裁判字號：臺灣桃園地方法院105年重訴字第106號民事判決
裁判日期：民國106年03月29日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣桃園地方法院民事判決105年度重訴字第106號原告 黃清泉 訴訟代理人 呂瑞貞 律師被告張勝㨗訴訟代理人 簡長輝 律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，於民國106年3月15日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國66年4月24日簽定不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以新臺幣（下同）35萬2,080元向被告購買其亡父即訴外人 張石金 之遺產即坐落桃園市○○區○○段○○○號土地（重測前為中路段2038地號，下稱系爭土地）應有部分36分之9中之一分地，原告業已依約給付價金，被告並將該範圍土地交付原告。然因被告遲未依約辦理張石金之遺產分割，並移轉所有權登記與原告，被告遂於90年12月29日簽立承諾書（下稱系爭承諾書），承諾其於張石金遺產權利應有部分繼承確定後，30日內辦理移轉登記，登記土地以系爭土地之應有部分為準，若應有部分面積不足時，應以其他地號土地應有部分補足。而張石金之遺產已於
104年10月17日經本院以103年度家訴字第51號分割遺產事件判決准予分割，並於105年1月13日辦畢繼承登記，被告依約即應將系爭土地移轉所有權登記與原告，且因系爭土地之應有部分不足，原告自得請求被告將坐落桃市○○區○○段○○○號土地（下稱68地號土地）之應有部分732516分之24
109一併移轉與原告。又原告具有農民身分，自有自耕能力，得以買受系爭土地，且被告於90年間簽立系爭承諾書時，法規已解除農地買賣之限制，然被告迄今未依約履行，原告爰依系爭承諾書之法律關係提起本訴等語。並聲明：被告應將系爭土地應有部分54分之5及68地號土地應有部分732516分之24109移轉登記與原告。
二、被告則以：系爭土地為農地，然兩造簽定系爭契約時原告並無自耕能力，且係買賣分割移轉系爭土地之特定範圍一分地之所有權，其承買系爭土地為以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段規定，契約自屬無效。且系爭承諾書並非一獨立之契約，僅係承諾確認履行系爭契約之內容。而既系爭契約不具備契約之獨立性，其亦因系爭契約為無效，而無所附麗，不生效力。又縱認系爭契約為有效，原告之請求權業已罹於時效而消滅等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張兩造於66年4月24日簽定系爭契約，約定原告以35萬2,080元向被告購買其亡父張石金之遺產即系爭土地應有部分36分之9中之一分地，原告業已依約給付價金，被告並將被證2之實測圖所示之土地範圍（見本院卷第43頁）交付原告使用。被告嗣於90年12月29日簽立系爭承諾書，承諾其於張石金遺產權利應有部分繼承確定後，30日內辦理移轉登記，登記土地以系爭土地之應有部分為準，若應有部分面積不足時，應以其他地號土地應有部分補足。而張石金之遺產已於104年10月17日經本院以103年度家訴字第51號分割遺產事件判決准予分割，被告並於105年1月13日辦畢繼承登記等情，有原告提出之土地登記第一類謄本、地籍圖謄本、系爭契約、系爭承諾書、本院103年度家訴字第51號民事判決等件為證（見本院卷第7至17頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。查原告與被告就系爭土地中一分地訂有買賣契約，故依據上揭規定，被告即負有將系爭土地上該部分之土地所有權移轉予原告之義務。惟所有權移轉之標的係地目為田之耕地，是本件所應審酌者厥為：㈠系爭契約是否因違反法律強制規定或以不能之給付為買賣標的而無效？㈡原告是否可依系爭承諾書請求被告移轉系爭土地所有權？㈢本件請求權是否有罹於時效之情形？茲論述如下：
㈠系爭契約是否因違反法律強制規定或以不能之給付為買賣標
的而無效？
1.按農業發展條例係為加速農業現代化，促進農業生產，增加農民所得，提高農民生活水準，而於62年9月3日制定並公布。斯時之農業發展條例第22條規定：「為擴大農場經營規模，防止農地細分，現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有；部分變更為非耕地使用者，其變更部分得為分割。」，又按64年10月1日訂定之農業發展條例施行細則第12條亦明訂：「本條例第22條所稱之耕地，指土地登記簿記載之『田』『旱』地目土地。前項耕地原為共有者，於移轉後，其共有人數不得增加。現有之每宗耕地不得分割。但在本條例公布前，有下列情形之一者，不在此限：一、分別承租同一宗之耕地，經訂定三七五租約，並辦理租約登記者。二、分別承租同一宗公（耕）地者。本條例第22條所稱部分變更為非耕地使用者，以政府徵收、收購或經地政主管機關會同農業主管專案核准者為限。」，是若該土地為耕地者，則耕地分割即受上開規定之限制。
2.經查：系爭土地於兩造簽定系爭契約時為桃園市○○區○路段○○○○○號土地，土地之地目為田，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，復因重測更為系爭土地，此有土地登記第一類謄本在卷可佐。而兩造係於66年4月24日簽定系爭契約，係約定由被告將系爭土地所有權應有部分36分之
9（依系爭契約所載當時系爭土地面積為7727平方公尺，換算應有部分36分之9約為1931平方公尺）中出售一分地（約
