裁判字號：臺灣臺北地方法院89年簡上字第345號民事判決
裁判日期：民國90年01月12日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺北地方法院民事判決八十九年度簡上字第三四五號
上訴人乙○○
送達處所：台北市○○○路○段○○○號五樓訴訟代理人 李保祿 律師被上訴人甲○○住台北縣坪林鄉石𥕢村石𥕢四十二號訴訟代理人 張景豐 律師複代理人 陳德聰 律師右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十九年三月十六日本院新店簡易庭八十八年度店簡字第六五七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
陳述：除與原審判決書所載相同者茲予引用外，補稱：
㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。前項
優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第一百零四條定有明文。而查本件系爭土地之前手即訴外人 陳雙海 曾於民國八十六年十二月二十二日以全部共有人代表之身分，寄發存證信函予上訴人，該函記載如下：「座落於台北縣○○鄉○○○段石嘈小段一一一之六地號土地壹筆面積為一六五七平方公尺為寄件人等所共有，經共有人一致同意決定以每平方公尺新台幣貳千計價總金額新台幣三百三十一萬四千元整讓售與他人，台端如欲承買請於函達十日內攜帶私章：：：」，則由上開存證信函之內容，自足以證明系爭土地之前手確實有將系爭土地出租與上訴人之事實，否則訴外人陳雙海絕無按照土地法之規定，通知上訴人於函達十日內表示是否承購系爭土地之任何理由存在。蓋如上訴人並未向系爭土地之前手租用土地建屋，則上訴人自係無權佔用系爭土地，對於無權佔用土地者，陳雙海等土地所有權人既與他人談妥土地買賣契約，則依一般人之經驗法則行事，訴外人陳雙海等人之正常作法，應是通知上訴人儘速搬遷否則將依法訴追云云，豈有反而通知上訴人是否願依相同條件購買系爭土地之理，則倘上訴人願意購買系爭土地時，其對已談妥之買受人又該如何交代？㈡再查，本件訴外人陳雙海於八十六年十二月二十二日以全部共有人代表之身分
，寄發存證信函予上訴人後，旋即於八十七年二月二日將系爭土地出賣予被上訴人，顯見訴外人陳雙海等土地所有權人於寄發前述存證信函時，業已與被上訴人談妥買賣系爭土地之情事，應無疑義。又本件兩造係隔鄰而居長達二十年之鄰居，此觀諸兩造之地址自明，況且被上訴人本身即是從事不動產仲介買賣，其對居住長達二十年左右之四鄰周遭之土地使用情形自係瞭如指掌，從而被上訴人對於上訴人是否租用系爭土地建屋或是無權佔有，當知之甚稔，則當被上訴人欲購買系爭土地而與訴外人陳雙海等地主談妥買賣價金時，如非因被上訴人亦知悉上訴人係租地建屋者依法有優先購買權，若不依土地法依一百零四條之規定通知上訴人，則被上訴人與地主之買賣契約不得對抗上訴人，因此方有前述存證信函寄發之理由，不然被上訴人本身就亟欲購買系爭土地，豈有讓土地所有權人通知無權佔有者之上訴人，詢問其是否願依相同條件購買系爭土地之理？㈢末按，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金
