裁判字號：臺灣臺北地方法院102年重訴字第346號民事判決
裁判日期：民國103年12月31日
裁判案由：減少價金
臺灣臺北地方法院民事判決102年度重訴字第346號原告 范秋英
莊淑珠 張雪馨 上3人共同訴訟代理人 侯冠全 律師複代理人 林峻義 律師被告 吳克勤 訴訟代理人 朱增祥 律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國103年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時訴之聲明原為：「被告應給付原告范秋英新臺幣（下同）300萬794元、給付原告莊淑珠300萬794元、給付原告張雪馨286萬6,934元，及均自調解日起至清償日止，均按週年利率5﹪計算之利息」（見本院102年度 司北 調字第174號卷(下稱調字卷)第2頁）。嗣於民國102年9月18日追加訴之聲明第2項：「前項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行」（見本院卷第36頁），核原告所為之追加，屬補充法律上之陳述，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告范秋英前於101年7月3日以2,510萬元向被告購買其所有坐落臺北市○○區○○段○○段000000000000000地號土地（權利範圍各4分之1）及其上同區段0000○號建物即門牌號碼為臺北市○○○路○段○○巷○號2樓房屋（權利範圍全部）（下稱系爭2樓），並簽立不動產買賣契約書；原告莊淑珠亦於同日以2,510萬元向被告購買其所有坐落臺北市○○區○○段○○段000000000000000地
號土地（權利範圍各4分之1）及其上同區段3338建號建物即門牌號碼為臺北市○○○路○段○○巷○號3樓房屋（權利範圍全部）（下稱系爭3樓），並簽立不動產買賣契約書；原告張雪馨亦於同日以2,280萬元向被告購買其所有坐落臺北市○○區○○段○○段000000000000000地號土地（權利範圍各4分之1）及其上同區段3339建號建物即門牌號碼為臺北市○○○路○段○○巷○號4樓房屋（下稱系爭4樓），並簽立不動產買賣契約書。豈料，被告於簽約後之101年8月6日始告知原告3人系爭2、3、4樓所共同使用之電梯及電梯間（下稱系爭電梯），均非被告所單獨所有，而係與臺北市○○○路○段○○巷○號1樓（下稱系爭1樓）所有人共有，且被告係向系爭1樓所有人以承租方式使用系爭電梯所占用之系爭1樓及其基地，是原告3人所買受之系爭2、3、4樓，使用收益範圍有逾越應有部分且占用他人房屋及土地之情形，致使原告3人有遭系爭1樓所有人請求給付租金或訴請拆除之法律上風險，故原告3人買受之系爭2、3、4樓欠缺一般交易觀念上應有效用之瑕疵即通常效用之瑕疵，且因有法律上瑕疵之風險，導致願意買受系爭2、3、4樓之人較少，市場上之交易價值必然受到影響，亦構成價值之瑕疵。另被告曾於上開不動產買賣契約書中保證系爭2、3、4樓產權清楚，無他人主張所有權或使用權等情事，且被告亦於101年5月8日房地產標的現況說明書中明確表示並無占用他人土地之情形，現因系爭電梯有占用系爭1樓及其基地之情形，而有遭系爭1樓所有人主張權利之風險，亦屬權利之瑕疵。基上，系爭2、3、4樓房地有民法第354條所規定通常效用及價值之瑕疵，爰依民法第359條之規定，請求被告減少價金，或因有民法第349條所規定之權利瑕疵，且無法補正，依民法第353條準用民法第227條第1項及第226條第1項之規定，請求被告賠償給付不能之損害。而系爭電梯占用系爭1樓面積為1.5坪，加計系爭2、3、4樓共同使用之系爭電梯，面積為4.5坪（計算式：1.5坪×3＝4.5坪），合計6坪即19.815平方公尺（計算式：1.5坪＋4.5坪＝6坪；6坪×3.3025平方公尺＝19.815平方公尺），因此，原告3人請求減少價金或賠償之金額如下：（一）原告范秋英部分：土地1,255萬×（19.815平方公尺÷193平方公尺）＝128萬8,488元；房屋1255萬（19.815平方公尺÷145.23平方公尺）＝171萬2,306元，合計300萬794元、（二）原告莊淑珠部分：土地1,255萬×（19.815平方公尺÷193平方公尺）＝128萬8,488元；房屋1255萬（
