裁判字號：臺灣高等法院臺南分院104年重上字第87號民事判決
裁判日期：民國105年04月21日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院臺南分院民事判決104年度重上字第87號上訴人 霖揚 開發股份有限公司（ 李黃麗娟 、 李啟信 、李
啟晃之承當訴訟人）法定代理人 吳昀達 訴訟代理人 簡承佑 律師
張育誠 律師被上訴人 林祺豐
蔡 雲盛 徐懸良 徐 新杯 徐樹生 徐金寶 徐廖秋 與徐 羅萬 徐 若榛 徐儷綾 徐垂禧 徐 玉珍 徐小玉 徐千 田 徐揮雅 徐新昇 徐新岡 徐崑樹 蔡雲 正 蔡雲倉 上一人訴訟代理人 許玉枝 被上訴人蔡 坤健
蔡雲輝 熊 林秀蓮 洪熊 玉珍鄒 熊紫 媛 熊克 蒼 熊克衡 熊克仁 莊 熊玉琴 熊秀珠 熊 望伸 上一人訴訟代理人 蔡麗珠 律師
鄭家豪 律師被上訴人 熊梅妃
熊 梅英 熊昌億 徐 敬坤 熊克偉 熊克鴻 熊克興 熊振 佐 熊秀美 廖 熊彩雲 熊彩秀 徐細龍 徐錦坤 上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國104年8月19日臺灣雲林地方法院第一審判決（102年度訴字第451號）提起上訴，本院於105年3月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；另承受訴訟人， 於得為 承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。查本件於原審起訴時，原告為 李東昇 ，李東昇於原審訴訟繫屬中死亡，其繼承人李黃麗娟、李啟信、 李啟晃 （下稱李黃麗娟等3人）於民國104年1月19日具狀聲明承受訴訟，並提出繼承系統表暨繼承人、被繼承人戶籍謄本為證（見原審卷㈤第4至6頁），且有臺灣臺北地方法院104年3月20日北院 木家家 104科繼字第538號函1份在卷可參（見原審卷㈤第147頁），經核於法尚無不合，應認其等已合法承受李東昇之訴訟。
二、另按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟。前項但書情形，僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟，為民事訴訟法第254條第1項、第2項明文規定。查原審原告李東昇之承受訴訟人李黃麗娟等三人，於104年1月28日，將其繼承自李東昇之坐落雲林縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）應有部分2277分之479移轉登記予霖揚開發股份有限公司（下稱霖揚公司，即上訴人），有土地登記第二類謄本在卷可參（見原審卷㈤第151頁），嗣經霖揚公司具狀聲請承當訴訟，並經原審於104年5月18日裁定准許霖揚公司承當訴訟在案，有上開裁定正本附卷可稽（見原審卷㈤第159頁），則李黃麗娟等三人即脫離本件訴訟，由霖揚公司承當訴訟。
三、上訴人於提起上訴之初，仍沿用原審之聲明，請求被上訴人返還占用之土地予李東昇及其餘共有人（見本院卷㈠第11至13頁，卷㈡第34至35頁），惟其後更正為請求被上訴人返還占用之土地予上訴人自己（見本院卷㈡第37頁、187至189頁，卷㈢第17至19頁），核其更正聲明，並未變更依民法第767條第1項為訴訟標的請求之法律關係，係其承當訴訟後，由實體法上之主體自為訴訟程序之主體，而為正當當事人，核無訴之追加或變更，併予敘明。
四、被上訴人林祺豐、徐金寶、徐 廖秋與 、 徐若榛 、徐儷綾、徐垂禧、 徐玉珍 、徐小玉、 徐千田 、徐揮雅、徐新昇、徐崑樹、 蔡雲正 、蔡雲輝、 熊林秀蓮 、洪 熊玉珍 、鄒 熊紫媛 、 熊克蒼 、熊克衡、熊克仁、 莊熊玉 琴、熊秀珠、熊梅妃、 熊梅英 、熊昌億、 徐敬 坤、熊克偉、熊克鴻、熊克興、 熊振佐 、熊秀美、 廖熊彩雲 、熊彩秀、徐細龍、徐錦坤等人，經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：㈠系爭土地於原審原告李東昇提起本件訴訟時，原為李東昇與
其他共有人所共有。李東昇於104年1月4日死亡，其繼承人即李黃麗娟等3人與其他共有人，於104年1月28日，以買賣為原因，將系爭土地移轉登記為上訴人所有。被上訴人占用系爭土地，均係無權占有，且在系爭土地上已興建如雲林縣西螺地政事務所（下稱西螺地政）103年3月28日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示之地上物（占有詳情如附表所載）。㈡被上訴人或其等之先人雖曾與李東昇簽定租賃契約書，然依
租賃契約書第3條約定，需租賃期限屆滿後另行協議始得續約，被上訴人不得主張李東昇有默許或默示更新，則李東昇與被上訴人或其等之先人間租賃關係，應於68年12月31日因租賃期限屆滿而終止。上開日期後，雖偶有部分被上訴人或其等之先人繳交使用土地之補償金予李東昇，然此不能認為李東昇與被上訴人或其等之先人間有租賃之合意存在。況李東昇僅為系爭土地之共有人之一，縱認其有與被上訴人或其等之先人訂立租賃契約，然李東昇未經其他系爭土地共有人同意所為之出租，違反民法第820條第1項規定，不能認為有效，被上訴人係無權占用系爭土地，爰依民法第821條、第767條第1項規定，請求被上訴人應分別將上開地上物拆除，及將所占用之土地返還上訴人等語。