之契約。民法第四百二十一條第一項定有明文。而所謂租金乃使用租賃物之對價，其約定之名稱如何，原非所問，租金固以金錢充之為常，但亦得以租賃物之孳息充之，且雖非租賃物之孳息，而係其他之實物，亦可為租金之標的。此有大法官會議釋字第四十四號解釋可參。查本件系爭土地係原所有人 陳金仁 代表全體地主出租與上訴人建屋，除有陳金仁於七十年一月五日出具之同意書附卷可稽外，有關陳金仁每年均委託證人 王天來 代其向上訴人收租二台斤茶葉之事實，並經證人證述屬實。陳金仁既每年均向上訴人收取二台斤茶葉，而二台斤茶葉之市價值二千餘元，與系爭土地申報地價總額年息百分之十相當，該茶葉顯為上訴人租用系爭土地之對價，即為租金，故上訴人對系爭土地有租賃權存在，至為明顯，此亦係訴外人陳雙海之所以於八十六年十二月二十二日依法寄發存證信函，通知上訴人優先購買之理由。
證據：除援用原審之立證方法外，聲請訊問證人陳金仁、陳雙海。
乙、被上訴人方面：聲明：如主文所示。
陳述：援用原審之主張及陳述。
證據：除援用原審之立證方法外，另提出切結書一份。
理由被上訴人起訴主張：坐落台北縣○○鄉○○○段石𥕢小段一一一之六地號土地（面
積一千六百五十七平方公尺）為其所有，遭被上訴人無權占用，在如附圖所示Ａ、Ｂ部分（下稱系爭土地）建屋及種植地上物，爰依據民法第七百六十七條規定，請求上訴人應將地上物拆除後返還系爭土地予被上訴人。又上訴人無權占用系爭土地，使其受有相當於租金之損害，爰依據侵權行為之法律關係，請求上訴人自八十七年二月二十一日起至返還系爭土地之日止，按年給付二千零六十六元等語。上訴人則抗辯：由被上訴人之前手即陳金仁與陳雙海分別出具之同意書與通知伊行使優先承購權支存證信函，足證伊與被上訴人之前手間定有租賃契約，依據民法第四百二十五條規定，伊對系爭土地之租賃權對於嗣後買受系爭土地之被上訴人仍繼續存在，故伊有合法權源占用系爭土地等語。
被上訴人於八十七年二月二十一日取得坐落台北縣○○鄉○○○段石𥕢小段一一一
之六地號土地（面積一千六百五十七平方公尺）所有權，該土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分現為上訴人占有使用，其中Ａ部分（面積○．○一三二公頃）尚有地上建物之事實，為兩造所同認，並有土地登記謄本為證，且經原審法院會同台北縣新店地政事務所派員至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄並繪有複丈成果圖附卷足憑，均堪信為真實。
上訴人辯稱伊與被上訴人之前手間就系爭土地定有租賃契約，故伊占有系爭土地乃有合法權源云云。經查：
㈠上訴人前揭辯詞，無非以前地主陳金仁、陳雙海分別出具、寄發之同意書與存證信函為證，惟查：
⒈該同意書上載：「自同意台北縣○○鄉○○村○○段○路邊私有土地約三十多
坪（現 王萬貴 居住房屋後面背接建屋）同意乙○○君建屋無誤」，自該同意書之內容，並無法證明陳金仁與上訴人間就系爭土地已成立租賃契約；又陳金仁於本院審理中，到庭結證稱並未與上訴人訂立租約，且該同意書並非其所出具等語（見本院八十九年十一月二十一日準備程序筆錄），更難遽以該同意書作成對上訴人有利之認定。
⒉至於前地主代表陳雙海所寄發之存證信函，雖載明「坐落於台北縣○○鄉○○
○段石小段一一一之六地號土地壹筆面積為一六五七平方公尺為寄件人等所共有，經共有人一致同意決定以每平方公尺：：：讓售與他人。台端如欲承買請於函達十日內攜帶：：：與寄件人等共有人簽訂買賣，如逾期未簽約完成視同放棄：：：」等語，尚未能遽以該函內容即斷言上訴人即為系爭土地之承租人。而就寄發該存證信函之目的，陳雙海到庭結證稱：「是我發出的存證信函，我有經過全體共有人之同意。八十五、六年間有人要買系爭土地，我好心發存證信函給占用我們土地蓋房子的人，反正土地要賣了，如果這些人要買也可以，我只是出於好心發這封存證信函，不代表我們有和這些人訂租約。存證信函除發給乙○○外還有發給其他人」等語（見本院八十九年十一月二十一日準備程序筆錄），經核與常理並不相違，應堪採信，是該存證信函，亦無由證明上訴人與前地主間就系爭土地定有租賃契約。
