裁判字號：臺灣臺中地方法院102年訴字第699號民事判決
裁判日期：民國102年08月30日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決102年訴字第699號原告 呂英杰 訴訟代理人 王素玲 律師被告 楊張錦鸞 訴訟代理人 洪塗生 律師複代理人 張克安 律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國102年8月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。
又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，自屬之（最高法院91年度台抗字第552號判決意旨參照）。經查，原告起訴時係依買賣關係（物之瑕疵擔保及權利瑕疵擔保）為本件請求，於訴訟中則追加依不完全給付債務不履行損害賠償及侵權行為損害賠償之法律關係為本件請求，而綜核原訴及追加之訴，主要均以被告將後述之系爭房地出售原告時，是否有對原告隱匿後述之系爭同意書存在，導致原告無法完全使用系爭土地之原因事實為其主要爭點，且二者之證據資料於相當程度範圍內亦具有同一性，依前開規定及判決意旨，堪認其請求之基礎事實同一，追加之訴亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，原告追加之訴，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、原告於民國100年12月5日經由夢想家房屋仲介公司向被告購買被告所有如附表編號⒈所示之土地（下稱系爭土地）及編號⒉所示之建物（下稱系爭建物；二者下合稱系爭房地），價金總計新臺幣（下同）8,150,000元，兩造並於同日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。原告依約給付價金完畢，被告並將系爭房地交付並於100年12月27日移轉所有權登記予原告指定之捷禾雷射雕刻有限公司（下稱捷禾公司）後，原告就系爭建物進行拆除整修，不料整修完畢進住後，於102年1月間經鄰居告知，始知被告前於97年12月31日簽立「道路永久通行同意書」（下稱系爭同意書），將位於系爭建物正前方即系爭土地中之面積約69平方公尺（即約
22.425坪）之空地（下稱系爭空地），提供予同段第994地號土地所有人即訴外人 莊子玉 及同段995地號土地所有人訴外人 黃莊雪琴 及其受贈人、受讓人、買受人、繼承人等作為永久道路通行使用並須保持通暢不阻塞。被告隱暪系爭空地做為道路供他人通行使用之事實而將系爭房地出售原告，並於系爭買賣契約之附件（一）不動產標的物現況說明書所載第3項「土地、建物現況是否有被他人佔用情形？」勾選「否」；第18項是否有約定專用協議？勾選「否」，使原告無法知悉有系爭同意書之事，而以8,150,000元購買系爭房地，卻無法利用其中之系爭空地，被告自違反系爭買賣契約第8條之約定。故被告交付之系爭空地既提供他人做為道路使用，致原告無法完整使用系爭空地，自有減少通常效用及價值之物之瑕疵，亦有權利瑕疵，依系爭買賣契約之買賣法律關係，原告自得依民法第353條、第359條等關於物之瑕疵擔保及權利瑕疵擔保之規定，對被告請求減少價金及損害賠償。另系爭土地是否有「提供給他人作為永久道路使用」乙節，係屬重要之交易資訊，被告出售時理應告知買受人即原告，此為買賣之附隨義務，然被告卻刻意隱匿不告知，顯違此附隨義務，其給付之內容顯不符合債務本旨，被告雖將系爭房地之所有權移轉登記予原告，但系爭空地既經被告提供給鄰地土地所有權人作為永久道路使用，該部分之給付，顯係因可歸責於被告之事由，致有價值及通常效用減少（不能完全使用系爭土地）之瑕疵，且違反附隨義務，而原告一再請求被告排除或與鄰地所有權人協商處理，被告均不置理，則該部分之瑕疵顯難補正，被告對原告自應負不完全給付債務不履行之損害賠償責任，是原告依民法第227條第1項規定，準用同法第226條第1項給付不能規定，自得請求被告賠償損害。再者，被告故意隱匿系爭同意書，顯欲以較好無瑕疵之房地價格出售原告，被告所為乃故意以背於善良風俗之方法加損害於原告，原告亦得依民法第184條第1項後段規定之侵權行為法律關係，請求被告賠償原告之損害。又被告無償提供他人永久道路通行之系爭空地面積約69平方公尺（即約
