裁判字號：臺灣臺南地方法院113年訴字第202號民事判決
裁判日期：民國113年05月24日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺南地方法院民事判決113年度訴字第202號原告 蘇渝嵐
蘇俊文 蘇俊夫 劉美珠 共同訴訟代理人 蔡麗珠 律師
鄭安妤 律師 張中獻 律師 江信賢 律師上一人複代理人 葉怡欣 律師被告 林松茂 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路00號房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告應分別給付原告蘇渝嵐新臺幣（下同）40,500元、原告蘇俊文40,500元、原告蘇俊夫81,000元，及均自民國113年3月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、被告應自民國113年3月15日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告蘇渝嵐2,000元、原告蘇俊文2,000元、原告蘇俊夫4,000元，及自各期按月給付到期之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
四、被告應給付原告蘇渝嵐216,000元，及自民國113年3月15日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告蘇渝嵐8,000元。
五、原告蘇渝嵐其餘之訴及原告劉美珠之訴均駁回。
六、訴訟費用由被告負擔20％，餘由原告蘇渝嵐、劉美珠負擔。
七、本判決第1項於原告以36,000元為被告供擔保後，得假執行。
八、本判決第2項於原告蘇渝嵐以13,500元、原告蘇俊文以13,500元、原告蘇俊夫以27,000元為被告供擔保後，得假執行。
九、本判決第3項各期到期部分，於原告蘇渝嵐、蘇俊文每期各以670元、原告蘇俊夫以1,400元為被告供擔保後，得假執行。
十、本判決第4項前段於原告蘇渝嵐以72,000元為被告供擔保後，得假執行；第4項後段部分，於原告蘇渝嵐按月以2,700元為被告供擔保後，得假執行。
十一、原告蘇渝嵐其餘假執行之聲請及原告劉美珠假執行之聲請均駁回。
事實及理由
壹、程序方面：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第7款、第2項分別定有明文。經查，本件起訴時原以蘇渝嵐、蘇俊文、蘇俊夫為原告，嗣於民國113年4月16日具狀追加訴外人 蘇俊仁 之另一繼承人劉美珠為原告（本院卷第103頁），追加之理由為劉美珠亦有繼承蘇俊仁得對被告行使之不當得利請求權，經核不甚礙被告之防禦及本件訴訟終結，且被告就上開追加原告亦無異議而為本案之言詞辯論，與上揭民事訴訟法規定無違，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）坐落臺南市○○區○○段0○號建物（即門牌號碼臺南市○○區○○路00號房屋，下稱系爭房屋）原為原告蘇渝嵐之先父即蘇俊仁與蘇俊夫、蘇俊文所共有，蘇俊仁之應有部分為4分之1、原告蘇俊夫之應有部分為2分之1、原告蘇俊文之應有部分為4分之1，蘇俊仁前於104年10月21日代表蘇俊夫、蘇俊文與被告就系爭房屋簽訂租賃契約，約定租期自104年11月1日起至106年10月31日止，每月租金新臺幣（下同）8,000元（下稱系爭租約1）。惟於租賃期限屆滿後，被告仍持續居住於系爭房屋內而不願搬離，經蘇俊仁多次向被告表示租期屆滿不再續租之意，被告均不予理會。嗣因蘇俊仁身體狀況每況愈下，遂與其他共有人共同委由原告蘇渝嵐處理系爭房屋出租事宜，原告蘇渝嵐基於善意，給予被告3個月期限搬離，遂與被告簽立租期自110年8月1日起至110年10月30日止之租賃契約，並將此3個月之房租降價至每月2,000元，以補貼被告找尋接續租屋處之費用（下稱系爭租約2）。惟於系爭租約2屆期後，被告仍拒不搬離，甚至拒絕接聽電話，而原告蘇渝嵐已於110年11月3日傳送之簡訊中明確表示不同意續租，故按系爭租約2第6條，被告本應將系爭房屋按照原狀遷空交還，然原告蘇渝嵐屢次請被告交接房屋，被告皆置之不理。
