臺灣臺南地方法院98年度訴字第1197號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院98年訴字第1197號民事判決

裁判日期：民國99年05月11日

裁判案由：給付買賣價金

臺灣臺南地方法院民事判決98年度訴字第1197號原告甲○○訴訟代理人 陳俊偉 律師被告乙○○訴訟代理人 裘佩恩 律師
林志雄 律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國99年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣肆佰伍拾萬元，及自民國九十八年十月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣肆萬伍仟陸佰壹拾肆元由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰伍拾萬元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣肆佰伍拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實即理由
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國96年3月16日簽立權利轉讓契約書(下簡稱系爭契
約書)，約定由原告將其與訴外人高等數、 高錦興 、 高守禮 等3人於95年7月20日所簽訂坐落高雄縣○○鄉○○段212-1、212-2、212-4地號等3筆土地(下簡稱系爭土地）買賣契約之承買人權利轉讓與被告，被告則應給付原告價金新臺幣(下同)2,100萬元，系爭契約書並曾經民間公證人辦理認證在案，嗣系爭土地業均於96年4月23日移轉所有權登記予被告及其指定之人即其子 陳冠中 名下，依約定被告應於96年5月15日給付原告350萬元，惟被告僅給付250萬元，而上開差額100萬元及尾款350萬元被告迄今均未給付。
㈡系爭契約書第6條已明確約定：「……尾款新台幣參佰伍拾
萬元整，於○○鄉○○段212-1、212-2地號，土地申辦兩份建築執照，經核發領取，並將所有建築設計費、水保費、環評費及其他為申辦建築執照所衍生之相關費用繳清後，三日內壹次付清予甲方（即原告）」，核與證人丙○○證稱依契約約定二筆土地取得建築執照就要付尾款等語相符，因此，申請2份建築執照為主要義務，而建築設計費、水保費、環評費及其他申辦建築執照所衍生之費用繳納為附屬義務，僅○○○鄉○○段212-1、212-2地號土地申辦2份建築執照，經核發領取，被告即須依約給付尾款予原告。
㈢且觀休閒農場籌設申請書及證人己○○於本院證述其受委託
之內容乃在上開二筆土地分別申請興建農舍、規劃、設計、申請建築執照，因系爭土地本來就不能直接蓋大飯店，只能蓋農舍，申請做民宿經營，訴外人即被告之夫丁○○有跟我們提到未來取得農舍執照後準備做二次施工，擴大建築物規模，但這部分並無法再申請取得建築執照，而系爭土地位於山坡地範圍，依開發規模我認為不用環評，至實際上是否需要水保還是要主管機關認定，另依農發條例規定，約93年農業用地農舍興建辦法規定要滿2年以上才可申請興建農舍使用，故系爭土地縱使所有權人出具土地使用同意書，亦無法取得建築執照，而上開規定我們有向他們說明過，雙方對此應該都知悉等語，可知權利轉讓契約書第6條約定係符合當時之土地開發狀況及法律規定，其真意亦在取得2筆土地之建築執照，至於日後之二次施工係被告日後之規劃，與契約之約定無關。
㈣原告於95年7月19日以經營之鼎宜飯店有限公司之名義委託
訴外人尚鴻開發股份有限公司（下簡稱尚鴻公司）○○○鄉○○段212-1、212-2地號2筆土地進行非都市土地簡易型休閒農場規劃，委託事項包括經營企劃書、簡易水土保持申請、容許計劃書申請及許可登記證申請。而上開土地，經高雄縣政府審核書面資料及現場會勘後，認申請面積0.7433公頃，由於休閒農場許可申請係10公頃以上才要環評，故免實施環境影響評估，僅需作水保規劃；另函覆上開土地之簡易水土保持如無開挖整地，則無需擬具水土保持計劃送核。且因土地所有權人更換為被告及其子陳冠中，故土地所有權人同意書須重新出具，訴外人尚鴻公司亦通知被告出具同意書，惟被告一直未提供，致休閒農場開發案無法繼續辦理，建築執照自無法申請。而觀被告訴訟代理人於本院詢問為何未提出土地使用同意書時，答稱：「當時我們認為已撤銷以五百萬元購買包含環評、水保及建築設計費及取得建築執照二到三張此部分的意思表示」等語，及證人丁○○於本院詢問其知道所有權移轉後二年內不能申請興建農舍的建築執照為何還要辦理所有權移轉登記時，亦證稱因為伊要的是環評、水保，有沒有執照對我不重要，因有環評、水保就沒有二年的限制，並自承上開見解是他自己的常識等語，故被告依自己之常識判斷，將土地所有權移轉登記，並拒絕提出土地使用同意書，造成原告無法依約完成申請2筆土地之建築執照，依民法第101條第1項規定，該尾款給付之條件視為已成就，被告自應依約給付尾款。
