臺灣高等法院104年度抗字第1256號民事裁定

裁判字號：臺灣高等法院104年抗字第1256號民事裁定

裁判日期：民國105年01月21日

裁判案由：聲明異議

臺灣高等法院民事裁定104年度抗字第1256號抗告人 陳怡君
陳楷捷 宋英傑 上列抗告人因相對人上海商業儲蓄銀行股份有限公司與抗告人陳楷捷間拍賣抵押物強制執行事件，對於中華民國104年6月23日臺灣士林地方法院104年度執事聲字第74號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理由
一、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1項、第2項定有明文。而所謂於抵押權有影響者，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形。是於執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權，而除去租賃關係。
二、抗告人異議及抗告意旨略以：相對人聲請強制執行抗告人陳怡君所有，已信託登記予抗告人陳楷捷之臺北市○○區○○段0○段0000○號建物暨坐落之臺北市○○區○○段0○段
000地號土地權利範圍10萬分之3781（下稱系爭不動產），雖經執行法院2次拍賣，無人應買，然此乃執行法院核定之拍賣價格過高，且系爭不動產價格持續下跌所致，執行法院認係抗告人陳怡君將系爭不動產出租予抗告人宋英傑，無法點交，影響相對人實行抵押權，依相對人之聲請，以執行命令終止該租賃契約，顯有違誤等語。
三、經查，抗告人陳怡君原為系爭不動產之所有權人，前於民國
100、101年間以系爭不動產作為擔保，設定最高限額新臺幣（下同）2930萬元之抵押權予相對人，繼於103年2月1日將系爭不動產出租予抗告人宋英傑，租賃期間自103年2月1日起至106年2月1日止，且於103年5月12日信託移轉登記予抗告人陳楷捷等情，有土地登記謄本、建物登記謄本、租賃契約書在卷可稽（見原法院103年度司執字第6583
5號執行影卷第28至33、43至47頁）。嗣相對人聲請強制執行系爭不動產，執行法院請鑑定人就系爭不動產估定價格，認系爭不動產之市價為4344萬4001元，乃核定系爭不動產之拍賣最低價額為4346萬元，於104年2月16日進行第一次拍賣，因無人應買，執行法院遂將系爭不動產之拍賣最低價額減為3478萬元，於104年3月16日進行第二次拍賣，亦無人應買之事實，則有 黃契介 建築師事務所估價報告書、原法院公告、拍賣不動產筆錄附卷可憑（見同上執行影卷第50至65、82、119、130、137頁）。觀諸前揭估價報告，鑑定人係斟酌系爭不動產之各項條件，包括土地之坐落、面積、地形、地勢、利用度，及建物之結構、設備、樓層、用途、屋齡、環境、使用效益、折舊等，參酌鄰近不動產成交行情，詳加比較、分析，始得出系爭不動產之估定價格，堪認該估定價格信而有徵。系爭不動產既經減價拍賣無人應買，執行法院認抗告人陳怡君將系爭不動產出租予抗告人宋英傑已影響系爭不動產之交換價值，依據相對人之聲請，以執行命令終止該租賃契約，與首揭規定無違。抗告人雖以前詞聲明異議及抗告，惟系爭不動產之估定價格係鑑定人考量影響價格之各項因素後評估而得，已如前述，未見有何不當、不實之處；而鑑定人之鑑定日期為103年11月28日，與系爭不動產
2次拍賣時間相距有限，對照該段時間系爭不動產所在地之臺北市士林、內湖、大同區之住宅價格指數變動率（見原法院卷第13頁），難認系爭不動產有抗告人所言價格持續下跌之情形；又鄰近不動產成交價額固可作為系爭不動產市價參考資料之一，但與系爭不動產之市價未必相當，尚需參酌各項主客觀條件綜合判斷，抗告人引用內政部實價登錄資料、房屋仲介公司成交資料所載周遭不動產交易價格（見本院卷第12至14頁）以佐其說，惟本院比對內政部不動產交易實價查詢服務網所載系爭不動產同地段自103年8月至104年3月間之實價登錄資料，仍有每坪67.2萬元之交易紀錄（見本院卷第18頁），與估價報告認系爭不動產每坪單價70萬元相近，自無從逕採特定不動產之成交價格，推論系爭不動產之估價過高或市價持續下跌，抗告人所辯各節，洵屬無據。執行法院依據首揭規定，以執行命令終止抗告人陳怡君、宋英傑間之租賃契約，並駁回抗告人之異議，於法並無不合。從而，原法院駁回抗告人之異議，核無違誤。抗告意旨仍執陳詞，指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中華民國105年1月21日
民事第二十四庭
審判長法官陳麗芬
法官黃珮禎法官許炎灶正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣1,000元。
中華民國105年1月21日
書記官王詩涵