裁判字號：臺灣高等法院109年上易字第337號民事判決
裁判日期：民國109年09月16日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院民事判決109年度上易字第337號上訴人 林宏羽 訴訟代理人 張致祥 律師複代理人 林聖凱 律師被上訴人財政部國有財產署北區分署法定代理人 郭曉蓉 訴訟代理人 黃曉妍 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國108年11月13日臺灣宜蘭地方法院108年度訴字第89號第一審判決提起上訴，本院於109年8月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土地（下稱系爭土地）與同地段467、469地號土地（與系爭土地合稱為系爭3筆土地）均屬國有耕地，由財政部國有財產署（下稱國有財產署）擔任管理人，並由伊於民國99年4月23日出租予上訴人，雙方簽立國有耕地租賃契約書（下稱系爭租約），約定系爭3筆土地應為農業耕作使用。然伊前於107年2月2日至現場勘查，發現系爭土地上除上訴人原申請並經容許興建面積99平方公尺之農業資材室（即農機具室）外，更在室外增建大面積之鐵架棚，及鋪設大面積碎石地，並經營森活芬多精露營區，已為違反耕地目的之使用。經伊於107年2月7日發函通知上訴人應於同年3月31日前將違規使用之系爭鐵架棚拆除、將碎石地無耕作部分恢復耕作，並改正經營露營場地之行為，否則即終止租約，惟上訴人迄至107年6月8日仍未配合辦理，經伊再次通知，復於107年6月15日至現場勘查後，上訴人仍未就違規事項改善，現場亦尚有露營設施，顯已違反系爭租約第4條其他約定事項約定，伊遂以107年7月5日台財產北宜二字第10735009430號函（下稱系爭終止函）向上訴人為終止系爭租約意思表示。之後上訴人雖再向伊申請承租系爭土地，惟因與法令不符，並未准許其申請。故上訴人已無再占有使用系爭土地之權限，惟迄至108年6月21日原審現場履勘時，其仍以如原審判決附圖（下稱附圖）編號A面積136.95平方公尺之鐵皮屋（門牌號碼礁溪鄉匏崙路132-18號，此係包含原准許興建之農業資材室及其後增建之室外鐵架棚，下稱系爭鐵皮屋）、編號B1面積40.44平方公尺之水泥鋪面、編號B2面積2.06平方公尺之水池、編號C面積38.09平方公尺之填土等面積合計217.54平方公尺之地上物（下稱系爭地上物），無權占用系爭土地，並因此獲有相當於租金之利益，自得本於民法第767條、第179條規定，請求上訴人將系爭地上物拆除後返還所占用土地，及按系爭土地申報地價年息5％計算給付相當於租金之不當得利。為此求為判決：㈠上訴人應將坐落系爭土地上之系爭地上物拆除，並將所占用土地騰空返還予被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）99.6元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，暨自108年2月1日起至騰空返還上開土地日止，按月給付19.9元。【原審判決上訴人應將系爭地上物拆除後將所占用土地返還被上訴人，及應給付被上訴人96元及自108年4月20日起至清償日止按年息5％計算之利息，暨自108年2月1日起至返還土地日止按月給付16元，並附條件准、免假執行；另駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人對其敗訴部分（即部分金錢給付）未聲明不服，此部分非本院審理範圍，於茲不贅；另上訴人對其敗訴部分全部聲明不服，提起上訴】。於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭3筆土地係屬國有耕地，伊父親於82年7月21日前即在上開土地承租、耕作至今，符合國有耕地放租實施辦法（下稱系爭耕地放租辦法）第6條規定，而屬強制締約性質。