臺灣新竹地方法院民事簡易判決 96年度竹東簡字第146號
原 告
即反訴被告 乙○○
訴訟代理人 洪桂如 律師
被 告
即反訴原告 甲○○
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國97年5月16日辯
論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、本訴部分：
壹、原告之聲明：
一、被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○號土地上如附圖所
示黃色區域之三層建物，第一層面積112.56平方公尺、第二
層面積82.06（含陽台面積）平方公尺及第三層面積33.74（
含陽台面積）平方公尺之未辦理保存登記建物（下稱系爭房
屋）騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新台幣（下同）79,200元，並自擴張聲明狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被告應自民國（下同）96年4月25日起至返還系爭房屋之日
止，按月給付原告6,465元。
四、前三項請求，原告願供擔保請准宣告假執行。
五、訴訟費用由被告負擔。
貳、事實摘要：
一、原告主張：
（一）緣被告於94年向原告承租訴外人 范石來 所有門牌號碼為新
竹縣○○鄉○○村○○路○段○○○號之系爭房屋，用以堆放
貨物，租賃期間自94年11月1日起至97年10月31日止，每
月租金9,000元。惟被告於承租隔年即95年4、5月間，突
向原告表示其僅能承租至95年6月30日止，原告亦不刁難
，遂同意提前終止系爭房屋之租賃契約（下稱系爭租約）
，並請被告於6月底前騰空返還系爭房屋，而被告之租金
亦僅繳納至95年4月份止，5、6月份之租金則以押租金抵
償。
（二）兩造合意提前終止系爭租約後，原告於95年7月初因見系
爭房屋內之電燈通明，於欲進入查看時發現門鎖已壞無法
使用，原告乃進行換鎖並發現被告之貨物尚未搬遷，原告
即以電話通知被告前來拿取新鑰匙及騰空遷離，惟被告均
未理會。詎料，被告於95年11月初突以續租為理由聲請調
解，並稱系爭房屋有漏水、95年5月時有被換鎖等問題，
致其未再給付租金云云，惟被告前開所指均非屬實，被告
不僅始終不願向原告領取新鑰匙，且調解委員至現場勘查
時，亦未發現系爭房屋內有任何漏水情形。
（三）按因原告不易舉證系爭租約已經兩造於95年6月30日合意
終止，爰以所提原證七存證信函送達之翌日即96年4月24
日為系爭租約終止日，而兩造之系爭租約既已合法終止，
被告即負回復原狀返還系爭房屋之義務，然經原告通知被
告前來拿取新鑰匙搬遷他處，被告均置之不理，並堅持要
續租，原本存放之貨品亦繼續堆置在系爭房屋內。基此，
原告爰依民法第455條規定及兩造所簽立房屋租賃契約書
第7條之約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。
（四）又依上所述，系爭租約係於96年4月24日終止，則重新計
算被告自95年5月1日起至96年4月24日止（計10個月又24
日），應給付之租金計97,200元，扣除被告已付之押租金
18,000元，被告應再給付79,200元。又被告於系爭租約終
止後繼續使用系爭房屋不願騰空返還，顯無合法權源，雖
系爭房屋非位於市區○○○鄰○路，且旁有住家及商店，
並位於通往竹東及橫山間之交通幹道上，故該地區亦屬繁
榮，從而，被告因無權占用系爭房屋每月所受之不當得利
，應以系爭房屋坐落土地公告現值及系爭房屋課稅現值合
計總價之8%計算即6,465元【（7500×115.15＋106100）
×8%÷12＝6465】，故請求被告自96年4月25日起至返還
系爭房屋之日止，按月給付原告相當於不當得利之租金6,
465元。
二、原告對被告抗辯之陳述：
（一）否認被告代理人於96年6月29日到庭所述。95年4月被告有
打電話告知原告沒有辦法再租，後來又以押租金抵2個月
租金，之後就沒有再繳租金。換鑰匙原告有通知被告，但
是被告都沒有過來拿。否認系爭房屋漏水。
（二）96年8月2日兩造到現場會勘時有下雨，系爭房屋漏水部分
，原來是在屋後，有門可以出入，後來在該處加蓋雨遮及