（二）迄至111年2月20日蘇俊仁身故並由原告蘇渝嵐繼承蘇俊仁就系爭房屋之一切法律上權利，並於111年4月28日辦理分割繼承登記完畢，因系爭租約2早已屆至，原告蘇渝嵐屢次催請被告儘速騰空返還系爭房屋，被告仍遲遲不願搬遷，原告蘇渝嵐遂委由律師於112年5月12日寄發台南地方法院郵局第703號存證信函，再次強調租賃期間屆至，並促其盡速搬離系爭房屋址處，業經被告於112年5月17日收執。被告於系爭租約2屆至後，單方主張其有固定每月支付2,000元租金從未拖欠任何費用，仍執意繼續居住於系爭房屋內，但原告蘇渝嵐分別於110年11月3日、110年12月6日、111年2月2日、111年2月3日、111年7月1日皆多次表明不願續約，且於112年5月12日寄發之存證信函亦重申不再續租之意。是縱原告於其後有收受承租人即被告支付之租金，亦屬租賃關係消滅後，因租賃物遲延返還所生損害之性質，兩造間之租賃關係仍屬定期租賃，並於租期屆滿後消滅。況被告所給付之數額為其單方認定之每月2,000元，而非系爭房屋實際之租金8,000元，足認兩造間對於系爭房屋租金此租賃必要之點之認定即顯有差距，更遑論有以不定期限繼續租賃契約之合意。準此，原告蘇渝嵐已多次明確告知被告不願續租之意，於租賃期限屆滿後，亦未與被告重新訂定新租賃契約，是系爭租約2於110年10月30日屆滿後即已消滅，縱被告持續使用系爭房屋，並匯入其所認知之租金予原告，仍無民法第451條租賃契約默示更新規定之適用。故被告自系爭房屋租賃期間屆滿之翌日即110年10月31日起即無權占有系爭房屋，原告自得依民法第767條第1項之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。
（三）被告自110年10月31日起占有系爭房屋即無正當權源，原告依法自得向被告請求相當於租金之不當得利，系爭房屋每月租金為8,000元，並扣除被告每月支付原告之2,000元，依此計算，被告應返還原告自系爭租約終止翌日即110年11月起至113年1月止之相當於租金之不當得利共162,000元【計算式:（8,000-2,000元）×27月＝162,000元】，並按各共有人應有部分比例分別給付原告蘇渝嵐40,500元、原告蘇俊文40,500元、原告蘇俊夫81,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告蘇渝嵐2,000元、原告蘇俊文2,000元、原告蘇俊夫4,000元，暨自各期按月給付到期之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
（四）系爭租約1第6條後段約定，被告如不即時遷讓返還租賃物，甲方（即原告）每月得向乙方（被告）請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，而蘇俊仁過世後，原告蘇渝嵐、劉美珠為繼承人，依此約定得請求被告自契約終止翌日起按月給付約定租金5倍計算之違約金40,000元，故被告應給付原告系爭租約終止翌日即110年11月起至113年1月止共1,080,000元之違約金【計算式:8,000元×5×27月=1,080,000元】，即應給付原告蘇渝嵐270,000元、原告蘇俊文270,000元、原告蘇俊夫540,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告蘇渝嵐10,000元、原告蘇俊文10,000元、原告蘇俊夫20,000元，及自各期按月給付到期之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
（五）爰依民法第767條第1項前段、第179條、系爭租約1、2之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；⒉被告應給付原告蘇渝嵐40,500元、原告蘇俊文40,500元、原告蘇俊夫81,000元，及均自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達被告翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告蘇渝嵐2,000元、原告蘇俊文2,000元、原告蘇俊夫4,000元，及自各期按月給付到期之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒊被告應給付原告劉美珠、蘇渝嵐共1,080,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告劉美珠、蘇渝嵐共40,000元，及自各期按月給付到期之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：系爭房屋可以還給原告，但金額不同意，依據系爭租約2其一直有在付2,000元，因為後面講的是2,000元的合約，後續也沒有新的合約，原告也不跟其談，就是要其走，其東西還放在那邊，偶爾還是會住，每天都會去，其只是時間到了找不到其他房屋沒有搬而已，113年4月份開始其沒有給2,000元租金，之前每個月都有給等語資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