且於99年間系爭租約成立時，系爭土地上即已興建系爭鐵皮屋（即含有室外之鐵架棚），而經宜蘭縣政府容許使用者，除面積99平方公尺之農業資材室外，因室外之鐵架棚面積未逾農業發展條例第8條之1所定之250平方公尺，亦屬容許範圍內之合法建物，非屬事後始違法興建之建築。另伊為讓農業機具通行，在行經路徑鋪以碎石及停放機械，施以簡單棚架，並未改變農耕之目的；至伊於106年10月間在系爭土地經營露營區，雖事先不知要先徵得被上訴人同意，然亦僅有碎石地部分提供露營客停車，其餘皆仍自用，且於被上訴人合法終止系爭租約前亦經回復原狀，自不構成違約。且縱認伊有違約，依國有非公用不動產出租管理辦法（下稱系爭出租管理辦法）第37條規定，被上訴人應先命伊繳納違約金，不得逕行終止租約；另本件屬未定期限之履約遲延或不完全給付適用遲延給付類型，上訴人亦應催告二次後始能解除契約。故被上訴人終止系爭租約，並非適法。此外，系爭鐵皮屋既係於82年前已存在之合法建物，另伊亦為實際耕作毗鄰耕地之耕地承租人，仍符合耕地放租辦法第6條所定之申租條件，伊亦已提出申請，被上訴人無裁量權即應締約，卻違法不予出租，依民法第101條規定，應認申租條件成就，租賃契約已經成立。是系爭租約既尚未終止，或應認兩造間已成立新租約，系爭地上物基於租賃關係自為有權占有，被上訴人訴請拆除暨返還土地，及請求相當租金之不當得利，均無理由等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、經查被上訴人主張：系爭3筆土地係屬國有財產署管理之國有耕地，前由伊於99年4月23日出租予上訴人，租賃期間自99年4月1日起至109年3月31日止，雙方並簽立系爭租約；嗣伊已於107年7月5日以上訴人違反系爭租約約定，依系爭租約第4條其他約定事項（十八）之約定終止租約為由，寄送系爭終止函向上訴人為終止租約意思表示等情，已有系爭租約、系爭終止函及系爭3筆土地登記謄本存卷可稽（原審卷第261至263頁、163頁至165頁，本院卷第431頁至435頁），且為上訴人所不爭執（原審卷第279頁，本院卷第74頁），應為真正。又上訴人現以如附圖編號A之系爭鐵皮屋、編號B1之水泥鋪面、編號B2之水池、編號C之填土區，面積總計21
7.54平方公尺之系爭地上物占用系爭土地一節，亦經原審履勘現場及囑託宜蘭地政事務所測量屬實，製有勘驗筆錄、現場照片及附圖所示之土地複丈成果圖可稽（原審卷第129頁至139頁、145頁至147頁），亦堪認為實在。
四、又被上訴人主張兩造間之系爭租約業經合法終止，上訴人之系爭地上物已無權占用系爭土地，並因此獲有占用使用之利益，自得請求其拆除系爭地上物後返還所占用土地及給付相當租金之不當得利等語，則為上訴人否認，並以前揭陳詞為辯。本院判斷如下：
㈠按兩造所簽訂之系爭租約第4條其他約定事項，已約明：「…
（七）租賃耕地，承租人應作種植農作物之用，如需興建相關之農業設施，應事先徵得出租機關同意。（八）承租人使用租賃土地，應受下列限制：⒈不得作違背法令或約定用途之使用。…（十八）租賃耕地有下列情形之一時，出租機關得終止租約：⒑承租人違背本租約約定時。」，第5條亦有約定：「（一）承租土地，承租人確係自任耕作，種植農作物，無擅自變更使用情事…。（二）本案土地承租人未經出租機關同意擅自變更地形地貌，出租機關得隨時終止租約。…
（五）承租人應以善盡管理人之注意，保管租賃物，並保持生產力，如有下列情形者，無論為承租人或第三人所為，承租人均應負回復原狀之義務：…5.其他違反租賃物之效能之使用。…（十）遇有第5款情形，經出租機關限期回復原狀而不為回復原狀時，出租人除得終止租約外，其因此所致損害，承租人應負賠償之責」（原審卷第263頁）。是依上開約定，上訴人自應就系爭3筆土地為種植農作物之用，不得為違背該約定用途之使用，亦不得擅自變更地形地貌，且除經被上訴人同意外，不得興建相關之農業設施，如有違反，被上訴人自得終止租約。茲查：
⒈被上訴人主張：伊於107年1月29日至現場勘查時，發現系爭
