臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 108年度玉簡字第16號
原 告 周孟 興
訴訟代理人 簡燦賢 律師(兼送達代收人)
林怡君 律師
被 告 彭 榮興
訴訟代理人 洪珮瑜 律師(兼送達代收人)
複代理人 曾泰源 律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國108年5月15
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣(下同)5,400元，及自民國107年5月25日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔4分之1，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以5,400元為原告預供
擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告原起訴請求被告給付新臺幣(下同)580萬元及法定遲延
利息，嗣變更訴之聲明請求之金額為310,800元及法定遲延
利息，而被告對原告訴之變更無異議而為本案之言詞辯論，
有書狀、筆錄可參(卷4、136頁反面、150頁)，依民事訴訟
法第255條第1項第1款、第2項規定，原告所為訴之變更應予
准許，且因原告變更後之訴標的金額未逾50萬元，本院當庭
諭知改行簡易訴訟程序(卷136頁反面)。
二、原告主張：
(一)原告於民國106年10月20日向被告購買花蓮縣○○鎮○○段
○○○○號土地，約定買賣價金為新臺幣(下同)704萬元，並簽
訂不動產買賣契約書(下稱系爭契約)，原告已依系爭契約第
3條給付被告簽約款、備證款及完稅款550萬元，兩造約定尾
款154萬元於土地登記完畢核發所有權狀後付清。豈料被告
收受550萬元後，雖依第3條付款條件(備註)欄載辦理分割完
成，然系爭契約後附附圖亦屬契約之一部，依附圖上載系爭
土地面路(興農路，花63鄉道)寬為50米，但分割後實際路寬
僅有40米，因面路寬廣度將直接影響土地價值，原告前於
107年3月1日以存證信函催告被告履行契約，惟被告均未連
絡原告；原告復於107年4月27日因被告無協商誠意，再以存
證信函向被告表明解除契約並請求被告返還已交付價金550
萬元及向被告請求違約金之意。因被告於簽約後未依契約約
定辦理面路寬50米之土地分割，有違系爭契約第9條違約處
罰規定，「2.賣方如不履行契約所定各項義務者，即為違約
。買方得限期催告履行，逾期仍不履行，買方得逕自解除契
約，賣方除將所收價款退還外，並應同時給付買方同額之違
約賠償金。」，以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示
。兩造在訴訟進行中已經解除系爭契約，被告已將所收取之
價款5,489,200元返還原告，還款情形如下：原告獲土地銀
行於107年11月26日自履保帳戶撥付1,969,938元(原帳戶餘
額1,980,738元，先用以支付信託展延費10,800元〈承辦人
員稱依代管月數計算代管費〉，餘額匯入原告指定帳戶內)
；被告於108年1月31日匯款350萬元；被告於108年3月27日
當庭交付原告19,363元，共計5,489,200元。原告請求被告
給付已收價款未還之10,800元，並給付原告30萬元之違約賠
償金。
(二)系爭契約附圖所示面路寬50米為契約之一部：
1.簽約當時，地政士 劉惠美 有特別指明系爭契約之標的範圍即
如附圖所示，並特別請兩造翻閱附圖確認，系爭契約第1條
第2項明載「(詳如附圖)」，並非如被告所稱劉惠美未讀到
面寬50公尺、46公尺、62公尺，此部分被告當需負舉證之責
。依系爭契約第12條第3項約定，系爭契約做成同式三份，
由兩造及受託地政士各執一份，兩造簽約後即各自取回一份
契約，被告所持之契約不可能事後遭 鄭明豊 填寫3個數字，
顯見被告稱簽約當時附圖上未載3個數字並非真實。兩造簽
訂契約時，附圖上即有該3個數字之註記，被告非初入社會
不經世事之人，見該記載仍願於上簽名，當可認該記載屬契
約之一部。被告既稱附圖上50公尺、46公尺、62公尺註記為
鄭明豊個人主觀認知填寫，屬有利於被告事實，須由被告負
舉證之責。原告否認系爭土地辦理分割之時，原告之代理人
曾到場指界分割，實情係原告於辦理分割之前一日始獲通知
，臨時無法請假而未能到場，事後到場確認時，始發現分割
路寬僅有40米之瑕疵。
2.證人劉惠美稱，鈞院卷9頁附圖即為買賣契約當時契約後附
附圖，此與其手上留存契約(事後未有任何更改或加註)確認
無誤；證人鄭明豊稱，該附圖係其畫完後經買賣兩造及代書
過目並口頭說明，兩造同意始在其上簽名；證人 周麗玲 稱，
簽約當日，兩造於簽約當日即有約定分割後土地面臨興農路
長度為50米，附圖上亦有如此記載等語可證。
3.契約附圖乃係經兩造確認後，始由原告之代理人周麗玲、被
告於附圖上簽章，過程中被告均未表示反對意見，顯見兩造
當時即有分割後土地面臨興農路路寬50米之合意。證人劉惠
美稱，「(問：簽約當時你是否有依照買賣契約第1條第2項
請兩造確認該契約附圖？)我沒有確認，但是 仲介 公司有請
他們(即買賣雙方，賣方 彭榮 興、買方周麗玲)確認簽名。(
問：當時你有無看到 彭榮興 跟周麗玲翻到附圖去確認？)有