磚造圍牆，至於原來的牆壁，因為年代久遠，原告也不清
楚。1樓漏水處是靠近原來後門屋頂，上到2樓部分，並無
發現漏水。而依被告庭呈之文案備查本，從照片上無法看
到漏水狀況，被告主張受潮，請被告舉證是在該處受潮。
系爭房屋已經3、40年了，被告承租時牆壁剝落狀況就已
經存在，被告也知情。
（三）原告於96年8月2日會勘現場後，即不爭執系爭房屋後部原
屬晒衣場上方之浪板屋頂有一小裂縫致漏水情形（但其下
未放置物品），而鈞院於96年10月9日履勘現場，因前2日
適逢強烈颱風 柯羅莎 襲台，一般房屋於做好防颱準備下，
尚難敵其強風豪雨而進水，遑論系爭房屋已是3、40年的
老房子，故鈞院至現場所見之狀況，是在極特殊且完全未
做防颱措施下之狀況，並非一般正常使用下之情形。兩造
前於96年8月2日會勘時亦下大雨，然當時1樓後部原屬晒
衣場區域，僅見通往屋內進門處之屋頂有小漏水（非如本
次履勘所見範圍較大），其餘區域（含2樓）均未見漏水
，故本次履勘所見1樓及2樓後部進水情形，應是強烈颱風
來襲未作防颱準備下所造成，非正常狀況。
（四）雖被告代理人前於96年6月29日庭訊時，稱被告係於95年6
月19日通知原告漏水事宜，後或改稱96年3月份有漏水即
通知，且95年5月17或18日即無法進入系爭房屋云云，然
被告本人於96年9月7日庭訊時，則再改稱其於94年12月即
發現有漏水及以電話向原告報告，95年4、5月發現無法進
出云云，惟原告否認渠等所述，且渠等就發現漏水、通知
原告及不能進出之時間，說詞前後反覆，不足採信。
（五）原告不爭執前於95年4月份時，曾接到被告以電話告知系
爭房屋有漏水之事，惟當時被告僅口頭且空泛表示有漏水
，並未明確指出漏水區域，原告雖感困惑（因前承租人從
未反應有漏水情形），然因系爭房屋已交由被告管理使用
，原告不便私自進入，且當時被告表示要提前終止系爭租
約，原告正煩惱被告每月均遲付租金之事，遂同意提前終
止，故原告當時仍不知是否確有漏水。後被告於95年底聲
請調解請求續租時，當時雖曾至現場會勘，惟因會勘時並
未下雨，到場者連調解委員均無法看出何處漏水，而直接
使用系爭房屋之被告，亦不能具體指出何處漏水，直至96
年8月2日會勘現場時，原告始知悉系爭房屋有漏水及確實
漏水之處。而本件系爭房屋雖有小部分區域有漏水問題而
須修繕，然系爭房屋其他大部分區域仍可使用，被告本應
循民法第430條之規定請求原告修繕或自行修繕，並無自9
6年4月起拒絕給付租金之權，且被告請求修繕時，至少應
具體指出漏水之處及限期催告，如此原告始負修繕義務，
然被告前僅以電話空泛指稱房屋漏水云云，亦無法相約會
勘處理，原告自尚無修繕義務存在。
（六）原告前因認兩造系爭租約已於95年6月30日合意終止，後
見系爭房屋內有燈光，始於欲進內關燈時發現鑰匙壞掉，
乃於95年7月更換系爭房屋鑰匙（更換時間並非被告所稱
之95年5月17或18日或95年4、5月），並以電話通知被告
拿取鑰匙，惟被告不是不接電話就是未理會。雖被告臨訟
辯稱其因原告換鎖不能進出云云，然被告辯稱之換鎖時間
明顯與事實不符，且其根本不願向原告拿鑰匙，此由被告
從未致電或親找原告拿鑰匙即可證明。又95年底，被告聲
請調解請求續租時，被告仍不願拿鑰匙、不願付租、又不
願將物品搬走，之後又無消息，原告甚為苦惱，不得已遂
提起訴訟。惟起訴後，被告態度仍同前，雖稱要和解並要
求原告修繕，惟原告要修繕其又不願配合，原告要直接交
付鑰匙，其又明確拒絕，被告明顯在刁難原告。按系爭房
屋既可管理使用（縱未修繕亦可），被告拒絕拿鑰匙進入
使用，乃被告自己之事由及權利，則依民法第441條之規
定，被告仍應給付租金。
（七）雖原告難以舉證兩造已合意提前於95年6月30日終止系爭
租約（因兩造係以電話聯繫），惟原告確係於95年7月始
更換小門鑰匙，此證人 宋碧炚 已到庭證實。而原告並未更
換旁邊電動大門之密碼或鑰匙，根本不影響被告進出系爭
房屋，況被告自同年5月停止付租起至同年11月間聲請調
解前，均未曾向原告表示其有不能進出之問題，否則若以
被告需使用屋內物品又無法進入（尤以被告稱兩造當時根
本未終止租約之情形下），依經驗法則可知，被告必定很
快主動要求原告處理或交付鑰匙，惟被告均未曾如此要求
，甚於被告聲請調解時，亦僅請求原告修繕漏水其即願續
租，顯知被告確無不能進出之問題。既被告仍可自電動大
