臺灣桃園地方法院110年度訴字第764號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院110年訴字第764號民事判決

裁判日期：民國111年05月03日

裁判案由：確認區分所有權人會議不存在

臺灣桃園地方法院民事判決110年度訴字第764號原告 張書豪 訴訟代理人 葉兆中 律師複代理人 陳彥佐 律師被告竑門天止社區管理委員會法定代理人 李美蓮 訴訟代理人邱俐馨律師複代理人 黃靖雯 律師
林祺家 律師上列當事人間請求確認區分所有權人會議不存在事件，本院於民國111年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、確認被告於民國101年11月17日所為之區分所有權人會議決議不成立。
二、確認被告於民國103年11月15日所為之區分所有權人會議決議不成立。
三、確認被告於民國110年1月16日所為之臨時區分所有權人會議決議無效。
四、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥狀態，能以確認判決將之除去者而言。原告主張竑門天止社區（下稱系爭社區）於民國103年11月15日及101年11月17日區分所有權人會議關於修訂住戶規約第3條第10項決議、110年1月16日區分所有權人會議關於透天社區住戶管理費、車位管理費用負擔之決議皆為不成立、110年1月16日區分所有權人會議關於透天社區住戶管理費、車位管理費用負擔之決議為無效等情，而原告為系爭社區區分所有權人，上開會議決議是否不成立或無效致原告私法上之地位有不安狀態，且此種不安狀態能以確認判決將之除去，揆諸前揭規定及說明，原告提起本件訴訟，應認有確認利益。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠依系爭社區規約第3條第3項第1款規定：「下列各款事項，應
經區分所有權人會議決議：㈠規約之訂立或變更」，另依系爭社區規約第3條第10項規定，修改規約必須區分所有權人及區分所有權比例2/3以上出席，並經出席人數及區分所有權比例3/4以上同意，始得行之。而被告於如下述時間所召開之區分所有權人會議，實有違反前開規定等情，形式上不備成立要件，應認該等會議決議不成立。
⒈被告於101年11月17日召開區分所有權人會議，區分所有權人
出席比例僅為44.2%，區分所有權比例僅47.7%，並於當日作成修改系爭社區規約第3條第10項即調降區分所有權人會議決議門檻之決議，因違反前開規定，該決議應屬不成立。
⒉被告於103年11月15日召開區分所有權人會議，區分所有權人
出席比例僅為50%，區分所有權比例僅54.5%，並於當日再次作成修改系爭社區規約第3條第10項之決議，然因前次會議決議不成立，決議門檻仍為區分所有權人及區分所有權比例2/3以上出席，並經出席人數及區分所有權比例3/4以上同意；縱認前次決議成立，仍需達區分所有權人及區分所有權比例1/2以上出席，並經出席人數及區分所有權比例1/2以上同意，則該次會議出席比例無論如何均無法做成決議，故該決議應屬不成立。
㈡被告於110年1月16日召開區分所有權人會議作成決議，無區
分大樓區與透天區，統一調漲全社區之管理費，並向透天區住戶加徵車位管理費，該決議使透天區住戶分擔應由大樓區住戶負擔之管理費用，且未按透天區及大樓區應有部分比例分擔管理費，又使停車位為專有部分之透天區住戶須支付車位管理費，已違反公寓大廈管理條例第10條第2項規定，應類推民法第56條第2項為無效。為此，爰依民法第56條第2項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：
⒈確認被告於101年11月17日所為之區分所有權人會議決議不成立。
⒉確認被告於103年11月15日所為之區分所有權人會議決議不成立。
⒊確認被告於110年1月16日所為之臨時區分所有權人會議決議無效。
二、被告則以：㈠被告於101年11月17日、103年11月15日召開之區分所有權人