，他們當時簽約時就是拿一張圖而已，契約在我手上。(問
：彭榮興確認及在附圖簽名之後被告反應是什麼？)沒有反
應，就是大家確認沒錯，所以簽完之後才會要求圖要影印附
在契約裡面。」；證人鄭明豊稱，「(問：簽約當日買賣雙
方看過這個圖都同意嗎？)該圖上有 周孟興 及彭榮興的簽名
，意思表達已經完成，因為雙方為成年人。(問：這份附圖
你請彭榮興確認及彭榮興簽名之後，彭榮興的反應是什麼？
)沒有反應，簽約當下沒有提出異議。」；證人周麗玲稱，
「(問：彭榮興簽約當時有無確認該契約附圖內容？)代書有
讓我們買賣雙方(我跟彭榮興)看附圖，沒意見就在上面簽名
。(問：彭榮興確認後及簽名後有無對附圖內容表示反對？)
沒有。(問：附圖上有註記50米字樣的圖示，在事前有無傳
給你或周孟興？)在106年10月17日簽約前3天就傳給我，當
天我也傳給我弟弟周孟興看這樣的買賣土地可以嗎？我弟弟
說可以我才代理他。(問：(卷61頁圖是否就是事前傳給你看
的圖？)是，跟我們合約的圖是一樣的。」可證。
4.觀系爭契約附圖，被告簽章位置與「50米」記載相近，且簽
約當時更有仲介、代書翻閱、請兩造確認之情，被告既見契
約附圖上載有路寬「50米」文字，仍願於其上簽名，當可認
兩造即有欲將此做為契約之一部。雖證人 李美霞 稱被告交代
他剛開始未提及坪數、面寬云云，然李美霞與被告間有旁系
姻親關係，同一仲介公司同事李 慧蘭 事前即有拿到50米註記
之附圖，李美霞卻稱未曾見聞，即有疑問，又李美霞稱簽約
當時並未在旁，實際討論內容也未曾聽聞，實難謂其所述得
證明兩造於簽約當時無面臨路寬50米之合意。
5.被告一再稱兩造測量分割鑑界時，原告曾派員代表參與，分
割出面道路路寬為42公尺，斯時買賣雙方委託人到場均無異
議云云，然依證人周麗玲稱分割鑑界當日，其與原告均未到
場，其與原告亦未委託他人到場代理，縱證人李美霞稱當日
有李美霞與 李慧蘭 到場，然見李美霞稱，「(問：當時在鑑
界時李慧蘭有就分割後的鑑界結果提出異議嗎？)沒有，因
為我們的認知鑑界是地政人員的事，他只問我這塊地嗎。(
問：當時鑑界程序完成時，地政人員有請你們在文件上確認
？)我們沒有簽，他說會拿去給代書簽名，這也不是我們簽
，是老闆簽的。」，可知李美霞、李慧蘭當日均非代理兩造
到場之人，被告上開所述，恐有誤會。
6.證人鄭明豊稱，「(問：為何會標示50米？)本案的執行買賣
時候現場有22米在引道(鐵路的橋)下方，引道下方有一條道
路是3米寬，當時在畫這個圖以50米為分割點，因為該圖面
臨602地號15米道路的總面寬有89米。」、「(問：(卷59頁
箭頭標示處是否為證人所稱引道？)是，本處道路與土地的
高差落差很大。」。依上證人所述，可知原告買受土地，因
有部分土地在引道下，影響面路寬度，且依證人稱系爭土地
有22米在引道下方，又未分割之土地總面寬為89.3米，若排
除該22米僅就剩餘67.3米部分平均分割，系爭土地之面路寬
實為33.65米，共55.65米寬，則兩造簽約當時約定50米寬度
，顯係將引道下方因素列入考量，始有50米之約定，難認有
未獲被告授權同意等情。
7.依上足證附圖所示面路寬50米部分，當屬契約之一部。被告
未依契約約定履行系爭土地面路寬50公尺之給付，有違系爭
契約第9條約定，屬可歸責於被告，則被告須就信託展延費
10,800元負責， 縱鈞院 認依信託契約第10條約定，原告亦需
負擔部分展延費用，請將上開費用列為原告所受之損害。
本件買賣契約已經兩造於107年7月25日合意解除，當認解除
契約係屬合法，原告依系爭契約第9條第2項主張解除契約及
請求違約金即屬有據。
(三)系爭契約第9條第2項約定之違約金性質，係就被告若不履行
契約所訂各項義務者，除需將所收價款全部返還外，尚應賠
償與已收價款同額金額作為違約賠償金，屬強制被告須依約
履行，確保債務履行之強制罰，為懲罰性違約金之性質。因
被告未依契約附圖約定，履行系爭土地面路寬為50公尺部分
，致原告因締結系爭契約所花費之勞力、時間、精神及費用
化為烏有(代書費12,016元、仲介費105,600元、前支付履約
保證費用3,000元、已給付價金部分利息59,500元、原告及
其代理人奔波本件買賣之交通費、勞力成本約12萬元)，並
無法取得土地所有權，依契約約定，原告原得請求給付已付
價款550萬元同額之違約金，然認本件尚未進行至移轉登記
程序，僅向被告請求30萬元之違約金，應屬適當。
(四)被告辯稱兩造簽約當時並未合意面路寬為50米，雖附圖為此
記載，亦非兩造之契約真意，又若認該50米記載已合致，然
該50米記載非被告真意，爰撤銷該錯誤之意思表示云云，惟
依上所述，兩造簽約當時契約之真意，即包含面路寬50米部
分，被告欲撤銷該附圖50米記載之意思表示，恐無理由。系
爭契約附圖上之被告簽章為被告親簽，惟被告卻先稱簽約當
時未見聞50米記載，復改稱該50米、46米、62米計載之面積
非2645平方公尺，屬重要事項云云，然此實屬被告對土地各
部長度、面積之認識不正確，並非對當事人之資格、物之性
質誤認，僅為動機錯誤當不視為錯誤，被告縱有誤認，亦難
謂得依此撤銷該意思表示。
(五)爰依民法第259條第2款、系爭契約第9條第2、3項約定請求
被告給付10,800元，並依系爭契約第9條第2、3項約定請求
被告給付違約金30萬元。並聲明：被告應給付原告310,800
元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年5月25日(卷16頁)起至