㈤被告一再辯稱其買受系爭土地之目的，係在大規模開發觀光
飯店，自非簡易水土保持計劃得以滿足條件，縱使被告配合提出土地使用同意書，亦僅能取得簡易水土保持計劃之核准，無從開發觀光飯店，因此無協力申請無用之簡易水土保持之義務等語，惟被告上開主張顯與兩造簽立之權利轉讓契約書內容不符。觀證人戊○○於本院證稱：「（問：本件休閒農場開發案是否只要系爭土地所有權人出具同意書就可完成開發申請？）是，當初若在二個月內提出就可以繼續辦理」、「（原告訴訟代理人問：是否要先完成本件開發案申請，才能申請建築執照？）是的」、「（問：本件委託案鼎宜飯店有無請你們申請建築執照？）沒有，但有委任另一建築師設計工作」、「（問：這二筆土地若要申請執照是否要先在你們這個委託案通過後才能做建照申請？）是，休閒農場在容許取得後，建築師就可以申請、取得建照」等語，足認原告已依約履行。
㈥另被告買受系爭土地後，另外買受相鄰3筆土地，其目的改
變為將其所買受之全部土地提升再規劃為遊憩用地，惟因被告原先向原告買受土地及取得建照之契約內容，已無法滿足其在購買相鄰土地後，做全盤性大規模開發國際型飯店，故若要重新規劃即無需原告申請簡易型休閒農場規劃，被告始不同意配合提出土地使用同意書。且觀被告提出之存證信函內容：「次日本人趕緊承購鄰地，即於3月15日經由台端介紹己○○建築師及劉經理並同意一併設計，唯若需第三張建照時，其費用由本人負責」、「同時本人表示在美國擁有希爾頓飯店，決定在此大規模開發國際型飯店，之後隨即在次日（3月14日）以高價收購參塊鄰地，預備合併作為大規模開發之用」等語，可知被告因另有大規模之開發計劃，無需原告申請建築執照，而違約不配合提出土地使用同意書，故被告之抗辯完全違反權利轉讓契約書之約定及真意，並不當不配合提出土地使用同意書，造成原告無法完成申請2筆土地之建照，依法被告仍須給付尾款。
㈦證人丙○○、丁○○之證詞均不實在，蓋被告提出之地籍圖
謄本係於96年3月16日契約簽立前之95年10月20日所核發，除向原告購買之系爭土地外，另2筆土地被告亦於與原告簽約後立即買受，且契約簽立後立即找己○○建築師事務所就所購買之6筆土地一起規劃，故被告購買系爭土地時，早已深入瞭解，並有規劃之準備，何來被騙之可能。
㈧原告請求被告給付之450萬元，其中尾款為350萬元，另100
萬元依約被告應於96年5月15日給付，則被告不得依尾款之付款條件，對100萬元部分主張同時履行抗辯而拒絕給付。
再者，被告主張因受原告詐欺而陷於錯誤，並撤銷增加給付500萬元部分意思表示，被告應舉證證明之，況被告保留土地所有權之移轉登記而為撤銷，其法律上依據為何？亦應一併陳明。
㈨爰依兩造間系爭契約法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告
應給付原告450萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：㈠兩造於96年3月13日簽訂系爭契約時，因系爭土地未面臨入
口道路，被告乃另購買同段212、212-3、212-5地號土地，始能完整設計，此為原告知悉並同意被告將兩側之土地一併購入、合併設計。被告隨即承購鄰地，且於同年月15日經原告介紹之己○○建築師同意，將鄰地一併設計，並言明若需第3張建築執照，申請費用應由被告支出。惟經多次催促交付規圖未果，被告遂於96年4月9日以台南東城郵局第215號存證信函告知原告應負責督促建築師與被告配合，以於96年
6月13日前領取2張或3張建照。經告知後，原告督促己○○建築師規劃兩張草圖，其設計自包含了兩造同意之兩側鄰地。另觀證人丙○○於98年12月22日言詞辯論期日證稱：「（問：甲○○賣土地給乙○○時有無說這塊土地將來可以開發成遊憩用地並興建大飯店？）有」、「（問：簽約前甲○○有無跟乙○○夫婦說這塊地已通過環評及水土保持審查？）有」、「（問：甲○○將土地賣給乙○○時有無向其保證只要在一個半月就可拿到建照？）有」、「（問：簽約時甲○○有無向乙○○說明系爭土地只能興建簡易型休閒農場？）無」、「（問：原告有向你們保證系爭土地可蓋飯店？）他說有建築執照後可變更系爭土地為遊憩用地，之後就可蓋大飯店了」等語；證人己○○於99年3月10日言詞辯論期日證稱：「（問：乙○○、丁○○有無與你們事務所表示該土地要做大規模開發利用將來要蓋大飯店使用？）我們的設計是有這樣的一個概念」、「問：在你與甲○○、乙○○、丁○○接洽過程中，甲○○是否知道乙○○購系爭土地是要興建大飯店使用？）從我們規劃設計的圖中甲○○應該知道」等語，及原告與證人己○○討論「大規模開發事宜」之傳真，可知原告於磋商過程已知悉被告欲將系爭土地及鄰地一併進行大規模開發觀光飯店。是以，原告主張伊不知被告購買系爭土地用途為何，亦不知被告之行業或背景云云，顯係臨訟狡辯之辭，不可採信。而證人 李翰文 證稱伊於參與簽約過程中未曾聽及原告表示被告準備買下附近土地與本件土地一起開發利用云云，亦不可採信。