二、被上訴人之答辯：㈠被上訴人徐樹生、 蔡雲盛 、徐懸良、 徐羅萬 、 徐新杯 、徐新岡、蔡雲倉、 蔡坤健 ：
系爭土地上建物之所有權人或事實上處分權人之祖先，原係無償使用系爭土地，至玉山興業合名會社（下稱玉山會社）取得土地後才有繳交租金，各建物所有權人或事實上處分權人之祖先均有繳交租金給 李木土 、李東昇，其等對系爭土地各占有部分，有不定期租賃關係，上訴人不得請求拆屋還地。
㈡被上訴人徐新岡：同徐樹生所述，又補稱：系爭土地係李東
昇於37年間，私刻印章將玉山會社股東改為李東昇家族名下，並合併村莊內各土地而來，現又買賣系爭土地予上訴人，且69年後李東昇有再來收租，應為不定期租賃之意，依土地法第103條，出租人不得收回系爭土地。
㈢被上訴人蔡雲盛：同徐樹生所述，又補稱：伊父親蔡 文光 與
系爭土地原地主 林月登 有租佃關係，其並同意建築農舍，於36年起地主才換成李木土。47年時李木土曾以玉山會社名義提告 蔡文 光竊佔，惟已判決無罪確定。嗣後伊也有跟李東昇簽立建地租賃契約書，訴外人 廖添德 也曾同意伊祖先在系爭土地上建築房屋，坐落基地係無償使用，上訴人請求拆屋還地並無理由。
㈣被上訴人 熊望 伸：系爭土地原登記在玉山會社名下，當時伊
父親有給付租金給玉山會社，55年間玉山會社解散後將系爭土地變更所有人為李木土、 李黃罔市 、 李松齡 、 李遠豐 、李東昇，而李木土為上開人等之家長，伊父親也有繼續向李木土繳納租金，當認其他共有人亦有同意出租系爭土地。嗣後李木土之子李東昇有再與渠等簽訂租賃契約，伊父親 熊燕林 於71、73、80、83年均有給付租金與李東昇，有不定期租賃契約存在，而李東昇既未合法終止契約，伊占有使用系爭土地即有合法權源。
㈤被上訴人徐金寶、徐揮雅、 徐敬坤 、徐新昇、徐細龍未於本
院言詞辯論期日到場，惟之前答辯：同徐樹生所述，上訴人之請求並無理由。
㈥被上訴人林祺豐、 徐廖秋與 、徐若榛、徐儷綾、徐垂禧、徐
玉珍、徐小玉、徐千田、徐崑樹、蔡雲正、蔡雲輝、熊林秀蓮、 洪熊玉珍 、 鄒熊紫媛 、熊克蒼、熊克衡、熊克仁、 莊熊玉琴 、熊秀珠、熊梅妃、熊梅英、熊昌億、熊克偉、熊克鴻、熊克興、熊振佐、熊秀美、廖熊彩雲、熊彩秀、徐錦坤等人，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何陳述。
三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人對部分不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請均廢棄。㈡前開廢棄部分：⒈被上訴人徐樹生應將坐落系爭土地上、如附圖所示編號1部分之地上物拆除，並將該部分土地返還上訴人。⒉被上訴人徐金寶、徐細龍、徐錦坤應將系爭土地上如附圖所示編號2部分之地上物拆除，並將該部分土地返還上訴人。⒊被上訴人廖秋與、徐若榛、徐儷綾、徐垂禧、徐玉珍、徐小玉、徐千田、徐揮雅、徐羅萬應將系爭土地上、如附圖所示編號7、8、9部分之地上物拆除，並將該部分土地返還予上訴人。⒋被上訴人徐敬坤應將系爭土地上、如附圖所示編號10、12部分之地上物拆除，並將該部分土地返還予上訴人。⒌被上訴人徐新杯、徐新昇、徐新岡、徐崑樹應將系爭土地上、如附圖所示編號13、14部分之地上物拆除，並將該部分土地返還上訴人。⒍被上訴人徐懸良應將系爭土地上、如附圖所示編號15、
16、17部分之地上物拆除，並將該部分土地返還予上訴人。⒎被上訴人蔡雲盛應將系爭土地上、如附圖所示編號21、22、23、27、28、30部分之地上物拆除，並將該部分土地返還上訴人。⒏被上訴人蔡雲倉、蔡坤健、蔡雲輝、蔡雲正應將系爭土地上、如附圖所示編號25、26、29部分之地上物拆除，並將該部分土地返還上訴人。⒐被上訴人林祺豐應將系爭土地上、如附圖所示編號31部分之地上物拆除，並將該部分土地返還上訴人。⒑被上訴人熊克仁、莊熊玉琴、熊秀珠、 熊望伸 、熊梅妃、熊梅英、熊昌億應將系爭土地上、如附圖所示編號40 左護龍 部分之地上物拆除，並將該部分土地返還上訴人。⒒被上訴人熊克偉、熊克鴻、熊克興、熊振佐、熊秀美、廖熊彩雲、熊彩秀應將系爭土地上、如附圖所示編號40正身部分之地上物拆除，並將該部分土地返還上訴人。⒓被上訴人熊林秀蓮、洪熊玉珍、鄒熊紫媛、熊克蒼、熊克衡應將系爭土地上、如附圖所示編號40 右護龍 部分之地上物拆除，並將該部分土地返還上訴人。⒔被上訴人熊克偉、熊克鴻、熊克興、熊振佐、熊秀美、廖熊彩雲、熊彩秀應將系爭土地上、如附圖所示編號41部分之地上物拆除，並將該部分土地返還上訴人。被上訴人蔡雲盛、徐懸良、徐新杯、徐樹生、徐羅萬、徐新岡、蔡雲倉、蔡坤健、熊望伸答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠原審原告李東昇提起本件訴訟時，為系爭土地共有人之一，
所有權權利範圍2277分之479（見原審卷㈠第13頁之土地登記謄本）。李東昇於104年1月4日死亡，繼承人李黃麗娟、李啟信、李啟晃於104年1月19日具狀聲明承受訴訟。㈡上訴人霖揚公司於103年12月11日，以買賣為登記原因，104
年1月28日完成登記，取得系爭土地所有權全部，於104年2月25日聲明承當訴訟（原書狀誤載為承受訴訟，原審卷㈤第141-145頁）。原審法院於104年5月18日裁定，本件應由霖揚公司為李黃麗娟、李啟信、李啟晃之承當訴訟人，續行訴訟（原審卷㈤第311至322頁）。