門進出及使用系爭房屋，被告自不得拒絕付租。
（八）被告欠租已達二期以上（積欠95年5月及6月之租金即已達
二期），原告前已多次口頭請求被告支付租金，惟被告均
拒絕，原告後於被告聲請調解時又再請求並寄發存證信函
（因當時被告認系爭租約終止不合法），然被告仍未理會
，原告乃於96年4月23日再為終止租約之意思表示，故系
爭租約早已終止，本件原告所請自有理由。
三、被告答辯如下，並請求駁回原告之訴：
（一）被告並沒有終止契約，也沒有收到原告要終止契約之文件
。95年6月19日有告知原告系爭房屋漏水，但是原告都沒
有處理，後來鑰匙又被換掉，都沒有知會被告，被告沒有
辦法進去搬貨。系爭租約是94年11月1日開始，後來被告
陸續進貨，就發現漏水，沒有辦法將貨物歸位。直到本件
96年6月29日開庭，被告都沒有鑰匙，沒有辦法進出系爭
房屋，為何要繳房租。系爭房屋確實有漏水，貨物都腐蝕
，被告有拍照。房租是付到95年4月20日。3月份漏水，被
告有通知原告，後來4月也還有通知原告。95年5月17、18
日，被告就進不去了。如果修好漏水，被告也願意繼續租
。
（二）被告確實有向原告承租系爭房屋，對於原告所主張租期及
租金均無意見。系爭房屋是被告出面向原告承租，是為了
被告任職之蘇黎士公司存放貨物，作為倉儲使用，但被告
於94年12月間就發現系爭房屋有漏水現象，有電話通知原
告，原告有答應95年2、3月要請師傅來看，但是漏水現象
都沒有改善。95年4、5月時，被告要取貨時，發現無法出
入。起訴狀稱被告於95年4、5月間有向原告表示租到6月3
0日，並非事實，被告也沒有說不租了，因為名片、廣告
招牌、客戶聯繫都作好了。兩造亦無協議95年5、6月租金
以押租金抵償。
（三）系爭房屋屋後漏水部分之地板及牆壁，都有鋪磁磚，被告
承租時，有擺一些舊的用品，看起來空間是正常使用中。
96年8月2日會勘當日有下雨，該區域正中間有滴水。系爭
房屋2樓部分，靠窗處，被告堆放很多紙箱，內有Ｔ恤，
下雨時會從窗戶滲水，雨勢過大時還會潑水進來，貨物都
受潮嚴重，其他地方，牆壁有發霉，因1年多來，被告沒
有進去，所以目前狀況不了解。被告所提文案備查本15頁
照片，就是1樓漏水狀況；第16頁右邊中間兩張照片就是2
樓漏水狀況；第14頁照片就是被告掛在2樓玄關之畫作，
都有受潮。
（四）被告於95年3月間發現系爭房屋漏水嚴重，依兩造所簽立
房屋租賃契約書第11條約定系爭房屋之自然損壞有修繕之
必要時，由出租人負責修繕義務，被告遂立即與原告說明
，請其修繕，否則放置在系爭房屋內之物品會因漏水問題
而損壞。詎原告一直沒有解決漏水問題，且未經告知被告
即逕自將系爭房屋門鎖更換，直到96年7月19日原告依舊
沒提給鑰匙之事，致被告無法就系爭房屋內所堆放物品作
適當處理。96年8月5日原告訴訟代理人提出交還被告鑰匙
，同時點收物品，原告願意修繕，但本件系爭租約已進入
司法程序，為釐清責任歸屬，被告不便取回系爭房屋鑰匙
。
（五）被告最後一次繳交房租是在95年4月20日，因95年5月18或
19日被告要進系爭房屋取貨時發現門鎖已更換，但原告卻
未交付新的鑰匙，所以被告就沒有再付過房租。之後，被
告任職公司之職員 楊蕙廷 親訪原告及原告公公，並到系爭
房屋現場了解漏水狀況，討論解決事宜，此為換鎖後被告
方第一次進入，然原告仍未交付新鑰匙。嗣95年11月8日
、11月16日公司職員楊蕙廷向橫山鄉公所聲請與原告進行
調解，但因意見不一致或原告未到場而調解不成立，期間
原告於95年11月6日及14日兩次寄達存證信函給被告。95
年11月16日上午，被告因系爭房屋內貨品遭原告扣押，致
損失嚴重，親至橫山派出所備案。被告於96年4月12日寄
出存證信函希望能再次調解，原告卻於同年月23日回函告
知雙方已於95年6月30日終止租約，限被告於5日內清空並
返還系爭房屋。惟被告並未收到任何終止合約之信函，亦
未簽立相關終止契約，何來兩造系爭租約已於95年6月30
日終止，況被告亦無鑰匙可進出系爭房屋。
（六）對於履勘情形，原告稱只有颱風才會有當天情形，但是之
前現場會勘、調解，都有相當多漏水狀況。之前所提之狀
內，也有照片、日期可證，所有之狀況也有陳述在狀內，
不是第一次發現漏水狀況。至原告狀載96年8月2日會勘，
1樓有晒衣場，之前就應在契約內註明1樓晒衣場不得堆積
貨物，訂約當天，原告公公還說要持續進行內部整修、油