會議確實因違反系爭社區規約第3條第3項第1款、第3條第10項規定，而存有疏失。
㈡惟就被告於110年1月16日召開之區分所有權人會議所作成關
於調整社區管理費及車位費等決議（下稱系爭決議），因社區管理費得考量共用部分坐落位置關係，使用目的及利用受益情況等情事，以區分所有權人會議加以約定，為有別於共有之應有部分比例之分擔規定，只要合乎合理及公允範圍，基於私法自治原則，應尊重其效力，而原告未考量社區公設使用狀況，管理費用實際支出項目及金額比例，以及透天區、大樓區多年來管理費用收取顯不公平等情，僅以共有部分之建坪大小及坐落位置主張透天區應負擔較低之管理費，顯無理由。
㈢依據系爭社區歷年度財務報表以觀，大公區域開銷確實佔管
理費總支出達93%，況人事、公共用電、消防安檢及修繕等支出，透天區住戶皆享有相關服務，故透天區住戶理應共同負擔大公支出。又其中具惡臭、危險性之嫌惡設施如汙水處理設施等均設置於大樓區，而透天區住戶卻一同享有使用利益，若使透天區住戶因此脫免負擔管理費之責任，不符公平原則。是原告稱透天區住戶使用大公區域服務比例遠低於大樓區住戶，實屬無據。
㈣透天區之車位固屬各住戶之專有部分，然透天區住戶之車輛
進出仍須經地下室鐵捲門及車道，數年來皆未向透天區住戶收取相關費用，如鐵捲門維修、租金、緩啟動器等，皆僅由大樓區所繳納之車位費支付，已違反使用者付費原則。再者，系爭社區規約及分管特約針對使用透天區車位者，原先便訂有應負擔汽車停車位必要費用之相關規定，系爭決議之調整符合上揭規約及分管特約意旨，與公平原則無違。㈤綜上，系爭決議係被告審酌系爭社區歷年收支情況後，為縮
小並導正系爭社區管理費用分攤不公平之情，達到合理且公允之管理費願負擔分配，且經合法之區分所有權人會議通過之決議，並無權利濫用、顯失公平之情，原告主張被告以多數欺壓少數使透天區住戶負擔不合理之管理費用，顯屬無理等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、按所謂會議決議不成立，係指自會議決議之成立過程觀之，顯然違反法令，在法律上不能認為有會議決議成立之情形而言。因必須先有符合成立要件之會議決議存在，始有探究決議是否有無效或得撤銷事由之必要，故會議決議不成立應為會議決議瑕疵之獨立類型，當事人如就會議決議是否成立有爭執，以會議決議不成立為理由，提起確認會議決議不成立之訴，應非法所不許（最高法院92年度台上字第1174號判決意旨參照）。又會議之決議，乃多數參與會議者基於平行與協同之意思表示相互合致而成立之法律行為，如法律規定其決議必須有一定數額以上人數出席，此一定數額以上人數出席，為該法律行為成立之要件。倘欠缺此項要件，會議決議即屬不成立，尚非單純之決議方法違法問題（最高法院104年度台上字第817號裁判意旨參照）。查原告訴之聲明第1、2項之會議出席人數未達系爭社區規約規定之開會出席門檻乙節，為被告所不爭執（本院卷一第150頁、卷二第58頁、卷三第263頁），從而原告訴請確認如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。
四、按公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，得經區分所有權人會議決議共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3條第12款定有明文。而區分所有權人會議係指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，亦為同條例第3條第7款所明定。是區分所有權人會議之決議，係就涉及權利義務有關之事項而召開，依同條例第1條第2項適用民法第56條第2項規定之結果，倘區分所有權人會議決議之內容，違反法令或規約者，應屬無效。