㈢系爭土地上，有附圖所示編號1-41之建物坐落其上。各該建
物之所有權人或事實上處分權人，如原審判決附表二（即本判決附表，下稱附表）所示。
㈣李東昇與 蔡文光 （被上訴人蔡雲盛之父），於65年6月30日
，簽訂建地租賃契約書，約定李東昇將系爭土地出租於蔡文光使用建築房屋處理。租賃期間自65年6月30日起至68年12月30日，租期限滿了後另再雙方協議續行租約為準（原審卷㈡第265至267頁）。李東昇於82年8月3日，親筆簽名出具收據，表示收到蔡文光建地租稻米399斤，該收據經李東昇於原審準備程序承認為真正，並稱82年間，還有把系爭建地租給蔡文光（原審卷㈠第187頁、原審卷㈡第255頁）。㈤原審卷㈠第193頁所示，手寫系爭土地使用人及面積（內容
詳如附表「手抄筆記承租人面積」欄所示，下稱系爭手抄筆記），李東昇以證人身分證述，系爭手抄筆記是其本人所寫，代表應收的租金（原審卷㈡第255頁）。
五、兩造爭執要點：㈠附圖編號1、2、7至10、12至17、21至23、25至31、40至41
建物之所有權人、事實上處分權人（詳參附表同編號），對系爭土地，是否有不定期租賃契約存在？李東昇與蔡文光或被上訴人之先人訂立之租賃契約，是否違反民法第820條第1項規定，對其餘共有人不生效力？㈡上訴人請求附表編號1、2、7至10、12至17、21至23、25至
31、40（左護龍、正身、右護龍）、41所示建物之所有權人、事實上處分權人，拆除房屋並將土地返還上訴人，有無理由？
六、得心證之理由：㈠按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民
法第759條之1第1項定有明文。此登記之推定力，乃登記名義人除不得援以對抗真正權利人外，得對其他任何人主張之。所有權如登記為一造所有，其即受適法有此權利之推定，倘對造有所爭執，應由對造負舉證責任，且縱使該登記為通謀虛偽表示之無效移轉行為，在登記名義人之權利登記未依法塗銷前，登記名義人仍非不得行使系爭共有權人之權利（最高法院104年度台上字第646號判決意旨參照）。查本件於原審起訴時，原審原告李東昇為系爭土地共有人之一，應有部分為2277分之479，有土地登記謄本在卷可憑（見原審卷㈠第13頁），則依法其受推定適法為系爭土地之共有人，其自得以共有人之地位行使權利。被上訴人雖於原審辯稱李東昇並非系爭土地共有人云云，然被上訴人於本件訴訟中迭有主張渠等有繳交租金與李東昇，並提出李東昇簽收之租金收據多紙（詳如附表收租證明欄所示），顯見被上訴人均係以承租之意思占有使用系爭土地，並非以系爭土地之所有權人占有系爭土地，且依前開說明，李東昇於原審起訴時為系爭土地登記共有人之一，自得主張其適法享有系爭土地之所有權，被上訴人此部分抗辯，自不可採。
㈡按使用租賃為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，
其相對人約明支付租金，即生效力（最高法院19年上字第343號判例意旨參照）。又租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知，民法第450條第1項、第2項、第3項前段固有明文。然按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時。五、承租人違反租賃契約時，土地法第103條亦有明定。故基地出租人以承租人積欠租金達2年以上而收回該基地時，仍應依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於期限內不為支付者，始得終止租約、收回土地。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回基地請求權存在。而租用基地，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋而租用基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨（最高法院74年台上字第2562號判例意旨參照）。經查：
⒈如附圖所示編號1至2、7至10、12至17、21至23、25至31、
40至41建物之所有權人或事實上處分權人（詳如附表各該編號所載）主張渠等或其祖先曾與李東昇租用系爭土地，亦曾就系爭土地繳付租金與李東昇，並提出如附表「收租證明」欄所示之文件及原審卷㈠第94頁之手抄筆記（內容詳如附表「手抄筆記承租人面積」欄所示，下稱系爭手抄筆記）為證。又原審原告李東昇於103年6月27日於原審稱：系爭土地伊有跟管理員去跟建物所有權人收租金，伊有去跟很多人收租，伊有跟如附表「李東昇陳述」欄所示之人收過租金，系爭手抄筆記是伊親筆寫的，代表應收的租金，上面寫的面積，是測量員即訴外人 李清秀 算出來應該要跟建物所有人收取的租金等語（見原審卷㈡第123頁反面至124頁反面），而李東昇為上開陳述時，為本件訴訟之原告，是其上開陳述核屬原審原告自認曾收受如附表「李東昇陳述」欄所示之人租金，以及如附表「手抄筆記承租人面積欄」所示之人，曾與李東昇有租約存在等事實。上訴人既承當為本件原審原告，亦應受其拘束，則李東昇有收受上開建物所有權人或事實上處分權人本人或其父母給付之租金，自堪認定。