場公司出具之土地使用權證明單云云。然據原告所知，門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷十五之八、十五之十二、十五之十六號等三戶建物，最初之所有權人應非如該圖面所示，故該圖面之真實性實堪存疑。再者，被告所提出被證十土地使用權證明單第一頁之翁堯，亦非該圖面所示十二戶建物之所有權人，故被告所辯顯與所提出之證物不符。
⑶至於被證十土地使用權證明單第二頁之訴外人 翁朝枝 與第
三頁之訴外人 林朝樹 雖為臺北市○○區○○路○○○巷○○○○○○○○○○○號建物（下稱系爭十五之十四、十五之二十號建物）之所有權人。然林朝樹之系爭十五之二十號建物所占用之土地尚包含潘錦端所有坐落臺北市○○區○○○段○○○段○○○地號土地（重測後為臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地，下稱系爭二六一土地），若潘錦端確有出具土地使用權證明單與該十二戶建物之所有權人，何以未記載系爭二六一土地？況且，倘係誤載，何以上述諸人對於此一攸關不動產權利之重要證明文件，俱未要求更正？證人許財並證稱，其曾居住之門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○○○號建物（下稱系爭十五之二號建物），亦有土地永久使用權同意書，但該建物之「土地永久使用權的同意書上記載的地號好像也是三個」，即與被告提出之其他使用權證明單記載並不相同。是被告抗辯其上地號係誤繕云云，實屬無據。
⑷被告於其一百零六年九月十一日陳報狀內雖又辯以，系爭
土地原為潘錦端等八人共有，因關渡市場公司興建時占用被告父、叔等人所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地（重測前為臺北市○○區○○○段○○○段0000000地號，下稱系爭二七五土地），當時關渡市場公司請被告購買系爭建物，並出具系爭證明單與被告，被告亦出具被證八系爭二七五土地使用權證明書（下稱系爭證明書）與關渡市場公司，以證明系爭建物具有合法使用權源云云。然查，系爭建物為六十二年十二月一日開工，六十四年三月二日竣工，而關渡市場公司係於六十二年九月九日出具系爭證明單與被告，當時被告尚非系爭二七五土地所有權人，出具系爭證明書之人亦非被告，故被告所謂關渡市場公司請其購買系爭建物及出具系爭證明書云云，概屬不實。
⑸況查，系爭證明書係於六十二年五月二十日由訴外人許丁
彬、 許庚申 、 許火煉 出具，其時間係在關渡市場公司出具系爭證明單之前，系爭證明單與系爭證明書之日期又均在系爭建物開工之前，顯與被告所謂於市場興建時發現系爭建物占用被告父、叔所有土地，雙方因而互相開立土地使用權同意證明之情形不符。
⒊被告關於印花稅之主張與系爭證明單上之文字不符：
⑴被告辯稱系爭證明單上貼有印花，依印花稅法第五條規定
之事由應僅得解為典賣、讓售及分割不動產契據云云。惟查，印花稅法迭經修正，於系爭證明單作成之六十二年九月九日當時有效之印花稅法，就印花稅課徵範圍係規定於第六條至第十三條，課徵項目分為商事憑證、產權憑證、人事憑證、許可憑證及其他憑證五類，各類憑證分別有十六項、五項、二項、四項、三項等憑證，其課徵範圍極廣，並非如現行法僅限於四種事由。其中如第七條第五目規定：「債權債務及其他權利、讓受契據：係指債權及其他權利之讓與、債務之承擔，及就他人之財產或營業概括承受其資產、負債及營業與他營業合併而互相承受其資產負債所立之契據。」幾乎包含所有權利類型，自無如被告所稱依其上文字僅得解為係買賣不動產。
⑵且查，當時之印花稅法就產權憑證類當中雖亦有「典賣讓
受及分割財產契據：係指典賣、交換、贈與、分割動產、不動產，而取得物權所立之契據。」一項，但第十五條就該項之稅率或稅額規定為：「第一目典賣讓受及分割財產契據每件按金額千分之一，由承受人或取得物權人貼印花稅票。」亦即印花稅票應由承受或取得物權之人黏貼於契據上，而非出具該契據之人，顯與被告所稱之情形不符。且若依印花稅率千分之一計算，被告以一萬八千四百五十元購買系爭土地，印花稅應為十八元，並非六元，被告所稱因系爭土地公告現值為市價三分之一，故印花稅率為六元云云，並無任何舉證，顯不足採。
⑶況若被告果有購買系爭建物坐落基地之事實，何以系爭證
