裁判字號：臺灣橋頭地方法院111年重訴字第131號民事判決
裁判日期：民國111年10月21日
裁判案由：加倍返還定金等
臺灣橋頭地方法院民事判決111年度重訴字第131號原告 蔡永裕 訴訟代理人 郭炎卿 兼送達代收人 洪土倫 律師被告 洪漢明 訴訟代理人 劉韋廷 律師
葉正揚 律師 邱永欽 上列當事人間請求加倍返還定金等事件，本院於民國111年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣伍佰萬元，及自民國111年5月31日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰陸拾柒萬元為被告供擔保後得假執行，但被告以新臺幣伍佰萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：訴外人 洪新川 、 洪漢忠 、 洪漢義 、 洪賢章 等人授權被告洪漢明，於民國110年12月11日同意以每分地新臺幣（下同）490萬元之價格，出售坐落高雄市○○區○○○段00000地號等35筆土地（下合稱系爭35筆土地）予原告，面積合計
6.96甲，價金總計3億4,104萬元，原告遂開立陽信銀行票號為AG0000000、票面金額為500萬元之支票乙紙（下稱系爭支票）做為定金（下稱系爭定金）交予被告收執，兩造約定於110年12月20日訂立書面契約，並辦理土地過戶事宜，嗣被告於110年12月20日提示兌現系爭支票，兩造間就系爭35筆土地之買賣契約業已成立，被告即負有依約辦理系爭35筆土地過戶予原告之義務，惟被告迄今仍遲不配合協同辦理上揭事宜，本件買賣契約之未能履行，係因被告違約所致，依民法第249條第3款規定，被告自應加倍返還其所收受之定金予原告，爰依民法第249條第3款規定提起本件訴訟，並聲明：
（一）被告給付原告1,000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造固於110年11月19日就高雄市○○區○○○段0000地號等45筆土地簽訂定金收據（下稱系爭定金收據），並由訴外人郭炎卿將系爭支票交付被告並已兌現。然原告之目的是要購買全部的土地，還需要跟其他地主談，所以只是先就被告之土地應有部分部分定下來，雙方尚未就全部的土地買賣一事意思表示合致，嗣後確定其他共有人不願出售其等應有部分後，原告亦不願意單獨購買被告應有部分，因此無法簽訂被告應有部分土地之買賣契約等語置辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於110年11月19日簽署系爭定金收據。
（二）原告交付被告之500萬元支票，被告已提示兌現。
（三）兩造於本件起訴前，已確定無法簽署系爭土地之不動產買賣契約書。
（四）兩造於簽署定金收據後，後續仍有繼續協商系爭土地之買賣事宜，但後續仍無法簽署系爭土地之不動產買賣契約書。
四、得心證之理由：
（一）兩造於110年11月19日所簽署之定金收據，性質為何？
1.按預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，旨在使預約當事人負有成立本約之義務。而房屋及基地之買賣，為求慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價金、價款繳納方法、房屋移轉登記及交付期限等事項加以約定。是以買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，以作為將來訂立本約之張本，但不得因此即謂買賣本約業已成立。又契約當事人在成立契約以前所交付，用以擔保契約成立為目的之定金，稱之為立約定金（亦稱猶豫定金）。此項定金與以主契約之存在為前提之定金（諸如證約定金等是），在性質上固屬有間，然契約成立後，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，自有民法第249條規定之適用。故如因可歸責於受定金當事人之事由，致不能成立契約者，立約定金之效力自仍應類推適用同條第3款之規定，由該當事人加倍返還其所受之定金。至於立約定金乃在契約成立之前所交付，自可以此反證契約（本約）尚未成立，而無民法第248條所規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立」之適用。再預約當事人之一方係以請求他方履行本約為其最終目的，倘在本約訂立之前，本約之標的已不能履行，則當事人所訂立之預約，已失其目的，亦應認為不能履行（不能成立本約）（最高法院102年度台上字第69號民事判決要旨參照）。