土地上，除原容許興建之農業資材室（面積99平方公尺）外，上訴人另增建大面積之鐵架棚，及鋪設大面積碎石地，並經營森活芬多精露營區，已違反耕地目的之使用；經伊於107年2月7日發函通知上訴人應於同年3月31日前將違規使用之鐵棚架拆除，及將碎石地無耕作部分恢復耕作，並改正經營露營場地之行為等語，上訴人雖回覆稱已向宜蘭縣政府申辦農業設施農機具室容許使用變更相關事宜，然經伊於同年3月1日通知上訴人補正上開申辦資料，並未獲上訴人提出，伊遂於107年6月8日再函知上訴人將再辦理複勘，如仍有違規情事，將依約辦理註銷租約等語；嗣於107年6月15日再至現場勘查，發現上訴人未就上開違規事項改善，系爭土地上仍有相關露營設施，因而於同年7月5日以系爭終止函向上訴人終止租約等情，已據提出107年1月19日國有土地勘（清）查表-使用現況略圖及照片圖、107年2月7日函、107年3月1日函、107年6月8日函、107年7月5日系爭終止函、107年1月19日土地勘查表等件為證（原審卷第21頁至33頁、155至165頁，本院卷第133頁至153頁），核非無據。且審諸上訴人於原審已不否認確有興建鐵架棚、鋪設砂石，並經營露營區之舉，並自承：係於收到系爭終止函後，才將鐵架棚拆除完畢等語（原審卷第131頁至133頁、215頁、274頁、275頁）。
再參酌上訴人於107年2月26日曾發文向被上訴人表示：「貴處函示現場增建擴大原申請容許使用農機具乙節，目前刻正向宜蘭縣政府依法申請辦理變更，碎石地無耕作部分已進行加強耕地農業經營使用與管理：另經營森活芬多精露營區之露營窩平台已網路下架…」等語，有該文件可參（原審卷第235頁），即未否認確實未經容許使用而擴大變更原農機具室使用面積，及鋪設碎石地無耕作，以及經營露營區等情；惟上訴人之後並未依被上訴人107年3月1日函文另補正提出其申請變更容許之相關資料，且經本院向宜蘭縣政府查詢，亦據該府以109年5月14日函覆稱：並無系爭土地申請建築許可紀錄等語（本院卷第125頁）。再佐以證人即在地村長 李志文 證述：上訴人承租期間有在系爭土地經營露營區，並在草地平台上拉水管，讓露營客可以用水，並搭設探照燈，碎石地則讓露營客停車；於107年7月收到被上訴人之函文後，上訴人就找工人拆除鐵架棚、探照燈、一部份水泥地及碎石地，伊並幫忙拍照等語（原審卷第277頁至278頁），及觀諸上訴人所陳業已回復原狀之現場照片，拍照時間為107年7月25日（原審卷第207頁至209頁），已在被上訴人以系爭終止租約函終止租約之後。況原審於108年6月21日至現場履勘時，現場仍有超過容許面積99平方公尺之系爭鐵皮屋，及水泥鋪面存在。足見上訴人確已在系爭土地興建未經許可之鐵架棚，及鋪設砂石地及經營露營區，已變更地形地貌而未耕作使用，且未於被上訴人終止系爭租約前回復原狀等情，乃灼然明甚。從而被上訴人據此主張上訴人違反系爭租約應作農業使用之約定，並以系爭終止函文向上訴人為終止系爭租約之意思表示，自核符系爭租約第4條其他約定事項（十八）之約定，足生終止系爭租約之效力。⒉上訴人雖抗辯：於99年間系爭租約成立時，系爭土地上即已
有系爭鐵皮屋（含系爭鐵棚架）存在，並經宜蘭縣政府容許使用，亦即除農業資材室（面積99平方公尺）外，室外之系爭鐵架棚面積因未逾農業發展條例第8條之1所定之250平方公尺，亦屬容許使用範圍，非屬事後始違法興建之建築云云，並提出證明書、農用工寮證明書、台灣電力公司宜蘭區營業處函、照片、宜蘭縣政府99年10月25日函文（含所附之農業用地容許作農業設施使用同意書、被上訴人宜蘭分處99年11月12日函文、切結書、照片、農業用地農業設施容許使用申請書及經營計畫書、農業資材室（倉庫）建築配置圖、被上訴人宜蘭分處99年7月12日函文、簡易水土保持申報書等文件）為證（原審卷第199頁至209頁、227頁、233頁，本院卷第39頁、195頁至203頁、215頁至321頁）。