明單上僅記載為永久使用，並無任何關於買賣或付款之記載？且在林朝樹等屋主於七十年代向潘錦端購買並取得土地應有部分後，被告應已可知悉系爭土地並無不能移轉登記之情事，何以被告多年來均未向潘錦端要求辦理土地所有權移轉登記？足見被告所謂購買房屋坐落基地云云，並非實在。
⒋被告既未曾自原地主潘錦端取得占有權源，自無從主張有占有連鎖法理之適用：
⑴被告未能證明其已向原地主潘錦端購得系爭土地應有部分
，已如前述，被告所提出系爭證明單亦非系爭土地之地號，且非潘錦端所出具，自均不得作為占有權源，亦無占有連鎖之可言。且被告就系爭建物之使用方法，已違背原興建時之用途，縱使先前曾與原地主有任何關於占有使用之約定，亦應認已失其效力。
⑵且查，被告主張占有連鎖之最高法院一○一年度台上字二
二四號判決，其案情係土地所有權人自己與占有人之前手簽訂契約，同意與占有人之前手交換使用土地並興建房屋，甚至約定對於各自之受讓人、繼承人等均仍為有效，與本件系爭房屋並非土地所有權人所興建，土地所有權人亦未如該案約定其同意使用之法律關係對其買受人、繼承人、受讓人亦具有同等效力，故該判決於本件自無比附援引之餘地。
⑶另依最高法院九十八年度台上字第二四八三號判決見解，
本件被告自關渡市場公司購買取得系爭建物之所有權，該債之關係亦不得拘束後手地主即原告等人，被告以占有連鎖法理主張有權占有，並無理由。
⒌本件原告訴請拆屋還地係行使正當權利，並無權利濫用之情形：
⑴原告訴請拆屋還地係正當行使民法所定之物上請求權，並
無權利濫用可言，有最高法院九十九年度台上字第一七五九號判決、九十八年度台上字第二四八三號判決可參。
⑵系爭建物為六十二年十二月一日開工，六十四年三月二日
竣工，迄今已逾四十三年，外觀陳舊不堪，現僅供被告親屬居住，又未依使用執照申請之原用途做為市場及商店使用，參酌緊鄰系爭建物同時興建之門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○○○號建物之房屋稅課稅現值僅十一萬一千八百元，系爭房屋經折舊後已幾無殘值。況被告係以之做為住宅使用，而系爭土地之公告現值為每平方公尺十三萬三千元，面積達八百八十七平方公尺，價值逾一億一千萬元以上，若與周邊土地做為市場用地一併開發利用，其整體開發之經濟價值更高，另更應考量系爭土地辦理都市更新改善市容及促進周邊經濟繁榮之公益性質，均遠逾被告占有系爭土地之利用價值，自不應以被告自己居住使用之利益，而妨害原告之正當所有權行使及整體都市更新之公益，故原告並無權利濫用之情形。況最高法院九十八年度台上字第二四八三號判決亦認被告若欲主張權利濫用之變態事實，亦應就何謂「利益極少」、「損失甚大」等事實負擔舉證責任等語。
㈢並聲明：⒈被告應將坐落系爭土地上，面積三十七點五二平
方公尺之系爭地上物拆除，並將該部分土地返還予原告及其他共有人全體。⒉被告應給付原告八萬四千七百八十一元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊被告應自一百零五年十二月二十九日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告二千四百七十九元。⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告依據與潘錦端間之買賣關係占有使用系爭土地，具有正當權源：
⒈被告於六十二年即支付系爭土地所有人潘錦端每坪一千五百
元，十二點三坪土地共一萬八千四百五十元之價金，取得系爭土地十二點三坪之所有權，並由收款人翁堯出具系爭便箋為據。惟當時系爭土地所有人潘錦端以系爭土地為市場用地不宜過戶為由，未協同辦理過戶，故被告實際上有取得系爭土地所有權，僅係未辦理所有權移轉登記而已，系爭建物係基於買賣之法律關係占有系爭土地。且系爭土地所有權人潘錦端又出具系爭證明單與被告，被告同時取得買受人占有地位，依最高法院八十五年度台上字第三八九號判例、九十一年度台上字第二○六五號判決見解，原出賣人潘錦端無返還請求權，原告明知被告持續占有使用系爭土地，仍買受系爭土地所有權，依民法第三百七十三條規定，買賣標的物之利益及危險，係自交付時起由買受人承受負擔，原告自不能主張返還請求權，被告基於買賣關係，對於系爭土地占有使用具有正當權源，非屬無權占有。
⒉按「印花稅以左列憑證為課徵範圍：買賣動產契據：指買