22.425坪），有如前述，以20坪及每坪100,000元計算，本件原告得主張減少價金及損害賠償之數額為2,000,000元。
為此，爰依系爭買賣契約之買賣法律關係，及不完全給付債務不履行損害賠償、民法第184條第1項後段侵權行為損害賠償之法律關係，請求被告給付原告2,000,000元及其法定遲延利息。並聲明：㈠被告應給付原告2,000,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、對被告抗辯之陳述：㈠與系爭土地相鄰之同段第994、995地號土地係有可通往大馬
路之通道，並非袋地。而被告將系爭空地提供給鄰地做為道路使用，並非無償，且其出售原告時亦故意隱暪上開事實，否則原告豈會以8,150,000元之高價向被告購買系爭房地，且因被告與他人簽立系爭同意書，造成原告無法使用系爭空地，減少原告使用之效用，被告自應負權利瑕疵及物之瑕疵擔保責任。
㈡被告出具系爭同意書而將系爭空地提供予訴外人莊子玉及同
段995地號所有權人訴外人黃莊雪琴及其受贈人、受讓人、買受人、繼承人等作為永久道路通行使用並須保持通暢不阻塞，依兩造簽立之系爭買賣契約第9條第8項：「賣方將標的物點交買方後，買方應繼受有關之權利義務，諸如使用現況之分管協議、停車位使用辦法……等，不得異議」之約定，原告應繼受被告相關之權利義務，因此系爭同意書自有拘束原告之效力。且原告購買系爭房地係欲作為原告經營之捷禾公司生產使用，並計劃將系爭空地作為倉庫及堆放成品、半成品，詎料於系爭建物整修完成後，欲以圍籬將系爭土地四周圍住時，卻遭鄰近之同段994地號及995地號之所有權人阻撓，並提出系爭同意書，使原告無法使用系爭空地，自影響原告購買系爭房地之原來使用目的，而減損其效用。
貳、被告則以：
一、被告先前於97年間買受系爭房地後，基於睦鄰並考量使用現況，認為系爭空地當時已供通行使用，且被告所買受之系爭建物本身亦有通行之必要，遂同意供鄰地所有權人永久無償通行，故被告簽立系爭同意書應僅屬好意施惠關係，且縱有法律效力亦僅有債之效力，其法律性質應屬無償的使用借貸或類似使用借貸之無名契約關係，基於債之相對性，其效力並不及於原告，自無權利瑕疵可言。又系爭同意書並非有償之租賃契約，故鄰地所有權人尚無法逕依系爭同意書向原告及訴外人捷禾公司主張權利，益見並無權利瑕疵。又系爭買賣契約第8條約定，僅係將民法關於權利瑕疵擔保之規定予以契約化，難認被告依此約定，即應就同意特定人得無償通行，負權利瑕疵擔保責任。
二、與系爭土地相鄰之同段第994及995地號土地之現所有權人分別為訴外人 張管寶娘 及東億紙業股份有限公司（下稱東億公司），其周圍地除系爭土地外，分別為同段993、971及1019地號土地，其中同段993地號土地為訴外人 莊永裕 及 莊永豐 所共有，同段段971地號土地為國有土地，同段1019地號土地則為訴外人 蔡文三 所有，故同段994及995地號土地與其周圍地均分屬不同所有人所有，且同段994及995地號土地其上建物（門牌分別○○○區○○路○○○巷○○弄○號及1號），其大門均面向南側（即面向系爭土地），因此目前其係藉由系爭土地對外通行；同段994地號土地其東側周圍地均蓋有建築物，其北側周圍地為農田，僅有田埂可供人通行；同段995地號土地其西側周圍地則留有一寬不足1公尺之小徑，僅得供人通行，並連接上開北側周圍地田埂，向鄰人探詢得知為同段1019地號土地所有權人提供給附近學童以便利上下學之用。綜上，同段994及995地號土地與其周圍地既分屬不同所有權人，且須經由他人土地方得對外通行，應屬袋地。而買賣標的之土地其鄰地為袋地者，出賣人自不可能擔保買受人取得絕無鄰地所有人之袋地通行權負擔之所有權，當不得課予出賣人應負此一擔保責任。從而，同段994及995地號土地雖屬袋地，縱各該土地所有人得對系爭土地主張袋地通行權，被告亦應不負權利瑕疵擔保之責。
三、依系爭同意書，被告雖同意特定人得無償通行系爭空地，然此同意之效力至多應僅係存在於被告與特定人間之債權債務關係，不及於受讓之原告，而原告既不受系爭同意書之拘束，自仍得就系爭空地於合法範圍內為使用，甚或繼續同意特定人使用，故原告主張其不能完整使用系爭空地乙節，自屬無據。另系爭土地其面積為203.67平方公尺，與系爭買賣契約之約定相同，被告亦依買賣當時地政機關登記簿所載暨現狀之相同面積而將系爭房地之所有權移轉登記並點交於原告，並無面積不足之情事；且系爭土地，地目為建，亦無因不能申請建築執照蓋建房屋使用致有減少價值之情，難認系爭土地具有減少通常效用或交換價值上之瑕疵。又被告並未保證系爭空地於點交後得以另行興建或設置倉庫堆放原物料，被告亦應無品質擔保瑕疵責任。另原告主張被告於系爭契約所附之附件㈠不動產標的物現況說明書所載「土地、建物現況是否有被他人占用情形？」勾選「否」，從客觀上，系爭空地確實無任何地上物存在，並無任何第三人所佔用，被告依實勾選，何來隱瞞？