㈡兩造於96年3月13日簽訂約定書時，原告表示已為環評、水
保及建築設計，僅需1個半月即可領到建築執照，並通過環評及水保，得以續為大規模開發事宜。惟原告隱瞞其於95年11月2日以系爭土地申請鼎豐渡假休閒農場一案，業於95年12月7日遭高雄縣政府駁回一事；原告另於96年9月14日將系爭土地中0.74公頃交由訴外人尚鴻公司向高雄縣政府申請簡易水土保持，其餘1公頃買賣標的則未有相關規劃、申請；而上開0.74公頃土地，訴外人尚鴻公司亦僅提出簡易型水保計劃，並表示若將來建築師設計規劃須興建建物，仍要再提出水保計劃，則此「非都市簡易型休閒農場規劃」所取得之「簡易型水保執照」，顯與原告前開保證內容不相符。再者，申請環評、水保，基地面積至少需5公頃以上，而面臨道路至少需8米以上，系爭土地面積僅1.75公頃，且位於海拔高800公尺的半山腰上，面臨不到5米道路，條件完全不符，不可能申請環評、水保，原告故意隱匿上開土地僅可規劃作休閒農場，不可以作五星級飯店之訊息，於簽約時表示環評、水保完成後，可把地目改成「遊憩用地」，再從農舍執照改變成「大規模開發的觀光飯店」，進而向被告要求環評、水保及建照申請之500萬權利金，使被告陷於錯誤，顯有詐欺之故意。
㈢且觀證人戊○○於98年12月1日言詞辯論期日證稱：「（問
：委託項目為何？）辦理簡易型休閒農場申請，包含經營企劃書、簡易水土保持申請、容許計劃書申請、許可登記證申請」、「（問：鼎宜公司委託你們公司做這二筆土地規劃時有無說這二筆土地一併要做環評及水保規劃？）休閒農場許可申請是十公頃以上才要環評申請，本案不需要，本案當時只有作水保規劃」、「（問：這二筆土地是否須作水土保持？）當初我們沒有要開挖整地，所以不需要作水保，我們只有提出簡易水保計劃書」、「（問：當時該休閒農場是要作何種休閒開發？）做一些DIY教室、涼亭、售票及警衛設施，本來規劃以農舍名義申請民宿」、「（問：做這些設施是否不需要到開挖土地、整地情形？）現場勘查後因是平坦土地，所以不需要整地，只予以基礎設施作結構性開挖，不需到整地開挖程度」、「（被告訴訟代理人問：一開始委託申請休閒農場規劃你剛才稱有興建教室、涼亭等設施，為何縣府96年10月31日函文卻說明這些興建建物仍需要做水土保持計畫，而你卻說不用提出？）本件是以平坦地、無須開挖整地的行為去申請，所以縣府才同意我們只要提出簡易型水保計畫即可，但若將來建築師設計規劃須興建這些建物時仍要提出水保計畫」、「（被告訴訟代理人問：若要將土地從農牧用地變成遊憩用地是否要作環評？）系爭土地無法變更為遊憩用地，因申請總面積要達5公頃以上才能申請變更為遊憩用地，系爭土地只有0.74公頃左右」、「（被告訴訟代理人問：這整塊土地總共有一甲七分，請你們規劃的是否只有其中的七分？）當初鼎宜飯店提供我們的只有這二筆土地，至於有無其他土地我不知道」等語，及證人丙○○前揭於98年12月22日言詞辯論期日之證言，益證原告自始隱瞞系爭土地無法取得環評、水保，更無從大規模開發觀光飯店之事實，使被告陷於系爭土地得大規模開發觀光飯店之錯誤，而向被告詐取高額價金及權利金。
㈣原告稱伊於磋商、簽約時僅告知被告土地已取得水保，再過
1個月可以取得之執照乃休閒農場之建築執照云云，顯與事實不符，不可採信。原告兩度向高雄縣政府申請渡假休閒農場，第1次係於95年11月2日申請，同年12月7日遭退件；第2次係於96年9月14日委託訴外人尚鴻公司申請，申請內容為辦理簡易型休閒農場申請，包含經營企劃書、簡易水土保持申請、容許計劃書申請及許可登記證申請，因未達申請環評之面積（10公頃以上），故僅作水保規劃，且因申請時未有開挖整地動作，而把水土保持改成簡易水土保持，並於申請書上之開挖面積填寫為「0」平方公尺，敘明無開挖整地事項，惟該次申請亦遭高雄縣政府退件，並敘明既無開挖整地，則無需送審，且再次強調任何簡易工程都須經水土保持。
