臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 96年度彰簡字第246號
原 告
即反訴被告 子○○
原 告
即反訴被告 乙○○
原 告
即反訴被告 卯○○
原 告
即反訴被告 癸○○
原 告
即反訴被告 甲○○
原 告
即反訴被告 丁○○
號
原 告
即反訴被告 庚○○
原 告
即反訴被告 丙○○
原 告
即反訴被告 辰○○
原 告
即反訴被告 辛○○
原 告
即反訴被告 己○○
原 告
即反訴被告 戊○○
上列十二人
共同訴訟代
理人 陳居亮 律師
被 告
即反訴原告 寅○○ 住台北市○○區○○街○○巷○○號4樓
居彰化市
訴訟代理人 鄭庭壽 律師
上列當事人間請求確認通行權存在事件，於民國九十六年八月二
十一日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
甲、本訴部分
確認原告對被告所有坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號土地，
如附圖所示Ｂ部分面積七十五平方公尺之通行權存在。
訴訟費用由被告負擔。
乙、反訴部分
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、本訴部分
一、原告訴之聲明：如主文本訴部分第一項所示。
二、事實摘要：
（一）原告主張：坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號土地（下
稱系爭土地）係被告於民國（下同）九十三年四月十九日
向鈞院民事執行處拍定登記取得所有權，惟於拍賣當時之
拍賣公告附表備註欄上登載：「八、本件土地有部分供道
路使用，拍定後該路地不點交。」而上開供道路使用、不
點交之路地（下稱系爭路地）原本即是供原告十二人各自
單獨所有坐落同地段四四三之五、六、七、八、九、十、
十二、十三、十四、十五、十六、十七地號等十二筆土地
及原告等十二人共有坐落同地段四四三、四四三之十一地
號等二筆土地出入至最近大馬路之用。又上開十四筆土地
係袋地，建商 李秋金 於興建原告十二人所居住之社區時，
基於上開十四筆土地與公路並無適宜之聯絡，乃於八十三
年五月七日與系爭土地原本之所有人 巫清塗 訂立不動產買
賣契約書，就系爭土地之西邊約二十坪面積土地為買賣，
同時並於買賣契約書附註條約內約定：「前開買賣標的地
號之前方，有賣方出資購買一塊路地當通路，賣方不可無
故阻礙通行，若無故被阻礙通行，賣方應賠償買方之損失
。」，而由李秋金取得系爭供道路使用、不點交之路地之
通行使用權，而於原告等十二人承買本社區屋地時，系爭
路地早已舖設完畢作為出入道路使用，且李秋金將其通行
權利讓與原告等現住戶，故十幾年來原告等現住戶與原土
地所有人巫清塗間均相安無事地通行使用系爭路地。又被
告明知系爭路地早於八十三年五月七日即已供道路使用，
且被告向鈞院拍賣取得系爭土地時，法院並未就系爭路地
為點交，被告並未取得系爭路地之使用權利，然被告基於
妨害原告及社區住戶通行權之意圖，先於九十五年八月間
拆除原所有權人巫清塗遺留系爭土地之建物，而後在於九
十五年十二月十二日寄發存證信函明示不准原告及社區住
戶通行使用系爭路地，嗣又於九十六年一月一日以汽油桶
矗立在原告所居住社區之大門口，封住系爭路地，使得社
區內之汽車完全無法出入，嗣又於九十六年二月三日矗立
汽油桶及架設鐵架，再次封住系爭路地。爰依民法第七百
八十七條之法律關係，請求判決如聲明所示。對被告抗辯
之陳述：又被告辯稱原告所有之土地並非袋地，而有彰化
市○○路○段○○○巷○弄可供出入云云，然系爭路地及
彰化市○○路○段○○○巷○弄均非既成道路，亦非公有
道路，都只是舖設在私人土地上之道路，而系爭路地長度
為十六公尺，寬度為六公尺，且只經過一筆私人土地而已