四、兩造於簽立系爭買賣契約前，被告仲介公司人員曾帶同原告至系爭房地現場查看，當時被告之夫即訴外人 楊清柱 曾告知原告系爭土地有部分空地現需供他人通行等情，原告夫婦聽聞後對系爭土地之使用現況亦無任何意見。基此，縱認系爭同意書其效力及於原告，特定人得依同意書對其等主張權利，致系爭土地存有瑕疵者，不論為權利瑕疵或物之瑕疵之何者，亦因原告於兩造簽約時或簽約前即屬明知瑕疵之存在，依民法第351條及第355條規定，被告亦不負擔保之責。
五、系爭同意書並無拘束原告之效力，已如上述，則被告所為之給付並未因系爭同意書而存有瑕疵，且兩造就系爭房地所成立者係屬特定物買賣，於簽立系爭買賣契約前原告多次至現場查看，其就系爭土地之使用現況並無任何意見，兩造遂合意以之為買賣標的，嗣被告依約完成所有權移轉登記，並無面積不足，復於101年1月6日會同地政事務所測量人員於系爭土地現場與原告共同確認系爭土地之四方界址，而依現狀完成點交，上開履約過程符合兩造契約之約定，被告應屬業依債務本旨而為給付，無其他不完全給付情事，原告洵不得依民法第227條第1項規定請求損害賠償。進一步認，原告並未因系爭同意書之約定而受有損害，既無損害則無賠償，原告請求被告負損害賠償責任，自屬無據。
六、被告基於債權相對性而抗辯系爭同意書僅能拘束被告，並未拘束原告；縱認原告受系爭同意書之拘束，然系爭契約第9條第8項約定既係基於原告之同意所簽具，則系爭同意書依約即由原告所繼受，系爭同意書得以拘束原告之效力，當亦係基於原告之同意所生，既然原告同意受系爭同意書拘束，則特定人自得以繼續通行，即使導致原告無法利用系爭空地，惟係基於原告同意，則被告即不因系爭同意書而負瑕疵擔保責任、侵權行為及不完全給付之損害賠償責任，自屬當然。退步言，若認系爭土地存有瑕疵，被告應賠償原告損害，則原告主張之「每坪100,000元」之計價基礎為何？因系爭房地之買賣總價金為8,150,000元，並未區分個別價格，是否係參照最高法院72年台上字第726號判決，就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額？差額係如何計算？原告均未提出說明，其請求亦不適當等語，資為抗辯。
七、並聲明：㈠駁回原告之訴及其假執行之聲請；㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本院之判斷：
一、下列事實，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、系爭房地之登記謄本、地籍圖、系爭同意書、系爭房地現場相片、臺中市豐原地政事務所102年3月27日土地複丈成果圖、臺中市○○區○○○段○○○○○○○○○號土地登記謄本等附卷可按（見本院卷第7至25、42、51、52頁），應堪信為真實：
㈠原告於民國100年12月5日經由夢想家房屋仲介公司向被告購
買被告所有之系爭房地，價金總計8,150,000元，兩造並於同日簽立系爭買賣契約，原告依約給付價金完畢，被告並已將系爭房地交付及於100年12月27日移轉所有權登記予原告指定之捷禾公司。
㈡被告有於97年12月31日簽立系爭同意書，將系爭土地中之面
積約69平方公尺（即約22.425坪）即系爭空地，提供與系爭土地相鄰之同段第994地號土地所有人即訴外人莊子玉及同段995地號土地所有人訴外人黃莊雪琴及其受贈人、受讓人、買受人、繼承人等作為永久道路通行使用並須保持通暢不阻塞。
二、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文設有規定。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。且按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間有相當因果關係為其成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件，即難謂有損害賠償請求權存在。（最高法院48年臺上字第481號判例可參）。本件原告主張其因受被告所簽立系爭同意書效力之拘束，而無法完整使用系爭空地，且因系爭同意書效力所載同段第994、995地號土地等鄰地所有人及其受贈人、受讓人、買受人、繼承人得通行使用系爭房地，致原告受有損害等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件主要應審究者為：被告簽立之系爭同意書，是否有拘束原告之效力。經查：