姑不論原告是否有保證環評已經通過，原告簽約前向被告表示「水保已經通過」，與其第1次申請渡假休閒農場業於95年12月7日遭駁回之事實不符，顯已詐欺被告。又簽約時原告並未進行休閒農場之執照申請，空言1個半月會取得執照，經被告配偶與證人丙○○於96年4、5月間至高雄縣政府詢問相關單位，發現系爭土地未曾申請環評及水保，被告進而於96年5月9日以存證信函要求原告提出環評、水保及建照申請，原告始於簽約後6個月再委由訴外人尚鴻公司申請休閒農場簡易水土保持，經高雄縣政府於96年10月31日回函要求補正基地所有權人（即被告及訴外人陳冠中）之土地使用同意書，再藉口被告不配合提供土地使用權同意書致其申請被駁回。惟高雄縣政府96年10月31日函文表示興建DIY教室、涼亭、售票及警衛設施等建物仍需要做水土保持計畫送核，訴外人尚鴻公司卻未再提出相關資料，則縱使被告出具土地所有權人使用同意書，仍難保證高雄縣政府會通過其水保申請。況且，大規模開發的觀光飯店，非簡易水土保持計劃得以滿足條件，縱使被告配合提出土地使用同意書，亦僅能取得簡易水土保持計劃之核准，原告仍無從給付權利轉讓契約書上承諾之2份建築執照，更無從開發觀光飯店，是被告當無協力申請無用之簡易水土保持之義務。是以，訴外人尚鴻公司所申請者，既非權利轉讓契約書約定之條件，被告自無庸協力履行，則原告據以主張條件視為成就，顯無理由。
㈤被告發覺受騙後，遂於96年5月18日以台南成功郵局第1341
號存證信函為撤銷同意增加給付500萬元之意思表示。依民法第95條規定，該意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，故被告自無庸再給付增加之500萬元價金。縱本院認被告上開撤銷意思表示對原告不生效力，依照權利轉讓契約書第6項所示，其中關於尾款之付款條件為：「尾款新台幣參佰伍拾萬元整，於○○鄉○○段212-1、212-2地號，土地申辦兩份建築執照，經核發領取，並將所有建築設計費、水保費、環評費及其他為申辦建築執照所衍生之相關費用繳清後，三日內壹次付清給甲方」等語，及兩造於96年3月13日簽訂之約定書，關於付款方式亦約定「○○○鄉○○段212-1、212-2地號各申請建照核發建照下來三日內壹次付清350萬元正」等語，而原告迄今仍未完成環評、水保及2份建築執照等對待給付，依民法第264條第1項規定，被告得主張同時履行抗辯權，拒絕履行給付價金之義務。
㈥再者，系爭土地若如原告所保證已完成環評、水保，則可變
更為遊憩用地，之後即可申請興建飯店；在變更為遊憩用地後，即可設置休憩設施及戶外設施，其建蔽率、容積率等同於乙種或丙種建築用地，顯較農舍高出許多；另縣政府承辦人員亦曾對被告明確表示，只要通過環評及水保即可把日前的農牧用地（可建10%）變為遊憩用地（可建60%），可解除農地高度限制，並可開發國際型飯店，然原告所給付者乃無法取得環評、水保之土地，依民法第226條第1項、第227條第1項規定，原告須負債務不履行之損害賠償責任，而被告所失利益難以估計，則原告以「已取得環評、水保執照，再一個半月可取得建照」要求500萬權利金部分可謂被告所受損害之部分，是以，被告主張以此債務不履行之損害賠償額抵銷原告請求之價金。
㈦並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造經本院依民事訴訟法第271條之1準用同法第270條之1第1項第3款規定曉諭闡明後，整理並協議簡化爭點如下：
㈠不爭執事項：
1.原告與被告在96年3月16日簽立系爭契約書，約定由原告將其與訴外人高等數、高錦興、高守禮三人在95年7月20日所簽訂系爭三筆土地買賣契約之承買人權利轉讓與被告，而被告應給付原告買賣價金共2,100萬元。給付方式：
訂立轉讓契約書同時給付原告800萬元，其中550萬元係支付原出賣人高等數等三人，另250萬元為支付原告之第一期款，96年4月15日再支付原出賣人高等數等3人300萬元，96年5月15日再支付原出賣人高等數等3人300萬元，並同時支付原告350萬元，尾款350萬元則於○○鄉○○段212-1、212-2地號土地申報兩份建築執照，經核發領取，並將所有建築設計費、水保費、環評費及其他為申報建築執照所衍生之相關費用繳清後，3日內一次付清給原告。
2.本件兩造另於96年3月13日有簽訂如被告被證2所示之約定書，關於付款方式亦有約定「○○○鄉○○段212-1、212-2地號各申請建照核發建照下來三日內壹次付清350萬元正」。
3.上開兩造所簽訂之權利轉讓契約書曾經台灣高雄地方法院所屬民間公證人 陳祺昌 事務所辦理認證，兩造對契約形式上真正及內容之真正均不爭執。
4.系爭三筆土地均於96年4月23日完成移轉所有權登記，其中寶來段212-1移轉予被告，寶來段212-2、212-4則移轉予被告指定之人即其子陳冠中之名下。
