裁判字號：臺灣新北地方法院104年訴字第830號民事判決
裁判日期：民國104年09月23日
裁判案由：給付違約金
臺灣新北地方法院民事判決104年度訴字第830號原告非凡不動產經紀有限公司法定代理人 黃玉珍 訴訟代理人 陳宜新 律師被告 李宏秀 訴訟代理人 謝秉錡 律師上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國104年9月2日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣肆拾玖萬玖仟捌佰元，及自民國一○四年三月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十五，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣肆拾玖萬玖仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告前於民國103年11月16日與原告簽立不動產委託專任銷
售契約（下稱系爭契約），約定由原告以買賣價金新臺幣（下同）980萬元代被告出售其所有坐落在新北市○○區○○段○○○號土地上同段1947建號之建物（門牌號碼為新北市○○區○○路○段00巷00號4樓）及其坐落基地（下合稱系爭房地），委託期間自103年11月16日起至104年2月16日止。於103年11月16日兩造復簽立契約內容變更合意書，變更委託買賣價金為833萬元。嗣於103年11月17日原告尋得有意願購買系爭房地之買家，並於103年11月20日邀請被告及買家至原告營業所商談購屋事宜，幾經原告磋商後買家亦願以835萬元承購系爭房地。惟經原告告知被告買賣價金已達被告委託出售之金額時，被告卻開始推卻履行簽約事宜，稱系爭房地之處分應由其公公即訴外人 吳豐裕 決定，遂於翌日經由原告之業務員即訴外人 林富源 之努力協商後，終得到原告公公之承諾，並於系爭契約及契約內容變更合意書上簽名，然原告嗣欲請被告簽署不動產買賣意願書時，其卻拒絕履約，經原告再次發函催告其履約，仍未獲置理。被告上開拒絕履行契約之行為，已違反系爭契約第7條第4項之約定，是為此爰依該契約第7條第5項第1款之約定，請求被告應給付原告按委託銷售價格百分之6計算即58萬8000元之違約金等語。
㈡對於被告抗辯主張之意見（見本院卷第57頁至第59頁、第11
4頁至第119頁）：
1.被告係於103年11月間先致電予原告之職員林富源詢問價位及相關委託出售系爭房地之事宜，復於同年11月16日確定委託原告出售系爭房地，原告之職員林富源並前往被告住處與被告簽立系爭契約、契約內容變更書，其亦同意原告即刻進行房屋帶看事宜，足見被告於簽訂系爭契約前已有長達一星期以上之時間考慮，且原告之職員林富源亦花費相當時間向被告解釋系爭契約之內容，被告亦業已當場充分瞭解契約內容，無需另行攜回審閱，確認放棄三日審閱期之權利，是衡諸常情實難想像其有何急迫輕率而對於契約內容條款不明瞭之情。況被告於簽立系爭契約後三日仍有意願前往原告營業處所洽談系爭房地出賣事宜，足證被告除於簽約前有足夠實間審閱契約外，於簽約後亦有超過三日時間審閱契約。另系爭房地出售價格為被告於簽約前之決定，非原告所能置喙，且原告於媒介過程中係在執行被告以833萬元出售系爭房地之決定，被告辯稱剝奪其權益與意願，顯有誤會。況系爭契約第9條第2項之約款亦與第7條第5項第1款之約定內容無涉，而無影響該條約定之效力。
2.系爭契約第7條第5項第1款給付違約金之約定，僅需原告媒介之買方之承購條件已達被告之銷售條件，被告拒絕與買方簽訂買賣契約書即為已足，並無以買賣雙方之要約承諾合致或買賣條件已然成立為其要件，是原告是否已交付不動產買賣意願書予被告，並無影響原告尋得之買方已願意出價達被告委託之銷售價格之認定，被告既拒絕履約，原告自得依該約定向被告請求給付違約金。
3.另原告為常年從事不動產仲介買賣之經紀商，於坊間有一定之知名度，平日於電視媒體、報章雜誌及網絡等為行銷廣告，並於街頭、社區及公園駐點行銷投入相當大量的人力時間、勞力成本，建立廣大買賣需求資料庫，是亦因此於受被告委託要求儘速賣出之際，始能迅速找到條件相符之買家，並即刻進行帶屋，難謂無花費任何時間及勞力成本。且兩造間約定之服務報酬係以委託價百分之6計算，亦未逾越一般市場行情或法令規定，是以實難認兩造所約定違約金有為數過鉅或顯失公平之情形。況依被告所提LINE通聯記錄（被證1）可知，系爭買賣契約最終未能順利成交，係因被告於系爭契約成立後，見系爭房地行情可觀，頓時利益薰心而反悔拒賣所致。至證人 張志鵬 不僅未全程參與會談，連對於簽約當日在場之人有誰亦不清楚，且依其作證當日所攜之字據內容，顯係第三人擬稿提示，足見其證述不足採信。