且李東昇既稱上開金錢給付為租金之性質，則李東昇與上開給付租金之人間已合意成立租賃關係，且李東昇復自承系爭手抄筆記係依李清秀測量而計算之租金，足認其與系爭手抄筆記所列之人亦有租賃關係存在，參以系爭手抄筆記所列出租之面積如附表所示，多未大於首開建物占用系爭土地之面積，可見系爭手抄筆記應屬系爭土地出租之測量文件，則李東昇與上開繳付租金及系爭手抄筆記所載之人間有租賃關係，應堪認定。又上開繳付租金或系爭手抄筆記所載之人係上開建物之所有權人或事實上處分權人之本人或被繼承人，故綜合系爭手抄筆記內容及李東昇自認之事實，可知附圖編號1至2、7至10、12至17、21至23、25至31、40至41所示建物之所有權人或事實上處分權人，或因繼承或因繳付租金，而與李東昇間就渠等所有建物占用之系爭土地有租賃關係存在，亦堪認定。
⒉系爭土地於重劃前大部分屬於雲林縣○○鄉○○段000○0地
號土地（下稱266之5地號土地），有雲林縣洲仔農地重劃地區土地所有權人原有土地與新分配土地對照清冊（見原審卷㈢第162頁）、266之5地號土地重劃前後地籍圖謄本（見原審卷㈣第40至43頁）、266之5地號土地複丈圖、系爭土地透明圖各乙份附卷可參（見外放民事證件存置袋）。而266之5地號土地係於41年11月2日自原雲林縣○○鄉○○段○○○○號土地分割而出，當時為玉山會社所有；嗣於55年3月12日因解散而名義變更為李東昇與訴外人即李東昇之父李木土、李東昇之母李黃罔市、李東昇之姊李松齡、李東昇之弟李遠豐共有；而於57年4月1日系爭土地農地重劃登記時，共有人仍為上開5人；又李木土於61年4月22日死亡，李木土之應有部分，由訴外人 李陳瑞娪 、 李昭蓉 、 李明智 、 金李明理 、李明裕、 李明照 、李松齡、李東昇、李遠豐、 李重堅 、 李恒姝 、呂 李恒蓁 、 李伯灝 、 李宗宜 等14人（下稱李陳瑞娪等14人）於82年4月23日辦理繼承登記；另李黃罔市於37年7月15日死亡，李黃罔市之應有部分，由李陳瑞娪等14人於82年6月5日因辦理繼承登記；另李伯灝死亡，李伯灝之應有部分，由訴外人 李蕙如 、 李蕙敏 於82年12月28日辦理繼承登記等情，此有266之5地號人工登記謄本、系爭土地電子處理前舊簿謄本在卷足參（見原審卷㈢第108至121頁，卷㈣第52、60頁），顯見系爭土地自36年至82年為止，共有人均為李木土之家人，且自李木土61年間死亡後，系爭土地共有人多為李東昇之同輩兄弟姊妹或晚輩。有關系爭土地之管理，證人即李東昇四弟李重堅於原審結證稱：李東昇係伊大哥，伊聽家裡的人講李木土曾經是玉山會社法定代理人，系爭土地伊父親在的時候都是伊爸爸在處理，後來土地都是伊大哥在處理，伊二哥李遠豐、大姐李松齡都沒有管土地的事，兄弟姊妹都有同意大哥處理系爭土地上面的使用事宜等語（見原審卷㈣第174至175頁）。是綜合上開事證互為勾稽後，可知系爭土地原為李木土家產，本由李木土負責管理使用，李木土於61年4月22日死亡後，系爭土地即由李東昇管理使用，其管理使用並為其餘土地共有人即李木土家人所同意，此除有李重堅證詞可證外，亦與李東昇提出其與蔡文光簽定之建地租賃契約書載明李東昇為建地出租人代表等情互核一致（見原審卷㈡第129頁），則李東昇已得系爭土地共有人同意，有權管理使用系爭土地乙節，應堪認定。上訴人雖另聲請訊問證人李遠豐，欲證明李東昇與蔡文光簽定租賃契約未經其他共有人同意。惟查依上開證人李重堅之證述，李木土死亡後，系爭土地即由李東昇管理使用，其管理使用並為其餘土地共有人即李木土家人所同意，李遠豐並沒有在管土地的事，依證人李重堅所述，李遠豐對系爭土地之管理使用詳情，應不知悉，故無訊問之必要，併予敘明。
⒊依上所述，李東昇既已得系爭土地其餘共有人同意管理使用
系爭土地，且其復與附圖編號1至2、7至10、12至17、21至2
3、25至31、40至41所示建物之所有權人或事實上處分權人間有租賃關係存在，業經本院認定說明如上，則上開建物之所有權人或事實上處分權人占有系爭土地，即非無權占有。又李東昇自陳：除了跟蔡文光簽約外，均無跟其他人簽（書面）租約等語（見原審卷㈡第125頁反面），可見李東昇收受上開租金時，未與蔡文光以外之其他建物所有權人或事實上處分權人訂有書面租賃契約，惟土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的，非有相當之期限不能達其目的，如當事人未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之意思。準此，上開租賃關係既屬於基地租賃契約，一般情形其租賃期限應逾1年，且此部分租賃契約又未訂立字據，則依民法第422條規定，上開李東昇與附圖編號1至2、7至10、12至17、25至26、29、31、40至41所示建物之所有權人或事實上處分權人間之租賃關係，均應視為不定期限之租賃關係。另蔡文光所承租之附圖編號21至23、27至28、30部分土地，雖有書面定期租賃契約，然該契約租賃期間僅至68年12月30日（見原審卷二第78頁），且李東昇自承於82年間曾把建地租給蔡文光，並有82年8月3日租金收據乙紙在卷可憑（見原審卷㈠第91頁、原審卷㈡第124頁），足認李東昇於上開書面租賃契約期限屆至後，另行與蔡文光成立未立字據之不定期基地租賃契約，蔡文光死亡，由被上訴人蔡雲盛繼承蔡文光與李東昇間之不定期租賃關係，則被上訴人蔡雲盛與李東昇間有不定期租賃關係，亦可認定。