㈠被告於97年12月31日簽立之系爭同意書，乃明揭被告係將系
爭空地「無償」提供予同段第994地號土地所有人即訴外人莊子玉及同段995地號土地所有人訴外人黃莊雪琴及其受贈人、受讓人、買受人、繼承人等作為永久道路通行使用，並保持通暢不阻塞，此觀卷附系爭同意書之內容即明（見本院卷第22頁）。且原告就被告依系爭同意書之約定將系爭空地提供予同段第994、995地號土地所有人及其繼受人等作為永久道路通行使用，並非係無償提供乙節，原告就此有利於己之事實，並未舉證證明以實其說，自無可採。再者，觀諸系爭同意書前揭約定，可知被告對該鄰地所有人及其繼受人主要係負有將系爭空地「無償」提供予鄰地所有人及其繼受人作為永久道路通行使用並保持通暢不阻塞之給付義務，核其契約性質，應屬使用借貸或類似使用借貸之無名債權契約關係。又「使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利」（最高法院59年台上字第2490號判例參照）；民法上之債權契約，除法律有特別規定外，僅於特定人間發生其法律上之效力，僅在物之受讓人於受讓時知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，始應依民法第148條第2項揭櫫之誠信原則，受讓人始應受該讓與人原訂債權契約之拘束（參見最高法院100年度台上字第463號判決，亦同此旨）。原告於兩造商洽買賣系爭房地迄至交付系爭房地並移轉所有權登記予原告指定之捷禾公司過程中，原告並不知被告有簽立系爭同意書之情事，原告係事後於102年1月間經鄰居告知，始知被告前於97年12月31日有簽立系爭同意書乙節，屢據原告陳明在卷，且觀諸卷附系爭買賣契約書之內容，可知系爭同意書並非系爭買賣契約之附件，系爭買賣契約亦無任何與系爭同意書相關之記載，原告此部分主張，堪認屬實。被告就此部分雖抗辯：兩造於簽立系爭買賣契約前，被告仲介公司人員曾帶同原告至系爭房地現場查看，當時被告之夫即訴外人楊清柱曾告知原告系爭土地有部分空地現需供他人通行等情，原告夫婦聽聞後對系爭土地之使用現況亦無任何意見等語，惟為原告所否認，且被告就此有利於己之事實，並未舉證證明以實其說，自無可採。被告依系爭買賣契約而將系爭房地交付並移轉所有權登記予原告指定之捷禾公司後，原告既係事後始知悉被告有簽立系爭同意書之情事，依前開說明，基於系爭同意書債之相對性，系爭同意書所載之同段第994、995地號土地所有人及其繼受人，自不得以其等與被告有簽立系爭同意書且原告應受系爭同意書約定之拘束為由，而向原告主張其等有通行系爭空地之權利，甚為明確。至於被告對於同段第994、995地號土地所有人及其繼受人，是否應另負系爭同意書之相關契約責任，乃為同段第994、995地號土地所有人及其繼受人與被告間之內部問題，與原告無涉。換言之，倘同段第994、995地號土地所有人及其繼受人以被告有簽立系爭同意書為由，未經原告同意而擅自通行使用系爭空地，乃為該等鄰地之人妨害原告對系爭空地所有權行使之問題，亦與系爭買賣契約無涉。則被告出售原告之系爭房地，自無物之瑕疵或權利瑕疵之情事，實堪認定。從而，原告主張被告依系爭買賣契約之買賣法律關係，對其應負物之瑕疵擔保及權利瑕疵擔保責任，並主張原告因同段第994、995地號土地所有人及其繼受人欲通行系爭空地而受有損害，已堪認為無理由，無從憑採。是原告聲請以證人身分通知仲介兩造買賣系爭房地之夢想家房屋仲介公司人員 徐建智 及辦理系爭房地買賣事宜之代書方婉貞到庭作證，俾證明兩造商洽買賣系爭房地迄至交付系爭房地並移轉所有權登記予原告指定之捷禾公司過程中，原告並不知被告有簽立系爭同意書之情事，自無再予調查之必要，附此敘明。
㈡實則，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有
權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，此觀民法第第425條第1項、第2項之規定甚明。退一步言，縱認系爭同意書係屬有償之性質，然參諸系爭同意書並未經公證且約定「永久作為道路使用」，核屬民法第425條第2項規定之情形，原告自亦不受系爭同意書約定之拘束，實甚明灼，由此益見原告前揭主張，為屬無據，並無可採。