（一）原告主張系爭房屋為其等所共有，蘇俊仁與被告於104年10月21日曾簽立系爭租約1，租期自104年11月1日起至106年10月31日止，每月租金為8,000元、原告蘇渝嵐後又與被告簽立系爭租約2，租期自110年8月1日起至110年10月30日止，每月租金為2,000元等情，業據提出臺南市政府財政稅務局112年房屋稅轉帳繳納通知、系爭租約1、2、系爭房屋建物登記第一類謄本等為證（本院卷第31至51、55頁），且為被告所不爭執（本院卷第124頁），堪信原告上開主張為真。
（二）所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由。租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。是以，此項定期租賃期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面，係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件。
（三）經查，被告對於系爭房屋為原告所共有並不爭執，而系爭租約2亦已於110年10月30日租賃期限屆滿等情，業如前述，參照上開說明，自應由被告就其繼續占有系爭房屋有正當權源一節負舉證之責，被告固稱其有每個月繳2,000元，所以其認為其是有繳租金等等，原告雖不否認有收受被告之2,000元，惟原告於上開期限屆滿後，陸續於110年11月3日以簡訊通知被告租屋合約已到要交接房屋，且不同意繼續、於同年12月6日以簡訊通知被告租賃合約已滿，且超過2個月、於111年2月2日以簡訊通知被告租賃合約已滿，且超過數個月、於111年7月1日以簡訊通知被告租賃合約已滿，已多次告知不再續約等情，有兩造簡訊對話紀錄截圖1份在卷可參（本院卷第53頁），堪認原告蘇渝嵐已於租賃期限屆滿後向被告明白表示不再續租，且系爭租約2第6條前段亦約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告蘇渝嵐）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，...。」，足見系爭租約2已無成立不定期租賃之可能，則被告既無法舉證其有得繼續占有系爭房屋之正當權源，則原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，自屬有理。
（四）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，應為社會通常之觀念。經查，被告於系爭租約2屆滿後後，仍無權占有系爭房屋，迄未騰空遷讓返還原告，已如上述，參照上開說明，被告當受有利益，致原告受有損害，本院審酌系爭租約1之每月租金為8,000元，原告蘇渝嵐與被告固於簽立系爭租約2時約定每月租金為2,000元，惟依上開對話紀錄截圖所示，原告蘇渝嵐於111年2月3日時就被告在簡訊表示從未拖欠任何費用一事回稱：「已給林先生數多月時間找房子，且房租是每月8000元，並不是2000元的租金！（因體諒林先生租約到期，未有新住處所以再給三月時間的合約110/08月-110/10月，這三個月承租房租以每月2000元讓林先生方便，我方補貼您每月6000元，所以並非是如您所說未拖欠租金費用）...。」等語，且未經被告反駁， 佐以 系爭租約2之租賃期間僅3個月，每月租金亦僅為系爭租約1之每月租金的4分之1，可見原告主張系爭租約2僅係為了給予被告搬遷時間所另外簽立之租約，應可採信，則於認定被告繼續占有系爭房屋所獲相當於租金之利益時，自仍應以系爭租約1所約定之每月租金8,000元作為基準，再扣除被告有給付之2,000元始屬合理，而原告請求被告給付不當得利之期間為110年11月至113年1月，其金額為162,000元【計算式：（8,000－2,000）×27月＝162,000】，則按系爭房屋之應有部分計算不當得利，原告蘇俊文得請求被告給付40,500元、原告蘇俊夫得請求被告給付81,000元；另蘇俊仁之全體繼承人為原告蘇渝嵐、劉美珠，有全體繼承人戶籍謄本、繼承系統表等附卷可參（本院卷第115、117頁），則於蘇俊仁死亡後，於原告蘇渝嵐就系爭房屋應有部分4分之1辦理繼承登記前，蘇俊仁就系爭房屋得對被告請求之不當得利債權屬原告蘇渝嵐及劉美珠公同共有，惟原告蘇渝嵐及劉美珠均同意由原告蘇渝嵐取得上開期間之不當得利債權（本院卷第123頁），故原告蘇渝嵐請求被告給付40,500元，亦屬有據。