至於上訴人雖主張李東昇向各建物所有權人或事實上處分權人收取金錢之性質為不當得利或損害賠償，不能認為李東昇有與渠等訂立租賃契約之意云云，然查李東昇於原審稱：收這錢的意思是他們有繳租金就讓他們繼續住，不願意繳，伊就不願意租他；約80幾年間收不到租金，伊就認為租約終止等語（見原審卷㈡第124頁、第125頁反面），雖李東昇單方面認租約終止，難認已合法終止租約（此部分詳後述），惟由此可見李東昇認此部分金錢給付，為被上訴人占有使用系爭土地之對價，核其性質應屬於租金之給付無疑，況李東昇本人亦同意80幾年間系爭土地租約尚存在，否則何須終止租約？是其與曾給付租金之人之間，應有租賃之意思表示合致甚明，上訴人主張李東昇所收取之金錢為不當得利或損害賠償金云云，自不可採。
⒋又基地出租人以承租人積欠租金達2年以上而收回該基地時
，依前開說明，仍應依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於期限內不為支付者，始得終止租約、收回土地。則李東昇或上訴人主張上開租賃關係因被上訴人未給付租金而終止乙節，仍須舉證證明其已催告被上訴人支付租金，然迄至本院言詞辯論終結前，上訴人未能舉證證明此節，自應認上開租賃關係尚未終止。從而，附表編號1至2、7至10、12至17、21至23、25至31、40至41所示建物之所有權人或事實上處分權人，自得基於其與李東昇間租賃關係，主張有權占用系爭土地。
⒌上訴人另主張李東昇僅為系爭土地共有人之一，縱認其與上
開建物所有人或事實上處分權人有訂立租約，亦屬違反民法第820條規定，不得對於全體土地共有人發生效力等語，然查李東昇係經系爭土地之共有人同意，管理使用系爭土地等情，業如前述，上訴人此部分主張亦不足採。況行使權利，履行義務應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。此項規定，於任何權利之行使及義務之履行，均有其適用。權利人在相當期間內不行使其權利，如有特別情事，足使義務人正當信任權利人已不欲行使其權利，其嗣後再為主張，即應認有違誠信而權利失效。法院為判斷時，應斟酌權利之性質、法律行為之種類、當事人間之關係、社會經濟狀況及其他一切情事，以為認定之依據。又權利失效係基於誠信原則，與消滅時效制度無涉，要不因權利人之請求權尚未罹於時效而受影響（最高法院102年度台上字第1932號判決意旨參照）。本件縱認李東昇出租系爭土地與被上訴人或其等之被繼承人，未經其他共有人同意，然租賃關係仍存在於被上訴人或被上訴人之被繼承人與李東昇之間，李東昇本不得對於被上訴人等，依民法第767條第1項規定請求拆屋還地，雖李東昇主張依民法第821條規定係代全體共有人起訴請求返還土地等語，惟所謂全體共有人實包括李東昇本人，此部分訴訟自有違李東昇應交付租賃物之義務。至李東昇為其他共有人請求返還土地部分，亦有藉由代他人行使權利以脫免本身交付租賃物義務之嫌，其行使權利應已違反誠信原則。復參酌被上訴人或被上訴人之先人，自系爭土地為玉山會社所有時，即已居住於系爭土地上，此觀李東昇、李重堅均陳稱系爭土地於玉山會社存在時期，即有佃農蓋房子等語自明（見原審卷㈡第126頁反面，卷㈣第175頁），則被上訴人或其等之先人居住於系爭土地至今已60年以上，其居住時間不僅早於李東昇取得系爭土地所有權之時，且其搭蓋建物之多，占用面積之廣，已足形成一完整鄉村聚落。是此60年期間，系爭土地共有人對於如此大規模之興建房屋均未提出拆屋還地訴訟，甚且李東昇復於66年至82年間多次向居民收受租金，有附表「收租證明」欄所示文件在卷可按，已足可令系爭土地上之建物所有權人或事實上處分權人正當信任其他共有人同意將系爭土地出租，該些共有人應不欲行使其民法第821條、第767條之權利，是縱認系爭土地其他共有人並未明示同意李東昇管理使用系爭土地，亦應認為其他共有人於系爭土地遭占用60年後，對於被上訴人主張拆屋還地有違誠信原則。至本件訴訟雖經李東昇之繼承人承受，再經上訴人承當，形式上訴訟當事人已非李東昇及其他共有人，然上訴人既係承當李東昇之訴訟地位，並利用李東昇前階段訴訟之訴訟成果，亦應當然承受李東昇之權利瑕疵，則自不能僅因系爭土地所有權登記移轉予上訴人，即可補正上開瑕疵，況上訴人董事 吳俊翰 於承受訴訟前履勘時亦有到場，此有履勘照片在卷可佐（見原審卷㈠第134頁下方），是上訴人對於上開租賃爭議亦知之甚詳，並非善意第三人，自不能謂其不知李東昇上開違反誠信原則主張權利之事實，從而上訴人請求上開建物所有人或事實上處分權人拆屋還地，亦有違反誠信原則，自不應准許。
七、綜上所述，如附表編號1至2、7至10、12至17、21至23、25至31、40至41所示之建物所有權人或事實上處分權人，與李東昇間有不定期租賃關係存在，且李東昇係經原系爭土地其他共有人同意管理使用系爭土地，上開所有權人或事實上處分權人自得依上開不定期租賃關係，對原系爭土地全體共有人主張有權占用。從而，上訴人依民法第821條、第767條第1項規定請求如附表編號1至2、7至10、12至17、21至23、25至31、40至41所示建物所有權人或事實上處分權人，拆除上開建物，並返還前開建物所占用系爭土地與李東昇及其他共有人，均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨就此部分，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，核與判決結果無涉，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中華民國105年4月21日