，然彰化市○○路○段○○○巷○弄長度為一百公尺左右
，寬度最窄處三點三公尺，不但不足以供小型車對向行駛
，對於大型車輛尤其是消防車更是難以進出，且經過不只
一筆私人土地，顯然後者對鄰地之損害較大，因此，原告
所有之上開土地不但是袋地，而且從系爭路地出入方屬適
宜之聯絡，且對周圍鄰地造成之損害方屬最小。
（二）被告請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔，抗辯稱：
⑴被告否認原告土地為袋地：按原告所有坐落彰化市○○段
○○○○號等十四筆土地與彰化市○○路○段○○○巷○
弄道路相連，此有鈞院民事執行處現場勘驗，並飭彰化地
政事務所測量原告四四三地號土地，有六十平方公尺在社
區圍牆外與中山路一段八十七巷一弄道路相連，復查都市
計劃圖暨八十三年間興建地上建物房屋之指定建築線路為
彰化市○○路○段○○○巷○弄道路，有彰化市政府指定
建築線圖資料在卷可証，而原告房屋門牌號碼同為彰化市
○○路○段○○○巷○弄○號，並有証人丑○○到庭証明
「八十七巷一弄存在已五十幾年，附近居民都是從那裏出
入」「建商蓋的時候有說要從八十七巷一弄出入」在卷，
由此均足証明原告土地與八十七巷一弄道路相連，實非袋
地，依上所述原告土地與八十七巷一弄道路相連，自己有
路不走，竟設置圍牆封死自己出入道路門口，強行走入被
告土地、破壞被告土地所有權使用完整，顯然違反誠信。
⑵又系爭土地固係被告九十三年四月十九日向鈞院民事執行
處拍定取得所有權，雖拍賣公告載有「本件土地部分供道
路使用」，只是鈞院民事執行處依現狀供道路使用，但原
告並無所有權、地上權、地役權、租賃權等任何權源，嗣
經被告查明系爭土地係私有土地，除原告無任何權源使用
外，依都市計劃圖及原告房屋指定建築圖，均無系爭巷道
，自非既成巷道，而四四三地號土地亦非袋地已如上述，
被告取得所有權後通知原告收回系爭土地並禁止通行時，
原告亦陳情彰化市政府等機關現場會勘，其記錄結論載明
「本案萊茵河社區等十二戶，經查閱八十三年建築執照，
該建築案申請基地南向及東向臨接現有道路（指八十七巷
一弄），基地內留設一私設巷道（指四四三號土地），系
爭南興段四三九地號土地通行權糾紛，屬私權行為，應由
兩造自行協調或循法律途徑解決」在卷可稽，由此証明原
告四四三地號土地與八十七巷一弄相連為原告通行道路，
而被告系爭土地依都市計劃圖及指定建築線圖均無道路通
行，亦有四三九地號都市計劃土地使用分區証明為農業區
可稽。
⑶按既成巷道構成公眾通行道路有二個要件，第一、應有民
法第七百八十七條規定之「必要通行權」，再按「土地所
有人於善盡利用其所有人土地後，其土地仍與公路無適宜
聯絡，致不能為通常使用者，始得通行周圍地以致公路」
亦為最高法院八十五年台上字第一六九二號著有判例，依
上所述，原告土地鄰接中山路一段八十七巷一弄道路，並
非「袋地」，既有如附圖所示八十七巷一弄聯外道路，依
上所述，被告所有之系爭路地，自非公眾通行道路。第二
、應有民法第八百五十一條取得設定通行地役權，而原告
並無對系爭土地取得設定通行地役權，因此系爭路地並非
既成巷道甚明。
⑷被告否認巫清塗出售系爭土地，亦無出售系爭土地與原告
，實與原告十二人沒有關係，縱然系爭土地與李秋金有買
賣關係，依買賣附註約定「賣方阻礙通行應賠償買方損失
」，只有巫清塗賠償李秋金之損失而已，退而言之，該巫
清塗縱有出售李秋金系爭土地，但查並無移轉登記所有權
，也無設定通行地役權，原告自無權通行甚明。
⑸再查縱然該巫清塗有出售他人，依債之相對性，不得對抗
在後取得所有權登記之被告（最高法院八十三年度台上字
第三二四三號判決及七十年台上字第十九號判決參照），
原告對系爭路地無通行權存在甚明，因此原告請求確認通
行權存在，實無理由。
⑹民法學者 鄭玉波 教授在其民法物權一書載明「袋地通行，
即土地為他土地所圍繞而不通公路者，學說上謂之『袋地