㈢綜上所述，並為聲明：
1.被告應給付原告58萬8000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯主張（見本院卷第36頁至第39頁、第87頁至第88頁、第121頁至第123頁）：
㈠原告之業務員林富源於103年11月16日始第1次與被告見面
即立刻與被告簽立系爭契約，足見原告並未提供被告合理之審閱期間，是系爭契約條款不得成為兩造間之契約內容，原告不得依系爭契約之約定向被告請求給付違約金。又契約審閱期間係保障消費者於簽立契約前審閱契約之機會，如簽約後始審閱契約，將對消費者產生不利之法律效果，是縱被告於簽立系爭契約後仍有至原告營業所商談賣屋事宜，亦不得即據此推論被告已充分瞭解系爭契約，而不受消費者保護法規定之保護。另縱系爭契約非無效，惟系爭契約第9條第2項之約定亦有剝奪消費者決定實際成交價格之權益與意願之情形，此顯已違反消費者保護法第12條第1項應符合誠實信用原則之規定，是系爭契約第9條第2項之約款亦應為無效。
㈡系爭契約雖名為委託契約，然其性質實為居間契約，是原告
應有隨時向被告回報業務處理狀況之義務，且依系爭契約第
8條第5項之約定，如買方簽立要約書，原告應於24小時內，將要約書交付予被告。惟依不動產買賣意願書（原證4）所示，被告並未於其上簽署同意或不同意，復依原告職員與被告間之通話紀錄（被證1），亦可知原告職員於103年11月19日時與買家亦尚在商議中，凡此均足證原告並未於不動產買賣意願書約定之期間內，交付要約書予被告，被告自無從於其上簽名，且原告亦尚未完成居間義務，則買方交付予原告之款項應非屬定金，而為斡旋金，故本件被告與買方應尚未有買賣之合意，原告自不得依系爭契約請求被告給付違約金。又證人林富源為原告公司之職員，且為本件交易之主要人員，與本件訴訟具有直接利害關係，其證述應不足採信。
㈢又倘買家確有於103年11月17日交付斡旋金予原告，原告職
員理應於第一時間即通知被告，惟依其與被告間之對話紀錄所示（被證1），原告職員於同年月19日尚與買家協調中，且於同年月19日後亦未與被告聯絡，此顯與常情相悖，亦足徵原告雖與買家已簽訂契約，然買家應無承購系爭房地之真意，其等間應有通謀虛偽簽訂要約書之情。
㈣另縱被告有違約，依不動產買賣意願書所示，本件買方價格
為835萬元，再依系爭契約第6條之約定為按成交價額百分之4計算，原告亦僅得請求33.4萬元，是其以契約內容變更前之委託銷售價格980萬元為計算違約金之基準，顯不公平。且被告於103年11月16日委託原告銷售，原告旋於同年月
17日覓得買方願出具買賣意願書，原告所花費之時間、勞力、廣告成本均屬不多，況原告後續無需再進行簽約、協調稅費、斡旋付款條件、貸款事宜、交屋過戶、點交等種種關於簽約及履約之事項，原告亦因此節省相當之人事成本、勞務費用之開銷，故本件原告請求之違約金實屬過高。
㈤綜上所述，並為聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張被告於103年11月16日與原告簽立系爭契約，約定由原告以買賣價金980萬元代被告出售其所有系爭房地，委託期間自103年11月16日起至104年2月16日止，於103年11月16日兩造復簽立契約內容變更合意書，變更委託買賣價金為833萬元，原告於11月20日請被告至原告公司協商價格，買方 林瑞娟 於同日下午4時50分許即承諾願以835萬元購入系爭房地已達被告銷售條件之事實，業據原告提出不動產委託銷售契約書影本（原證1）、契約內容變更合意書影本（原證2）、不動產建物登記簿謄本（原證3）、不動產買賣意願書影本（原證4、6）為證，且為被告所不爭執，堪信為真。至原告主張其告知被告買賣價金已達被告委託出售之金額時，被告卻開始推卻履行簽約事宜，拒絕履行契約之行為，已違反系爭契約第4條之約定，請求被告應給付原告按委託銷售價格百分之6計算即58萬8000元之違約金等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：㈠系爭契約及該第9條第2項之約定有無違反消費者保護法第12條第1項而無效？㈡原告得否依系爭契約第7條第5項第1款約定請求被告給付違約金？㈢原告請求之違約金是否過高？
四、本院得心證之理由：㈠系爭契約及該第9條第2項之約定並未違反消費者保護法第12條第1項：