賣動產所立之契據。承攬契據：指一方為他方完成一定工作之契據；如承包各種工程契約、承印印刷品契約及代理加工契據等屬之。典賣、讓受及分割不動產契據：指設定典權及買賣、交換、贈與、分割不動產所立向主管機關申請物權登記之契據。」（印花稅法第五條）、「印花稅稅率或稅額如左：典賣、讓售及分割不動產契據：每件按金額千分之一，由立約或立據人貼印花稅票。」（印花稅法第七條第四款）。由關渡市場公司出具之系爭證明單皆貼有三元印花兩張（共六元），需貼印花之事由僅印花稅法第五條第二至五款四種事由。系爭證明單以形式觀之，既非印花稅法第五條第二款之銀錢收據、第三款買賣動產契據，又非第四款承攬契據，即應解為第五款典賣、讓受及分割不動產契據。況系爭土地未有設定典權之登記，就系爭證明單上「永久使用」字樣觀之，亦非交換、贈與、分割不動產之契據，則系爭證明單繳納印花稅之原因，應為買賣關係。
⒊系爭土地於六十一年七月公告現值為每平方公尺三百八十元
，以系爭證明單面積十二點三坪計算，為一萬五千四百五十一元（計算式：12.3≒0.3025×380＝15,451），應貼印花十五元；若依系爭證明單所記載系爭二一四土地六十一年七月公告現值平方公尺一百九十七元、面積十二點三坪計算，為八千零十元（計算式：12.3≒0.3025×197＝8,010），應貼印花八元。系爭證明單貼印花稅六元，與依公告現值計算之買賣價格雖有不符，然因時代久遠，已無從向潘錦端、翁堯或許庚申等人查證，但就被告至今仍保留系爭便箋，載明金額一萬八千四百五十元，及依證人許財證述其父許庚申所有系爭十五之二號建物坐落之系爭土地，需要用錢購買等事實，足證與許庚申情況相同之被告與前地主潘錦端間，應存在以一萬八千四百五十元購買系爭土地十二點三坪之買賣關係，被告使用系爭土地為有權占有。
㈡縱認被告與前地主潘錦端間之賣賣關係不存在，被告占有使用系爭土地，亦應有租賃關係存在：
⒈被告於六十年間向 許丁杉 購買臺北市○○區○○段○○段○
○○地號土地（下稱系爭二七三土地，重測前為臺北市○○區○○○段關渡小段七十九之三十六）、系爭二七五土地應有部分，被告為系爭二七三、二七五土地之實質共有人。再於六十二年五月二十日，系爭二七三、二七五土地之共有人許庚申、許火煉、許丁杉（登記名義人），與系爭土地所有權人潘錦端，以約定土地交互使用之意思，互相簽訂土地使用權證明，而出具系爭證明書供潘錦端於系爭二七三、二七五土地上興建關渡民生綜合市場（下稱關渡市場），因被告為系爭二七三、二七五土地之實質共有人，潘錦端再於六十二年九月九日出具系爭證明單，將系爭土地提供被告使用。
嗣關渡市場於六十二年十二月一日開工、六十四年三月二日竣工，許庚申支付建物價金後取得系爭十五之二號建物、被告支付建物價金後取得系爭建物，是被告與系爭土地所有人潘錦端約定土地交互使用，並非無償，依最高法院七十五年度第五次民事庭會議決議㈠、最高法院一○二年度台上字第四七九號判決，其性質應屬於互為租賃之關係，原告應受前手就系爭土地交互約定使用之租賃關係拘束，並適用民法第四百二十五條之規定。
⒉當時出具與系爭建物等所有權人之土地使用證明單上，皆書
寫載明係為關渡市場之興建使用，而關渡市場絕大部分興建於系爭土地上，系爭十五之二號建物、系爭建物、系爭十五之十四號建物、系爭十五之二十號建物之所有權人許庚申、被告、翁朝枝、林朝樹，均取得土地所有權人潘錦端出具之土地使用權證明單，該四戶建物坐落地號均為系爭土地。又四份土地使用證明單所記載地號為「柒拾捌之貳」，明顯應為「柒拾捌之拾貳」即系爭土地重測前地號之誤載。再細究上開土地使用證明單內容：「本人所有嗄嘮別段關渡小段‧‧‧業經本人完全認可永久使用特予證明。基地主：潘錦端（蓋印本人私章）」是上開土地使用證明單均係系爭土地所有權人潘錦端以本人名義簽訂，自屬有效。
⒊綜上，被告與系爭土地所有人潘錦端，於興建關渡市場時，
以約定土地交互使用之意思，互相出具土地使用權同意證明，並非無償，其性質應屬於互為租賃之關係。是被告依租賃關係占有使用系爭土地，原告應受前手就系爭土地交互約定使用之租賃關係拘束，並適用民法第四百二十五條之規定。
㈢被告亦得基於「占有連鎖」之法律關係，對系爭土地之所有權人即原告主張有權占有：
⒈按「基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向