再按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，原則上由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，惟區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2項規定甚明。則共用部分之管理維護費用，以按區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則，惟區分所有權人會議或規約得依專有部分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情事，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔，為有別於共有之應有部分比例之分擔規定。且其訂定分擔之標準或嗣後為變更時，基於公寓大廈為多數生活方式不同之住戶群聚經營共同生活環境之團體，住戶間就共用部分之使用頻率及其相互影響具有複雜多樣且不易量化之特性，難以具體核算區分所有權人就共用部分之各別使用利益，倘其分擔標準之設定或變更已具備客觀上合理的理由，且其區別程度亦不失相當性者，即難認為無效（最高法院109年度台上字第1025號判決意旨參照）。又行使權利、履行義務，應依誠實及信用方法，此為民法第148條所明定，此誠信原則為公平正義之象徵，對於當事人間利益之均衡，具有促進與調節之作用，據此作為評價當事人間之法律行為時，能使形式上合法但將造成對方過於嚴酷之法律行為，予以緩和、合理化，在當事人間或利害關係人間產生調和之功能，以實現具體個案之妥當性。
五、經查，原告主張於系爭決議調漲管理費前，系爭社區之管理費為大樓區每坪新臺幣（下同）48.4元加300元再加車位管理費300元；透天區每坪24.2元加300元，有原告所提被告不爭執形式上真正之系爭社區區分所有權人會議紀錄在卷可參（原證27至29，本院卷三第227至231頁），且比對被告所提附表五上表調漲前管理費之數額，並無不符，足堪信為真實。至系爭決議調漲管理費後，大樓區與透天區管理費統一調整至每坪58元（透天區以建坪扣除車位面積每車位15坪），車位管理費為大樓區每個車位300元，透天區每個車位200元，有系爭決議記錄在卷為憑（被證24即原證7清晰版，本院卷三第173、174頁）。此次調漲使大樓區每坪管理費約增加20％，透天區每坪管理費約增加140％，揆諸前開說明，被上訴人自應就該明顯不同之漲幅差別，提出客觀上合理的理由，且區別程度須具有相當性，否則難謂無利用多數決優勢之恣意而顯失公平。
六、系爭決議統一調漲全社區之管理費至每坪58元部分：被告辯稱雖然系爭社區大公公設面積（1425平方公尺）僅占總公設面積38％，然從附表1（卷一第229至231頁）可知自101年1月到109年9月大公區域支出20,230,254元，已占總支出21,767,025元之93％，而大公區域之設施是全社區住戶均有使用的，依照使用者付費原則，透天區住戶理當按其所占大公區域比例分擔管理費用，故其調漲有理，惟原告爭執附表1之真正，是本件應先探討之問題為被告所提附表1是否可採。
㈠附表1之表一2.大樓區及透天區所占公設面積及比例是否可採
？附表1之表一2.中記載大樓區大公公設面積為805.57平方公尺、AB公（扣除車位部分）公設面積為734.3平方公尺、AB小公公設面積為1478.15平方公尺；透天區大公公設面積為6
19.55平方公尺、CD小公公設面積為62.49平方公尺；大樓區公設面積占比82％、透天區公設面積占比18％。原告雖辯稱附表1表格所載公設面積與建物謄本上所記載不符，並爭執被告所提被證22系爭社區銷售分坪表之真實性（本院卷三第165頁），然從原告所提原證4建物謄本對照比被告所提原告不爭執之附表4（本院卷一第55頁、卷三第19頁），福壽六街15之1號為系爭社區之D1住戶，再比對被告所提被證22，該戶所占大公面積為36.67平方公尺約等於建物謄本上所記載大公總面積1425.14平方公尺乘與權利範圍100000分之2573；所占CD公面積為3.7平方公尺約等於建物謄本上所記載CD公面積62.5平方公尺乘與權利範圍100000分之5918，可知被證22所載與建物謄本並無不符，其餘原告所提原證5、原證6建物謄本經上述比對結果亦無不同。又依被告所提原告不爭執形式上真正之被證3（本院卷一第213至214頁），透天區所提管理費調整方案中關於系爭社區之分坪表亦與附表1之表一2.面積相符，堪認附表1之表一2.中大樓區及透天區所占公設面積及比例應為真實可採。
