臺灣高雄地方法院民事判決 99年度鳳簡字第152號
原 告 華琴企業股份有限公司
代 表 人 乙○○
訴訟代理人 王炯棻 律師
被 告 甲○
訴訟代理人 陳忠勝 律師
上列當事人間請求返還房屋等事件，經本院於民國99年5月4日
辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落門牌號碼高雄縣鳳山市○○路○段○○○號房屋遷
空交還原告。
被告應給付原告新臺幣肆拾柒萬伍仟元及自民國九十八年十一月
二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告得假執行，但被告如以新臺幣壹佰伍拾萬元預供擔保
後，免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告自民國（下同）97年2月1日起，承租原
告所有坐落門牌號碼高雄縣鳳山市○○路○段○○○號房屋（
下稱系爭房屋）作為餐飲營業使用，雙方並簽訂有房屋租賃
契約（下稱系爭租約），約定租期為97年2月1日起至99年
6月30日止，按月給付租金新臺幣（下同）95,000元，另積
欠租金達2個月以上，出租人得終止租約收回租賃物，如有
損害，並得請求賠償。詎被告自98年7月1日起即未依約繳
納，經原告催討，被告仍拒不繳納，迄98年11月1日止已積
欠5個月租金475,000元，尚未抵扣押租金。押租金待系爭
房屋返還後確認是否受有損害再予扣除。縱扣除押租金後，
依起訴狀所載日期，被告亦已積欠2個月以上之租金。㈡系
爭租約明白約定修繕義務由被告負擔，故就被告營業損失部
分否認有因果關係，被告未給付租金屬違約再先。且系爭租
約約定不得轉租系爭房屋，惟被告竟將系爭房屋牆壁轉租刊
登廣告。又系爭租約為定期租賃沒有情事變更適用，本件僅
請求475,000元，被告主張抵銷部份由法院依法判決。㈢原
告曾於98年11月5日催告被告給付租金，然被告仍未給付。
原告自得依上開約定終止系爭租約，並另以本起訴狀及99
年3月24日高雄苓雅郵局174號存證信函，再為終止租約之
意思表示。是系爭租約業已終止，被告應將系爭房屋遷讓交
還原告，然系爭房屋現仍為被告占有使用中。爰提起本件訴
訟並聲明判決：①被告應將坐落門牌號碼高雄縣鳳山市○○
路○段○○○號房屋遷空交還原告；②被告應給付原告475,00
0元，並自起訴狀繕本送達被告之翌日（即98年11月27日）
起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；③訴訟費
用由被告負擔；④願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告自92年起向原告承租系爭房屋經營餐飲業
，詎97年金融風暴後，被告餐飲業績急遽下滑，依原有租金
給付顯失公平，此大環境之情事變更，實非當初簽約時所能
料想，亦不可歸責於被告。被告前曾數度發函原告請求調降
租金，均未獲原告置理，被告自得依民法情事變更原則之規
定，請求法院判准減少給付。㈡系爭房屋已十分老舊，每逢
下雨必漏水，自92年開始承租起每年至少1天因淹水而無法
營業。被告本身為視障，簽約時係由原告代為蓋章，被告並
不知道修繕義務約定由被告負擔。一般而言修繕義務應由出
租人承擔，而數年來原告皆未盡修繕義務。98年八八水災時
，系爭房屋漏水嚴重更造成被告停業2天。以97年金融風暴
前後、被告每日淨利為24,000元、15,000元計算，被告因淹
水造成之營業損失共計為174,000元（24,000×6＋15,000
×2）。被告自得主張民法第264條之同時履行抗辯權，於
原告修繕系爭房屋前，暫時拒絕給付租金，另就被告上開營
業損失及被告前曾給付之30萬元押租金，一併主張與積欠之
租金抵銷。㈢被告既有前開拒絕給付租金之理由，或認有情
事變更原則之適用，則原告終止租約尚屬無據。況被告收受
原告第一份終止租約存證信函時，扣除押租金後積欠之租金