1.按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。消費者保護法第11條之1第1項、第2項固有明文。惟上開規定之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅於消費者因未於合理期間審閱某條款，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效。倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予相當之審閱期間，對該定型化契約之效力亦不生影響。然被告於簽署專任契約時業親簽「業已當場充分瞭解契約內容，無需另行攜回審閱」，確認放棄行使三日審閱期之權利，有系爭契約在卷可稽（見原證1），且據證人即原告員工林富源於本院審理時證述：被告先透過伊父親瞭解房價行情後，被告有定一個價格給伊，要伊試試看，故伊於11月16日晚上約
7、8點過去找被告商談，被告並詢問相關問題後，簽訂系爭契約等語（見本院卷第95頁反面），足見原告於兩造合意簽立專任契約書之前，業已對於房市行情有一定瞭解，且原告員工林富源並已向被告解釋專任契約內容並回答被告疑問後，供被告簽名確認，衡諸常理實難想像有何急迫輕率之情；況被告於簽約經過3日後即11月20日亦仍願意前往原告公司營業處洽談出售事宜，此為兩造不爭執事項，足證被告除於簽約前有足夠時間審閱契約內容外，於簽約後亦有超過3日審閱契約之時間，則被告就前開規定之內容，自有充分之認識。是被告抗辯系爭專任契約約定，因未經合理期間審閱，依消費者保護法第11條之1規定，應屬無效而不構成契約之內容云云，實無足取。
2.另被告辯稱系爭契約第9條第2項之約定剝奪消費者決定實際成交價格之權益與意願情形，此顯已違反消費者保護法第12條第1項應符合誠實信用原則之規定云云，然系爭房地之出售價格係由被告於簽約前決定，有系爭契約書（見原證一）及契約內容變更合意書（見原證二）在卷可稽，原告於媒介過程係在執行被告以833萬元出售系爭房地之決定，被告上開辯稱，顯有誤會，是被告此部分所辯，亦不足取。
3.綜上，系爭契約及該第9條第2項約定：「買方出價達到委託價格時，乙方（原告）無須再行通知甲方（被告）即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜。甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效，甲方應於乙方通知後五日內或依書面上所約定之日期，出面簽訂不動產買賣契約書，於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部分，並同意由乙方所選任之地政士（代書）辦理簽約、買賣價金信託屢約保證及一切過戶手續，以保障交易安全」，並未違反消費者保護法第12條第1項，仍屬有效。
㈡原告得否依系爭契約第7條第5項第1款約定請求被告給付
違約金？
1.按系爭專任契約於甲方（即被告）義務部分之第7條第4項約定：「對於買方出價已達委託銷售價格時，甲方應負有於『不動產承買意願書』或『要約書』上簽章確認之義務，並於乙方指定的日期時間及地點，出面與買方簽訂不動產買賣契約書」；第9條第2項約定：「買方出價達到委託價格時，乙方無須再行通知甲方即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜。甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效，甲方應於乙方通知後五日內或依書面上所約定之日期，出面簽訂不動產買賣契約書…」。次按系爭專任契約第7條第5項第1款復約定：「有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應乙次付清第二條委託銷售價格之百分之六之服務報酬為違約金予乙方：②乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約書時。⑤甲方有違反本條第4項之情形時」。
2.經查，原告於103年11月20日請被告與買方林瑞娟至原告公司協商價格，買方林瑞娟於該日承諾願以835萬元購入系爭房地已達被告銷售條件之事實，業據原告提出不動產委託銷售契約書影本（原證1）、契約內容變更合意書影本（原證