清償日止，按年息百分之五計算之利息；原告願供擔保請准
宣告假執行。
三、被告則以：
(一)兩造於106年10月20日訂立被告所有花蓮縣○○鎮○○段○○○
○號土地之買賣契約，約定價金740萬元，土地坪數800坪。
原告於履約過程確已支付550萬元(被告收受350萬元，另200
萬元則匯入履保銀行戶頭，被告同意由原告領回)。惟契約
既然解除，被告願返還550萬元予原告。被告並無違約，依
被告出售土地當時之真意，系爭土地之面臨路寬非為50公尺
，而是40公尺，在執行分割時，原告之代理人亦到場指界分
割，而分割出土地面寬為42公尺之800坪，測量當時並無異
議，詎料分割完竣後，原告拒不履約致生爭議。原告執著於
契約書之附圖內有載明50公尺之面臨路寬，因而主張被告違
約，然締約及仲介人員居間斡旋買賣當時，被告未提及願以
面寬50公尺作為締約內容，買方亦未曾主張買受之面寬應為
50公尺。
(二)本件爭執係原告之誤會，理由如下：
1.被告因故出售系爭農地，當時係委由三泰不動產仲介李美霞
，在出賣時買方嫌買受的農地面積不夠大，最後在仲介居間
斡旋後才以800坪成交，而在系爭契約附圖上註記分割線，
由該分割線可得推知，係以直線分割出800坪之面積予原告
，衡情不可能由被告主動表示，願意出賣如附圖所註記的50
公尺路寬的土地，被告絕未曾在買賣時為該意思表示。在交
易800坪時，原告希望由銀行履約，但被告希望當天拿到100
萬元，否則契約不生效力，翌日原告堅要買受，而有支付
350萬元，餘200萬元則由原告匯入履保銀行戶頭。
2.在仲介斡旋買賣標的物之過程，被告表示該標的物分割如附
圖所示Ａ、Ｂ兩部分，由兩造先簽名於上，當時並未見到有
註記(面道路寬)50公尺、46公尺、62公尺。尤其在契約成立
時，由證人即地政士劉惠美當場宣讀圖面時，未曾讀到面寬
50公尺，其餘分割註記46公尺、62公尺之事。被告方居間之
仲介人李美霞亦不曾受到被告委託出售面寬50公尺之800坪
之認知，而是以分割線垂直線的Ａ、Ｂ兩部分Ａ部分出賣予
原告，如果依據面寬50公尺分割，分割線將是斜向一邊，不
可能如附圖所示的直線。在交易成立後，兩造測量分割鑑界
時，原告亦派員代表參與，而分割出面道路寬為42公尺的分
割面積，斯時買賣雙方委託人到場均無異議，嗣分割完成，
被告亦依規定完稅交付70,950元後，通知原告前去辦理移轉
登記，詎原告拒不履約，而委由證人鄭明豊電話告知，應以
附圖記載之50公尺面寬才要履行，斯時被告去看附圖才發見
被註記3個數字，經查詢方知悉是鄭明豊不知在何時自己註
記上去。惟賣方仲介人員非為鄭明豊，被告委託仲介時亦未
告知仲介人李美霞以面寬50公尺出賣農地，可見並非賣方所
為出賣之意思表示，於簽訂書面時也未曾承諾如此出售，而
買方當時亦不曾要求面寬50公尺，是兩造合意之買賣標的應
為後來地政機關測量鑑界之面寬42公尺的800坪，被告並未
違約，反而是原告債務不履行。
3.附圖上50公尺之註記，為鄭明豊其個人主觀的認知，認為原
來出賣的面寬其中有部分在橋下，不利買方，才在未告知買
賣雙方下，自己填寫上去，既非被告之本意，原告亦未為如
此意思表示，被告復未承諾，兩造自不受鄭明豊個人片面之
意思所拘束。
(三)原告主張兩造間有就土地面寬(即臨興農路之路面寬度)約定
為50米，被告否認，而就上開面寬50米之約定，兩造交易既
為土地分割後出售，則土地面寬事涉交易之標的物之形狀及
所在位置，實為買賣契約必要之點。衡諸常情，若兩造確有
就面寬一事達成合意並為契約內容，當載明於契約內，然兩
造契約書內就面寬一事隻字未提，其他約定欄內亦未註明面
寬，顯與原告上開主張不符，且被告與賣方仲介間之委任契
約，亦未提及面寬之事，而附圖中之50米亦非原告或被告所
填載，而係未經兩造授權之鄭明豊所自行填載，該50米當然
非為兩造所合意，且兩造買賣交易之面積為2645平方公尺，
若就附圖所載50米，不論係與附圖上記載之46米或62米相乘
後均非等於2645平方公尺，故該50米顯非兩造就分割後面寬
之實際約定數字，且兩造就上開面寬50米並未約定，則兩造
就契約重要之點，即標的物之分割位置並不合致，依民法第
153條規定，契約應不成立。
(四)退步言，縱認兩造就契約之重要之點已合致，契約成立，然
該50米之記載並非兩造所授意填寫，而係鄭明豊依其主觀而
逕自填載，縱鈞院認為兩造已於契約附圖上簽名，然因該意
思表示內容並非被告之真意，因兩造洽談土地交易過程中，
自始均未談及分割後面寬必須達到50米一事，若兩造確實有
就面寬50米為約定，且為契約重要事項，則何以分割時未按
契約附圖50米為分割，且指界分割時，縱非原告之代理人到
場指界，原告亦有代表到場，然測量當時為何均未提出任何
異議，顯見該分割方式，確為兩造代理人所同意，兩造確實
未有面寬50米之約定。由此可知，附圖中關於50米之記載，
並非被告之真意，被告以此狀撤銷上開錯誤之意思表示，而
撤銷後，兩造契約亦不成立，原告請求違約金即屬無據。
(五)再退步言，縱鈞院認原告請求違約金有理由(被告否認)，然
就其違約金之性質並未特別約定，應認屬損害賠償預定性質
之違約金，則除代書費12,016元、履約保證費用3,000元外
，關於原告請求之已給付價金利息部分無計算式，其數額並
無所據，而所稱原告及其代理人奔波本件買賣之交通費、勞
力成本，亦無計算方式及相關單據，且本案既有委託仲介人