漆工程，被告當時有口頭答應其可以進出，也因此被告對
於貨物整理不太積極，因為貨物還沒辦法定位。94年12月
底、95年1月初，有告訴原告會漏水，請原告公公進出時
要注意，原告說會瞭解、處理。房租部份，之前有交現金
，2月之後，就用電匯。被告都有告訴原告漏水情形，而
且因為電燈不好找，所以被告就將電燈開著，方便進出找
貨物。4月份時，被告有貼徵人，因為需要人管理倉庫。5
月，被告經過倉庫，才發現鑰匙被換掉。後來被告問原告
鑰匙是否被換掉，而且也再告訴原告漏水情形，但是原告
說，房子就是長那樣。被告方面電話都有人接，不是如原
告稱沒有人接電話，也有持續溝通、聯繫。95年11月16日
，有去橫山分局製作筆錄，因為溝通效果不好，而且公司
貨物沒有辦法進出。原告不是如其所稱之日期才知道漏水
，因為被告以前一直都有向原告提漏水。4月份，原告說
已經修好，但是4月份被告去看時，發現其只有將管道口
塞住部份清除。
（七）94年12月時因為雨小，所以系爭房屋僅有小漏水。95年3
月被告即已告知原告樓上樓下漏水嚴重，才會翻動貨物查
報原告漏水處，但一直未見處理。95年4月大雨造成嚴重
漏水，被告數次告知，原告依舊沒修繕，卻將系爭房屋門
鎖換了。被告從未說過不付房租，只是門鎖被換，被告無
法進出。系爭房屋漏水及門鎖被換，造成貨物泡水損壞加
重、營業損失、貨物無法流通庫存積壓及資金週轉利息增
加等損失，被告如何再付租呢？
（八）兩造並沒有於95年6月30日合意終止契約，原告所述，與
事實不符，而且也沒有任何書面資料。之前調解，也沒有
提到鑰匙、終止契約。95年11月11日被告有收到原告所提
原證六之存證信函，但是也沒有提到終止契約。至原告所
提原證七之存證信函是於96年4月25日收到，當時也是在
調解中，被告有針對存證信函回覆，都在之前提的證據中
。被告因原告更換大門鑰匙，於95年5月18日或19日後就
已經沒有辦法進出系爭房屋。至原告補習班小姐因不瞭解
事情，所述與事實有出入。被告確定是於95年5月18日或
19日欲進入系爭房屋取貨時，發現系爭房屋門鎖已換，而
證人 吳碧炚 亦不確定是何時換鎖。被告因95年11月16日第
二次調解時原告未到場，即已到警局備案，當時被告已表
明無法進出取貨，原告為何在遭警局傳訊後仍不願給付被
告鑰匙，如今原告訴訟代理人卻稱系爭房屋電動門可開啟
，真是令人不解。
（九）依兩造所簽立房屋租賃契約書第1條，簽約時並未註明房
屋所在地及使用範圍，不知原告更正或擴張後訴之聲明所
為何來。被告於94年12月間至原告安親班交付94年12月及
95年1月份之租金時，曾當面告知原告系爭房屋有漏水，
原告答應會叫人來檢修，被告即離開橫山。被告於95年3
月3日匯2月及3月之房租時並以電話聯繫，原告答覆已修
復。被告於95年4月匯4月份之房租時，還以電話告知仍會
漏水，原告回應已將落葉阻塞排水管清乾淨。95年4月底
，因漏水日益嚴重，貨物緊急由後方往前移，但因泡水嚴
重，只得暫時四處放置，另待整理。95年5月初被告再連
絡原告，原告答覆系爭房屋出租時之狀況即是如此，沒辦
法，隨即掛掉被告電話。95年5月18日，被告要進入系爭
房屋取貨時，大門就無法以遙控器開啟，用小門鑰匙欲開
門時才發現門鎖已被更換。之後，多次以電話聯繫，原告
均以系爭房屋當初狀況即是如此，被告告知依系爭租約，
系爭房屋之自然損壞需由原告負責修繕，但原告依然堅持
，被告只得多次申請調解。
（十） 經鈞院 兩次至系爭房屋現場履勘，可見其內貨物飽受漏水
之苦，尤其2樓服飾均已受潮，另1樓由後方移出之貨物地
面淹水，絕非一時颱風所造成。至證人宋碧炚到庭僅能證
明系爭房屋小門門鎖係其所換，對更換時間則只記得是熱
天，但究竟是7月或5月並沒有印象，而以95年5月6日至11
日平均溫度28～29度，無任何降雨，近乎7月之平均溫度
可能會讓人造成錯覺。系爭房屋電動大門被告於95年5月1
8日時確實無法以遙控器開啟，應是密碼更換、電源線關
掉、插頭拔掉或遙控器解除。95年11月8日會同調解委員
勘查現場，需待原告過來開小門方得進入，原告為何不用
遙控器開門，顯見電動大門遙控器已被解除。96年10月9
日鈞院第一次會勘現場，亦是原告開小門進入，大門之後
是原告押電源開關開啟。另97年1月24日第二次現場測量
時，也是開小門進出。