19.815平方公尺÷145.23平方公尺）＝171萬2,306元，合計300萬794元、（三）原告張雪馨部分：土地1,140萬×（19.815平方公尺÷193平方公尺）＝117萬419元；房屋1,140萬（19.815平方公尺÷133.15平方公尺）＝169萬6,515元，合計286萬6,934元等語。並聲明：1、被告應給付原告范秋英
300萬794元、給付原告莊淑珠300萬794元、給付原告張雪馨286萬6,934元，及均自調解聲請狀繕本送達之翌日起至清償日止，均按週年利率5﹪計算之利息。2、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告已依與原告3人間不動產買賣契約書所載之土地及建築改良物標示，分別將系爭2、3、4樓所有權移轉登記予原告3人，故原告3人所取得之土地及房屋面積並無短少之情，因此，兩造間之買賣並無物之瑕疵。又被告係委託 仲介 即訴外人 呂榮 發負責銷售， 呂榮發 遂推薦友人即訴外人 李咸進 ，呂榮發並有將系爭電梯實際使用情形告知李咸進，嗣李咸進找到買主即訴外人 李有嘉 ，李有嘉並於101年5月間開立斡旋金支票250萬元交予成霖公司，取得承購人之地位， 李有嘉復 輾轉找到買主即訴外人 胡適 ，胡適又輾轉找到買主即訴外人藝人 傅天穎 ，最後由原告3人支付300萬元予傅天穎後取得承買人之資格，而與被告簽立不動產買賣契約書。
因被告所委託之仲介呂榮發已有告知李咸進系爭電梯之實際使用情形，且原告3人之前手即李咸進、李有嘉、胡適等均屬原告3人之代理人或使用人，則原告應已盡告知之義務，原告3人自應概括承受。又系爭電梯應屬系爭1、2、3、4樓各區分所有權人共有部分，依民法第799條第5項及土地登記規則第94條，專有部分不得與共有部分分離而為移轉，被告既已將系爭2、3、4樓專有部分分別移轉予原告3人，則系爭電梯亦應已隨同移轉予原告3人，故原告3人之系爭2、3、4樓面積並無短少，且無不完全給付之情形。況且，被告並無於不動產買賣契約書記載及保證系爭電梯僅為原告3人所共有，故原告3人主張被告應負權利瑕疵擔保責任，亦屬無據等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，原告3人前於101年7月3日分別向被告購買其所有之系爭2、3、4樓，並分別簽立不動產買賣契約書，其中原告范秋英以2,510萬元向被告購買系爭2樓、原告莊淑珠以2,510元向被告購買系爭3樓、原告張雪馨以2,280元向被告購買系爭4樓。又被告已於101年8月22日將系爭2、3、4樓房地分別移轉所有權登記予原告3人。此有不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本等在卷可稽（見調字卷第9至35頁；本院卷第111至128頁），復為兩造所不爭執，均堪信為真實。
四、得心證之理由：原告3人主張系爭2、3、4樓所共同使用之系爭電梯，均非被告單獨所有，而係與系爭1樓所有人所共有，且系爭電梯有占用系爭1樓及其基地之情形，故原告3人所買受之系爭2、3、4樓有遭系爭1樓所有人請求給付租金或訴請拆除之法律上風險，且因被告曾保證系爭2、3、4樓無占用他人房屋及土地之情形，因此，原告3人所買受之系爭2、3、4樓有通常效用之瑕疵、價值之瑕疵及權利之瑕疵，被告依據民法第359條及第349條準用民法第227條第1項及第226條之規定，自應減少買賣價金或賠償原告3人所受之損害等語；惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點為：（一）原告3人向被告買受之系爭2、3、4樓，有無通常效用或價值之瑕疵？（二）原告3人向被告買受之系爭2、3、4樓，有無權利之瑕疵？茲分述如下：
（一）原告3人向被告買受之系爭2、3、4樓，有無通常效用或價值之瑕疵？
1、按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。民法第799條定有明文。此為同一建築物屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有權者所準用。同法第799條之2並有明文。又專有部分依民法第799條第3項之規定，非不得約定供區分所有建築物之所有人共同使用。而公寓大廈專有部分經約定供共同使用者，為約定共用部分。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。公寓大廈管理條例第3條第5款及第9條第2項分別定有明文。