969平方公尺）予原告，就系爭土地所為之約定為買賣其中面積1分地（約969平方公尺）之土地，並移轉所有權，有不動產買賣契約書可參（見本院卷第10頁），兩造對此亦不爭執，可見兩造係就系爭土地中之特定部分土地面積為買賣，且系爭契約亦載有於系爭土地上「道路由兩造均分負擔」等語，顯然係增加系爭土地共有人之人數，依兩造簽約時應適用之修正前農業發展條例之規定（即62年9月3日制定並公布之農業發展條例），地目為田之系爭土地既不能分割或移轉為共有，足見系爭契約就系爭土地為一部買賣，並為分割、移轉所有權之約定，顯已違反上開農業發展條例之規定。
3.承上，依兩造簽約當時之法令規定，系爭土地既無法分割或移轉共有或增加共有人，兩造顯係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段規定，系爭契約就系爭土地所為買賣之約定，自屬無效（參最高法院87年度台上字第2724號判決）。另按「但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。」，固為民法第246條第1項但書所規定，惟此規定係以契約當事人就不能之給付為契約之標的，於訂約時已預期於不能給付之情形除去後為給付者，始能認契約有效。本件系爭契約就此部分並未有約定，且兩造於訂約時亦無預期日後法令變更，系爭土地可移轉共有並辦理所有權過戶之事，故本件系爭契約亦無上開民法第246條第1項但書所定情形，系爭契約確屬自始當然無效。
㈡原告是否可依系爭承諾書請求被告移轉系爭土地所有權？
1.本件原告主張被告於90年12月29日所簽立之承諾書約定：其於66年間就繼承張石金遺產中之應繼分土地0.1甲的所有權、使用權全部出售給予原告承購。…約定於張石金遺產權利應有部分繼承確定後30天內備妥登記文件交付原告辦理系爭土地所有權移轉登記等語，為一獨立之契約云云，然為被告所否認，並以：系爭承諾書非一獨立之契約，僅係確認履行系爭契約之內容等語置辯。
2.又按債之內容變更，有僅發生不失同一性之債之變更者，亦得為債之更改，即使舊債關係消滅而成立新債關係。以契約為債之變更時，究為不失同一性之內容變更，抑為更改，應依當事人之意思及變更之經濟的意義定之，倘於債之內容之給付發生重要部分之變更，依一般交易觀念已失債之同一性者，為債之要素有變更，即應認為債之更改。同院亦著有86年度台上字第2753號裁判意旨可資參照。查兩造於66年4月24日簽定之系爭契約第9條第4款即約定「本買賣土地地主張石金名義乙方（即被告）產權繼承後隨即辦理過戶」等語，嗣因被告遲未就張石金之遺產為分割及繼承登記，被告復於90年12月29日簽立系爭承諾書，然依該承諾書之記載，其內容僅係就66年間所購買之標的物無法移轉過戶，再行確認約定被告應於繼承後即為過戶登記此一履行期限，至買賣契約之標的物及價金等要素均無變動，此由系爭承諾書記載：「立承諾書人（即被告）於66年間就所繼承亡父張石金遺產中之應繼分土地0.1甲的所有權、使用權全部出售給予台端（即原告）承購。使用權業經點交台端（即原告）掌管使用，所有權移轉登記，約定於亡父張石金遺產權利持分繼承確定後30天內應備妥申報登記文件交付台端（即原告）委託代書為產權過戶登記。登記土地以坐落桃園市○路段○○○○○號（即系爭土地）內的持分為準，若該筆土地權利持分面積不足時，應以其他地號權利持分補足」（見本院卷第11頁）等內容可證，足認兩造於被告簽訂系爭承諾書時，並無使債之變更或更改之意思，故兩造於66年4月24日所簽定土地買賣契約書係成立買賣契約，至90年之系爭承諾書僅再次確認履行期限，而不具備獨立性。另按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立。最高法院40年台上字第1482號判例意旨參照。本件系爭承諾書雖補充「登記土地以坐落桃園市○路段○○○○○號（即系爭土地）內的持分為準，若該筆土地權利持分面積不足時，應以其他地號權利持分補足」等語，惟此乃依附原契約之補充約定，並非獨立之契約，且此點約定所稱「應以其他地號權利持分補足」等語，「其他地號」究指何地號土地？一筆或數筆土地？權利持分多少？均未約定明確特定，揆諸上揭說明，自不能以此遽認兩造已就「移轉68地號土地之應有部分732516分之24109」即標的物一節達成合意而成立契約。原告復未能提出其他證據以實其說，故原告依此主張被告應移轉68地號之應有部分云云，亦非有據。㈢從而，系爭66年間之土地買賣契約，因違反當時之農業發展
條例第22條之規定，且契約簽訂時並無預期於不能情形除去後始為給付之合意，該部分自係以不能之給付為標的，應為無效。又此買賣無效之行為，在66年為法律行為當時已當然、自始確定不生效力，其後被告就該無效之契約，於90年間再行簽立系爭承諾書，該約定依前述因欠缺契約之要素，僅再次確認履行期限，並不具備契約之獨立性，其亦因前開66年之買賣契約為無效，而無所附麗，自不生效力。原告以系爭承諾書請求移轉系爭土地之應有部分即屬無據，且兩造亦未就移轉68地號土地之應有部分732516分之24109一節達成合意，是原告主張以系爭承諾書請求移轉68地號土地應有部分，亦屬無據。是本件請求權時效業否罹於時效之爭點，即無再審酌之必要，爰不予以論列。
六、綜上所述，原告依據系爭承諾書請求被告應將系爭土地應有部分54分之5及68地號土地應有部分732516分之24109移轉登記與原告一情，均為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國106年3月29日
民事第二庭法官李麗珍正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年3月30日
書記官林育玄