裁判字號：臺灣橋頭地方法院104年訴字第2497號民事判決
裁判日期：民國105年09月05日
裁判案由：給付違約金等
臺灣橋頭地方法院民事判決104年度訴字第2497號原告 黃宏文 被告眾城開發股份有限公司法定代理人 謝銘仁 訴訟代理人 柯尊仁 律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國105年8月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣參萬伍仟伍佰伍拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三，餘由原告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣參萬伍仟伍佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國104年6月30日向被告購買門牌號碼高雄市○○區○○街○○○號新成屋（即高雄市○○區○○段○○○○○號建物，下稱系爭房屋），另向訴外人 李世英 、 梁癸祥 、謝銘仁購買系爭建物坐落基地即同區段1187之4地號土地(下稱系爭土地)(權利範圍均為全部，下合稱系爭房地)，並簽訂土地、房屋買賣契約書（下分稱系爭土地、房屋買賣契約），原告已於同年8月5日給付房地買賣總價金新臺幣（下同）1,429萬元予被告，被告依約即應於當日交屋，惟因漏水瑕疵至同年10月7日方完成交屋，違約天數64日（104年8月5日起至同年10月7日），依系爭土地買賣契約第11條、房屋買賣契約第12條規定，被告違反本約約定時，自逾期日起每逾1日被告應按已繳土地（房屋）價款千分之一計算違約金予原告，被告應給付違約金914,560元（計算式：1429萬元×1/1000×64日＝914,560元）。又原告於驗屋時發現系爭房屋二樓電梯井窗框水平未拉齊，且四樓後臥室格局因建造時板模水平未拉齊，致與建物圖略有不符，上開瑕疵因考量建物整體結構與防水問題，均無法修復，此雖為被告建造施工疏失，然被告未於購屋前主動告知、說明，原告應得主張減少價金20萬元，故被告應給付原告1,114,560元(計算式:914,560元+200,000元=1,114,560元)。為此，爰依系爭土地、房屋買賣契約約定及民法第231條、第356條、第359條、第360條規定提起本訴，並聲明：被告應給付原告1,114,560元。
二、被告則以：系爭房屋買賣契約並未約定被告應於何時交屋，兩造係約定被告先通知原告驗屋，再約定於104年8月10日交屋，原告稱兩造約定交屋日期為104年7月30日，被告遲至104年10月7日始交屋，顯非事實。104年8月10日被告將系爭房屋鑰匙交付原告完成交屋後，舉凡原告告知房屋何處有瑕疵，被告即依原告要求予以處理，此乃被告善盡契約所定之保固責任，要與交屋無關，更無違約情事，原告請求被告給付違約金914,560元應屬無據。況縱認原告得請求違約金，亦僅得依系爭房屋之買賣價金571萬元(契約約定之房屋買賣價金雖為692萬元，惟其中121萬元為裝修工程費用應予扣除)自104年8月11日起算，原告以系爭土地、房屋買賣總價1429萬自104年7月30日起算，顯非適法。被告曾以水平儀測試二樓電梯井窗框，並無原告所稱歪斜情形，至於系爭房屋四樓後臥室牆壁水平未拉齊部分，被告願予以修繕等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於104年6月30日向被告購買系爭房屋，向李世英、梁癸
祥、謝銘仁購買系爭土地，分別訂有系爭房屋、土地買賣契約。
㈡系爭房屋買賣總價金為571萬元，另外121萬元為系爭房屋裝修費用。
㈢原告分別於104年6月27日給付10萬元、同年6月30日給付150
萬元、同年7月13日給付59萬元、同年8月5日給付1210萬元予被告，系爭房地買賣總價金共為1429萬元。
㈣系爭房屋四樓後臥室有牆壁水平未拉齊之瑕疵。
四、得心證之理由：㈠被告係於何時交付系爭房屋予原告？原告請求被告給付交屋
遲延之違約金有無理由？金額應為若干？