2、原告3人主張系爭2、3、4樓所共同使用之系爭電梯，非被告單獨所有，而係與系爭1樓所有人所共有，並有占用系爭1樓專有部分及其基地，而有遭系爭1樓所有人訴請給付租金及拆除系爭電梯之法律上風險，因此，原告3人買受之系爭2、3、4樓有通常效用及價值減損之瑕疵云云。查系爭1、2、3、4樓（下稱系爭建物）原僅有臺北市○○區○○段○○段0000000號，系爭建物係訴外人陳 徐美蘭 於61年2月11日辦理建物所有權第1次登記，原為 陳徐美蘭 1人所有，嗣陳徐美蘭於87年7月6日前在系爭1、2、3、4樓各區分所有專有部分範圍內興建系爭電梯，作為附屬升降設備。其後，系爭建物於87年7月6日以買賣為原因移轉所有權登記予訴外人 連立凱 ，復於95年4月10日以買賣為原因移轉所有權登記予訴外人 安晨妤 （原名 張豫雯 ），並經安晨妤於同年5月17日申請分割登記，經臺北市政府工務局核准於同年7月21日新增同市區段0000○號即系爭2樓、3338建號即系爭3樓、3339建號即系爭4樓等情，此為兩造所不爭執，並有系爭建物異動索引、95年5月26日臺北市政府工務局北市工建字第00000000000號函、申請書及說明書建築師簽證說明等附卷可稽（見102年度重訴字第713號卷(下稱另案卷)第61至77頁）。是系爭電梯既係系爭建物當時唯一所有權人陳徐美蘭所興建，設置在系爭1、2、3、4樓各區分所有專有部分範圍內，作為系爭1、2、3、4樓住戶乘坐上下樓之用之附屬升降設備，且其後安晨妤將系爭建物申請分割登記為系爭1、2、
3、4樓後，迄至原告3人及系爭1樓所有人買受系爭1、2、3、4樓前，系爭電梯均未作何更動，足認系爭1、2、3、4樓之前手已有約定將系爭1、2、3、4樓專有部分設置系爭電梯供系爭1、2、3、4樓住戶共同使用，因此除系爭1、2、3、4樓之後手有決議變更共用部分之約定外，自應受該共用部分約定之拘束。又觀諸系爭電梯之用途，其使用上不具獨立性，效用上係與系爭建物具有一體關係建築物之附屬物，依前揭說明，系爭電梯原即屬系爭建物約定共同使用之共用部分，系爭1、2、3、4樓之住戶對於系爭電梯本有使用收益之權，且須依系爭電梯設置之目的及通常使用方法而為使用，先予敘明。原告雖主張系爭電梯並非被告單獨所有云云。然查，系爭電梯係設置在系爭1、2、3、4樓各區分所有專有部分範圍內，亦即系爭1、2、3、4樓各專有部分面積已涵蓋系爭電梯之面積，此有103年7月15日臺北市中山地政事務所北市中地測字第00000000000號函在卷可稽（見本院卷第137至139頁），是原告3人所買受之系爭電梯面積，本屬被告單獨所有，原告3人亦依不動產買賣契約各自單獨取得系爭電梯面積，僅係系爭電梯占用其等專屬部分約定為共同使用而已，故原告主張其等所買受之系爭電梯面積係與系爭1樓所有人共有，原告3人有超出應有部分使用系爭電梯，而遭系爭1樓所有人訴請給付租金之風險等語，應不足採。又原告3人主張系爭電梯因占用系爭1樓所有人專有部分，有遭系爭1樓所有人訴請拆除之風險云云。惟查，系爭電梯雖有占用系爭1樓專有部分，然系爭1、2、3、4樓專有部分前已約定設置系爭電梯供作系爭1、2、3、4樓共同使用，且就共有部分，系爭1、2、3、4樓住戶本應依照系爭電梯設置之目的及通常使用之方法而為使用，不得干涉他人之使用，均如前述，且原告3人復未舉證說明系爭1、2、3、4樓住戶已協議變更共同使用之約定，抑或系爭電梯現無法供作住戶搭乘升降使用，是原告3人主張系爭電梯因占用系爭
1樓專有部分有遭系爭1樓訴請拆除之風險，亦不足採。另原告3人主張系爭電梯有占用系爭1樓基地而有遭訴請拆除系爭電梯之風險云云。按分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之共有人，得按其應有部分比例，對於共有物之全部行使權利（最高法院57年台上字第2387號判例意旨參照）。觀之系爭1、2、3、4樓所坐落之基地為臺北市○○區○○段○○段0000000000
00000地號土地，且屬原告3人與系爭1樓所有權人即訴外人 邱寶慧 計4人所分別共有，權利範圍各為4分之1，此有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第111至112頁）。是依前揭說明，原告3人本得依據其等之應有部分就上開基地之全部為使用收益，亦即系爭電梯所占用上開基地之部分非僅系爭1樓所有人得使用收益。又系爭電梯係設置於臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭828號基地），且系爭電梯使用系爭828號基地面積以系爭電梯占系爭1樓專有部分面積核算，為11.71平方公尺，此有臺北市中山地政事務所土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第89頁、第137至139頁），而原告3人所各自持有系爭828號基地面積應各為39.75平方公尺（計算式：系爭828號基地面積159平方公尺÷4人＝每人