員，原告亦有給付仲介費用，相關事項本得由仲介代為處理
，原告重複請求代理人之費用為重複計算，另原告自始均未
出現，簽約亦係由代理人代理為之，更無所謂交通或勞力成
本之支出。本案係肇因於三泰之仲介人員鄭明豊未告知雙方
而擅加記載50米始生糾紛，鄭明豊違反對被告之義務，並以
違反誠實及信用方法自行於附圖加入50米之記載，其應不得
再請求仲介費用，故除代書費12,016元、履約保證費3,000
元外，其餘原告請求之金額應非屬損害賠償之範圍內，故其
逾上開金額之違約金請求應屬過高，請鈞院依民法第250、
252條酌減之。
(六)兩造自始均未就原告所購買取得之土地應有50米臨路面寬一
事達成合意，鄭明豊自行填載之50米之標示當然非屬兩造之
契約內容。依證人劉惠美、李美霞之證述可知，兩造於簽約
前、簽約時均未提及50米寬度之約定，劉惠美更明確證稱「
從頭到尾都沒有提過50米」一事，既然兩造簽約前沒有提過
，且被告亦從未授權仲介李美霞或自行向原告提出面寬50米
之約定，李美霞亦證稱其傳達給買方之訊息也沒有包含要出
售50米，則鄭明豊自行於兩造契約上附圖所標示之文字，當
不屬於被告之意思表示，自無兩造之契約合意，更無可能因
此成為兩造契約之內容。依證人周麗玲之證述，其簽約時沒
有提出過面寬50米之要求，益證兩造間確實並無此約定，而
其主張之依據僅為仲介LINE給他的附圖及其上記載，然依據
被告之仲介證述，其並未向原告表示要出售面寬50米，縱使
原告之仲介有傳該附圖予原告，然該附圖上之記載並非被告
所授權之意思表示，既無要約，何來合意？且被告亦一再表
示簽約前從未看過該附圖，該附圖上之記載乃為鄭明豊自行
填載，並非經被告授權或事後承認，顯見非屬被告之意思表
示，當亦非屬兩造之契約內容。依據鄭明豊證述其係因其自
行認為應該確定分割線的位置，並認為因原告所購得之地有
部分位於引道下方，始自行劃設應以50米為分割點等語，由
此顯見該分割線之劃設位置、50米之標示，均非由被告指示
或授權其劃設，而是鄭明豊依據自己主觀之想法而填載於上
，且鄭明豊於法官詢問雙方看過這個圖是否均同意時，僅答
以該圖上有簽名，惟依據證人劉惠美、李美霞之證詞，簽約
前及簽約時既均未提及50米面寬，故兩造就附圖上50米之記
載當不會認為屬於契約之內容，故劉惠美嗣後依據該附圖申
請分割時，亦未申請面寬50米，即在場之人均無人知悉該50
米之記載意義為何，遑論為契約內容之一部，且土地臨路面
寬為重要事項，亦應記載於契約內，衡諸交易常情，應經兩
造於簽約前或簽約時明確約定，且多會記載於特別約定欄，
然本案契約就面寬隻字未提，且本案不合理之處在於，經被
告訴訟代理人詢問鄭明豊畫50米前有無經過被告授權，鄭明
豊則含糊其詞稱因為在示意圖已經簽名，其個人認為記載於
附圖上之行為即為告知，沒有授權不授權問題，寫50米縱然
沒有口述，但是在示意圖標的很清楚。然附圖上之記載事項
，事前當然均應經兩造同意始得記載，鄭明豊為仲介不動產
公司經理自應知悉，縱使其認為應先定分割線，亦應於記載
後告知兩造，並確認兩造均就該分割線無異議後始簽名確認
，然鄭明豊卻反於一般交易常情，除填載並未有任何一方授
權之50米面寬標示外，記載後又未向雙方說明上開記載及確
認，且其亦自承兩造談買賣標的物面積及價格時，並沒有介
入，即其並非買方或賣方之仲介，對於兩造之契約約定為何
，是否清楚亦不得而知，則鄭明豊有何依據而得於兩造間之
契約上任意填載50米之標示？縱使其一再稱兩造有於附圖上
簽名，然因該50米之記載並非經被告授權，係鄭明豊自行任
意填載，鄭明豊亦未否認其未經被告事先授權，而簽約當時
又未曾提及該50米之記載，被告於附圖上簽名是為確認A、B
之土地相對位置，並非確認該50米甚明，否則該50米若為契
約內容，何以當下全程在場之劉惠美從未聽聞，且依其當時
現場聽聞之客觀情況，兩造並未有面寬50米之約定，既非兩
造之約定，鄭明豊又非兩造之代理人，則其於契約上任意填
載之文字，自非契約內容。再劉惠美證述，該契約後續之分
割係由其申請，並係依照兩造契約所申請之分割，申請分割
後之結果該面積確實與契約相符，惟並無面寬50米之情事，
而分割後之結果即係依據兩造之契約內容，益證兩造契約並
未包含面寬50米之約定。
(七)原告稱因其買受標的恐係因土地有部分在引道下方，始有路
寬50米之約定云云，惟查：
1.依據證人李美霞之證述，彭榮興授權仲介交易之範圍僅是賣
系爭土地之一半，並無同意出售面寬50米之意思表示，且交
易時買方亦未曾提到要臨興農路寬度50米，就其傳達給買方
的訊息業沒有包含要出售面寬50米之約定，是鑑界後才出現
50米之問題等語。次查依據證人即代書劉惠美之證詞，其在
簽約時全程在場，當時買賣雙方並沒有約定要面寬50米，只
有約定分割位置跟面積，就分割位置的約定只有東邊跟西邊
，當時談買賣時也沒有特別約定那條線要怎麼分割，其也無
法確認兩造簽名時是否已有50米之記載，且後續送分割為伊
所處理，分割出來的結果也是按照兩造契約的約定。而依據
鈞院調閱之土地複丈及標示變更登記申請書內所附之分割略
圖，並無面寬50米之記載，由此可證，當時簽約時並無約定
面寬50米，故代書依據兩造之約定即以約定之面積取其中間
線而分割，並無原告所稱有面寬50米之約定，代書為土地買
賣專業人員，且其為三泰不動產企業社所配合之仲介，其不
可能為偏坦被告之言，故其所稱係按兩造約定而申請分割，
而分割略圖上完全沒有面寬50米之記載，若兩造確實於買賣