1.原告主張因系爭房屋因漏水瑕疵，被告於104年10月7日始完成交屋，被告則抗辯其已於104年8月10日將系爭房屋點交予原告，經查，被告於104年8月10日與原告辦理交屋手續，並由原告簽收系爭房屋之所有鑰匙，僅由被告保留捲門遙控器一組，以利被告進入系爭房屋修繕漏水瑕疵等情，有系爭房屋交屋文件資料、房屋交屋鑰匙明細表、預繳代辦費用明細表等件可稽（見本院卷第105至107頁），原告於104年8月14日寄發予被告之存證信函中亦自承被告於104年8月10日將系爭房屋點交予伊等情（見本院卷第102至104頁），足認被告於104年8月10日已將其對系爭房屋之直接管領力，現實的移轉於原告，故被告抗辯其於104年8月10日交付系爭房屋予原告應為有據。原告雖主張被告仍保留乙付電動門鑰匙，並未將鑰匙全部交付，為不完全給付，惟被告保留電動門鑰匙係為便於進出系爭房屋修繕漏水瑕疵，為兩造所不爭執，此並不影響原告已得自由使用系爭房屋之狀態（縱系爭房屋當時仍有漏水問題），原告主張被告於104年10月7日將漏水瑕疵大致修繕完成，並開始起算保固期限始得謂完成交屋云云，於法不符，尚無可採。
2.按系爭房屋買賣契約第1條約定：...尾款即甲方]即原告）貸款484萬元整，於所有權移轉登記完畢，甲方向銀行申貸核撥，乙方（即被告）通知後三日內給付，同時辦理本約不動產之點交。第12條第1項前段約定：乙方違反本約約定時，自逾期日起每逾1日乙方應按已繳房屋價款千分之一計算違約金予甲方。查原告分別與李世英、梁癸祥、謝銘仁三人簽訂系爭土地買賣契約；與被告簽訂系爭房屋買賣契約，有系爭土地、房屋買賣契約書在卷可考（見本院卷第27至45頁），則依債之相對性，原告對被告僅得依系爭房屋買賣契約之約定請求給付，被告並不受系爭土地買賣契約之拘束，依前述約定，被告應於原告尾款給付完畢當日即104年8月5日同時辦理系爭房屋之點交，而被告遲至104年8月10日始辦理交屋，顯已違反系爭房屋買賣契約之約定，依約應按系爭房屋價款571萬元之千分之一按日給付違約金予原告，故被告應給付原告之違約金金額為28,550元（計算式：571萬×1/1000X5(日)=28,550元），原告之違約金請求於28,550元範圍內應屬有據，超逾部分則應駁回。
㈡系爭房屋二樓有無窗框水平未拉齊之瑕疵？原告主張減少價
金，有無理由？金額若干為當？
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條第1項本文、第359條本文分別定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條亦已明定。
2.本件原告主張系爭房屋有二樓電梯井窗框水平未拉齊及四樓後臥室牆壁水平未拉齊之瑕疵，應減少價金20萬元云云，被告對於系爭房屋四樓後臥室有牆壁水平未拉齊之瑕疵等情並不爭執，惟抗辯該瑕疵可得修補，修繕費用為7,000元，原告就該等瑕疵應減少價金若干金額之部分並未提出舉證，自僅能以被告自認之修繕金額為據，准予減少價金7,000元。
3.原告另主張系爭房屋有二樓電梯井窗框水平未拉齊之瑕疵，為被告所否認，自應由原告舉證證明，原告雖提出系爭房屋二樓電梯井窗框照片(見本院卷第122至123頁)，惟由上開照片尚無從判斷系爭房屋二樓電梯井窗框是否有水平未拉齊之瑕疵，原告復提出與被告公司員工 黃家橙 之電子郵件對話內容（見本院卷第140頁）欲證明被告已自承系爭房屋二樓電梯井窗框歪斜等情，惟由被告公司員工所述內容「關於二樓電梯門框部分，如果你堅持，公司方面也是會拆掉後再施工保固防水等」、「針對你提出的缺失改善有幾點回應：..2.玻璃窗貼黑色隔熱紙，我會跟公司反應，不過公司應該會決策，直接把窗戶歪斜部分作施工修正（我個人之猜想）」，由上開對話前後內容判斷，被告之員工係基於原告主張窗框歪斜應予修繕所為之回應，並未承認系爭房屋二樓電梯井窗框水平未拉齊，尚不得逕以被告同意修繕等語即認系爭房屋有二樓電梯井窗框水平未拉齊之瑕疵，原告就此亦無其他舉證，其主張系爭房屋二樓電梯井窗框水平未拉齊，尚非可信，故其主張就該等瑕疵應得減少價金云云，應屬無據。
4.綜上，系爭房屋有四樓後臥室牆壁水平未拉齊之瑕疵，原告得主張減少價金7,000元。
五、綜上所述，原告基於系爭房屋買賣契約請求被告給付違約金28,550元及給付其溢付買賣價金7,000元共35,550元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、又本件所命給付之金額未逾50萬元，就原告勝訴部分，應按民事訴訟法第389條第1項第5款規定，由本院依職權宣告假執行，並依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如
主文。中華民國105年9月5日
民事第二庭法官李姝蒓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年9月5日
書記官鄧思辰