39.75平方公尺），是原告3人使用系爭828號基地，亦無超出應有部分之範圍，從而，原告3人應無遭系爭1樓所有人請求給付租金或訴請拆除系爭電梯之法律上風險。
3、基上，原告3人所各自買受之系爭電梯面積，本屬原告3人各自單獨所有，僅係約定供系爭1、2、3、4樓住戶共同使用，故無所謂超出應有部分使用之情形，又系爭電梯雖有占用系爭1樓專有部分及基地，然因系爭1樓應受前手將其專有部分約定共同使用之拘束，且系爭電梯所占用之基地本屬原告3人與系爭1樓所有人所共有，原告3人本得依據其等之應有部分就該基地之全部為使用收益，況原告3人亦無超出應有部分使用之情形，是系爭1樓所有人自無請求原告3人給付租金或拆除系爭電梯之權利。從而，原告3人主張其等所買受之系爭2、3、4樓有通常效用或價值減損之瑕疵，應屬無據。
（二）原告3人向被告買受之系爭2、3、4樓，有無權利之瑕疵？原告3人主張被告曾於不動產買賣契約書第5條保證無他人向原告3人主張所有權及占有等情事，且被告亦曾於101年5月8日之房地產標的現況說明書中（下稱系爭說明書）明確記載其等所買受之系爭2、3、4樓無占用他人之土地，然實際上原告3人所買受之系爭電梯卻係與系爭1樓所有人共有，且占用到系爭1樓及其基地，故系爭1樓有向原告3人主張拆除系爭電梯之權利，因此，被告自應負擔權利瑕疵擔保之責任云云，固據提出系爭說明書為證（見調字卷第36頁）。然查，原告3人所買受之系爭電梯面積均為原告3人所單獨所有，而非與系爭1樓所有人共有，且系爭1樓專有部分前已約定設置系爭電梯供系爭1、2、3、4樓住戶共同使用，又原告3人本得依據其等持有系爭828號基地應有部分之比例，就系爭828號基地之全部為使用收益，且原告3人亦無超出其等應有部分範圍使用系爭828號基地之情形，均如前述，是原告3人主張系爭1樓所有人有向原告3人主張給付租金或無權占用系爭1樓及其基地之權利，，應不足採。況參諸系爭說明書右下方及左方分別載有：「8/6已告知佔用1樓1.5坪，需支付8,000元/日，確認無誤！」、「備註：已告知買方電梯佔用壹樓坪數1.5坪，要支付8,000元，確認無誤、張雪馨代」等語（見調字卷第36頁），且上開文字之記載係於系爭2、3、4樓所有權移轉登記予原告3人之前；及參以證人呂榮發到庭證稱：
101年伊係在住商房屋仲介公司任職，原告3人不是伊的買主，伊係針對1位李有嘉先生，他開立斡旋支票給伊，要伊去跟被告協調價位，簽約前伊有告訴李有嘉，並告訴胡適、傅天穎等系爭電梯有占用1樓需支付租金，最後是傅天穎找到原告3人來買系爭2、3、4樓，簽約時胡適、傅天穎及被告之代理人 朱麗娟 都有在場，簽約當天伊有告知胡適要跟原告3人說系爭電梯占用1樓之情形，但胡適及朱麗娟均說不妥，後來伊認為不妥，就打電話給原告3人，要求再補簽1個文書，該文書就是系爭說明書，系爭說明書上之文字係伊所書寫，左邊備註之文字亦為伊所書寫，左下角「張雪馨」是原告張雪馨所親簽，當時原告張雪馨有代表原告范秋英及莊淑珠，其上「吳克勤」之名字是代理人朱麗娟所代簽，又8月6日簽立系爭說明書時，伊告知原告張雪馨需支付1樓租金，原告張雪馨仍很乾脆表示沒有意見等語（見本院卷第79頁背面、第80頁、第81頁），是原告3人於簽立不動產買契約書後，既曾被告知系爭電梯可能有占用系爭1樓及其基地之情形，卻仍辦理系爭2、
3、4樓之所有權移轉登記，堪認原告3人業已免除被告所應負擔之權利瑕疵擔保，併此敘明。從而，原告3人之上開主張，應屬無據。
五、綜上所述，原告3人所買受之系爭2、3、4樓並無通常效用、價值減損及權利之瑕疵，故原告3人依據民法第359條及第349條準用民法第227條第1項及第226條之規定，請求被告應減少買賣價金或賠償原告3人所受之損害及利息，為無理由，應予駁回。又原告3人之訴既均駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年12月31日
民事第四庭法官陳家淳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年12月31日
書記官王文心