當時有約定50米面寬，代書不可能忽略該重大事項而未於分
割時特別記載，顯見原告所述不實。
2.本案爭議最為重大之地籍圖為證人鄭明豊所製作，而就標示
50米之部分，其證述「本公司認為」應該確定分割線位置，
已在在證明該面寬50米之記載，是其「認為」「應該」要確
定，而非兩造之意思，故縱使其記載於兩造之契約內，亦非
兩造所合意之內容，當非屬契約之內容；其所稱現場有22米
在引道下方云云，惟查，買賣雙方對於系爭土地均有仲介代
理，而賣方仲介李美霞已證稱其洽談本案買賣時，並無傳達
面寬50米之事，而就買方所稱兩造有50米之約定一事，應由
買方即原告舉證以明之，而鄭明豊並非兩造所授權之人，其
自己個人之意見而加註於兩造契約之上，當然不可直接推論
為兩造之意思，且其亦未就該面寬50米之事說明於兩造，並
經兩造確認，而原告所提供之截圖亦看不出來有就面寬50米
部分討論確認。綜上，本案之發生緣由實係因仲介公司人員
鄭明豊未經兩造同意，即自行加註不屬於契約內容之文字，
且亦未告知雙方，而代書依據簽約當時兩造之契約真意為分
割，分割之結果亦為兩造契約之真意，被告並無任何違約之
情況，原告請求被告應給付違約金30萬元，應無所據。
(八)信託展延費係自原告匯自履約保證專戶裡之餘款所扣除，而
上開餘款，自始均未交付予被告，即該款項僅係先匯入履保
帳戶，履保之受託人尚未撥付該款項予被告，原告實質上並
未交付，被告亦未收受，且被告於107年6月4日民事答辯(一
)狀時，即表示同意原告領回履保銀行帳戶之款項，是信託
展延費用10,800元，係因原告遲未向履保銀行領取上開款項
，非可歸責於被告，故該信託展延費用應由原告支出。退步
言，依據兩造與土地銀行所簽立之信託契約書第十條二之規
定，「甲、乙方應另按月支付丙方貳仟元至信託關係結束為
止」，明訂支付義務人為兩造，故原告認信託展延款項應由
被告支付亦無所據等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。如受
不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
(一)原告於106年10月20日向被告購買所有花蓮縣○○鎮○○段
○○○○號土地，買賣總價金為704萬元，並簽訂不動產買賣契
約書(即系爭契約)。原告已給付550萬元(1,980,738元存於
兩造之履約保證帳戶)，尚有尾款154萬元尚未給付。
(二)兩造已經解除系爭買賣契約(但原告主張是因可歸責於被告
之事由而解除，被告辯稱解約事由可歸責於原告)，被告已
返還買賣價金5,489,200元。
(三)原告所提文書資料除原證8(卷60、61頁)外形式上為真正。
被告所提被證1至6形式及實質上為真正。
五、兩造所爭執之處，應在於：
(一)原告依民法第259條第2款、買賣契約第9條第2、3款規定(擇
一勝訴即可)請求被告給付10,800元，是否有理？
(二)原告依買賣契約第9條第2、3款規定請求被告給付30萬元，
是否有理？被告辯稱如有理由違約金也應酌減，是否有理？
六、本院之判斷：
(一)系爭契約成立並生效：按當事人互相表示意思一致者，無論
其為明示或默示，契約即為成立。稱買賣者，謂當事人約定
一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標
的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第153
條第1項、第345條分別定有明文。原告於106年10月20日向
被告購買花蓮縣○○鎮○○段○○○○號土地，約定買賣總價
金為704萬元，並簽訂系爭契約，此為兩造所不爭，堪信屬
實。依系爭契約約定內容，買賣標的物為花蓮縣○○鎮○○
段○○○○號土地其中面積800坪即2,645平方公尺(玉泉段601
地號土地整筆面積為5,300平方公尺，系爭標的為該筆土地
之2,645平方公尺)，簽約時該土地尚未經分割測量，而買賣
標的物僅由契約附圖顯示，即兩造自行在玉泉段601地號土
地上標示分割線，分為A、B部分，確認買賣標的物為土地
800坪即2,645平方公尺之A部分，有契約、附圖可憑(卷5至9
頁)。可見兩造就標的物及價金相互同意並簽立契約為憑，
依據前述規定，買賣契約即為成立，且已生效。
(二)附圖所載面寬50公尺僅為概算，非為契約約定之一部分：按
解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立
約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之
事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及
誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以
為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任
意推解致失其真意(最高法院99年度台上字第1421號判決意
旨參照)。經查：
1.兩造於簽約後由雙方委任之地政士劉惠美依兩造契約內容及
附圖，於106年10月23日向花蓮縣玉里地政事務所申請辦理
土地分割及鑑界事宜，經分割為601地號(附圖A部分)面積
2,645平方公尺，601-2地號(附圖B部分)面積2,655平方公尺