5.被告簽訂轉讓契約書時有依約給付原告800萬，96年4月15日再支付原出賣人高等數等3人300萬元，96年5月15日再支付原出賣人高等數等3人300萬元，但96年5月15日僅給付原告250萬元，不足100萬元，尾款350萬元亦尚未給付。
6.原告迄今未完成系爭土地上任何建築執照之申請。
7.本件原告於95年7月19日以其經營之鼎宜飯店有限公司之名義委託尚鴻公司○○○鄉○○段212-1、212-2地號二筆土地進行非都市土地簡易型休閒農場規劃，其中委託事項即包括水土保持計劃及休閒農業容許許可取得。
8○○○鄉○○段212-1、212-2地號二筆土地，經高雄縣政府
審核書面資料及現場會勘後，認申請面積0.7433公頃，故免實施環境影響評估。另高雄縣政府又函覆該二筆土地之簡易水土保持如無開挖整地，則無需擬具水土保持計劃送核等情，並於說明第三項記載：「本案土地於申請休閒農場籌設時，其土地所有權人為高等數、高錦興，顯與案附之土地謄本該基地所有權人為乙○○、陳冠中不符，請查明土地所有權人並補正土地使用同意書。」(詳如原告提出之證3至證5所載)
9.原告對被告提出之被證1至7之證據資料，及98年12月1日陳報狀後所附之附件1、2、4、5，及被告對原告提出之證1至證5證據形式及內容之真正均不爭執。
10.原告確實有收受被告於96年5月18日成功郵局第1341號存證信函。
11.對證人戊○○提出之鼎豐休閒農場經營計畫書之形式上真正不爭執。
12.本件原告係依兩造所簽訂之權利轉讓契約書之法律關係為請求，並不另主張其他法律關係。
㈡爭執事項：
1.依照權利轉讓契約書第6項所示，其中關於尾款之付款條件為：「尾款新台幣參佰伍拾萬元整，於○○鄉○○段212-1、212-2地號，土地申辦兩份建築執照，經核發領取，並將所有建築設計費、水保費、環評費及其他為申辦建築執照所衍生之相關費用繳清後，三日內壹次付清給甲方」等語，被告可否以原告尚未完成建築執照之申請，依民法第264條第1項規定主張同時履行抗辯權，拒絕尾款350萬元之給付義務？
2.第三人尚鴻開發顧問有限公司人員有無多次聯絡被告，請其提出土地使用同意書，然被告均置之不理，造成後續之應辦事項停滯而無法辦理，致使尾款之付款條件無法成就，依民法第101條第1項之規定，本件尾款之付款條件視為已成就，被告應依契約給付尾款？
3.被告就尾款350萬元外，其餘未付價金100萬元是否得以原告有債務不履行情形，主張同時履行抗辯權而拒絕給付？
4.被告是否已於96年5月18日撤銷系爭契約中增加給付500萬元價金部分，原告是否因此已無此部分價款請求權？
5.原告是否有債務不履行情事？被告是否因此受有損害，並得以此損害債權與原告之價金債權主張抵銷？
四、本院得心證之理由：㈠被告得否以原告未依約完成環評、水保之審查，及2張建築
執照之申請，依民法第264條第1項規定主張同時履行抗辯權，而拒絕尾款350萬元之給付義務？
1.按契約之文意有疑義，如辭句模糊，或模稜兩可時，固應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但如契約文字業已表示當事人之真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解(最高法院84年度台上字第1188號判決參照)，又解釋契約，如契約文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即無須反捨契約文字而更為曲解。是以，倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束(最高法院97年度台上字第1676號決參照)。再按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任(最高法院86年度台上字第891號判決參照)。
2.次按法律行為除要式行為者外，契約非以訂立書面為成立或生效要件，口頭約定亦生效力，然若兩造就契約已另明訂書面，則關於契約所生權利義務事項依兩造之意旨訂明於書面契約上，應為社會生活交易之常態，契約當事人一方主張除書面訂明者外，尚另有口頭約定之事項，此關於契約除書面載明者外另有以口頭約定之事實，乃社會交易之變態事實，揆之前揭最高法院判決意旨，應由主張此事實之一造負舉證之責。