參、法院之判斷：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求：「一、被告
應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告71,1
15元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計
算之利息。三、被告應自96年6月1日起至返還系爭房屋日止
，按月給付原告6,465元。四、前三項請求，原告願供擔保
請准宣告假執行。五、訴訟費用由被告負擔。」嗣於訴狀送
達後，於97年4月22日具狀變更訴之聲明為如首開原告之聲
明所示，核原告所為訴之變更，僅係擴張應受判決事項之聲
明，合於前開法條所定，自應准許，先予敘明。又因訴之變
更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第427條
第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外
，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理。
前項情形，被告不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有適
用簡易程序之合意，亦據民事訴訟法第435條定有明文。查
本件原告起訴之訴訟標的金額經核算為249,950元，屬民事
訴訟法第427條第1項所規定之簡易訴訟事件，惟被告（即反
訴原告）復對原告（即反訴被告）提起反訴，請求原告即反
訴被告給付其3,396,000元，是原應適用簡易程序之本件訴
訟，已因被告即反訴原告之提起反訴，而不屬於民事訴訟法
第427條第1項所示之簡易事件，惟原告即反訴被告對於本件
之繼續適用簡易程序未有抗辯而為本案之言詞辯論，則揆諸
前揭法條之規定，本件仍依簡易程序續為審理，亦併敘明。
二、原告主張被告向其承租系爭房屋，每月租金9,000元，租期
自94年11月1日起至97年10月31日止，惟被告自95年5月份起
即未再繳納租金，嗣經兩造合意於95年6月30日終止系爭租
約等事實，業據提出土地登記謄本、房屋稅籍證明書影本、
房屋租賃契約書影本、相片數張及存證信函影本四件為證，
被告對於原告所陳其承租系爭房屋、租期、租金及自95年5
月份後未再繳交租金等節固不爭執，惟辯稱兩造並無合意終
止系爭租約，而其之未繳交租金係因原告就系爭房屋漏水之
自然損壞未盡修繕義務，且在未事先告知之情況下逕行更換
門鎖，致其無法進出系爭房屋等語置辯。是本件之爭點應為
被告自95年5月起未繳納系爭房屋租金有無理由？系爭租約
是否已經合法終止？
三、原告雖稱系爭租約已經兩造合意而於95年6月30日終止，惟
所稱已為被告所否認，而證人即原告員工 陳惠娟 到庭就本院
之詢問證述：「（問：你們辦公地址？）沒有記。（問：何
時受僱？）93年2月。（問：曾否因這件事情，與被告聯絡
？）沒有。（問：本件租屋事情，是否知道？）知道。被告
透過一位先生向原告租屋，我看他來找原告，我就問原告何
事，原告告訴我的。（問：有無聽被告說過，房子只要租到
95年6月30日？）沒有。（問：知否原告有將租屋大門鎖換
掉？）不知道。（問：原告有無通知被告，來拿大門鎖鑰匙
？）在辦公時，曾聽原告用電話與電話中另一方說，請他來
拿鑰匙，但我不知道另一方是誰。（問：後來有無問原告，
另一方是誰？）沒有。（問：所以你的意思，你不知道兩造
租約到何時？）是的。我聽到的都是片面的。（問：你怎麼
知道，那鑰匙就是本件租屋的鑰匙？）因為他最近都在處理
租屋的事情。」證人陳惠娟並對於原告訴訟代理人所為「一
、是否知道被告打電話給原告，要提早終止租約的事情？二
、是否知道原告要終止租約的事情？三、原告為何提到想要
終止租約？四、原告有無一直找被告，要處理房子的事情？
五、找不到人時，如何處理？」之詢問，答稱「一、不知道
。二、知道。因為聊天時，他有提到他想要終止租約。三、
因為收不到租金。四、有。但都找不到人。五、我曾聽到，
原告與被告公司的小姐的對話，但內容我不清楚。」、另證
人即原告之兄 邱家守 對於本院之詢問亦證述：「（問：房子
租給被告之後，曾否到現場？）有。我去過一次。當時我陪
著原告一起去，被告也在場。（問：那次，兩造有無提到合