他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第四百六十七條第二項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於『占有連鎖（Besitzkette）』之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事。」（最高法院一○一年度台上字第二二四號判決參照）⒉系爭土地所有人潘錦端出具系爭土地之土地使用權證明書，
同意由關渡市場公司興建建物，關渡市場公司再將系爭建物出售與被告，關渡市場公司對於系爭土地有權占有，原告再從潘錦端等土地所有權人取得系爭土地所有權，被告得基於「占有連鎖」之法律關係，對系爭土地之所有權人即原告主張有權占有。
㈣原告明知被告有土地使用權證明，持續占用系爭土地，仍執
意受讓系爭土地，本應承擔系爭建物建築於系爭土地上之不利益，基於債權物權化之法理，原告應受使用、收益限制之拘束，其訴請拆屋還地，顯違權利濫用之禁止：
⒈被告自六十五年間即已取得系爭建物，時至今日已達四十年
，被告於完成系爭建物所有權登記後，基於信賴保護原則、維護交易安全及不動產公信性，具有相當之確信認為系爭建物係合法占用系爭土地。再者，衡諸不動產之經濟價值與其坐落地點及使用狀況有關，依一般交易慣例，買受人應會至現場勘查以暸解現況。原告身為系爭土地之買受人，「明知」被告於系爭土地上所有之系爭建物為有權占用之事實，仍執意受讓系爭土地，本應承擔系爭建物建築於系爭土地上之不利益。參酌最高法院一○○年度台上字第四六三號判決、臺灣高等法院九十五年上字第七三號判決、一○二年度上字第八八五號判決意旨，基於債權物權化之法理，原告應受使用、收益限制之拘束。
⒉原告身為系爭土地買受人，自買受之時即確知系爭土地上之
系爭建物為有權占用之事實，仍執意買受系爭土地，而被告具有相當之確信，認已為移轉之系爭建物係合法占用系爭土地，並基於誠信原則，使用收益系爭建物，時間長達四十年之久，而今原告請求被告拆屋還地，將使被告空有系爭建物所有權，卻無法使用收益，更須將與土地無從分離之地上物拆除，經濟損失甚矩，於被告之侵害極大。原告明知被告有權占有之事實，仍願買受系爭土地，自應受使用收益之限制，現今卻以被告無占有權源主張拆屋還地，實為原告自己利益極小，卻對被告損害極大，顯然違反權利濫用之禁止。
㈤被告並非無權占有系爭土地，詳如前述。是原告訴請原告返還相當於租金之不當得利，亦屬無據等語，資為抗辯。
㈥並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷㈡第一九一頁反面至第一九二頁反面，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠關渡市場公司於六十二年九月三日取得六二工營字第五○○
號建築執照，在市場預定地即臺北市○○區○○○段關渡小段七十八、七十八之二、七十八之五、七十八之六、七十八之十二、七十九之十一、七十九之十四、七十九之十六、七十九之二十、七十九之三十六、七十九之四十二、七十九之
五十、七十九之五十四地號土地，興建二層三棟二戶建物（門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○號、十五號二樓，即關渡市場）作為市場及商店使用，並於六十五年二月十七日取得六五使字第二七二號使用執照（見外放上開執照卷影印卷）。
㈡臺北市○○區○○○段關渡小段七十八、七十八之二、七十
八之十二、七十九之十六地號土地之所有權人即潘錦端即關渡民生綜合市000000000段○○○○○地號土地之所有權人即訴外人 林天送 、同小段七十八之六、七十九之十
一、七十九之十四、七十九之四十二地號土地之所有權人即訴外人 李守地 、同小段七十九之二十地號土地之所有權人即訴外人紀 陳雙璧 、同小段七十九之五十地號土地之所有權人 陳桐村 、同小段七十九之三十六、七十九之五十四地號土地之共有人即許丁杉、許火煉、許庚申，均於六十二年五月二十日出具土地使用權證明書，同意關渡市場公司在其所有之上開土地興建永久式市場（見外放六二工營字第五○○號建築執照卷影印卷）。
㈢潘錦端於六十五年一月十一日向臺北市北投區戶政事務所（
下稱北投戶政事務所）申請增編關渡市場Β座商店區門牌號碼，經北投戶政事務所於同年月十三日同意增編門牌號碼為臺北市○○區○○路○○○巷十五之二、十五之四、十五之