3.兩造就系爭契約書關於形式及內容之真正均不爭執，已如前述，而依系爭契約內容所載，乃關於權利轉讓之契約，權利轉讓之標的為原告向訴外人高等數、高錦興、高守禮3人購買系爭3筆土地之承買權，而關於買賣價金之付款方式於該契約書第6條已載明：96年5月15日被告應支付甲方(即原告)新台350萬元，尾款350萬元整，則於○○鄉○○段212-1、212-2地號，土地申辦兩份建築執照，經核發領取，並將所有建築設計費、水保費、環評費及其他為申辦建築執照所衍生之相關費用繳清後，3日內壹次付清給甲方(即原告)等語，況系爭契約之見證人即證人丙○○亦證稱依契約約定只要取得建築執照就要付尾款等語屬實(見本院卷1第175頁)，是關於兩造權利轉讓契約買賣之標的及價金之給付方式，已為明確約定，被告如抗辯其96年5月15日應給付350萬元其中尚未付之100萬元，及尾款350萬元，除上開約定之外，尚須系爭土地已完成環評及水保之審查，再取得建築執照為付款條件云云，就此契約書面未載明之事實，即應由被告對此抗辯負舉證之責。
4.雖證人 翁敬得 證稱簽約前原告有向被告陳稱系爭土地已通過環評及水保審查，並保證一個半月可拿到建照，更保證系爭土地拿到建照後可變更為遊憩用地，之後可蓋大飯店等語(見本院卷1第171頁背面至173頁)，然同為契約見證人之證人李翰文則證稱契約簽約過程，伊未聽聞原告向被告表示系爭土地已通過環評及水保之審查，亦未聽過原告向被告保證系爭土地將來可以變更為遊憩用地，並可供興建大飯店等語(見本院卷2第38頁)，證人翁敬得、李翰文同為系爭契約之見證人，然對簽約時原告有無對被告表示上開事實乙節，證詞全然相異，是證人丙○○上開所為有利於被告之證述是否真實，即有可疑。且證人丙○○先係證稱原告有保證系爭土地拿到建照後可變更為遊憩用地，之後可蓋大飯店等語，復證稱契約所謂兩張執照，係指農舍之建築執照等語(見本院卷1第175頁背面)，證人即被告之夫丁○○亦自承簽約時原告有說他現在在申請籌設休閒農場等語屬實(見本院卷2第34頁)，顯然證人丙○○對系爭土地簽約時屬於農牧用地，僅能申設休閒農場，無從逕申請興建大飯店乙節，應屬知悉，詎其對本院詢問簽約時原告有無說系爭土地須先開發出簡易型休閒農場，事後再變更地目再改建為大型飯店等節時，則陳稱沒有，原告只說環評、水保已經過了等語(見本院卷1第174頁背面)，其證述過程隱匿部分情節，僅著重強調原告有向被告保證環評、水保已經過了等語，參酌系爭契約被告乃經由證人丙○○之介紹而與原告簽約，益見證人丙○○所述有故為偏頗而為有利於被告之證述，其證詞之憑信性已堪質疑，而不足為被告有利之認定。
5.又證人丁○○自陳伊在美國加州有一家希爾頓飯店，規模為五星級，高6層樓，有二百二十幾間房間，僱用員工大概180人，預計要於系爭土地上興建相同規模的飯店等語(見本院卷2第34頁)，顯見被告乃精通於興建飯店乙事，且其既預計於系爭土地興建相同規模之飯店，單購買系爭3筆土地價金即已達2,100萬元，加計其復購買鄰近3筆土地及將來興建飯店之費用，其總投資金額應非在少數，則其購地之前對於系爭土地上可否興建飯店之相關法令規定乙節，豈無事先瞭解之理，參酌證人丁○○自承因為伊要的是環評、水保，有沒有執照對伊不重要，伊認為只要有環評及水保，農舍增建就沒有違建問題等語(見本院卷2第59頁)，益見其對在系爭土地上興建飯店之法令細節有相當之研究，若兩造確實曾約定原告必須就系爭土地通過環評及水保之審查，再取得建築執照，被告始有給付尾款之義務，對此契約重要之要素，為何既未事先要求原告出具相關證明，復未載明於契約之中，故被告辯稱系爭土地已通過環評及水保為價金付款之條件云云，是否屬實，已令人質疑。雖證人丁○○復陳稱因當時伊太相信原告，不認為原告可以憑空生出環評及水保來賣伊等語(見本院卷2第37頁)，然證人丁○○既證稱伊要的是環評、水保，有沒有執照對伊不重要，堪認被告對系爭土地有無經過環評及水保之審查，實列為系爭契約最重要之要素，而系爭契約價金高達2,100萬元，系爭契約第6條復詳載付款之時間及條件，則對關於原告陳稱系爭土地伊已然通過環評及水保之審查乙節，既未事先要求原告提出相關文件供確認，訂約時復未於契約中詳載作為付款之條件，實有違常情，故被告主張系爭土地須通過環評及水保乃為給付尾款之對待給付條件，應非事實，不足採信。
6.雖原告於審理時否認知悉被告預備於系爭土地上興建大飯店，亦未向被告表示系爭土地可開發成遊憩用地且可以興建大型飯店等情，然由證人即當時負責在系爭寶來段212-