2.原告雖主張依系爭定金收據之約定，兩造就系爭35筆土地之買賣契約已意思表示合致，已成立買賣契約云云，然依系爭定金收據第1條約定，茲收到原告500萬元，係預定購買左列不動產之訂金。第2條則約定不動產座落高雄市○○區○○○段地號52-1、52-17、52-18、52-19、52-20、52-21、52-22、52-23、52-24、52-25、52-26、52-27、52-28、52-29、52-30、52-31、52-32、52-33、52-34、52-35、52-36、52-37、52-38、52-39、52-40、52-41、52-42、52-43、52-44、52-45、68-7、68-8、68-9、68-10、72、72-1、72-2、72-3、73、73-1、73-2、73-3、73-4、73-5、73-6土地（下合稱系爭土地）。第3條則約定雙方議定本件不動產買賣價格為每分地490萬元（見本院審重訴卷第91頁）。自系爭定金收據形式觀之，除記載不動產地號及每分地490萬元之外，對於定金收據內關於不動產之面積、權利範圍、關於土地增值稅之負擔、何時簽訂不動產買賣契約書、簽約金金額等欄位，均空白而未填寫，而不動產買賣之價格高昂，為求慎重，除應明確標示買賣之標的、總價金外，就價款繳納方式、不動產移轉登記及交付期限等，亦應加以約定，然系爭定金收據僅空泛記載土地地號及每分地之單價，其餘關於買賣不動產所應約定之必要之點，均未記載；佐以原告於起訴時主張被告係代理訴外人洪新川、洪漢忠、洪漢義及洪賢章等人出售坐落系爭35筆土地，面積6.96甲、價金總計3億4,104萬元等語，與原告嗣後擬定但雙方未簽名之不動產買賣契約書記載，出賣人為洪新川、洪賢章、 洪林秀蕊 、洪漢忠、被告洪漢明、 洪宇正 及洪漢義等7人，以及買賣價金為4億7,918萬6,000元不同（見本院卷第65頁），亦與系爭定金收據所記載45筆土地不同，足見雙方於簽署完系爭定金收據後，買賣契約當事人、買賣標的物及買賣總價金一直在變動，是雙方簽署系爭定金收據能否謂雙方已就系爭土地之不動產買賣契約之內容已經意思表示合致而成立買賣契約，要非無疑。再從定金收據並未記載土地總面積及總價金一節可知，雙方尚須就要購買之不動產確切面積、價金及付款方式等為進一步磋商。且證人即原告簽約代理人郭炎卿到庭證稱：洪漢義、被告洪漢明、洪賢章及洪漢忠後來有來跟我講說465萬是要賣清的，就是土地增值稅跟其他費用都不要付，仲介費用也跟我們談不攏等語（見本院卷第117頁），顯見原告與被告於簽訂系爭定金收據後，雙方對於系爭土地每分地之價格應包含哪些費用尚在討論，並非於系爭定金收據約定每分地之價格為490萬元後，雙方即全然無進一步協商及討論之餘地。另參以證人郭炎卿證稱：兩造在簽署定金收據當日（110年11月19日），被告跟我表示他要去問看看其他共有人490萬元有沒有要賣，後來在110年12月11日，我跟被告確認7個共有人是不是都要賣，被告說是，當時洪漢義、洪賢章及洪漢忠都在場，我有跟他們說是一般買賣，土地增值稅要繳3000多萬等語（見本院卷第119頁），亦堪認兩造於簽署系爭定金收據當下，兩造尚未確認系爭土地之全體共有人是否均同意以每分地490萬元出售，且由雙方後續繼續針對系爭土地之稅費及其他費用磋商，以及被告找來其他共有人出面協商，均可認定兩造於簽署系爭定金收據及收受系爭定金時，雙方尚未就所欲買賣之土地面積及總價金等土地買賣契約之必要之點均已意思表示一致，故兩造簽署系爭定金收據之目的應係擔保後續系爭土地之買賣契約得以繼續討論協商，故依上開見解，兩造間所簽訂之系爭定金收據，性質上應屬買賣系爭土地之預約，被告所收受之系爭定金，應為契約當事人在成立契約以前所交付，用以擔保契約成立為目的之立約定金（亦稱猶豫定金），而非以主契約之存在為前提之證約定金。是原告執系爭定金收據，主張兩造間就系爭35筆土地已成立土地買賣契約，應屬無由。
3.原告又主張被告已收受系爭定金，依民法第248條之規定，推定兩造間就系爭土地之買賣契約已經成立云云，然系爭定金收據所載之定金僅為立約定金，已如前述，則依前開見解，立約定金係在契約成立前所交付，自可反證本約尚未成立，而無民法第248條所規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立」之適用，故原告另主張被告已收受定金，應推定系爭土地之買賣契約已成立云云，亦無足採。
4.綜上，系爭定金收據性質上應僅為為成立系爭土地買賣契約之預約，被告依系爭定金收據所收受之定金，性質上應屬於立約定金，實難僅因被告收受系爭定金，即遽認兩造間已就系爭土地成立不動產買賣契約。
（二）原告請求被告加倍返還定金，有無理由？
1.按契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。民法第249條第4款定有明文。按被上訴人於簽立系爭買賣預約時所交付之定金，係以擔保買賣契約本約之成立為目的之所謂立約定金。若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，固有民法第249條規定適用；本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文。