，有花蓮縣玉里地政事務所107年9月19日函及所附資料可參
(卷87至101頁)。從分割後之土地複丈圖(卷101頁)顯示，分
割後之附圖A部分臨興農路一段之長度約為41.3公尺，B部分
臨興農路一段之長度為48公尺，而A、B部分之分割線長度約
為62.7公尺，該分割線與分割後601-2及相鄰之601-1地號土
地之地籍線大致呈平行之勢，即經此分割後，被告所有之玉
泉段601地號土地分割成兩塊面積大致相同(各為A部分2,645
平方公尺、B部分2,655平方公尺)形狀長方形之土地，與契
約附圖兩造所畫分割線及分割後土地形狀相符。
2.原告主張契約附圖就分割後之A部分土地上明確標示臨興農
路一段部分之長度為50米、分割線長度為62米(卷9頁)，然
實際分割後之結果A部分(即分割後601地號土地)臨興農路一
段之長度僅有41.3公尺，認被告未依契約約定辦理臨路面寬
50公尺之土地分割顯屬違約云云，惟為被告所否認，並以前
詞置辯。就此項本件主要爭點，被告聲請傳喚證人劉惠美、
李美霞、鄭明豊，原告聲請傳喚證人周麗玲到庭作證，其等
證詞略為：
┌──────────────────────────────────┐
│證人劉惠美證稱：(問：是否有在106年10月20日就周孟興跟彭榮興土地買賣交│
│易，本人有親自處理？)有，我的工作是地政士。(問：原證一買賣契約書如│
│卷5至10頁是否就是106年10月20日之土地買賣交易？)是。(問：簽約當時你│
│是否全程在場？)是，契約書上的筆跡都是我的，除了鈞院卷9頁所附地籍圖│
│的筆跡不是我的以外，其他筆跡都是我的。(問：當時簽約時還有誰在場？│
│)除了周孟興沒有來以外，剛才看到的證人周麗玲、李美霞、鄭明豊、彭榮│
│興都在場。(問：買賣契約書第1頁土地標示欄的部分，當時他們土地交易的│
│內容、分割位置、面積如何約定？)他們當初是買方願意買彭先生的土地800│
│坪。(問：當時買方有無與賣方約定要面寬50米？)沒有，他們只有約定分割│
│位置跟面積。(問：當時兩造就分割位置如何約定？)地籍圖上來講，一個是│
│東邊，一個是西邊，就是彭榮興保留東邊，周孟興願意買西邊。(問：所謂│
│的東邊是否靠近601-1這邊？)是。(問：地籍圖中間的分割線，當時兩造如│
│何約定？)當時談買賣的時候沒有特別約定那條線要如何分割，只有談買賣│
│面積為800坪，平方公尺是我特別要求註明清楚，因為地政事務所是以平方│
│公尺登記。(問：當時雙方約定買方是從西邊過來800坪是嗎？)鈞院卷9頁這│
│張圖是仲介公司鄭明豊提供的，他們當時談論內容就是彭榮興保留東邊這塊│
│，周孟興是買西邊這塊，分割800坪賣給周孟興。他們這樣談論，我們會要│
│求把圖影印附在契約書裡面。所以仲介公司請他們兩人確定位置沒錯，周孟│
│興的代理人是周麗玲，就請他們兩個人在地籍圖上簽名。(問：卷9頁地籍圖│
│上50米是誰寫的？)我不曉得。(問：卷9頁地籍圖46米、50米是否都已經寫│
│好才讓他們簽名？)我無法確認。(問：當時是否有宣讀圖面即卷9頁地籍圖│
│的過程？)沒有。(問：後來契約書送地政事務所分割是否也是你處理？)是│
│。就是如簽約當時所談分割2645平方公尺出售給周孟興。(問：後來分割出│
│來的結果就是按照他們契約的約定？)對。(問：分割完後鑑界時，雙方代理│
│人李美霞〈被告方仲介〉及李慧蘭〈原告方仲介〉是否均有到場？)我不曉│
│得，因為我沒有到場。(問：卷9頁附圖是否於買賣契約當時即為契約後附圖│
│？)對。(問：依照契約12條你是否也持有一份買賣契約原本？)是。(問：簽│
│約當時你是否有依照買賣契約第1條第2項請兩造確認該契約附圖？)我沒有│
│確認，但是仲介公司有請他們〈即買賣雙方，賣方彭榮興、買方周麗玲〉確│
│認簽名。(問：當時你有無看到彭榮興跟周麗玲翻到附圖去確認？)有，他們│
│當時簽約時就是拿一張圖而已，契約在我手上。(問：被告確認及在附圖簽│
│名之後被告反應是什麼？)沒有反應，就是大家確認沒錯，所以簽完之後才│
│會要求圖要影印附在契約裡面。(問：你辦理本件送地政事務所分割的時候│
│，是否將整份買賣契約送件？)我們是另外做分割申請書，再附一張地籍圖│
│示意圖，我們要怎麼分割，面積多少。(問：如你所述簽約當時只約定分割│
│位置、面積，為何買賣契約後附附圖會記載50米？)因為簽約從頭到尾都沒│
│有提到50米這個數字。(問：該份圖為何會記載50米？)我不曉得。(問：你│
│現在事務所所存之買賣契約書原本，於簽約後是否有經過任何更改或加註？│
│)沒有(提出契約書原本附卷)。(卷64至67頁)。│
├──────────────────────────────────┤
│證人李美霞證稱：彭榮興是我先生的堂哥。(問：是否有在106年10月20日經手│
│處理周孟興跟彭榮興土地買賣交易？)是。我是三泰不動產營業員，這個案│
│子是我接的，我也是彭榮興的仲介人員，彭榮興委託我，我把這個物件送到│
│公司。(問：你所稱經手買賣交易是否為卷5至10頁這份契約書的交易？)對│
│，這是當天簽約的沒錯。(問：當時在進行買賣交易時，就這土地如何確認│
│買方購買的標的？)彭榮興有特別交代我他是要賣一半，而且要靠裡面那一│
│半，剛開始沒有提到坪數、面寬，是買方說要買800坪，彭榮興說可以，所│
│以才定下800坪。(問：當時買方有說要臨興農路的寬度要50米？)沒有。(問│