六、十五之八、十五之十、十五之十二、十五之十四、十五之十六、十五之十八、十五之二十、十五之二十二、十五之二十四號（見本院卷㈠第二四一頁至第二四三頁北投戶政事務所一百零六年八月二十四日北市投戶資字第一○六三○九○四四○○號函及其附件）。
㈣系爭建物坐落系爭土地、系爭二七五土地、臺北市○○區○
○段○○段0000000地號（重測前地號依序為臺北市○○區○○○段關渡小段七十八之十二、七十九之五十四、七十九之十一、七十八之六地號）土地（末二土地，下稱系爭二八三、二八四土地）上，係被告於六十五年九月二十日向關渡市場公司購買。系爭建物於六十六年三月十八日辦理第一次所有權登記，登記之所有權人為被告，並作為住宅使用迄今（見本院卷㈠第九十四頁、第九十五頁、第四十五頁建築改良物買賣所有權移轉契約書、所有權狀、建物第二類登記謄本）。
㈤原告先後於九十六年五月十四日、一百零二年三月五日、同
年月二十一日、同年八月五日因買賣而登記為系爭土地應有部分八八二分之三七、八八二分之八四、八八二分之七五、八八二分之三九（合計八八二分之二三五）之所有權人（見本院卷㈠第九十九頁至第一○一頁系爭土地查詢資料、第一○二頁至第一一二頁系爭土地異動索引）。
㈥系爭二七五土地原為許丁杉、許火煉、許庚申共有，應有部
分各三分之一。嗣被告先於六十二年十一月二十三日向許丁杉買受其應有部分，後於九十六年七月九日因繼承，而與其他六位共同繼承人公同共有被繼承人許火煉之應有部分。又許庚申之應有部分，則由許財於九十五年四月十八日繼承，並於一百零二年三月十八日因買賣，而移轉登記為原告及訴外人 朱嬥瑄 所有（見本院卷㈡第一三一頁至第一三二頁系爭二七五土地異動索引、第一四三頁至第一五○頁系爭二七五土地之土地登記謄本、土地登記簿）。
㈦系爭地上物即系爭建物如附圖所示Α部分占有系爭土地，面
積三十七點五二平方公尺（見本院卷㈡第七頁、第八頁士林地政事務所一百零六年十月六日北市士地測字第一○六三二○七五九○○號函、土地複丈成果圖）。
四、原告主張其為系爭土地之共有人，被告為系爭建物之所有人，系爭地上物無權占用系爭土地如附圖Ａ部分所示土地（面積三十七點五二平方公尺），被告應拆除系爭地上物，將該部分土地返還予原告及其他共有人全體，並返還相當於租金之不當得利等語。惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲就本院於一百零七年一月十日言詞辯論期日與兩造整理並協議簡化之爭點（見本院卷㈡第一九二頁反面，並依本院論述之先後與妥適，而調整其順序、內容）及本院得心證之理由，分述如下：
㈠系爭建物占有系爭土地是否具有正當權源？
⒈按原告以無權占有為原因，提起請求返還所有物之訴，被
告就物屬原告所有而為被告占有之事實不爭執，而僅以被告非無權占有為抗辯者，被告應就其占有正當權源之事實證明之（最高法院一○六年度台上字第二○三○號判決參照）。查原告為系爭土地之共有人，系爭建物屬被告所有，系爭地上物（即系爭建物如附圖所示Α部分）占有系爭土地，面積三十七點五二平方公尺，此為被告所不爭執，被告僅以其占用非屬無權占有資為抗辯，自應由被告就其取得占有係有正當權源之事實負舉證證明之責。
⒉被告雖辯稱其於六十二年即支付系爭土地所有人潘錦端價
金一萬八千四百五十元，作為取得系爭土地十二點三坪土地所有權之對價（每坪一千五百元），並由收款人翁堯出具系爭便箋為據，然當時系爭土地所有人潘錦端以系爭土地為市場用地不宜過戶為由，未協同辦理過戶；縱認被告與潘錦端間無賣賣關係存在，惟被告為系爭二七三、二七五土地之實質共有人，與系爭土地所有權人潘錦端，亦以約定土地交互使用之意思，互相出具土地使用權證明，被告占有使用系爭土地，應有租賃關係存在；縱使被告與潘錦端間無租賃關係存在，但潘錦端已出具土地之使用權證明書，同意由關渡市場公司興建建物，關渡市場公司再將系爭建物出售與被告，關渡市場公司對於系爭土地有權占有，原告再從潘錦端等土地所有權人取得系爭土地所有權，被告亦得基於「占有連鎖」之法律關係，對系爭土地之所有權人即原告主張有權占有云云，並提出系爭證明單及系爭便箋為證（見本院卷㈠第二五六頁、第二九九頁）。
惟查：
⑴系爭土地於五十八年八月十一日因買賣而登記為潘錦端所
