臺灣桃園地方法院民事簡易判決 107年度壢簡字第1399號
原 告 曾傳宅
訴訟代理人 張雅蘋 律師
許啟龍 律師
許淑玲 律師
被 告 賴阿必
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年1月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路0段000○0號房屋
遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣358,600元，及自民國107年7月17
日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
三、被告應自民國107年6月7日起至遷讓交付第一項房屋之日
止，按月給付原告新臺幣28,000元。
四、訴訟費用新臺幣3,860元由被告負擔。
五、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣355,400元為原
告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣358,600元為原
告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第三項就到期部分得假執行。但被告就到期部分如每
期以新臺幣28,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、本件原告起訴請求被告應將原告所有門牌號碼桃園市○○區
○○路0段000○0號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告
，而該房屋坐落於桃園市中壢區區，核與民事訴訟法第10條
之規定相符，本院自有管轄權。
二、原告起訴原請求被告賴阿必、勝杰節能科技有限公司（下稱
勝杰公司）遷讓房屋等訴，嗣於本院民國108年1月2日言
詞辯論期日撤回被告勝杰公司之訴（見本院卷第93頁反面）
，上開撤回，係在被告勝杰公司為本案之言詞辯論前，依民
事訴訟法第262條第1項、第2項規定，原告撤回自屬合法
。
三、本件原告原起訴聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還
原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）414,600元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息
；㈢被告應自107年6月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止
，按月給付原告28,000元。嗣於本院108年1月16日言詞辯
論期日更正上開第2項聲明之請求金額為358,600元（見本
院卷第98頁），核屬民事訴訟法第255條第1項但書第3款
規定減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：訴外人勝杰公司前於102年1月15日向原告承租
系爭房屋，約定租賃期間自102年2月1日至103年1月31
日，租金每月28,000元，押租金為56,000元。系爭租約租期
屆滿後，勝杰公司遲未返還系爭房屋，已視為以不定期期限
租賃繼續承租系爭房屋，嗣至105年1月間，原告、勝杰公
司及被告合意由被告承接該公司承租人之地位，改由被告自
105年2月開始依相同之條件繼續承租系爭房屋（下稱系爭
租約）。詎被告未依約繳付足額之租金，自105年2月至10
7年4月3日，僅繳付375,000元，僅足抵充105年2月至
106年2月之租金，及106年3月租金11,000元，是扣除押
租金56,000元後，迄至107年3月已積欠逾2個月以上之租
金，原告復於107年4月3日以存證信函催告被告給付租金
，被告仍置之不理，原告遂於107年5月14日以存證信函向
被告為終止系爭租約之意思表示，被告已於107年6月6日
收受，是兩造間租賃關係已於107年6月6日終止，被告自
應返還系爭房屋；又自105年2月至107年6月6日止，扣
除押租金，被告迄今尚積欠租金358,600元；另被告於系爭
租約終止後，未即時搬離而享有相當於租金之不當得利即每
月28,000元之利益，爰依民法第445條前段、第767條第1
項前段、系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語
，並聲明：如主文第1、2、3項所示。
二、被告則以：對原告請求沒意見，惟就租金部分，伊於105年
間付了103,000元，尚積欠233,000元、106年付了300,00
0元，尚積欠36,000元，107年即未再依約給付，總計已給
付403,000元，與原告主張收受之租金數額375,000元有28
,000元之差額，是原告請求之租金數額有誤等語，資為抗辯
，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張之上揭情事，業據其提出與所述相符之系爭房屋10
7年度房屋稅繳款書、原告存摺封面暨往來明細、存證信函
、回執、掛號函件執據、國內快捷/掛號/包裹查詢資料結
果等件為證（見本院卷第11頁至第26頁），且為被告所不爭
執，自堪信為真實。
四、原告復主張被告應返還系爭房屋，並給付租欠之租金358,60
0元，及自租約終止日翌日起按月給付相當於租金之不當得
利28,000元乙情，為被告所否認，並以上開情詞置辯。是本
件爭點厥為：㈠原告請求被告遷讓系爭房屋，有無理由？㈡
原告請求被告給付積欠租金358,600元，有無理由？㈢原告
請求被告自系爭租約終止翌日起至返還系爭房屋之日止，按
月給付相當於租金之不當得利28,000元，有無理由？
㈠原告請求被告遷讓系爭房屋，有無理由？
⒈按租賃契約之承擔，民法雖無明文，惟法律之沈默，並不代
表不許；相反地，實應允許當事人透過法律行為從事契約承
擔之可能。契約之承擔，既有當事人之合意為其基礎，一般
只要不違背強制規定或公序良俗，基於契約自由原則，自應
許其成立生效。故在我國民法上，亦應解釋為允許成立所謂
租賃契約之承擔。租賃契約之承擔，因會影響任何一方原契
約當事人以及取代者之權益，故僅有脫離契約之當事人與契
約承擔者間之合意，尚屬不足。必須留下之契約當事人亦表
同意，承擔契約之合意始能成立生效。換言之，租賃契約承
擔之合意，在性質上屬於一種三方承擔契約，本質上須得脫
離契約之當事人、留下之契約當事人及承擔者三方同意始可
。次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而
出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；
未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之
習慣者，從其習慣，民法第451條、第450條第2項分別定
有明文。經查，勝杰公司租約屆至後仍繼續使用系爭房屋，
原告並未為反對之意思表示，是勝杰公司自103年2月1日
起與原告視為以不定期限繼續租賃契約至明。又兩造與勝杰
公司公司合意由被告承擔上開不定期限租約，已如前述，是
被告已因契約承擔成為系爭房屋之承租人無訛。
⒉按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終
止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項、第45
5條前段分別定有明文。又出租人非因左列情形之一，不得
收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2
個月以上時，土地法第100條第3款亦有明定。又按押租金
之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故
租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其
所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有
餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108
號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。另按