㈢系爭買賣契約第9條第8項雖約定：「賣方（即指被告）將標
的物點交買方（即指原告）後，買方應繼受有關之權利義務，諸如使用現況之分管協議、停車位使用辦法……等，不得異議」等語。惟依卷附系爭買賣契約書之內容，可知系爭同意書並非系爭買賣契約之附件，系爭買賣契約亦無任何與系爭同意書相關之記載，有如前述，顯見兩造就系爭買賣契約之內容並無兼括系爭同意書在內之意思合致存在。則系爭同意書之約定非屬系爭買賣契約內容之一部，已堪認定。況參諸系爭買賣契約第9條第8項所約定之例示情形即：「諸如使用現況之分管協議、停車位使用辦法」等語，顯見該條款約定旨在處理倘有共有人存在之情形下，受讓人仍應繼受原有分管契約之拘束，參照大法官釋字第349號解釋意旨，原告自被告處受讓系爭房地之所有權時，倘有明知或可得而知該等分管契約存在之前提下，始受該等分管契約之拘束。然被告將系爭房地移轉所有權登記予原告指定之捷禾公司後，原告始知悉被告有簽立系爭同意書乙節，已如前述，益見原告以系爭買賣契約第9條第8項之約定為據而主張其自身需受系爭同意書之拘束，顯屬無據，亦無可採。
㈣再按民法第349條規定：出賣人應擔保第三人就買賣之標的
物，對於買受人不得主張任何權利。所謂不得主張任何權利，例如不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等是。至於法律因土地相鄰關係對於土地所有人所加之限制（例如鄰地所有人之袋地通行權），則不在出賣人擔保之範圍（最高法院90年度台上字第2093號判決意旨參照）。準此，縱認與系爭土地相鄰之同段第994、995地號土地係屬袋地，原告亦無從以此事由，據以主張被告因簽立系爭同意書而須對其負買賣之權利瑕疵擔保責任，堪以認定。況按土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。前項情形，有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之。為民法第787條第1項、第2項前段所明定。則縱認同段第994、995地號土地等鄰地係屬袋地之情形下，亦無從逕認系爭空地，即屬該等鄰地依民法第787條通行周圍地損害最少之處所及方法，由此益見原告主張其因同段第994、995地號土地所有人及其繼受人欲通行系爭空地而受有損害，委無可採。
三、綜上所述，原告依系爭買賣契約之買賣法律關係，及不完全給付債務不履行損害賠償、民法第184條第1項後段侵權行為損害賠償之法律關係，請求被告給付原告2,000,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失其宣告之依據，應併予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國102年8月30日
民事第一庭法官何世全
一、上正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟法第441條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中華民國102年8月30日
書記官賴惠美附表：
┌──┬────────────────────┬─┬─────┬─────┐│編號│土地坐落│地│面積│權利範圍│├──┼───┬───┬────┬──┬────┤││(應有部分)│││縣市○鄉鎮市○段○○段│地號│目││││││區││││││││1├───┼───┼────┼──┼────┼─┼─────┼─────┤││臺中市○○○區○○○○段││996│建│203.67平方│全部│││││││││公尺││├──┴───┴───┴────┴──┴────┴─┴─────┴─────┤││├──┬────────┬────────┬────────┬───────┤││建號│基地坐落│建物門牌│權利範圍││││││(應有部分)││2├────────┼────────┼────────┼───────┤││臺中市豐原區新水│臺中市○○區○○○○○路○○○巷○○號│全部│││源段第271建號│源段第996地號│││││││││└──┴────────┴────────┴────────┴───────┘