有，於七十年七月二十八日起，始因買賣、繼承、拍賣等原因而陸續移轉登記於他人所有，而被告從未登記為系爭土地之所有權人，此有系爭土地之土地登記簿、土地登記謄本、異動索引查詢附卷可稽（見本院卷㈠第一八九頁至第一九八頁、第一四六頁至第一五○頁、第一○二頁至第一一二頁），參以證人即許庚申之子許財於本院審理時證稱：「好像剛開始的時候（知行路二九三巷十五之二號到十五之二十四號共十二間）都沒有土地所有權，後來有的人有買，因為在民國七十幾年的時候，很多人在爭取要購買房屋坐落的基地。」等語（見本院卷㈡第三十二頁正面），足見潘錦端係於七十年間才開始出售並移轉登記其所有之系爭土地。是原告是否於六十二年間即向潘錦端買受系爭土地十二點三坪，已非無疑。
⑵觀諸被告所提出，原告不爭執其真正之系爭便箋，其上僅
記載：「郭許錦蓮18,450」，並無相關買賣、價金收訖、買賣標的、日期、製作名義人等文字或金錢符號等記載。再揆諸被告所提出，原告不爭執其真正之系爭證明單記載：「茲有郭許錦蓮擬在本市○○○○路參與關渡民生綜合市場之興建，茲將本人所有關渡段嗄嘮別小段柒捌之貳地號之內面積壹拾貳坪叁之土地建築永久式市場店鋪，業經本人完全認可永久使用，特予證明。關渡民生綜合市場股份有限公司（大章）、董事長潘錦端（小章）。中華民國陸拾貳年玖月玖日」等文字，業明載為土地使用權，並非買賣土地所有權，且其所載地號又係同屬關渡市場範圍內之「系爭二一四土地」重測前之地號，並非系爭土地，其所載面積復與系爭地上物占有系爭土地之面積三十七點五二平方公尺，換算約十一點三五坪相齟齬，況其上又未特定該十二點三坪土地之具體位置，出具該證明單之人復為關渡市場公司，並非系爭土地之所有權人潘錦端。是被告所舉系爭便箋及系爭證明單，均不足以證明被告曾於六十二年支付價款一萬八千四百五十元，向潘錦端買受系爭建物所坐落系爭土地之事實。
⑶系爭二七五土地原為許丁杉、許火煉、許庚申共有，應有
部分各三分之一，被告於六十二年十一月二十三日始向許丁杉買受其應有部分，而移轉登記為系爭三七五土地之共有人，又於九十六年七月九日因繼承，而與其他六位共同繼承人公同共有被繼承人許火煉之應有部分；許庚申之應有部分，則由許財於九十五年四月十八日辦理繼承登記，並於一百零二年三月十八日因買賣，而移轉登記為原告及朱嬥瑄所有，此有系爭二七五土地之土地登記簿、異動索引、土地登記謄本附卷足憑（見本院卷㈡第一四七頁至第一五○頁、第一三一頁至第一三二頁、第一四三頁至第一四六頁）。再依附於關渡市場建築執照卷內，記載：「茲有關渡民生綜合市場股份有限公司、董事長潘錦端擬在本人所有關渡段嗄嘮別小段79-36（即系爭二七三土地重測前地號）、79-54（即系爭二七五土地重測前地號）之內全筆之土地建築永久式二樓市場，業經本人完全認可，茲為申請營造執照，特予證明。基地主許丁杉、許火煉、許庚申（蓋章）。中華民國六十二年五月二十日」之系爭證明書顯示，亦係由當時之系爭二七三、二七五土地登記所有權人所出具。被告就所稱其於六十二年十一月二十三日前，已為系爭二七五土地之實質共有人一節，並未舉證以實其說，且被告嗣於六十二年十一月二十三日登記為系爭三七五土地之共有人後，亦未與潘錦端就系爭土地訂立租賃契約。是被告抗辯其因與潘錦端約定就系爭三七三、三七五土地交互使用，而互相出具土地使用權同意證明一情，亦難遽採。
⑷矧交換土地使用，係一方以自己所有或有權使用之土地換
與他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，其性質屬於互為租賃關係（最高法院八十二年度台上字第一三五七號判決參照）。本件系爭二七三、二七五土地僅為被告所有系爭建物之坐落基地，僅供被告使用，潘錦端並無使用系爭二七三、二七五土地之情，要難認被告與潘錦端間有互換土地使用之情，自無前述互為租賃關係之適用，亦無從認定被告與系爭土地原所有權人潘錦端間就系爭土地存有租賃關係。
⑸再按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得
向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第四百六十七條第二項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette）」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事（最高法院一○一年度台上字第二二四號判決參照）。
⑹被告於六十五年九月二十日向關渡市場公司購買，由關渡