㈡附表1之表一1.顯示大公區域支出占總支出93％是否可採？
被告雖辯稱附表1之表一1.係其於每年度11月依照附表3各月之財務收支表之項目匯整成被證七之年度財務報表，再由被證七匯整而來，原告既然不爭執附表三之形式真正（本院卷三第191頁），自應舉證附表1之表一1.之爭執之處，而非斷然否認其真實性，然附表三所列支出金額並無區分大公區域或個別小公區域，僅列全社區總支出金額，被告將之匯整成被證七後就其如何歸納出附表1之表一1.部分，自仍需負舉證責任，被告雖曾提出說明，惟是否足以證明大公區域之支出占總支出之93％？以下分述之：
⒈清潔人員薪資部分
被告稱從證人 鄭桂蘭 之證詞：「我每天進去透天區工作的時候大約都要半個鐘頭，因為每天都要去掃」、「（原告訴訟代理人問：清掃A、B棟樓梯間，大約花多少時間？）各棟一個禮拜一次，每次大約一個半小時，週二、五要擦拭。單A棟就要花一個半小時，一個禮拜一次」（本院卷三第251至255頁），可知清潔人員花費於大樓區及透天區之清潔時間每週皆各為3小時（計算式：透天區每天30分鐘×6個工作日＝透天區每週3小時；大樓區A棟每週1.5小時＋B棟每週1.5小時＝大樓區每週3小時），故兩區用益比例相當。惟證人鄭桂蘭亦證稱「每天先由大廳工作，清潔再做AB棟電梯、門口前的擦拭，再做中庭走道的椅子都要擦拭，再做透天區的環境清潔，做完時還要做前後的步道，後面花園、車道、大門環境清潔。每週一、四、六B1、B2車道清潔及擦拭、清油漬。每週二、五A、B棟各樓層清潔打掃。地下室B1、B2有人會丟垃圾，範圍是整個B1、B2，連同透天區也有。」其中每日皆會清潔之AB棟電梯及每週一、四、六清潔之B1、B2車道部分，應非屬大公區域，而是屬大樓區之AB公區域（扣除車位部分）或AB小公區域，被告未述及此，僅稱實際上清潔人員服務地點絕大多數位於大公區域，而將清潔人員薪資歸類為大公固定支出，實屬無據。
⒉安管費用
查系爭社區之巡邏點共11個，經本院至現場履勘明確，製有勘驗筆錄、並有原、被告分別拍攝之現場照片及繪製之巡邏點平面圖附卷為憑（本院卷二第251至257頁、本院卷三第23至163頁、第195至213頁），其中A、B棟樓頂之第1、第8、B2地下室之第2至4、B1地下室之地5、6巡邏點，大部分屬於大樓區AB公區域或AB小公區域，其餘B1地下室之第7，及1樓之第9至11巡邏點則大部分屬大公區域，是以系爭社區之巡邏點應非如被告所稱主要位於大公區域，被告將安管費用直接列為大公固定支出，實屬速斷。
⒊其餘費用
查被告以機電、消防、揚水、汙水處理等設備多位於大公區域為由，而將上開設備之保養、安檢、修繕費用全部歸為大公支出，惟上開設備實際用於各區域之比例為何，被告並未能舉證說明。被告雖又辯稱除上開設備本身外，透天區會使用到的相關管線如揚水管線等亦會經過B2天花板即大樓區之AB小公區域，故難謂透天區住戶沒有一同使用AB小公區域，然從被告所提被證11、14等照片，實難看出究竟各該管線之實際坐落區域及用途為何，且縱有透天區住戶所使用之管線經過大樓區之AB小公區域，其因此所產生之支出若干，被告亦應舉證指出始得分歸透天區負擔，被告無法進一步釐清，便將相關費用列為大公固定支出，並無理由。又被告於附表1之表一1.中將所占比例不低之公共電費歸為大公支出，縱如被告所述電梯電費已由大樓區住戶自行分攤，其餘尚有大樓區之AB公區域（扣除車位部分）及AB小公區域之用電，被告卻未詳加解釋，考量系爭社區各區域面積，被告將公共電費全部列為大公固定支出，尚難認為合理。故被告所提附表1之表一1.應不可採。
㈢綜上，被告所為附表1之表一1.並無任何依據，僅是其恣意歸