㈡又證人王天來於原審證稱其曾聽上訴人找其岳父要求借用陳金仁土地建屋，後聽
其岳父稱 陳某 同意以無條件方式供被告建屋，陳金仁後來至多每年一次，要求其通知其他使用土地人送茶葉，以為禮尚往來等語（見原審八十九年一月六日言詞辯論筆錄），至多僅能證明上訴人向陳金仁借用系爭土地建屋，而非本於租賃關係占有系爭土地，是由證人王天來所證述內容，亦無法認定上訴人與前地主間就系爭土地有租賃關係存在。
㈢退萬步言，縱認上訴人與前地主間就系爭土地定有租賃契約，惟民法第四百二十
五條第二項規定，買賣不破租賃之規定於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，該項規定於民法債編施行前所定之租賃契約亦有適用，民法債編施行法第二十四條第一項定有明文。若認上訴人與前地主間定有租約，該租約租期顯逾五年，且未定期限，並不適用民法第四百二十五條第一項買賣不破租賃之規定，上訴人自亦不得對嗣後買受系爭土地之被上訴人主張原租約仍存續，而屬合法占有系爭土地。
㈣綜上，上訴人占有系爭土地，並無合法權源，被上訴人依據民法第七百六十七條規定，請求上訴人拆除地上物後將系爭土地返還，於法有據，自應准許。
按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，又土地法第九十七條
及實施都市平均地權條例第四十二條、第四十三條，關於房屋及基地計收租金之規定，於損害賠償事件雖非當然一體適用，然亦未嘗不可據為計算賠償之標準（民法第一百八十四條第一項、最高法院四十九年台上字第一二三○號判例參照）。復查，上訴人無正當權源占有系爭土地，使被上訴人無法使用系爭土地，顯已侵害被上訴人之所有權，依社會通常之觀念，被上訴人自得依侵權行為法律關係請求上訴人給付相當於租金之損害金；而按租用基地，建築房屋，其租金以不超過土地申報總價額年息百之十為限（土地法第一百零五條、第九十七條參照），參以系爭土地乃位於北宜公路旁，附近並非商業繁榮、住宅緊密之地，有被上訴人提出之照片三張為證，又系爭土地之當期申報地價為每平方公尺五十點四元，有土地登記謄本為憑。本院斟酌系爭土地之價值、所處位置、其四周工商繁榮情形，並揆諸前揭規定，認為被上訴人告請求自八十七年二月二十一日起至系爭土地返還之日止，以該土地申報地價年息百分之十為計算相當於租金之損害金為標準，尚嫌過高，應以系爭土地申報價額年息百分之五計算之標準，始為相當。從而，依據上開標準計算，被上訴人請求自八十七年二月二十一日起至系爭土地返還之日止，按年給付一千零三十三元（〔132＋278〕×50.4×5﹪＝1033.2），為有理由，應予准許，逾此數額所為之請求，則屬無據，應予駁回（原審亦以相同標準計算損害金，惟因明顯誤算，將結果誤載為一千零一十點五元，應由原審依職權或依聲請另行裁定更正）。
綜上所述，被上訴人本於所有物返還請求權法律關係，請求上訴人將系爭土地如附
圖所示Ａ部分、面積○點○一三二公頃之地上建物拆除，連同如附圖所示Ｂ部分面積○．○二七八公頃土地返還予被上訴人，另應自八十七年二月二十一日至前項土地返還之日止，按年給付新台幣一千零三十三元等，為有理由，應予准許，逾此數額所為請求，為無理由，應予駁回。原審判決認事用法並無違誤，上訴人仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果無影響，毋庸一一論述，併予敍明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年一月十二日
民事第二庭審判長法官吳光釗
法官吳青蓉法官陳婷玉右為正本係照原本作成本件判決不得上訴中華民國九十年一月十二日
法院書記官王儀