市場公司起造，坐落於系爭土地、系爭二七五、二八三、二八四土地之系爭建物，並於六十六年三月十八日辦理第一次所有權登記，而登記為系爭建物之所有權人，此為兩造所不爭執，且被告就系爭建物所坐落之系爭土地，與斯時系爭土地之所有權人潘錦端間，並無買賣或租賃關係，俱如前述，已難認被告因買賣或租賃，而有使用系爭土地之正當權源。
⑺至於地主出具供建商申請建造執照之用之「土地使用同意
書」，僅有債之效力，存在於出具者與被同意者之間；縱認基地之所有權人書立土地使用同意書，概括同意他人在其基地上建築房屋，其間雖無地上權之設定，如無特別情事，應推定其於書立同意書之時，即默許日後取得房屋所有權人或占有人，以使用房屋之目的使用該土地，然此對土地權利之限制，亦僅係對出具土地使用同意書者而言。故潘錦端縱曾因出具系爭土地之土地使用權證明書（見外放建築執照卷影印卷），同意關渡市場公司於其所有之系爭土地上興建系爭建物，雙方具有使用借貸關係，被告並自關渡市場公司買受系爭建物時，受讓該占有，並因占有連鎖而得對系爭土地所有人潘錦端主張占有之權利。惟不動產所有權為物權，而物權為對於物之直接排他支配權，不動產所有人於所有權存在期間，不斷發生所有物之物上請求權。原告係於九十六年五月十四日、一百零二年三月五日、同年月二十一日、同年八月五日，始因買賣而先後自潘錦端之後手輾轉取得系爭土地，並登記為系爭土地之共有人（應有部分合計八八二分之二三五），其為嗣後買受系爭土地之第三人，並無繼受出具土地使用同意書之原地主潘錦端對外之一切法律關係，又無其他情事可認其同意繼受該法律關係，原告自不受該土地使用同意書債之關係之拘束，被告亦不得逕以其前手關渡市場公司對原系爭土地所有人潘錦端債之關係，對原告主張自己占有之正當權源。是被告辯稱其基於占有連鎖之法律關係，得對系爭土地之所有權人即原告主張有權占有一節，亦無可取。
⒊被告固又辯稱原告訴請拆屋還地顯屬權利濫用云云。惟：
⑴按土地為不動產，得單獨為交易之標的，無論土地上有無
建物存在，無論建物占用土地之範圍廣大或狹小，亦無論建物占用土地之情形是否為人所知，均得為買賣之標的，因買賣而取得系爭土地之所有權之人得本於所有人之地位行使物上請求權，除建物之使用人有使用土地之正當權源外，土地所有人得請求建物使用人拆除建物、交還土地或遷出建物，交還土地，此係權利之正當行使，非權利濫用，亦與誠實信用原則無涉。又權利人得為權利之行使為常態，僅於其權利行使將造成自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大之變態結果時，始受限制。而何謂「利益極少」、「損失甚大」，應就具體事實為客觀之認定，且應由主張變態情事者，負舉證之責（最高法院九十八年度台上字第二四八三號判決參照）。
⑵本件就原告而言，因被告無權占有系爭土地，自屬所有權
受有損害，則原告為保護自身利益而訴請拆屋還地，難認係以損害被告之權益為主要目的而有違誠信。況系爭建物已屬四十年以上之老舊建物，其設計規劃本係作為商業用，而非得自行增建違建，改為住宅使用，且系爭土地及其附近土地早於九十一年十月二十八日即公告為知行市場更新地區（見外放本院一○六年度士調字第二一號民事卷影印卷第十八頁），以系爭地上物保存之經濟價值，與系爭土地得以與附近土地整體開發相較，亦難認原告其權利行使有造成自己所得利益極少，而使他人及國家社會所受之損失甚大之權利濫用情形。是被告徒以其具有相當之確信，認已為移轉之系爭建物，係合法占用系爭土地，並基於誠信原則，使用收益系爭建物，時間長達四十年之久，原告買受系爭土地時，即確知系爭土地上為系爭建物占用之事實，仍執意買受，其使用收益自應受限制等詞，遽論原告違反誠信原則、權利濫用，於法無據。
㈡原告依民法第七百六十七條第一項規定，請求被告應將坐落
系爭土地上之系爭地上物拆除，將該部分土地返還原告及其他共有人全體，是否有理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條第一項前段、中段定有明文。
⒉被告所有之系爭地上物並無占用系爭土地之合法權源，已
如前述，原告本於物上請求權法律關係，請求被告將系爭地上物拆除，將該部分土地返還原告及其他共有人全體，應予准許。
㈢原告依民法第一百七十九條規定，請求被告返還占有上開土