民事第六庭審判長法官蘇清恭
法官羅心芳法官翁金緞上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年4月21日
書記官廖文靜【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表：
┌──┬───────┬─────┬───┬───┬────┬─────┬──────┐│編號│建物所有權人或│認定出處│占用面│手抄筆│收租證明│李東昇陳述│備註││（同│事實上處分權人││積│記承租││（原審卷二│││附圖││││人面積││第123至127│││編號││││││頁）│││）││││││││├──┼───────┼─────┼───┼───┼────┼─────┼──────┤│1│徐樹生│102年12月│129㎡│ 徐新雲 │① 徐新松 │徐新雲（徐│││││13日、同年││0.1035│ 租谷 單│樹生之父）│││││12月19日及││甲（10│據22紙│、徐新松（│││││103年5月││03.85│（52年│徐金寶之父│││││13日筆錄（││㎡）│11月26│）68年後有│││││見原審卷㈠│││日至79│繳納租金。│││││第64頁正、│││年8月││││││反面、第│││24日）││││││101頁反面│││②徐新雲││││││、第272頁│││ 租谷單 ││││││反面）│││據乙紙│││├──┼───────┤├───┼───┤③ 徐細寶 │├──────┤│2│徐金寶、徐細龍││171㎡│徐細寶│租谷單│││││、徐錦坤│││0.2147│據乙紙││││││││甲（20│（見原審│││├──┼───────┤├───┤82.38│卷㈠第│├──────┤│3│徐新松之繼承人││91㎡│㎡）│274至275││未上訴│││││││頁、第│││││││││280至281│││├──┼───────┤├───┼───┤-1頁）│├──────┤│4│徐新雲之繼承人││148㎡│同上開│││未上訴││││││編號1││││││││││││││││││││││││││││││││││││││││├──┼───────┤├───┼───┤│├──────┤│5│徐新松之繼承人││102㎡│同上開│││未上訴││││││編號2│││││││││、3││││├──┼───────┼─────┼───┼───┼────┼─────┼──────┤│6│ 徐文 亮、 詹阿明 │102年12月│243㎡│ 徐曾梅 ││ 徐文亮 、徐│未上訴│││之繼承人│13日、同年││妹0.11││ 曾梅妹 （詹│││││12月19日、││40甲（││ 景森 之母）│││││103年8月││1105.6││68年後有繳│││││22日筆錄、││9㎡）││租金。│││││ 詹景森 戶籍││；徐文│││││││謄本（見原││亮0.05│││││││審卷㈠第64││52甲（│││││││頁反面、第││535.38│││││││101頁反面││㎡）│││││││、原審卷㈢│││││││││第6頁正、│││││││││反面、原審│││││││││卷㈥第51頁│││││││││）││││││├──┼───────┼─────┼───┼───┼────┼─────┼──────┤│7│ 徐羅奎 之繼承人│102年12月│94㎡│徐羅奎││徐羅奎68年││├──┤即徐廖秋與、徐│19日筆錄、├───┤0.0630├────┤後有繳租金├──────┤│8│若榛、徐儷綾、│徐羅奎繼承│93㎡│甲（61││。││├──┤徐垂禧、徐玉珍│系統表及繼├───┤1.04㎡├────┤├──────┤│9│、徐小玉、徐千│承人戶籍謄│17㎡│）││││││田、徐揮雅、徐│本（見原審││││││││羅萬等9人│卷㈠第101│││││││││頁反面、第│││││││││243至254頁│││││││││）││││││├──┼───────┼─────┼───┼───┼────┼─────┼──────┤│10│徐敬坤│102年12月│132㎡│ 徐鳳 英││ 徐鳳英 （徐│││││19日筆錄（││0.0794││敬坤之母）│││││見原審卷㈠││甲（77││68年後有繳│││││第101頁反││0㎡，││租金。│││││面、第102││徐鳳英│││││││正面）││為徐敬│││││││││坤之母│││││││││，見原│││││││││審卷六│││││││││第49頁│││││││││）││││├──┼───────┼─────┼───┼───┼────┼─────┼──────┤│11│徐文亮│102年12月│80㎡│徐文亮│││未上訴││││19日筆錄（││0.0552│││││││見原審卷㈠││甲（53│││││││第101頁反││5.38㎡│││││││面）││）│││││││││││││├──┼───────┼─────┼───┼───┼────┼─────┼──────┤│12│徐敬坤│同上開編號│178㎡│同上開││同上開編號│││││10││編號10││10││├──┼───────┼─────┼───┼───┼────┼─────┼──────┤│13│徐新杯、徐新昇│102年12月│78㎡│││ 徐德清 （徐││││、徐新岡、徐崑│13日、同年││││新杯等4人││││樹│12月19日筆││││之父，見原│││││錄（見原審││││審卷㈥第18│││││卷㈠第64頁││││頁、第29至│││││正面、第││││30頁）有繳│││││101頁反面││││租金。