意終止租約的事情？）有。（問：是誰提到？）原告。（問
：當時原告如何說？）原告說，你房租不付給我，我要終止
合約。（問：原告當時對誰說？）當時有四個人，他是對著
大家說。（問：當時被告有無回話？）我沒有聽到他有回話
。（問：你的意思是說，當被告聽到原告要終止，被告沒有
回答？還是沒有聽到？）我認為他是有聽到，但沒有回答。
（問：當時雙方有無提到被告何時要搬走？）當時原告有提
到好像六月底、七月底要搬走。（問：原告當時如何說？）
原告說，被告房租不付，打電話一直不接，要終止合約，要
被告搬走。原告有說期限，但我不記得是六或七月底。被告
沒有講話。」而證人邱家守對於原告訴訟代理人所為「一、
原告當天有無提到要被告來拿鑰匙？二、被告有無說話？」
之詢問，復答稱「一、好像有。二、沒有講話。」（以上均
見本院96年12月28日言詞辯論筆錄），則依證人之上開證稱
，可知兩造並無就系爭租約之終止達成合意。況據原告提呈
於95年11月13日寄發予被告之存證信函內稱：「…台端於民
國九十四年十一月一日向本人租賃房屋一棟，積欠租金至今
達七個月（按：自95年5月起至11月止，合計共7個月），房
租累計金額新台幣陸萬參仟元整…」，則依原告之認知，顯
然兩造間系爭租約於95年11月時尚存續，是原告稱系爭租約
已經兩造合意於95年6月30日終止，無足採信。
四、按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人
外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀
態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持
義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人
未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承
租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。又承租
人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損
害賠償。復按同法430條所定承租人自行修繕租賃物、終止
契約、償還費用或於租金扣除等，係承租人之權利，而非其
義務。是承租人於出租人不履行其保持義務或修繕義務時，
自得不行使同法430條所定租賃物自行修繕、租金扣除等權
利，而行使其同時履行抗辯權及債務不履行之損害賠償請求
權，最高法院86年度台上字第1675號判決要旨可資參照。被
告辯稱系爭房屋有漏水問題，依兩造簽立房屋租賃契約書之
約定應由原告負修繕責任，經其於94年12月及95年3月、4月
、5月數次通知原告修繕均未見有妥善回應；原告則稱最初
係於95年4月份時，曾接到被告以電話告知系爭房屋有漏水
之事，惟被告並未明確指出漏水區域，且之前亦從未有承租
人反應有漏水情形，故原告當時仍不知系爭房屋是否確有漏
水，而經96年8月2日會勘現場後可知系爭房屋僅有小部分區
域有漏水問題而須修繕，其他大部分區域仍可使用，被告本
應循民法第430條之規定請求原告修繕或自行修繕，並無自9
6年4月起拒絕給付租金之權，且被告請求修繕時，至少應具
體指出漏水之處及限期催告，如此原告始負修繕義務云云。
而經本院會同兩造親至系爭房屋現場履勘，查得系爭房屋係
三層樓磚造建築，前方面臨台三線，建物後方為浪板一層樓
建築，其內有鐵架，鐵架上堆置有紙盒、塑膠盒、物品。鐵
架最上方之塑膠盒蓋上有積水，最下方之塑膠盒內亦有積水
，產品浸於水內，中間層紙箱底部部分潮濕。建物一樓前方
堆有桌櫃，塑膠袋內裝置皮件，另有紙盒。建物一樓後方之
浪板，有約60公分左右斷斷續續之裂縫。二樓後方堆置有紙
箱裝的衣物、帽子。前方有一箱呈潮濕狀況，經請被告將上
方紙箱搬離後，磁磚上有明顯之積水。因室內堆滿紙箱，無
法勘驗門窗是否密合。二樓走廊掛有四幅字畫，未見有潮濕
，但其中一幅字畫背後有明顯之壁癌，寬約1.5公尺，高約2
公尺。二樓其餘部分無其他物品，二樓前方另有二幅畫作，
未見有潮濕等情（見本院96年10月9日勘驗筆錄），顯見系
爭房屋之漏水情形相當嚴重。雖原告陳稱本院於96年10月9
日勘驗系爭房屋之前2日有強颱來襲，故履勘當日系爭房屋1