類而來，以此為基準認大公區域支出占總支出93％，而做出決議要求透天區住戶依其所占大公區域應有部分比例負擔較高之管理費，不能謂已具備客觀上合理理由，應屬無效。
七、系爭決議對透天區住戶加收每個車位200元之車位管理費部分：
㈠查透天區住戶之停車位係屬專有部分，由其建物謄本上未有
停車位之記載，而大樓區住戶有共用停車場，其建物謄本上均有停車位之記載可知，為被告所不爭執（本院卷一第156頁），本院並履勘現場確認屬實，且透天區車位有分別施作鐵捲門，此有勘驗筆錄及現場彩色照片在卷可稽（本院卷二第255頁、卷三第109頁至113頁）。被告雖辯稱依據系爭社區分管特約第1條第2項第1款第3目：「汽車停車位之所有人同意每月依規定按時繳納清潔、管理、電費、保養費、及必要修繕費用等，緊急時應供防空及避難之用，絕無異議（透天區停車位亦同）」（被證4，本院卷一第219頁），然透天區車位既然屬透天區各住戶專有部分且有分別施作鐵捲門，其清潔、管理、電費及必要修繕費用等當然由各該透天區住戶自行負擔，且消防設備亦由透天區住戶自行配置，為被告所不爭執（本院卷二第97頁），而與社區共有部分及管理費無關，上開特約中（透天區停車位亦同）當係指該條後段「緊急時應供防空及避難之用」而言，並非指該條前段，被告強為比附援引系爭社區分管特約第1條第2項第1款第3目作為透天區住戶加收每個車位200元車位管理費之依據，顯屬無稽。
㈡被告雖又辯稱透天區車位固屬各住戶之專有部分，但透天區
住戶之車輛進出仍須經地下室鐵捲門及車道，數年來皆未向透天區住戶收取相關費用如鐵捲門維修、租金、緩啟動器等，皆僅由大樓區住戶所繳納之車位費支付，已違反使用者付費原則。然車位管理費顧名思義應係指「車位」本身之費用，即被告所引之上開特約第1條第2項第1款第3目前段有關車位「清潔、管理、電費、保養費、及必要修繕」等費用才是，而非被告所稱車位管理費大多用於鐵捲門維護及租金等費用，被告以車位管理費為名義向透天區住戶加收200元，名實不符，難謂合理。
㈢又被告所述透天區住戶之車輛進出仍須經過之地下室鐵捲門
及車道位置，對照兩造所不爭執真正之社區平面圖係屬於系爭社區之大公部分（原證19，本院卷一第297頁），其相關費用理應屬社區管理費負擔之範圍，不須多此一舉再向住戶收取車位管理費來支應，被告辯稱B1車道相關費用已從大公費用中拉出獨立計算，而數年來僅有大樓區住戶繳交車位管理費，不符公平原則，惟以此計算之理論基礎為何？尚非無疑，被告未能提出具體事證說明，故其主張自難憑採。再觀之被告所提附表3系爭社區歷年每月之管理委員會經費收支報告（本院卷二第175頁至205頁），自107年3月支出捷豹車道鐵捲門訂金以降，每月有關被告所稱透天區住戶應共同分擔之鐵捲門維修、租金、緩啟動器等固定支出，僅有捷豹捲門租金9,000元，輔以被告於110年12月14日提出之民事答辯㈣狀所述被告社區車位大樓區：73個、透天區：22個，透天區每個車位200元、大樓區每個車位300元之車位管理費究竟如何得出？被告亦未能提出相關單據、公式佐證，難認非被告恣意為之，是系爭決議對透天區住戶加收每個車位200元之車位管理費，顯然有失公平，可視為以損害少數區分所有權人為主要目的，屬權利濫用，已違反民法第148條之規定甚明，應屬無效。
八、綜合上述，被告於110年1月16日所為之臨時區分所有權人會議決議無區分大樓區與透天區，統一調漲全社區之管理費，並向透天區住戶加徵車位管理費，無異於藉由多數決之人數優勢，形成對系爭社區透天區之少數區分所有權人不利之分擔決議，已有權利濫用之情事，依民法第148條第1項之規定，應屬無效。則原告聲明第3項請求確認被告於110年1月16日所為之臨時區分所有權人會議決議無效，為有理由，應予准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國111年5月3日
民事第四庭法官游智棋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年5月3日
書記官李韋樺