裁判字號：臺灣桃園地方法院97年訴字第755號民事判決
裁判日期：民國98年01月12日
裁判案由：返還價金等
臺灣桃園地方法院民事判決97年度訴字第755號原告乙○○訴訟代理人 沈朝標 律師複代理人湯偉律師被告甲○○訴訟代理人 江仁俊 律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國97年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國96年4月15日向被告購買其與他共有人共有之坐落於桃園縣桃園市○○段○○○○號土地1筆，面積508平方公尺，權利範圍全部（下稱系爭土地），買賣總價為新台幣（下同）4,302萬元，並約定系爭土地之坪數為
508平方公尺，若有不足時，賣方應退還不足坪之款項，每坪單價以總價除以總坪數計算，即每坪28萬元，並立有土地買賣契約書為憑，系爭土地並於96年6月6日移轉登記予原告指定登記名義人百佳美建設股份有限公司名下。嗣於96年12月4日系爭土地經分割登記為桃園市○○段第180-0、180-1、180-2、180-3等4筆地號土地(下稱系爭分割後之
4筆土地)，鑑界測量後發現該系爭分割後之4筆土地面積實為496平方公尺（即桃園市○○段第180-0地號面積為16
0平方公尺、同地段第180-1地號為92平方公尺、同段第180-2地號為103平方公尺、同段第180-3地號為141平方公尺）與兩造所簽定之面積為508平方公尺尚有12平方公尺之差異，即3.63坪，出賣人顯有不當得利，且依兩造所簽訂系爭買賣契約之約定及民法第354條至第360條規定意旨，被告就系爭土地對原告負物之瑕疵擔保責任。依兩造合約所訂之每坪單價28萬元計算，系爭土地之出賣人尚應返還1,016,
400元(計算式：3.63×280,000=1,016,400)，而被告應依其應有部分返還546,315元。原告爰依上開瑕疵擔保、不當得利及契約之規定請求返還價金等語。並聲明：㈠被告應返還原告546,315元及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：依土地法第43條規定，依該法所為之登記有絕對之效力，而本件買賣標的係依地政機關所為之登記內容為準，依登記內容所載，出賣人所出售系爭土地面積及移轉系爭買賣標的所有權之面積皆為508平方公尺，故被告並無任何可歸責或違約之情事。本件系爭土地面積短少之原因，係因原告將系爭土地分割所致，非被告出賣之面積不符合契約約定，故被告對於原告並無任何返還價金之義務等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本院依民事訴訟法第271條之1準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化本件爭點如下(見本院97年10月13日言詞辯論期日)：
㈠不爭執事項：
1.原告於96年4月15日以4,302萬元向被告購買系爭土地，原告已付清全部價金，被告已辦妥所有權移轉登記予原告。
2.被告出賣系爭土地時，土地登記面積為508平方公尺，被告之應有部分為43/80。
3.系爭分割後之4筆土地之總面積合計為496平方公尺(即桃園市○○段第180地號面積為160平方公尺、同地段第180-
1地號面積為92平方公尺、同地段第180-2地號面積為103平方公尺、同地段第180-3地號面積為141平方公尺)。
㈡爭執事項：
1.本件被告出售系爭土地予原告時，實際移轉面積究為多少？有無短少之情事？
2.被告應否負瑕疵擔保責任，亦或不當得利返還義務，並返還價金546,315元？
四、本院之判斷：㈠按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易
觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵；地政機關依土地法所為登記，具有絕對之效力，土地法第43條定有明文。於不動產買賣，基於專業性、公信力及上開規定，標的物之現況、面積、位置及權利歸屬情形，皆依據地政機關所為之登記為準，為不動產買賣之通常交易觀念。本件系爭買賣契約係於96年4月15日成立，並於96年6月6日將系爭土地辦理所有權移轉登記予原告所指定登記名義人名下完畢之事實，有原告提出之共有土地買賣契約書、系爭土地登記第一類謄本（以上皆為影本）、桃園縣桃園地政事物所系爭土地之異動索引各1件為證，且為兩造所不爭執，堪認為真正。兩造當事人於訂立系爭土地之買賣契約後，為移轉系爭土地所有權登記前，曾於96年4月19日聲請地政機關測量系爭土地，此有桃園地政事務所複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第105頁），可知兩造於移轉登記前已先為土地之鑑界及測量，則本件買賣標的物即系爭土地面積短少之瑕疵是否存在，觀諸當時地政機關之鑑界測量結果即可認定。依96年4月19日至系爭土地現場實際鑑界測量之地政人員即證人 詹文鏡 到場證稱：「（法官問：鑑界時有無測量面積？）有。當時我算出來的面積是50
4平方公尺，公差值可以差5平方公尺，這是正常的誤差。（法官問：96年4月19日鑑界測量的時候，就已經知道180地號與登記面積508平方公尺不符合，為何不更正為504平方公尺？）508平方公尺是登記面積，只要面積計算在公差正負5平方公尺範圍內，都視為508平方公尺。這是法律規定，在地籍測量規則內有規定。」，並為兩造所不爭執（見本院97年12月22日言詞辯論筆錄），可知當時系爭土地面積應為504平方公尺，雖與登記面積相差4平方公尺，惟因仍於法令規定誤差範圍內，故登記面積508平方公尺並無錯誤。則系爭土地於被告移轉所有權之時，其面積並未短少，實際移轉面積為登記面積508平方公尺之事實，堪可認定。系爭土地於移轉當時既無面積短少情形，則原告主張買賣標的物因面積短少而有瑕疵，尚難採信。
㈡復按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條規
定交付予買受人時，即危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。原告主張系爭分割後之4筆土地之總計面積僅剩496平方公尺，顯見被告所移轉系爭土地之面積有短少情形等情。惟依證人詹文鏡證稱：「（法官問：為何本件移轉前沒有超過公差5平方公尺，移轉後再測會超過公差5平方公尺，而達12平方公尺？）因為系爭的180地號土地的位置是在4張地籍圖的交接處，而每個測量人員因為專業認知不一樣，所拼出來的結果會有差異。現在分割後更正為496平方公尺是經承辦人員與地政主管討論的結果」（見本院97年12月22日言詞辯論筆錄），可知原告所稱面積短少之情形，係因土地分割，地政機關重新測量所為專業上認定所致，而地政機關之認定是否適法則非本件所得審酌。綜上所述，系爭土地於96年6月6日移轉登記並交付於原告時，即依民法第373條規定之危險移轉於原告時，既無面積短少之情形，已如上述，則原告即無應負瑕疵擔保責任及返還不當得利之可言。至於其後於96年12月4日系爭土地經分割登記為4筆土地之面積雖有短少之情形，然此係屬於危險移轉後所發生之減損事由，但此非屬被告所應負責任之範圍。故本件原告主張被告應負瑕疵擔保責任及返還不當得利，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，爰不逐一論列，亦併敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國98年1月12日
民事第二庭法官黃漢權以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年1月12日
書記官邱飛鳴