』，土地雖有他道可通公路，但費用過鉅且有危險，或非
常不便者，學說上謂之『準袋地』，此二種情形，依我民
法第七八七條第一項規定，均予以通行鄰地之權，所謂：
「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土
地所有人得通行周圍地以至公路是也，惟通行鄰地究屬侵
害他人之所有權，故通行權人對於鄰地因此所受之損害，
應支付償金，同時應於通行之必要之範圍內，擇其周圍地
損害最少之處所及方法為之。經查：原告土地與中山路一
段八十七巷一弄道路相連，有市公所編列門牌號碼三號可
稽，也是原告土地對外通行道路，再按其他中山路一段八
十七巷一弄一號、二號、四號、五號土地住戶均能暢行中
山路一段八十七巷一弄道路，汽車也能通行數十年，為什
麼只有原告門牌三號土地不能通行，顯然原告心態可議。
因此原告引用最高法院台上字第一四七九號判決意旨解釋
「祇須土地與公路無適宜之連絡，致不能為通常使用…」
但依上所述，原告土地與公路有適宜連絡，而能通常使用
，是原告能通常使用，竟自己用圍牆將之封阻，自己不通
行，非其土地與公路無適宜連絡甚明。再按原告又引用最
高法院九十三年台上字第三八號民事判決理由略以：「…
惟按民法第七八七條第一項所謂土地與公路無適宜之聯絡
，致不能為通常之使用，其情形不以土地絕對不通公路為
限，即土地雖非絕對不通公路，因其通行困難以致不能為
通常使用時…」但查原告土地與公路有適宜連絡，而能通
常使用，通常使用也不困難，而且其土地門牌號碼三號與
門牌號碼中山路一段八十七巷一弄一號、二號、四號、五
號同樣可通行汽車無礙，竟有路不走，竟用人造圍牆封死
相連八十七巷一弄道路，強行侵入被告土地，是原告專以
侵害被告土地所有權甚明，因此原告引用上開判決顯然不
當，也與民法第七八七條規定不合。
⑺原告土地建築房屋依建築法第四十八條規定，指定彰化市
○○路○段○○○巷○弄為建築房屋道路線，才能合法申
請取得建照，建築原告房屋，如果是袋地，即無路可通，
原告土地就不能指定建築線、不能核發建照、不能蓋建房
屋，由此証明原告房屋蓋好，就是其土地與道路（即中山
路一段八十七巷一弄）有適宜連絡甚明，原告自稱袋地，
顯然無稽。
⑻原告所有彰化市○○段○○○○號等十四筆土地與彰化市
○○路○段○○○巷○弄是相連，並為被告爭執在卷，原
告指為被告不爭執，顯有錯誤。原告一再舉証証明被告系
爭路地不是既成道路，然原告門牌中山路一段八十七巷一
弄是既成道路，並有附件都市計劃圖及指定建築線圖列有
八十七巷一弄道路可証，易言之，有既成道路才能指定建
築線及編列門牌號碼，原告空口說中山路一段八十七巷一
弄不是既成道路，顯然無稽。又道路通行不是以通行長短
、寬窄而衡量，而是以是否侵害他人土地、是否有適宜通
路為準，既然大卡車、砂石車、救護車等都能通行既成道
路（即中山路一段八十七巷一弄），豈能斤斤計較以長度
寬度為衡量標準？再說既有中山路一段八十七巷一弄道路
可供通行，比起侵入被告系爭土地（非既成道路）通行，
自是以通行中山路一段八十七巷一弄無損害最為適宜，因
此，原告土地有通行通路，竟將其用圍牆自己封阻，說是
袋地，自非理由。
⑼按中山路一段八十七巷一弄並非私設道路，而係通行四、
五十年之既成道路，已如上述，縱經過他人二、三筆土地
，但已通行四、五十年大家均無異議，依上所述原告土地
既非袋地或準袋地，該數筆土地既成道路供大家通行無異
議，自應走中山路一段八十七巷一弄道路，實不能通行有
異議土地為宜，且地政事務所測量之複丈成果圖中，系爭
土地已成三塊不完整土地，既系爭土地左側尚有一小長條
狀之畸零地不能使用，所以經過有異議之系爭路地，自比
走既成「中山路一段八十七巷一弄」道路損害較大（即緣
邊可行，勿橫貫中心），並為民法第七八七條第二項所明
定等語。
三、法院之判斷：
（一）原告主張被告於九十三年四月十九日向本院民事執行處拍