租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還
租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權
之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法
院69年台上字第4001號判例、75年台上字第801號判例參照
）。
⒊經查，系爭租約為不定期限租賃契約，且自105年2月起由
被告承受承租人地位，業如前所認定，是被告負有依系爭租
約條件按月給付原告租金28,000元之義務。惟查，被告自10
5年2月起至107年4月3日，僅繳付375,000元，業據其
提出存摺明細為證（見本院卷第12頁至17頁），應信為真實
。被告雖辯稱除上開金額外，其有再給付28,000之租金，原
告漏未計之云云，然按當事人主張有利於己之事實者，就其
事實有舉證之責任；民事訴訟法第277條前段定有明文。被
告應就其於租賃期間有再給付28,000元租金之有利於己之事
實，負舉證責任。惟查，被告就上開抗辯固據其提出第一商
業銀行付款資料為證（見本院卷第96頁），然細譯該付款明
細，除付款人戶名為該公司法定代理人 曾玉珠 外，該款項之
交易日期係於105年1月29日，資料並註明，「10、11、12
、1月」，被告亦自承上開金額為104年10月至105年1月
之租金，顯與被告105年2月起承租系爭房屋之租金無涉，
此外，被告迄至言詞辯論終結均未就有再繳納28,000元租金
乙情舉證以實其說，已難為其有利之認定。且依原告所提存
摺明細所示（見本院卷第12頁至17頁），被告於105年9月
起至106年8月31日，共計匯款375,000元乙情，核與原告
所述相符，應認原告就其僅有收受系爭房屋之上揭租金乙情
，已盡相當之證明，被告復未提出其他反證推翻，是其所辯
，難認可採。又上開金額僅足抵充105年2月至106年2月
，及106年3月部分之租金，且被告亦自承其自105年起即
未足額繳付租金等語（見本院卷第93頁反面），而扣除押租
金56,000元，租金已積欠2個月以上，原告遂先於107年4
月3日以存證信函為催告被告給付積欠租金，該存證信函並
於同日到達被告，詎被告仍未繳付，原告復於107年5月14
日以存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，該存證信
函亦於同年6月6日到達被告，有存證信函、回執、掛號函
件執據及國內快捷/掛號/包裹查詢資料結果在卷足憑（見
本院卷第18頁至第20頁），應認系爭租約已於107年6月6
日合法終止，被告繼續占用系爭房屋即成無權占有。是原告
依系爭租約之約定及民法第767條第1項前段規定請求被告
遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。
㈡原告請求被告給付積欠租金358,600元，有無理由？
按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有
明文。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務
，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時
，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，
猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字
第1631號民事判決參照）。原告主張系爭租約每月租金28,0
00元，被告自105年2月1日至系爭租約終止日即107年6
月6日，應繳納租金789,600元【計算式：28,000元×（11
＋12＋5＋6/30）＝789,600元】，惟被告僅繳付375,000
元，已如前述，是被告尚積欠租金414,600元（計算式：78
9,600元－375,000元＝414,600元）。故被告迄至租約屆
至即107年6月6日尚積欠租金414,600元，又依上開最高
法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決
意旨，押租金56,000元應予抵充，是被告尚應給付欠租358,
600元（計算式：414,600元－56,000元=358,600）。故原
告主張被告應給付租欠租金358,600元，未逾上開範圍，應
予准許。
㈢原告請求被告自系爭租約終止翌日起至返還系爭房屋之日止
，按月給付相當於租金之不當得利28,000元，有無理由？
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第
179條定有明文；又無權占有他人之土地，可能獲得相當於
租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋
，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（
最高法院97年度台上字第294號判決參照）。經查，系爭租
約已於107年6月6日終止，已如上述，被告既未於系爭租
約終止時即返還系爭房屋，則被告於翌日起即屬無權占有系
爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使
用收益系爭房屋之損害，原告自得請求被告給付相當於租金
之不當得利。參以系爭房屋每月租金為28,000元，業如前述
，應認此數額為被告使用系爭房屋每月所受之利益，並為原
告所受無法使用收益系爭房屋之損害，是原告請求被告自系
爭租約終止翌日即107年6月7日起至返還系爭房屋之日止
，按月給付相當於租金之不當得利28,000元予原告，洵屬有
據，應予准許。
五、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應
付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利
率為百分之5，民法第229條第1、2項、第233條第1項
前段、第203條分別定有明文。經查，被告應於每月約定日
前給付予原告本件租金，屬於給付有確定期限者，惟原告僅
請求以起訴狀繕本送達翌日起算遲延利息（見本院卷第4頁
），顯係自行限縮請求範圍，本院自受其拘束。又本件起訴
狀繕本係於107年7月6日寄存送達被告，有本院送達證書
1紙附卷可稽（見本院卷第41頁），於同年0月00日生合法
送達之效力，則原告併請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日
即107年7月17日起，按年息5％計算之遲延利息，亦屬有
據。
六、綜上所述，原告依民法第445條前段、第767條第1項前段
、系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭
房屋，並給付積欠租金358,600元，及自起訴狀繕本送達翌
日即107年7月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息
，暨自107年6月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月
給付原告相當於租金之不當得利28,000元，均有理由，應予
准許。
七、本件訴訟事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據
，經審酌後認與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論述，
併此敘明。
八、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告部
分敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職
權宣告假執行。並依同法第392條第2項，依職權為被告預
供擔保，得免為假執行之宣告。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權確定訴
訟費用額如主文第4項所示。
中華民國108年1月31日
中壢簡易庭法官陳幽蘭
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年1月31日
書記官龍明珠