（五）約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。故約定違約金苟有過高情事，法院即得依上開規定核減至相當數額，並無待乎債務人聲請始得為之（最高法院79年台上字第1612號判決意旨參照）。原告主張依系爭租約2第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」，而系爭租約2之租賃期限既於110年10月30日屆滿，被告自應依上揭約定遷出並交還系爭房屋，被告既未依約履行，則原告蘇渝嵐請求被告給付110年11月至113年1月之違約金，自屬有據。至原告劉美珠請求被告給付違約金部分，因於系爭租約1屆滿之後，原告蘇渝嵐固然是為了給予被告搬遷時間而另與被告簽立系爭租約2，但依照系爭租約2之內容，除簽約當事人即出租人部分有異外，其餘契約內容與正式租賃契約無異，且請求期間亦是從系爭租約2屆滿起算，則就系爭房屋出租所生權利義務自仍應以系爭租約2為主（此與前開不當得利部分本院僅係參酌系爭租約1之租金並不矛盾），故原告劉美珠既非系爭租約2之當事人，自不得向被告請求違約金甚明。本件原告蘇渝嵐與被告在系爭租約2係約定每月按原約定租金額5倍計算，即每月10,000元，但原告蘇渝嵐主張應依系爭租約1之每月租金8,000元計算，即每月40,000元，參照本院上開所述，原告蘇渝嵐請求違約金之數額依據為系爭租約2，本院並依職權審酌被告於租期屆滿後，未履行遷讓返還系爭房屋之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，並參酌本件原告蘇渝嵐除請求被告給付違約金外，另依民法第179條規定請求被告按月給付相當於租金金額之不當得利，考量此等違約金對於促使被告依約履行遷讓返還義務之間接強制效果，並參酌內政部所訂定之「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」第15條第3項租賃關係消滅時，承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金至返還為止之規定，認本件違約金應酌減至每月8,000元，較為妥適，爰依前揭規定酌減之，則原告蘇渝嵐請求上開期間之違約金即為216,000元（計算式：8,000×27＝216,000），逾此範圍之請求，則屬過高。原告蘇渝嵐、劉美珠另請求之後各期給付到期翌日起算之法定遲延利息部分，觀之系爭租約2關於違約金之約定，屬於損害賠償之預定性質，自不應再計算遲延利息，是原告蘇渝嵐、劉美珠此部分法定遲延利息之請求，實屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條及系爭租約2之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，及被告應給付原告蘇渝嵐40,500元、原告蘇俊文40,500元、原告蘇俊夫81,000元，及均自起訴狀繕本送達被告翌日即113年3月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自113年3月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告蘇渝嵐2,000元、原告蘇俊文2,000元、原告蘇俊夫4,000元，及自各期按月給付到期之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨被告應給付原告蘇渝嵐216,000元，及自113年3月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告蘇渝嵐8,000元，為有理由，應予准許，然逾此範圍之請求及原告劉美珠之訴，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘所為攻擊、防禦及舉證，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、原告 陳明 願供擔保請准宣告假執行，核無不合，應予准許，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告蘇渝嵐其餘敗訴及原告劉美珠敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請，自應駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項本文。
中華民國113年5月24日
民事第三庭法官丁婉容以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國113年5月24日
書記官鄭梅君