定登記取得系爭土地所有權，附圖編號Ｂ部分設有柏油路
面作為出入道路使用及於本院拍賣公告附表備註欄上登載
：「八、本件土地有部分供道路使用，拍定後該路地不點
交。」之事實，業據其提出土地登記簿謄本、拍賣公告影
本及現場照片等件為證，經本院於九十六年四月十二日會
同地政人員履勘現場，繪有複丈成果圖在卷可憑，並依職
權調閱本院九十二年度執字第一三一三六號強制執行事件
卷宗核對屬實，被告對此亦不爭執，此部分堪信為真實。
（二）惟原告主張其等前手李秋金於八十三年五月七日與系爭土
地原本之所有人巫清塗訂立不動產買賣契約書，就系爭土
地之西邊約二十坪面積土地為買賣，同時並於買賣契約書
附註條約內約定：「前開買賣標的地號之前方，有賣方出
資購買一塊路地當通路，賣方不可無故阻礙通行，若無故
被阻礙通行，賣方應賠償買方之損失。」，而由李秋金取
得系爭供道路使用、不點交之路地之通行使用權，而於原
告等十二人承買本社區屋地時，系爭路地早已舖設完畢作
為出入道路使用，且李秋金將其通行權利讓與原告等現住
戶，故十幾年來原告等現住戶與原土地所有人巫清塗間均
相安無事地通行使用系爭路地等語；被告則辯稱雖拍賣公
告載有「本件土地部分供道路使用」，只是本院民事執行
處依現狀供道路使用，但原告並無所有權、地上權、地役
權、租賃權等任何權源，系爭土地亦非袋地，有其他道路
可通，且否認巫清塗出售系爭土地，亦無出售系爭土地與
原告，實與原告十二人沒有關係，縱然系爭土地與李秋金
有買賣關係，依買賣附註約定「賣方阻礙通行應賠償買方
損失」，只有巫清塗賠償李秋金之損失而已，退而言之，
該巫清塗縱有出售李秋金系爭土地，但查並無移轉登記所
有權，也無設定通行地役權，原告自無權通行甚明，亦不
得持該債權契約對抗被告等詞。
（三）按司法院大法官釋字第三四九號解釋理由書明載：民法上
之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定
外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方
法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上
之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示
方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件，以保護善
意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權
契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。
經查，本件系爭土地業由原告等之前手李秋金於八十三年
五月七日與系爭土地原本之所有人巫清塗訂立不動產買賣
契約書，就系爭土地之西邊約二十坪(即附圖編號Ｂ部分
）土地為買賣，惟並未登記等情，業據原告提出不動產買
賣契約書影本為證，並經證人巫壬○於於九十六年七月
十七日到庭證稱：「原來土地是我們的；因為沒有路可以
出入所以他們跟我們買那塊土地；原告在社區未興建前就
向我們買了那塊地作為通路；一開始就是從我們的地出入
」等語，故原告所主張之買賣系爭路地之事，應可採信為
真，且系爭土地經本院拍賣時，公告上確有載明：「八、
本件土地有部分供道路使用，拍定後該路地不點交。」，
業據本院調上開執行事件卷宗查明，且拍賣乃私法行為，
被告既為拍定人，自須繼受前手之法律關係，復依上開大
法官會議解釋，縱為債權契約，如其事實為第三人明知或
可得而知，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效
力，因此，在法院拍賣公告時，被告既曾參予投標，對於
本件土地有部分供道路使用，拍定後該路地不點交之情形