1、212-2地號土地上興建開發之建築師己○○證稱：「丁○○曾經與甲○○一起到我的事務所告訴我整個買賣過程」，「(法官問：乙○○、丁○○有無與你們事務所表示該土地要做大規模開發利用將來要蓋大飯店使用？)我們的設計是有這樣的一個概念，因系爭土地本來就不能直接蓋大飯店，只能蓋農舍，申請做民宿經營，他有跟我們提到未來取得農舍執照後準備做二次施工，擴大建築物規模，但這部分並無法再申請取得建築執照。」、「(法官問：在你與甲○○、乙○○、丁○○接洽過程中，甲○○是否知道乙○○購系爭土地是要興建大飯店使用？)從我們規劃設計的圖中甲○○應該知道。」等語，堪認原告於簽約時，應知悉被告上開購地之用途。又原告對簽約前是否曾向被告表示系爭土地已通過水保審查乙節，初稱簽約前有說過水保已通過等語(見本院卷2第34頁背面)，經本院質疑與其委託訴外人尚鴻公司申設休閒農場之申請書載明無須水保資料不符時，又改稱當時伊向被告是陳稱已委託尚鴻公司申請水保云云，前後反覆不一致，致使原告辯稱簽約前未向被告表示已通過水保審查乙節是否屬實，令人懷疑。惟縱認為原告有隱瞞系爭土地尚未通過水土保持審查之事實，亦是屬於是否因此致被告有陷於錯誤而與原告簽訂系爭契約之問題(本院認被告不得以此部分屬受詐欺而得撤銷所為之意思表示，理由詳後述)，尚不能以此做尾款給付之對待條件而拒絕給付尾款。
㈡原告得否以被告未配合提出土地使用同意書，造成後續應辦
事項停滯而無法辦理，依民法第101條第1項之規定視為給付尾款之條件成就，依契約請求被告給付尾款？
1.按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項定有明文。所謂以不正當行為阻其條件之成就，不僅指作為，即不作為亦包括在內(最高法院86年度台上字第22號判決參照)。又依當事人一方之意思而決定其成就與否之條件，倘依契約或通常情形，當事人應為一定之行為使其條件成就，乃為圖免因條件成就而受不利益，任意不為該行為，即係以不正當消極行為阻其條件之成就，依上開規定，應視為條件業已成就(最高法院86年度台上字第2280號判決參照)。
2.原告主張其於95年7月19日以經營之鼎宜飯店有限公司之名義委託訴外人尚鴻公司○○○鄉○○段212-1、212-2地號2筆土地進行非都市土地簡易型休閒農場(鼎豐休閒農場)規劃，委託事項包括經營企劃書、簡易水土保持申請、容許計劃書申請及許可登記證申請等情，有原告提出之委託合約書附卷可稽（見本院卷1第36至40頁)，並經證人即尚鴻公司經理戊○○證稱屬實(見本院卷1第56頁)，並有證人提出之鼎豐休閒農場經營計劃書可憑(見本院卷1第99至162頁)。嗣上開土地，先係經高雄縣政府審核書面資料及現場會勘後，認申請面積0.7433公頃，由於休閒農場許可申請係10公頃以上才要環評，故免實施環境影響評估，並請申請人依水土保持法擬具水土保持書件送核，如申請人自認無涉水土保持應敘明理由並提出相關證明等情，亦有原告提出之高雄縣政府96年9月11日府農輔字第0960212381號函可稽(見本院卷1第43頁)，雖其後高雄縣政府函覆申請人，認為本案基地涉及興建DIY教室、涼亭、售票設施及警衛設施等建築行為，於興建該等建物前，仍需擬具水土保持計畫送核等語，但同一份函文同時亦以土地申請休閒農場籌設時，其土地所有人為高等數、高錦興，與所附土地謄本所有權人為乙○○、陳冠中不符，請查明土地所有權人並補正土地使用同意書等情，有高雄縣政府96年10月31日府農輔字第0960211550號函可憑(見本院卷1第44頁)，系爭休閒農場之申請嗣遭高雄縣政府駁回，而其駁回之理由，乃因申請人未能於期限內補正土地所有權人之土地使用同意書等情，亦經本院向高雄縣政府查明屬實，有該府99年1月25日府農輔字第0990016549號函及所附鼎豐休閒農場籌設申請計畫書及相關公文可按(見本院卷2第9至29頁，另籌設申請計畫書2份外放，未附卷)，而系爭休閒農場若被告等願於補正期限內出具土地使用同意書，當可繼續辦理籌設許可，籌設許可後再辦理容許許可，建築師即可申請、取得建照等情，亦據證人戊○○證稱屬實(見本院卷1第56頁背面、57頁)，然證人丁○○於原告委託申設休閒農場之尚鴻公司經理戊○○向其索取土地使用同意書時，自承：「當時我在美國，戊○○有跟我台灣公司小姐聯絡，我台灣公司小姐有打電話到美國給我，我說不用管他」等語(見本院卷2第36頁背面)，堪認系爭休閒農場乃因被告等故意拒絕出具土地使用同意書，致原告無法繼續辦理取得建築執照等相關事宜乙節屬實。
3.再證人己○○證稱：「我事務所的經理 劉衍成 後來告訴我這個案件後來終止，因原土地所有權原先是高等數、高錦興等人所有，後來已移轉給第三人，移轉後我們就沒有辦法進行規劃、設計的後續工作了，主要是這塊土地屬於農牧用地，須移轉後二年才能再提出建造執照申請」、「依農發條例規定，約九十三年農業用地農舍興建辦法規定要滿二年以上才可申請興建農舍使用。」等語，而上開規定亦經證人己○○證稱曾向被告說明過等情屬實，並證稱：「當時委託時雙方到我事務所來，我就有特別說明過土地不可以移轉過戶，否則當下無法辦理農舍興建的事情，因移轉後需要經二年後才能再辦理農舍興建執照申請，雙方對此應該都知悉」等語(見本院卷2第56頁背面、57頁）。