、2樓之進水狀況並非正常情況，惟原告既自承曾於95年4月
間接獲被告有關系爭房屋漏水之通知，且於96年8月2日會勘
當日亦確實發現系爭房屋1樓後部原屬晒衣場區域通往屋內
進門處之屋頂有漏水狀況，參以本院於履勘當日查得系爭房
屋漏水情形嚴重，應可認系爭房屋至少於95年4月即存有漏
水之情況。本院以為原告既自陳被告承租系爭房屋係為堆放
貨物之用，依前揭民法第423條之規定，原告對於出租之系
爭房屋即應以合於堆置貨物使用之狀況交付被告，並應於租
賃關係存續中，保持系爭房屋在合於約定使用、收益之狀態
，然依本院前所認定，系爭房屋於95年4月間即存有漏水狀
況，被告亦將系爭房屋漏水情事告知原告，基於被告承租系
爭房屋之使用目的，原告即應就漏水狀況為修繕，以使系爭
房屋於租賃關係存續中，仍能保持合於約定使用收益之狀態
，惟查原告並未盡其修繕、保持系爭房屋之義務，而以本院
履勘現場時所見系爭房屋內有多處積水，堆置之貨物或係浸
於水中，或已潮濕之狀況，系爭房屋顯然無法達到堆放貨物
之使用目的，則揆之前揭最高法院裁判要旨所示，被告自得
行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。至原告稱依民法第
430條之規定，被告就系爭房屋之漏水亦可自行修繕，惟如
前揭最高法院判決要旨所示，民法第430條所定承租人自行
修繕租賃物、終止契約、償還費用或於租金扣除等，應係承
租人之權利，並非義務，故被告本得選擇是否行使自行修繕
等權利，原告自不得執此為由，主張被告應先為修繕，而無
拒付租金之權利。是於兩造系爭租約存續中，在原告未就系
爭房屋之漏水為修繕，以使系爭房屋保持合於約定使用、收
益之狀態前，被告均得行使同時行抗辯權而拒絕租金之給付
。而系爭房屋自95年4月份即存在之漏水問題，至96年10月9
日止仍未見有修繕，亦據本院親自系爭房屋現場履勘可得，
則原告請求被告應給付自95年5月起至96年4月24日止之租金
，即乏所據，應予駁回。
五、原告再以被告欠租已達二期以上（積欠95年5月及6月之租金
即已達二期），經其多次催繳，被告均拒不給付，故主張系
爭租約已由其依法於96年4月23日以寄發存證信函之方式終
止。惟查，在原告未就系爭房屋之漏水為修繕前，被告可行
使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付，已經本院認定如前，
而迄至本件言詞辯論終結前，亦未見原告就系爭房屋之修繕
有何陳述及舉證，是在系爭房屋之漏水狀況尚未修繕完成，
被告迄今仍處於可行使同時履行抗辯權利而拒絕給付租金之
情況下，原告以被告遲付租金達二期以上為由，主張其已於
96年4月23日終止系爭租約，於法自有未合。而系爭租約既
未經合法終止，兩造間之系爭租約現仍有效存在，則被告之
占用系爭房屋應有合法正當權源，從而，原告請求被告應將
系爭房屋騰空遷讓返還，並請求被告應按月返還因無權占用
系爭房屋所受相當於租金之不當得利6,465元，均屬無據，
亦應駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請，即
失所附麗，應併予駁回。
乙、反訴部分：
壹、反訴原告之聲明：
一、反訴被告應給付反訴原告3,396,000元。
二、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
貳、事實摘要：
一、反訴原告主張：
（一）反訴原告於94年11月1日代表蘇黎士百貨有限公司向反訴
被告承租范石來所有之系爭房屋，目的是為蘇黎士公司存
放貨物，作為倉儲之用。
（二）95年6月30日並無告訴終止租約，就是要終止也要有書面
正式文件為憑，怎能口說電話中如何便終止？更何況沒有
錄音證明是誰在電話中說過哪些話？怎可上百萬元貨物倉
儲，一句沒有憑證的電話就可草率終止，損失如何換算？
（三）證人宋碧炚反訴原告不認識，但系爭房屋既係反訴原告承
租中，反訴被告怎能任意換鎖而不告知，就算系爭房屋門
鎖真的有問題，承租之反訴原告不在，出租之反訴被告難
道可以不請管區警員陪同前往會勘，只一句需換鎖就強行
自己換上了，且一直未告知反訴原告，後反訴原告要進入
系爭房屋取貨時才發覺進不去，反訴被告竟然可以扣押鑰
匙長達1年以上，期間反訴原告兩次申請調解，表明無法