││├──┤│）├───┼───┼────┼─────┼──────┤│14│││187㎡│││││├──┼───────┼─────┼───┼───┼────┼─────┼──────┤│15│徐懸良│103年5月│311㎡│││ 徐松城 （徐││├──┤│13日筆錄（├───┼───┼────┤懸良之父，├──────┤│16││見原審卷㈠│82㎡│││見原審卷㈥││├──┤│第272頁反├───┼───┼────┤第17頁）68├──────┤│17││面）│101㎡│││年後有繳租│││││││││金。││├──┼───────┼─────┼───┼───┼────┼─────┼──────┤│18│ 吳祥璋 之繼承人│102年12月│45㎡│吳祥璋│││未上訴││││13日、同年││0.0740││││├──┤│12月19日筆├───┤甲（71├────┼─────┤││19││錄（見原審│209㎡│7.73㎡│││││││卷㈠第64頁││）│││││││正面、第│││││││││101頁反面│││││││││）││││││├──┼───────┼─────┼───┼───┼────┼─────┼──────┤│20│ 吳敏 雄│102年12月│260㎡│ 吳敏雄 │①建地租│①承認吳敏│未上訴││││13日、同年││0.0560│貸契約│雄之租谷│││││12月19日及││甲（54│書（66│收據│││││103年5月││3.14㎡│年1月│②承認吳敏│││││13日筆錄││）│1日至│雄提出之│││││（見原審卷│││68年12│建地租賃│││││㈠第64頁正│││月30日│契約書係│││││面、第101│││）│其授權簽│││││頁反面、第│││②吳敏雄│訂│││││273正面）│││ 租谷收 │││││││││據10紙│││││││││（64年8│││││││││月5日│││││││││至82年│││││││││8月3日│││││││││）│││││││││（見原審│││││││││卷㈠第│││││││││145至148│││││││││頁、卷㈡│││││││││第134至│││││││││137頁）│││├──┼───────┼─────┼───┼───┼────┼─────┼──────┤│21│蔡雲盛│102年12月│61㎡│蔡文光│①蔡文光│①承認與蔡│││││13日、同年││0.0490│建地租│文光（蔡││├──┤│12月19日及├───┤甲（47│貸契約│雲盛之父├──────┤│22││103年5月│43㎡│5.25㎡│書（65│）租約及│││││13日筆錄││）│年6月│82年之租││├──┤│（見原審卷├───┤│30日至│谷收據。├──────┤│23││㈠第64頁正│48㎡││68年12│②承認蔡文│││││面、第101│││月30日│光之建地│││││頁反面、第│││）│租賃契約│││││273正面）│││②蔡文光│是跟管理││││││││82年8│員簽的，││││││││月3日│自68年12││││││││租谷收│月30日未││││││││據1紙│再簽約。││││││││③65年11│③82年間有││││││││月23日│把建地租││││││││實測圖│給蔡文光││││││││④蔡雲盛│。││││││││86年7│││││││││月24日│││││││││存證信│││││││││函│││││││││（見原審│││││││││卷㈠第78│││││││││至80頁、│││││││││第90至91│││││││││頁；卷㈡│││││││││第129至│││││││││130頁）│││├──┼───────┼─────┼───┼───┼────┼─────┼──────┤│24│林祺豐│102年12月│88㎡│林祺豐│││未上訴││││13日、同年││0.0245│││││││12月19日筆││甲（23│││││││錄││7.63㎡│││││││（見原審卷││）│││││││㈠第64頁正│││││││││面、第101│││││││││頁反面）│││││││││││││││├──┼───────┼─────┼───┼───┼────┼─────┼──────┤│25│蔡雲倉、蔡坤健│102年12月│123㎡│ 蔡文財 ││蔡文財（即│上訴人未對蔡│││、蔡雲輝、蔡雲│13日、同年││0.0325││蔡雲倉、蔡│ 鍾錦 、 蔡玉珠 │││正│12月19日筆││甲+0.0││坤健、蔡雲│提起上訴││││錄││080甲││輝、蔡雲正│││││（見原審卷││（1091││之父，見原│││││㈠第64頁正││.1㎡）││審卷㈥第32│││││面、第101││││至35頁）68│││││頁反面）││││年後有繳租│││││││││金。