2）、不動產建物登記簿謄本（原證3）、不動產買賣意願書影本（原證4、6）為證，且為被告所不爭執。再者，原告並於當場將買方林瑞娟願意以835萬元價格購買系爭房屋告知被告一節，業據證人林富源及 張黎如 於本院審理時證述明確（見本院卷第96頁及第105頁），衡諸當時買賣雙方業已至原告公司議價，且買方當場出價已達被告事先所設定之底價，衡情原告理應會將此情告知被告，是上開二位證人之證述應堪採信，據此，原告所媒介之買方之承購條件，已達被告之銷售條件，並告知被告買方願意承買之條件，原告應已完成居間義務，且買方並已交付定金予原告，有不動產買賣意願書在卷可稽（見原證6），依系爭契約第9條第2項、第7條第4項之約定，買賣契約於原告收受定金時成立生效，被告負有義務出面與買方簽訂不動產買賣契約，然本件被告卻無故拒絕與買方簽訂買賣契約書者，從而，原告依系爭契約第7條第5項第1款約定請求被告給付違約金，於法有據，應予准許。
3.至被告辯稱買方林瑞娟出具之買賣意願書，未經原告簽認，該買賣意願書未生效，不能拘束被告，買賣雙方亦未達成買賣之合意云云；惟查原告提起本訴，係以系爭專任契約第7條第5項第1款之約定為其請求之依據，而該約定僅需「原告所媒介之買方之承購條件已達被告之銷售條件，被告拒絕與買方簽訂買賣契約書」即已足，並無以買賣雙方之要約承諾合致或其買賣契約已然成立為其要件，況原告業已將買方所出價格高於被告所設定底價一節告知被告，被告嗣後反悔不願出售系爭房屋，被告顯已符合依上開系爭契約第7條第
5項第1款違約之事由，是以被告此部分所辯，並不足採。另證人即被告友人張志鵬於本院審理時固然證述：當日協商未果，被告事先離席，原告並未告知買方出價情事云云（見本院卷第102頁反面），然證人張志鵬不僅自承未全程參與會談，甚而對於證人張黎如當天是否在場亦表示不清楚，（見本院卷第103頁），顯見證人張志鵬對103年11月20日當天會談情況欠缺完整記憶，所為陳述自難採信，況依證人張志鵬證述係依其所攜字據所言（見本院卷第103頁反面），故其證詞難謂係本其記憶，其上開證述並無可採，附此敘明。
4.綜上，系爭不動產專任委託銷售契約書及變更合意書已成立生效、買方林瑞娟於103年11月20日下午4時50分許即已承諾願以835萬元購入系爭房地已達被告之銷售條件，而被告違約反悔拒賣，原告依系爭專任契約第7條第5項第1款約定請求被告給付違約金，於法有據。
㈢原告請求之違約金是否過高？
1.經查，兩造固然於103年11月16日以980萬元為委託銷售價格，然旋即於同日即變更委託銷售價格為833萬元，此有不動產委託銷售契約書影本（原證1）及契約內容變更合意書影本（原證2）在卷足憑，故系爭契約第2條所定之委託價格已變更為833萬元，而依系爭契約第7條第5項第1款違約金計算之方式係銷售價格之百分之六，故原告僅得向被告請求違約金（計算式：833萬元＊6％＝49萬9800元），逾此部分則無理由，應予駁回。
2.至被告辯稱系爭契約所定違約金金額過高應予酌減云云。惟按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，使符契約約定之本旨」，此經最高法院96年度台上字第1065號民事判決、最高法院93年度台上字第909號民事判決闡釋甚明。觀諸兩造間就委託銷售契約書服務報酬之約定以委託價6%計算，並未逾越一般市場行情或法令規定，且參酌內政部89年7月19日台內中地字第0000000號函修正不動產仲介經紀業報酬計收標準規定：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或1個半月之租金」，據此，實難認兩造所約定違約金有為數過鉅或顯失公平之情形。至被告辯稱原告所花費之時間及勞力、廣告成本不多，且後續無再進行簽約及屢約事項，節省相當之成本與開銷云云，然被告就此並未舉證以實其說，且若被告所辯可採，無異鼓勵不動產經紀業者拖延受託案件進度，而無視積極媒合買賣雙方之業者所付出之時間與勞力成本，故被告此部分之辯解，仍無足可採。
五、綜上所述，被告上開拒絕履行系爭契約之行為，已違反系爭契約第7條第4項之約定，是原告依該契約第7條第5項第
1款之約定，請求被告應給付原告按委託銷售價格百分之6計算即49萬9800元之違約金，及自起訴狀繕本送達之翌日即
104年3月30日（於104年3月19日以寄存之方式為送達，於同年3月29日發生效力，見本院卷第24頁送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此部分請求，為無理由，應予駁回。
六、經核原告勝訴部分，本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並依聲請宣告被告得預供擔保免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國104年9月23日
民事第三庭法官魏俊明上開正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年9月24日
書記官劉鴻傑