2.原告雖主張被告負有依系爭定金收據辦理系爭35筆土地過戶予原告之義務，但被告遲不辦理，則系爭35筆土地之買賣契約未能履行係因被告違約所致，被告應加倍返還系爭定金云云。然為被告所否認，辯稱：後續我還有跟其他地主談，也願意出售我自己的土地應有部分，但原告不願意單獨購買等語（見本院卷第112頁）。查系爭定金收據所記載之系爭土地共計45筆，與原告主張應辦理之系爭35筆土地筆數不符，實難逕依系爭定金收據請求被告辦理系爭35筆土地之過戶事宜。況系爭定金收據僅為預約性質，已如前述，而證人即原告代理人郭炎卿證稱：在簽完定金契約後，被告有繼續處理本件土地賣賣契約的簽約協商事宜，在之前有談一個465萬元賣清的，也就是土地增值稅跟履保費用都不要繳，但有爭執仲介費，最後價格談不攏，所以就沒有簽約，目前不動產買賣契約確定簽不成等語（見本院卷第119頁），核與被告供稱：我們有4個人看過原告所擬定的不動產買賣契約書，就是我們覺得有意見，才不要簽，在確定其他共有人不願出售他們的持分，且原告亦不願意單獨購買被告自己應有部分後，我們就想把500萬元退還等語（見本院卷第114頁、第116頁）大致相符。足見兩造於簽署系爭定金收據後，被告曾邀同系爭土地之其他共有人與原告之代理人郭炎卿持續討論系爭土地不動產買賣契約之簽訂事宜，並無迴避處理簽訂系爭土地不動產買賣契約（本約）之情事，嗣後係因其他共有人不願出售應有部分，因而無法簽訂系爭土地之不動產買賣契約，則此無法簽訂本約之情事，實難可歸責於被告。又被告願意以每分地490萬元出售其個人之應有部分，係原告拒絕單獨購買被告之應有部分一節，為兩造所不爭執（見本院卷第114頁），則被告未將其於系爭土地上之應有部分與原告簽署不動產買賣契約一事，係原告拒絕購買，而非被告拒絕出售，故兩造未能簽署系爭土地被告應有部分之買賣契約，亦難歸責於被告。是被告於簽署系爭定金收據後，嗣後無論未能簽署系爭土地全部之買賣契約，抑或未能簽署系爭土地被告應有部分之買賣契約，均難認可歸責於被告，則原告主張系爭35筆土地之買賣契約未能履行係因被告違約所致，被告應加倍返還系爭定金云云，自屬無據。
3.原告雖另主張被告對於無法簽訂系爭土地之買賣契約，亦應負無權代理人之責任云云，然被告否認有代理其他共有人簽約，核與代理原告簽約之證人郭炎卿證稱：簽訂系爭定金收據當日，被告跟我說要去問看看其他共有人490萬元有沒有要賣等語（見本院卷第119頁），大致相符，且原告簽約代理人郭炎卿身為專業代書，亦證稱一般都會確認有無書面的授權書等語（見本院卷第118頁），郭炎卿亦無可能不知民法第534條規定不動產之出賣須有特別授權之規定，加以嗣後郭炎卿亦與被告洪漢明以外之其他共有人洪漢義、洪賢章及洪漢忠洽談購買系爭土地之事宜，均可認原告之簽約代理人郭炎卿與被告簽署系爭定金收據時，並無誤認被告有其他共有人之代理權，況系爭定金收據上亦全無記載被告代理其他共有人簽約之旨，堪認被告所言非虛，且被告依系爭定金收據所收受之定金僅為立約定金之性質，已如前述，自難僅因系爭定金收據上記載有非被告所有之地號，即遽認被告有代理其他共有人簽約之行為，是原告主張被告對於無法簽訂系爭土地之買賣契約，亦應負無權代理人之責任云云，實屬無據。
4.綜上，今因其他共有人拒絕出售其等之應有部分，且原告之代理人於簽署系爭定金收據時，亦僅係要求被告回去詢問其他共有人是否同意以每分地490萬元出售，足見原告亦可得知悉倘其他共有人拒絕出售，即無法購買系爭土地全部，是系爭土地之其他共有人確定拒絕出售其等之應有部分而無法簽訂系爭土地之買賣契約，應非可歸責於被告之事由，則原告請求被告依民法第249條第3款規定加倍返還定金，應無理由。而兩造既均認系爭土地之買賣契約於被告收到起訴狀繕本前已確定無法簽訂，且被告亦同意返還500萬元之定金，被告自應依類推適用民法249條第4款之規定，將500萬元之定金以及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5之法定利息返還原告。
五、綜上所述，原告依類推適用民法第249條之法律關係，請求被告返還500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年5月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分，為無理由，應予駁回。本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌後，認均與本件之結論無涉，茲不再一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國111年10月21日
民事第一庭法官吳保任以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年10月21日
書記官楊惟文