進入處理內部貨物，反訴被告竟置之不理，種種行徑令反
訴原告損失慘重。而在事隔近2年後，才請證人宋碧炚證
述為何換鎖，豈不欺人太甚，總之，反訴被告換鎖卻不交
付鑰匙且長達2年時間就是不對。
（四）反訴被告不修繕系爭房屋漏水問題，造成系爭房屋內放置
之貨物泡水，嗣又逕行更換門鎖，致反訴原告無法進出，
其中貨物泡水，僅成本部分之損失即至少有300萬元以上
。又每個月至少有營利損失15,000元，18個月之營業損失
共計27萬元。另因無法流通貨物致庫存積壓，每月損失有
5,000元，18個月合計有9萬元損失。再加上資金週轉利息
增加之損失每月2,000元，18個月損失36,000元，爰請求
被告賠償如反訴訴之聲明所示。
二、反訴被告則辯稱如下，並求為駁回原告之訴：
（一）被告即反訴原告雖請求賠償其貨物及營業損失云云，惟系
爭租約之當事人係兩造，而反訴原告之上開請求均與「被
告即反訴原告」個人無涉（即與本訴之標的及其防禦方法
不相牽連），反訴原告提起反訴顯不合法，反訴被告亦不
同意反訴原告提出反訴。又反訴原告迄今仍拒絕拿取鑰匙
進入系爭房屋清點物品，而在未清點下，現竟又表示要請
求該等物品受損之賠償，反訴原告明顯在延滯訴訟，法院
應駁回其反訴。
（二）反訴原告前向反訴被告承租系爭房屋時，僅表示要放置競
選旗幟及帽子等物品，並無表示要放置公司貨物或供蘇黎
士公司使用，反訴被告不疑有他遂同意出租，反訴被告從
未同意反訴原告將他人物品放置於系爭房屋內。另反訴原
告既自承其於94年12月或95年3月即知系爭房屋有漏水區
域，惟卻悖於常理遲至反訴被告於95年7月換鎖前均未處
理其物品，縱反訴被告要交付鑰匙予反訴原告進行清點及
處理，反訴原告亦不願意，則反訴原告之物品縱有受損，
顯肇因於反訴原告將他人物品任意放置於無人管理、屋齡
3、40年之系爭房屋內，且反訴原告又怠於防護始發生（
可歸責自己事由），反訴被告自否認有賠償義務存在。
參、法院之判斷：
一、按反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防
禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260條第1項定
有明文。反訴被告雖抗辯反訴原告起訴所為賠償貨物及營業
損失之請求，與反訴原告個人無關，反訴之標的與本訴之標
的及防禦方法不相牽連，故認本件反訴之提起為不合法，惟
本院以為本訴被告即反訴原告既為系爭房屋之承租人，以本
訴原告即反訴被告未盡其出租人之修繕義務（債務不履行）
，請求反訴被告賠償其因系爭房屋漏水所致貨物損壞及因無
法進出系爭房屋而生營業等損失，其反訴之標的與本訴之標
的及其在本訴所為之防禦方法均有牽連，是反訴原告所提反
訴，於法尚無不合，應可准許。至反訴被告所稱上開損失與
反訴原告個人無關，應係本件反訴有無理由之層面，與本件
反訴之提起是否合法、是否具當事人適格均無涉，合先敘明
。
二、反訴原告主張之事實，雖據提出報案三聯單、橫山派出所調
查筆錄、新竹縣橫山鄉調解委員會調解通知書、調解筆錄、
調解不成立證明書、存證信函、系爭房屋內部相片等件影本
為證，惟查，系爭房屋係反訴原告為其任職之蘇黎士百貨有
限公司所承租，目的係為作為公司貨物倉儲之用，既為反訴
原告所自承，則系爭房屋內所堆置之貨物應係蘇黎士百貨有
限公司所有，故即便反訴原告所陳因系爭房屋漏水致貨物損
壞，及因無法進出系爭房屋生有營業損失、庫存積壓及資金
週轉利息增加等節為真，其因此受有損害者亦係蘇黎士百貨
有限公司，而非反訴原告。是既反訴原告並未受有損害，其
請求反訴被告賠償，即屬無據，應予駁回。
丙、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審酌與判決結
果均不生影響，故不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由；反訴原告之訴為無理由，應
依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5 月 30 日
竹東簡易庭法官張百見
以上正本證明與原本無異
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官呂聖儀
中 華 民 國 97 年 5 月 30 日