│：卷9頁附圖為何寫50米？)當時簽約時我們營業員有在場，但不是我們主導│
│，是老闆鄭明豊在跟兩方在談，分割的部分都是老闆鄭明豊在做的。(問：│
│簽約前有看過附圖嗎？)沒有。(問：就你傳達給買方的訊息也沒有包含要出│
│售面寬50米？)沒有，我傳這個附圖給彭榮興是在鑑界後才發現有50米的問│
│題，當時已經有爭議。(問：分割後的鑑界你有無到場？當時有誰在場？)有│
│，還有買方的我們公司的行銷人員李慧蘭也有到場。(問：當時在鑑界時李│
│慧蘭有就分割後的鑑界結果提出異議嗎？)沒有，因為我們認知鑑界是地政│
│人員的事，他只問我是這塊地嗎。(問：當時鑑界程序完成時，地政人員有│
│請你們在文件上確認？)我們沒有簽，他說會拿去給代書簽名，這也不是我│
│們簽，是老闆簽的。當天代書跟老闆都沒有到。(問：當時在交易過程中有│
│沒有定分割線如何分割？)中間這條分割線怎麼割是老闆割的，不是我的職│
│責，我不知情。(問：買賣契約簽約當時你在場有無看過這整份契約？)他沒│
│有拿給我看，我只是坐在旁邊而已，是買賣雙方在看。(問：你在簽約前有│
│無看過卷61頁這份圖？)大概老闆有給我看問我是哪一邊，我跟他講是哪一│
│邊而已，當時沒有數字。(卷68至69頁)。│
├──────────────────────────────────┤
│證人鄭明豊證稱：我是三泰不動產企業社經理。(問：本案周孟興跟彭榮興土│
│地交易買賣你有無經手？)彭榮興的委任簽給我們公司營業員李美霞，周孟│
│興是我們裡面一個營業員李慧蘭的客戶。(問：在周孟興跟彭榮興談買賣標│
│的物的面積及價格時，你有介入嗎？)沒有。(問：兩造簽約時你在場嗎？)│
│在場。(問：李美霞跟李慧蘭都叫你老闆嗎？)是，雖然我不是公司的負責人│
│，但我是公司的業務執行人。(問：契約後附地籍圖是你製作的嗎？)對。(│
│問：為何會標示50米？)本案的執行買賣時候現場有22米在引道(鐵路的橋)│
│下方，引道下方有一條道路是3米寬，當時在畫這個圖以50米為分割點，因│
│為該圖面臨602地號15米道路的總面寬有89米。我畫完以後在簽約當下給買│
│賣兩造及代書過目，過目後並口頭說明周孟興所購買的是示意圖的A邊，彭│
│榮興未出售部分是B邊，因為本筆土地只出售800坪，所以本公司認為應該確│
│定分割線的位置，要不然是不是會成為S型分割或奇形怪狀的分割，會成為│
│買賣雙方的歧見，這也是本約出售土地的精神所在。(問：簽約當時買賣雙│
│方看過這個圖都同意嗎？)該圖上有周孟興及彭榮興的簽名，意思表達已經│
│完成，因為雙方為成年人。(問：你在畫50米前有無經過彭榮興授權？)當下│
│我不認識彭榮興，是簽約當下才見面，所以說彭榮興不能說他不同意，因為│
│他在示意圖上已經簽名，我個人認為當下我有告知他。(問：你如何告知彭│
│榮興？)買賣契約書上的分割圖，該圖上面有寫花蓮縣○里鎮○○段601分割│
│圖。(問：你簽約前沒有經過彭榮興授權，簽約時你寫50米沒有告訴彭榮興│
│，只有跟彭榮興確認A邊、B邊？)簽約當下買賣雙方都已到場，沒有授權不│
│授權問題。寫50米縱使沒有口述，但是在示意圖上標的很清楚。(問：這份│
│附圖你請彭榮興確認及彭榮興簽名之後，彭榮興的反應是什麼？)沒有反應│
│，簽約當下沒有提出異議。(問：卷59頁箭頭標示處是否為證人所稱引道？)│
│是，本處道路與土地的高差落差很大。(卷69至70頁)。│
├──────────────────────────────────┤
│證人周麗玲證稱：我是周孟興的親姐姐。(問：你有無代理周孟興辦理土地買│
│賣事宜？)有。(問：簽約當日，兩造是否有約定分割後的土地面臨興農路的│
│長度為50米？)對，我們是這樣簽名的(證人指出卷9頁附圖)。(問：該附圖│
│於簽約當時上面是不是就已經有註記50米字樣？)是。(問：彭榮興簽約當時│
│有無確認該契約附圖內容？)代書有讓我們買賣雙方我跟彭榮興看附圖，沒│
│意見就在上面簽名。(問：彭榮興確認後及簽名後有無對附圖內容表示反對│
│？)沒有。(問：附圖上有註記50米字樣的圖示，在事前有無傳給你或周孟興│
│？)在106年10月17日簽約前3天就傳給我，當天我也傳給我弟弟周孟興看這│
│樣的買賣土地可以嗎？我弟弟說可以我才代理他。(問：卷61頁圖是否就是│
│事前傳給你看的圖？)是，跟我們合約的圖是一樣的。(問：分割鑑界當日，│
│你或周孟興有無到場參與？)沒有。(問：除了卷9頁附圖簽名以外，在簽約│
│時你有無向仲介提到50米面寬的要求？)我沒有提到這個，我的要求是要做│
│履約保證。(問：50米面寬的記載是誰提出來的？)仲介傳給我的說賣方要賣│
│這樣的地給我，問我願不願意。(問：卷60頁李慧蘭是說A是給您的，兩造在│
│交易時是否只有確定A面、B面？)在簽約那天依合約第1頁代書有問我們說要│
│賣的土地如附圖大家有沒有什麼意見，附圖上面就已經有註明50米。(問：│
│當時代書或鄭明豊有無就面寬50米為說明嗎？)代書說我們要買賣的土地一│
│條一條講，使用的土地詳如附圖有無意見，附圖上面就有寫50米，之前我們│
│有一塊三分地面寬不夠是我自己的地，所以當初簽約給我看附圖的時候，我│
│看到50米，這是符合我們的需求。(問：為何面寬沒有記載在契約書的特別│
│約定欄，或與李慧蘭的LINE記錄？)因為契約書裡面已經有了。(問：分割後│
│的鑑界有無委託妳的仲介人員到場？)沒有，他在下午兩點多的時候跟我講│