惟觀諸上訴人提出之上開申請書、往來函文、經營計畫書、建築配置圖等件，均載明經容許之農業設施為「農業資材室（面積99平方公尺）」等字（本院卷第195頁，219頁、243頁、255頁、267頁、271頁、283頁、291頁），並無記載另包含室外之鐵架棚；再觀諸上訴人所提出承租當時之照片，亦顯示農業資材室外之鐵架棚均經拆除之情狀（本院卷第227頁、231頁），自難認該鐵架棚同屬經宜蘭縣政府或被上訴人同意容許興建之農業設施範圍。至宜蘭縣政府99年10月25日函文記載：「主旨：台端…申請做農業設施-農作產銷設施-農業資資材室（面積99平方公尺）容許使用案，同意所請…。說明：…二、農業設施為農業資材室，該設施符合『農業發展條例』第8條之1規定，設施於92年1月13日修正施行前，已興建有固定基礎之農業設施，面積在250平方公尺以下而無安全顧慮者，得免申請建築執照。」等語（本院卷第195頁），顯僅指農業設施為農業資材室者，面積如在250平方公尺以下者，得免申請建築執照而已，並非指上訴人得任意興建面積超過99平方公尺以上、250平方公尺以下之建築物，亦不難索解。
況依被上訴人所提關於上訴人於99年間申請承租時之完整資料，亦可知上訴人於99年11月4日第一次向被上訴人申租時，經被上訴人同年1月27日勘查，發現系爭土地有鐵皮屋坐落(面積約208.90平方公尺)，不符合當時財政部訂定之「國有出租耕林養地同意興建相關農業林業養殖審查作業要點」規定，經被上訴人註銷上訴人該次申租；嗣上訴人於同年3月16日再次申租，並於說明書中自承已將鐵皮屋部分拆除，剩餘面積100平方公尺以下，經被上訴人同年3月23日勘查後，該鐵皮屋面積已拆除至剩餘99平方公尺（照片即顯示農業資材室之室外鐵架棚已經拆除），符合相關規定，乃審查發約程序並要求上訴人向地方農業主管機關申請容許使用等情，有當時之相關勘查資料（含照片）、往來函文、說明書等件可憑（本院卷第337頁至363頁）；益徵上訴人於系爭租約締約前，已將農業資材室之室外鐵架棚拆除，系爭租約經容許之農業設施面積確僅有99平方公尺，且無包括室外鐵架棚。是上訴人前開抗辯，顯非可取。
⒊上訴人再抗辯：縱認伊有違約，惟被上訴人未依系爭出租管
理辦法第37條規定，先行通知承租人於1個月內繳納發現當月租金額2倍之違約金，其終止租約不合法云云。惟查，系爭土地之使用分區為山坡地保育區，使用類別屬農牧用地等節，此有土地建物查詢資料可稽（原審卷第19頁），自屬系爭耕地放租辦法第2條第1項所稱之國有耕地，而依系爭出租管理辦法第3條第3項：「國有耕地供農作或畜牧使用者，另依本法（即國有財產法）第46條第1項訂定之國有耕地放租實施辦法規定辦理放租，不適用本辦法規定。」之規定（參見本院卷第87頁），即無適用系爭出租管理辦法之餘地。上訴人據此抗辯被上訴人終止系爭租約不合法云云，顯乏所據。另兩造簽立之系爭租約，已明訂上訴人如有違反系爭租約之約定，被上訴人即得隨時終止租約，業於前述，此核與民法關於未定期限之給付遲延應經催告二次後始得解除契約之規定無涉，上訴人再辯稱被上訴人應行二次催告後始能終止租約云云，亦不足採取。㈡上訴人復又稱：伊已符合系爭耕地放租辦法第6條之規定，被
上訴人無裁量權即應與伊重新締約，然於伊提出申請後，被上訴人卻不予出租，依民法第101條規定，應認申租條件成就，租賃契約已經成立等語，並提出申請資料及兩造往來函文為證（原審卷第239頁至251頁，本院卷第375頁至385頁、425頁至453頁）。然觀諸系爭耕地放租辦法第6條第1、2項規定：「國有耕地放租對象及順序如下：一、中華民國82年7月21日前已實際耕作之現耕人或繼受其耕作之現耕人，並願繳清歷年使用補償金者。二、中央農業主管機關專案輔導之青年農民。三、實際耕作毗鄰耕地之耕地所有權人。四、實際耕作毗鄰耕地之耕地承租人。五、農業學校畢業青年或家庭農場從事農業青年。六、最近五年內取得農業主管機關農業專業訓練40小時以上證明文件者。七、農業生產合作社。同一筆耕地，依前項第二款至第七款同一順序有二以上之申請人同在受理申請期間內申請時，抽籤決定之。」，可知僅在規範申租之先後順序，惟國有耕地之出租因屬私經濟行為，自應受契約自由原則之支配，故管理機關就申請人提出之承租申請，仍有斟酌准駁之權，並非當然負有承諾出租之強制締約義務。