尚未達2個月。被告係因里長拜託，才讓縣議員借貼招牌，
並無將系爭房屋轉租，亦無另外收費。被告願意將系爭房屋
返還原告等語置辯；並聲明判決駁回原告之訴、訴訟費用由
原告負擔，願供擔保請准免為假執行。
三、經查：
㈠原告主張被告向其承租系爭房屋自98年7月1日起迄今未給
付租金，已積欠租金達兩個月以上之事實，業據原告提出房
屋租賃契約書、高雄地方法院郵局第2717號存證信函暨回執
、高雄苓雅郵局第174號存證信函為證（見本院98 司鳳 簡調
字第191號卷第6頁至第8頁、本院卷第40頁至第41頁），
且為被告所不爭執（見本院卷第37頁），是原告主張自堪信
為真實。
㈡至於被告所為抗辯：①情事變更原則適用以調降租金：⑴按
民法第442條規定「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，
當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在
此限」，最高法院48年台上字第1536號判例就此亦予闡釋「
當事人就不動產所訂之租金，於租賃關係存續中，因租賃物
價值之昇降，固得聲請法院增減其數額，惟此項聲請，以租
約未定期限者為限，『倘定有期限，則不在准許之列』，此
觀民法第四百四十二條之規定自明。」；⑵是本件兩造就系
爭房屋係自97年2月1日起至99年6月30日止之定期租賃契
約，參諸前揭規定及判例意旨，不得聲請法院增減其租金，
則債編分則既已就不動產租賃契約之租金昇降調整為民法第
442條之規定，自無再適用民法第227條之2一般性情事變
更原則予以租金調降，是被告此部分請求係有誤會，尚不足
採。②租賃物未修繕之營業損失與同時履行抗辯：⑴依兩造
簽訂之房屋租賃契約書第6條約定「租賃物漏雨、自然損壞
及天災或其他非歸責於乙方（被告）之意外災害，所致之損
害，由乙方負責修復」等詞（見本院98司鳳簡調字第191號
卷第6頁背面），且係將原打字之「甲方」（原告）以手寫
更改為「乙方」（被告）並經兩造在更改處用印，顯見兩造
真意之合致，被告雖辯稱因視障於簽約時任由原告蓋印等語
，然審酌被告係經營自助餐業者，具有相當程度之社會交易
經驗，亦非初次向原告承租系爭房屋，自不致因視力無法親
見契約條款而率予簽約，況原告就此並未提出證據以實其說
，尚難認被告就該約定並無合意；⑵準此，依上揭約定，被
告應負責系爭房屋漏雨、自然損害及天災或其他非可歸責之
意外事由所致之損害，被告再執系爭房屋98年八八水災所致
停業6天損失為積欠租金之抵銷及同時履行抗辯等，均不足
採，其聲請傳訊人 高福臨 以證明系爭房屋每年均曾發生漏水
而停止營業至少一天及營業額、淨利占營業額之比例等事實
，即無必要，附此敘明。
㈢從而，原告主張系爭租賃契約因被告積欠租金達二個月以上
而經催告未給付，已發生終止效力，請求被告返還系爭房屋
並給付積欠自98年11月1日止之租金及自起訴狀送達翌日起
至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，均核與系爭
房屋租賃契約書第11條、租金給付之約定及本院回執（見本
院98年度司鳳簡調字第191號卷第11頁）相符，其請求為有
理由，應予准許，爰判決如主文第一、二項所示。
四、假執行部分：①本件屬民事訴訟法第427條第2項第1款所
定因房屋定期租賃關係所生之爭執涉訟而為被告敗訴之判決
，應依民事訴訟法第1項第3款之規定職權宣告假執行。②
被告業已免為假執行之聲請，爰依民事訴訟法第392條第2
項規定，酌定相當金額如主文第四項後段所示宣告被告預供
擔保而免為假執行。
五、訴訟費用負擔之裁判依據：本件原告之訴為有理由，應依民
事訴訟法第78條判決如主文第三項所示。
中華民國98年5月25日
鳳山簡易庭法官楊智守
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國98年5月25日
書記官曾秀鳳