│，我五點多的時候才看到訊息，我沒有辦法請假，我問我先生他也無法到場│
│，我七點多回覆給他他說會幫我去看，可是我沒有委託他。(卷71至72頁)。│
└──────────────────────────────────┘
3.依上述證人之證詞內容，並參考系爭契約、附圖記載可知，
系爭契約雖在第一條第2點記載買賣不動產標的物標示為玉
泉段601地號土地內2,645平方公尺詳如附圖，且附圖上將玉
泉段土地以分割線分割為A、B部分，位置在西邊的A部分上
標示左側46米、右側分割線62米、臨路長50米之字樣，並經
原告代理人周麗玲、被告簽名確認；惟兩造買賣標的為玉泉
段601地號土地其中靠近西邊的800坪即2,645平方公尺，為
兩造合意確認之內容，而在簽約時因尚未辦理土地鑑界分割
，就該附圖所畫分割線及各側長度性質上應僅屬概估，而非
確定之數字而成為契約內容，證人劉惠美就此即證稱「兩造
沒有約定要面寬50米，只有約定分割位置(西邊、東邊即A、
B)跟面積(800坪即2,645平方公尺)」、「沒有特別約定分割
線要如何分割，只有談面積800坪」、「附圖請他們兩人確
定位置(即A、B)沒錯後簽名」、「不知道附圖為何會記載50
米」；證人李美霞證稱「被告特別交代是要賣一半，靠裡面
那一半，買方說要買800坪，被告說可以，所以才定下800坪
」、「買方沒有說要臨興農路的寬度50米」、「我傳達給買
方的訊息沒有說要出售面寬50米」，而李美霞為被告委託之
仲介人員，可知被告欲出售玉泉段601地號土地為裡面即西
邊之土地800坪，從未提及面寬50米，兩造委託之地政士劉
惠美在簽約過程，亦證稱兩造從來沒有約定要面寬50米，足
證臨興農路面寬50米應非經兩造意思表示合致之契約內容。
至於該引起爭議之附圖所載50米，是證人鄭明豊即三泰不動
產企業社經理在所提供之圖面(卷9頁附圖是其提供)註記的
，其雖證稱是因為現場有22米在引道下方而在圖面上畫50米
為分割點云云，然其並非兩造委任之代理人，僅因兩造委任
之仲介人員李慧蘭、李美霞均為三泰不動產企業社營業員，
而以該企業社經理身分在簽約現場，且其以現場有引道為由
畫臨路50米為分割線，並未兩造買賣洽商時之約定內容。是
本院探求當事人立約時之真意，斟酌訂立契約當時及過去之
事實等一切證據為全盤觀察，兩造雖在附圖上簽名確認，但
應係僅就分割之位置(A、B部分)、買賣面積(2,645平方公尺
)為確認，附圖所載臨路寬50米，既從未為被告出售土地意
思表示之內容，自不因鄭明豊自行在附圖上標示，而認屬兩
造買賣契約內容之一部分。縱鄭明豊曾將附圖提供予李慧蘭
以通訊軟體LINE傳送予原告代理人周麗玲觀看(卷60頁，且
該訊息內容李慧蘭亦僅詢問A部分可以嗎，即詢問購買土地
之位置為A)，或兩造在標示50米之附圖上簽名確認，仍不能
認為該臨路面寬50米為兩造買賣契約內容之一部分。故原告
主張被告違約云云，難認有理。
(三)被告應給付原告5,400元：按契約解除時，當事人雙方負回
復原狀之義務，為民法第259條所明定。兩造已解除契約，
且解除契約非可歸責於被告所致，被告應返還已收取之價金
550萬元予原告，而被告已返還買賣價金5,489,200元(為兩
造所不爭)，差額10,800元亦應依上開規定返還原告。然此
筆10,800元為兩造約定就買賣價款在土地銀行辦理履約保證
之展延費用，兩造所以展延履約保證契約之期限，是因本件
涉及買賣契約解釋之糾紛所致，應不可歸責於兩造，故此筆
展延費用應依兩造原信託契約之約定，由兩造平均負擔(卷
140、151頁兩造書狀記載參照)，即被告應返還原告買賣價
金10,800元，而原告應給付履約保證展延費用10,800元之2
分之1即5,400元，依被告書狀記載(卷140頁)應有以之為抵
銷之意，經抵銷後，被告尚應給付原告5,400元。
(四)按系爭契約第9條約定「2.賣方如不履行契約所定各項義務
者，即為違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行，買方
得逕自解除契約，賣方除將所收價款退還外，並應同時給付
買方同額之違約賠償金。3.有第1、2款之情形，經催告而於
催告期間內履行者，可歸責之一方應按應付或已收價款附加
法定利息支付遲延違約金。」(卷7頁反面)。被告並無違約
，已如前述，則原告依前開約定請求違約金30萬元，為無理
由。
七、從而，原告依民法第259條規定請求如主文第1項所示，為有
理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告
勝訴部分，應依民事訴訟法第389條第1項第3款規定依職權
宣告假執行，並酌定相當擔保金額為被告得供擔保免為假執
行之諭知，至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已無依據，
應併予駁回。本件事證已明，被告尚聲請傳喚證人李慧蘭(
卷154頁)，核無必要，暨被告所提就其支出仲介費用、履約
保證金手續費、代書費、贈與稅等所為抵銷抗辯(卷42、43
、141頁)，已經當庭捨棄不再主張，有筆錄可參(卷137頁)
，本院自無庸為審酌，附此敘明。
中華民國108年6月10日
臺灣花蓮地方法院玉里簡易庭
法官楊碧惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國108年6月10日
書記官洪妍汝