此再觀諸前開系爭耕地放租辦法第6條第2項規定，及同辦法第8條規定：「國有耕地放租程序如下：一、篩選並受理申請承租依本辦法規定可予放租之耕地。二、勘查現況。三、公告放租，並徵詢異議。四、受理申請。但曾提出申請者，可免再申請。五、審查。六、核定放租。七、訂定租約。前項第三款公告期間為30日。」，以及其母法即國有財產法第42條第1項「非公用財產類不動產之出租，得以標租方式辦理。但合於左列各款規定之一者，『得』逕予出租」、第46條：「國有耕地『得』提供為放租或放領之用」等規定，益臻明瞭。是上訴人抗辯被上訴人已負有重新締約之義務，然其不為，應依民法第101條規定視為已經成立新租約云云，尚屬無據。㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。準此，兩造間之系爭租約，既經被上訴人合法終止，且迄至本院言詞辯論終結前，兩造並無再就系爭土地重新訂立新租約。是被上訴人主張上訴人所有之系爭地上物係無權占用系爭土地乙節，洵堪認定。其本於管理人之地位，依民法第767條第1項規定訴請上訴人拆除系爭地上物並返還所占有土地，自應准許。
㈣末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。次按耕地地租，依土地法第110條規定，不得超過地價8％，約定地租或習慣地租超過地價8％者，應比照地價8％減定之，不及地價8％者，依其約定或習慣。地價指法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。又所謂年息8％為限，乃指租金之最高限額而言，非必須照申報價額年息8％計算之，須斟酌土地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值等情事以為決定。查系爭土地為國有耕地，位於山區，距離馬路尚有部分距離，亦距離市區遙遠，附近除造林或農作外，未見到其他商業活動等情，已有兩造提出之國有土地勘（清）查表、照片可參（原審卷第23頁至29、33頁、205頁至209頁，本院卷第133頁至153頁）。是斟酌系爭土地所處位置、附近繁榮程度，以及上訴人之占有使用狀態等情狀，原審認本件應以申報地價年息4％計算相當於租金之利益，尚屬允當。又查系爭土地107年、108年間之申報地價均為每平方公尺22元，此有公告地價查詢、土地建物查詢資料足據（原審卷第17頁、19頁），故依上訴人占有系爭土地之面積共計217.54平方公尺計算後，被上訴人請求上訴人給付自系爭租約終止後之翌月即107年8月1日起至108年1月底止共6個月期間之不當得利金額96元【計算式：22元×217.54㎡×4％÷12月×6月＝96元，小數點以下四捨五入（下均同）】，及自起訴狀繕本送達翌日即108年4月20日（見原審卷第47頁之送達證書）起算之法定遲延利息；暨自108年2月1日起至返還系爭土地之日止，每月給付不當得利金額16元（即22元×217.54㎡×4％÷12月＝16元），亦核屬有據，上訴人對此亦表示無意見（本院卷第209頁），而堪採認。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條、第179條規定，請求上訴人應將如附圖編號A、B1、B2、C所示之系爭地上物拆除，並將該部分土地分別交還被上訴人；並應給付被上訴人96元及自108年4月20日起至清償日止按年息5％計算之利息，暨自108年2月1日起至返還土地之日止每月給付16元，均屬有據，應予准許。原審就此部分為被上訴人勝訴判決，於法並無不合。上訴論旨仍執前詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國109年9月16日
民事第十三庭
審判長法官陳秀貞
法官林哲賢法官邱景芬正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國109年9月16日
書記官陳泰寧