，自屬明知或可得而知。縱原告等之前手就此未為登記，
然仍不影響原告基於契約關係而有通行權之事實，被告仍
須受到該契約效力之拘束，原告自得主張由系爭土地通行
之權利。
（三）從而，原告依據買賣契約之法律關係，請求確認原告對被
告所有坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號土地，如附圖
所示編號Ｂ部分面積七十五平方公尺之通行權存在，為有
理由，應予准許。
乙、反訴部分：
一、反訴原告訴之聲明：反訴被告應將坐落彰化市○○段○○○
○號土地如附圖所示藍色部分面積約二十坪之碎石柏油路面
除去，將土地回復原狀返還反訴原告，反訴訴訟費用由反訴
被告負擔，願供擔保請准宣告假執行。
二、事實摘要：
（一）反訴原告主張：本件坐落彰化市○○段○○○○號土地之
系爭路地為反訴原告所有，有土地登記謄本在卷可稽，詎
反訴被告無合法權源，即無所有權、地上權、地役權、租
賃權等合法權源，反訴被告土地也非袋地，實無權占用系
爭路地並舖設碎石柏油路面通行，經反訴原告通知返還土
地及禁止通行，惟反訴被告竟置之不理，為此爰依民法第
七百六十七條之規定，提起反訴，請求排除侵害返還土地
。又反訴被告所有四四三地號等土地與彰化市○○路○段
○○○巷○弄相連，並非袋地，其強行侵入反訴原告土地
通行，並無任何權源，自屬無權占用，自得依法請求除去
碎石柏油路面及返還土地。又鈞院九十二年度執字第一三
一三六號強制執行拍賣公告中雖記載「土地有部分供道路
使用，拍定後該路地不點交」等語句，但鈞院執行處僅是
程序形式審查，並未實體判決認定通行權存在可供通行道
路，反訴原告於拍賣土地時已實地查明該記載供道路使用
不點交，僅是供道路使用有爭議，所以不點交，實質上並
非道路，而且依上所述，反訴被告通行，並無任何權源，
反訴原告自得依土地所有權法律關係排除侵害，請求返還
土地。
（二）反訴被告請求駁回反訴原告之訴，抗辯稱：反訴被告所有
之土地確實是袋地。又鈞院九十二年度執字第一三一三六
號強制執行拍賣公告中業已載明反訴原告所有之系爭路地
有「土地有部分供道路使用，拍定後該路地不點交」等語
句，且此為反訴原告所不爭執，則反訴原告就系爭路地顯
未取得占有使用之權利，是反訴原告對反訴被告主張無權
占有，亦無理由。
三、法院之判斷：
（一）反訴原告主張本件坐落彰化市○○段○○○○號土地之系
爭路地為反訴原告所有，有土地登記謄本在卷可稽，詎反
訴被告無合法權源 即無所有權、地上權、地役權、租賃
權等合法權源，反訴被告土地也非袋地，實無權占用系爭
路地並舖設碎石柏油路面通行等語，惟反訴被告有權通行
，已說明如上，故反訴原告主張反訴被告為無權占有系爭
路地，自屬於法無據。
（二）從而，反訴原告依物上請求權之法律關係，請求反訴被告
應將坐落彰化市○○段○○○○號土地如附圖所示藍色部
分面積約二十坪之碎石柏油路面除去，將土地回復原狀返
還反訴原告，為無理由，假執行之聲請亦失所附麗，應併
予駁回。
丙、本訴、反訴事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及提出
之證據，經審酌後認與本件判決結果並無影響，毋庸一一論
述，附此敘明。
丁、結論：本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依
民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八條，判決如主
文。
中 華 民 國 96 年 9 月 4 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法官謝仁棠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 9 月 4 日
書記官陳文新