地相當於租金之不當得利，是否有理由？如有理由，其金額若干？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第一百七十九條、第一百八十一條但書分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照）。故原告依據不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。此項規定於租用基地建築房屋準用之，同法第一百零五條亦有明文。又土地法第九十七條所規定之土地價額係指法定地價，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，同法第一百四十八條亦有明定。爰審酌系爭建物屋齡已四十年以上，同排十二戶建物，除系爭建物及門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○○○號建物外，均已搬遷騰空，系爭土地前方空地作為停車場營業使用，對面有關渡郵局，由系爭土地步行約五分鐘可抵達有公車站牌之知行路、大度路三段，步行約十分鐘可達捷運關渡站，知行路上有多間餐館、小吃店及便利商店，距系爭土地方圓一公里內尚有關渡國小、竹圍國小自強分校、關渡醫院、馬偕醫護專校關渡分校、好市多商場，交通便利，生活機能良好，系爭土地附近無電梯、面積二十一點二坪公寓，每月租金一萬四千元等情，有本院勘驗筆錄、GOOGLE地圖、現場照片、租金行情查詢在卷可參（見本院卷㈠第二三一頁、第二三三頁、第五十六頁、第二三四頁至第二三六頁、第七十九頁、第八十頁、第五十二頁），應認不當得利之計算以土地申報地價年息百分之七計算為適當。⒊原告依據不當得利之規定，請求自一百零二年八月五日登
記為系爭土地應有部分八八二分之二三五之所有權人起，至起訴時即一百零五年十二月二十八日之不當得利，及自同年月二十九日起至交還土地之日止，按月給付不當得利，自為法所許。查系爭土地一百零二年一月、一百零五年一月之申報地價依序為每平方公尺二萬二千九百六十元、每平方公尺二萬九千七百六十元，有系爭土地地價第二類謄本在卷可按（見本院卷㈠第二十一頁）。依此計算，原告請求被告占用系爭土地自一百零二年八月五日起至一百零五年十二月二十八日止之不當得利五萬九千三百四十七元及法定遲延利息【計算式：〔22,960元×7﹪×37.52㎡×235/882×（2+149/365）〕+（29,760元×7﹪×
37.52㎡×235/882×363/366）＝59,347元（元以下四捨五入）】；原告自一百零五年十二月二十九日起至返還系爭土地之日止，按月應給付原告相當於租金損害之不當得利為一千七百三十五元〔計算式：29,760元×7﹪×37.52㎡×235/882÷12＝1,735元（元以下四捨五入）〕。是原告於此範圍內之請求，為有理由。
⒋末按不當得利受領人，知無法律上之原因或其後知之者，
應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償，民法第一百八十二條第二項定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，復為同法第二百零三條所明定。被告占用系爭土地，並無合法權源，至遲於原告提起本件訴訟，並將起訴狀繕本送達時即知悉其占有受利益並無法律上原因。是原告就前開一百零二年八月五日至一百零五年十二月二十八日期間已發生之不當得利部分，請求自起訴狀繕本送達翌日即一百零六年一月十七日（見本院卷㈠第二十八頁送達回證）起至清償日止，按法定利率即週年利率百分之五計算之利息，亦屬有據。
五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，依民法第七百六十七條第一項前段、中段、第一百七十九條規定，於請求：㈠被告應將坐落系爭土地上之系爭地上物拆除，將該部分土地返還予原告及其他共有人全體。㈡被告應給付原告五萬九千三百四十七元及自一百零六年一月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自一百零五年十二月二十九日起至騰空返還前項土地之日止，按月給付原告一千七百三十五元之範圍內，為有理由，應予准許；至逾上開准許部分之請求，則屬無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中華民國107年1月31日
臺灣士林地方法院民事第一庭
法官孫萍萍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國107年1月31日
書記官張耕華