││├──┤│├───┤│││││26│││60㎡│││││├──┼───────┼─────┼───┼───┼────┼─────┼──────┤│27│蔡雲盛│同上開編號│35㎡│同上開│同上開編│同上開編號││├──┤│21├───┤編號21│號21│21├──────┤│28│││54㎡│││││├──┼───────┼─────┼───┼───┼────┼─────┼──────┤│29│蔡雲倉、蔡坤健│同上開編號│93㎡│同上開││同上開編號│同上開編號│││、蔡雲輝、蔡雲│25││編號25││25│25│││正│││││││├──┼───────┼─────┼───┼───┼────┼─────┼──────┤│30│蔡雲盛│同上開編號│171㎡│同上開│同上開編│同上開編號│││││21││編號21│號21│21││├──┼───────┼─────┼───┼───┼────┼─────┼──────┤│31│林祺豐│同上開編號│81㎡│同上開│││││││24││編號24││││├──┼───────┼─────┼───┼───┼────┼─────┼──────┤│32│ 詹益立 │102年12月│46㎡│詹益立│││未上訴││││19日及103││0.0880│││││││年5月13日││甲（85│││││││筆錄││3.51㎡│││││││（見原審卷││）│││││││㈠第101頁││││││├──┤│正面、第├───┼───┤├─────┤││33││273正面）│220㎡│││││├──┼───────┼─────┼───┼───┼────┼─────┼──────┤│34│戴 徐秀環 、徐鳳│102年12月│45㎡│ 徐鳳樞 ││ 徐華泉 （即│未上訴│││樞、徐 鳳朝 、劉│13日、同年││0.0894││ 戴徐秀 環、││││徐 秀英 、 陳徐 玉│12月19日及││甲（轉││徐鳳樞、徐││││芸、 徐鳳昌 、徐│103年5月││給蔡文││鳳朝、 劉徐 ││││ 鳳閣 、 徐鳳國 之│13日筆錄││財0.00││秀英、陳徐││││繼承人│（見原審卷││80甲後││ 玉芸 、徐鳳│││││㈠第64頁正││剩餘││昌、 徐鳳閣 ││├──┤│面、第101├───┤789.5││、徐鳳國之│││35││頁正面、第│117㎡│㎡）││父）68年後││├──┤│273正面）├───┤││有繳租│││36│││20㎡│││││├──┤│├───┤│││││37│││25㎡│││││├──┤│├───┤│││││38│││171㎡│││││├──┼───────┼─────┼───┼───┼────┼─────┼──────┤│39│熊克仁、莊熊玉│102年12月│54㎡│熊燕林│①熊燕林│熊燕林（熊│編號39部分，│││琴、熊秀珠、熊│13日、同年││0.0835│租谷收│望伸之父）│上訴人未對徐│││望伸、熊梅妃、│12月19日筆││甲（80│據11紙│、 熊燕連 （│鳳樞、戴徐秀│││熊梅英、熊昌億│錄││9.87㎡│（50年│熊克偉之父│環、 徐鳳朝 、││││（見原審卷││）│11月26│）、 熊燕枝 │劉 徐秀英 、陳││││㈠第64頁正││熊燕連│日至82│（熊克蒼之│ 徐玉芸 、徐鳳││││面、第101││0.0480│年6月│父）68年後│昌、徐鳳閣提││││頁正面）││甲（46│28日）│有繳租金。│起上訴││││││5.55㎡│②熊燕連││││││││）│租谷收││││││││熊燕枝│據4紙││││││││0.2045│（39年1││││││││甲（19│月22日││││││││83.45│至39年││││││││㎡）│8月11│││││││││日）│││││││││（見原審│││││││││卷㈢第│││├──┼─────┬─┤├───┤│144至147│├──────┤│40│熊克仁、莊│左││396㎡││頁；卷㈣│││││熊玉琴、熊│護││││第102至│││││秀珠、熊望│龍││││103頁）│││││伸、熊梅妃││││││││││、熊梅英、││││││││││熊昌億│││││││││├─────┼─┤││││││││熊克偉、熊│正│││││││││克鴻、熊克│身│││││││││興、熊振佐││││││││││、熊秀美、││││││││││廖熊彩雲、││││││││││熊彩秀│││││││││├─────┼─┤││││││││熊林秀蓮、│右│││││││││洪熊玉珍、│護│││││││││鄒熊紫媛、│龍│││││││││熊克蒼、熊││││││││││克衡││││││││├──┼─────┴─┼─────┼───┤││├──────┤│41│熊克偉、熊克鴻│102年12月│161㎡││││編號41部分，│││、熊克興、熊振│13日、同年│││││上訴人未對熊│││佐、熊秀美、廖│12月19日筆│││││林秀蓮、洪熊│││熊彩雲、熊彩秀│錄│││││玉珍、鄒熊紫││││（見原審卷│││││媛、熊克蒼、││││㈠第64頁正│││││熊克衡、熊克││││面、第101│││││仁、莊熊玉琴││││頁正面）│││││、熊秀珠、熊│││││││││望伸、熊梅妃│││││││││、熊昌億、熊│││││││││梅英提起上訴││││││││││││││││││││││││││││││││││││││││││││││└──┴───────┴─────┴───┴───┴────┴─────┴──────┘