證人丁○○亦自承己○○上開所述屬實(見本院卷2第58頁背面），並自承己○○建築師是簽約三天後向伊說如果辦理過戶會被限建二年等語無訛(見本院卷2第59頁)，而本件兩造係於96年3月16日訂立系爭權利轉讓契約書，惟被告旋即於96年4月23日即以買賣為原因將系爭土地分別移轉登記在被告及其子陳冠中名下，亦有系爭土地登記謄本可按(見本院卷1第11至13頁)，依前述，證人丁○○於訂約後3天即已知土地所有權若移轉，將使系爭土地無法辦理農舍興建執照之申請，卻仍於96年4月23日將系爭土地辦理所有權移轉登記，顯已有以此不當之方法，妨礙原告辦理建築執照申請之意。
4.另兩造於96年3月13日簽約後，被告曾於96年4月9日以台南東城郵局第215號存證信函，表示未收到建築師之規圖，並以原告曾於訂約時承諾1個半月可取得2張執照，而提醒原告應於96年6月13日前領到2張或3張建築執照等語，並無隻字片語提到其所指原告虛稱系爭土地已通過環評、水保之審查等情(見本院卷1第89至90頁)，嗣被告先於明知所有權移轉登記將遭致系爭土地限建2年之前提下，竟仍於96年4月23日私下辦理所有權移轉登記，讓原告無法再進行後續申請建築執照之行為後，再分別於96年4月27日、同年5月7日以台南東城郵局第244號、台南興安街郵局第54號存證信函表示原告曾於簽約前表示環評及水保已經完成，只需1個半月即可取得建築執照，始願以500萬元之代價向原告買斷環評、水保及建築設計全部完成後之權利金，但因其向高雄縣政府查詢不到任何關於系爭土地之申請資料，而限期原告提出申請相關資料，復以原告未能依限提出資料，再以台南成功路郵局第1341號存證信函撤銷所謂遭原告詐欺而增加之500萬元價金受讓買賣權利之意思表示等語(上開3份存證信函，見本院卷1第90至98頁)，欲藉此免除其所餘尚未給付價款之給付義務，所為已非適當。再證人丁○○於本院詢問其知道所有權移轉後二年內不能申請興建農舍的建築執照為何還辦理所有權移轉登記乙節時，亦自承伊乃本於自己之常識，認為只要有環評、水保，農舍增建就沒有違建的問題，也沒有二年的限制等語屬實(見本院卷2第58頁背面、59頁)，益顯見證人丁○○徒以自己主觀之意志，故意先行移轉系爭土地所有權，致系爭土地無法辦理建築執照之行為，再以原告未能依限提出建築執照，而拒付尾款350萬元，所為顯有不當。
5.綜上，被告先以移轉所有權之方式，致土地遭限建，再拒絕配合提出土地使用同意書，使原告無法繼續辦理建築執照申請之相關後續程序，揆之前揭最高法院判決意旨，應視為原告已完成建築執照之申請等條件成就，被告依系爭契約第6條之約定，即應給付尾款350萬元。
㈢被告就尾款350萬元外，其餘未付價金100萬元是否得以原告
有債務不履行情形，主張同時履行抗辯權而拒絕給付？被告是否得以原告有債務不履行情事因此受有損害，並得以此損害債權與原告之價金債權主張抵銷？
1.按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯(最高法院59年台上字第850號判例參照)。又按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段固定有明文，惟係以二人互負債務者，始有抵銷權可言，若一方對他人無債權存在，即無執以主張抵銷之餘地。
2.經查兩造簽訂之系爭契約，契約書已載明乃權利轉讓契約，其轉讓權利標的乃原告對訴外人高等數、高錦興、高守禮3人購買系爭3筆土地之承買權，而關於契約書未載明之事項即關於原告有口頭承諾系爭土地已完成環評、水保之審查，並已成為契約履行之一部分乙節，依舉證責任分配之原則，自應由被告對此變態事實負舉證之責
3.然兩造於96年3月13日簽約後，被告於96年4月9日台南東城郵局第215號存證信函內，並無隻字片語提到其所指原告虛稱系爭土地已通過環評、水保之審查等情，嗣被告於明知所有權移轉登記將遭致系爭土地限建2年之前提下，仍於96年4月23日辦理所有權移轉登記，再分別於96年4月27日台南東城郵局第244號、同年5月7日台南興安街郵局第54號存證信函表示原告曾於簽約前表示環評及水保已經完成，只需1個半月即可取得建築執照云云，已如前述，如依前述證人丁○○證述其關於本件契約之約定，環評、水保完成審查乙節更重於建築執照之取得前提下，豈有一開始存證信函僅催告原告應及時取得建築執照，對關於環評、水保之事置之不理之情，至證人翁敬得之證述，無法為被告有利之認定等情，均如前述，實難認為系爭土地有通過環評、水保之審查，與被告價金給付義務有對待給付之關係，被告以原告有上開債務不履行之情事，而主張同時履行抗辯權，自非可採。
4.依約被告既應於96年5月15日給付350萬元，而僅支付250萬元，被告即有依約給付其餘不足100萬元之義務。至關於建築執照之取得乙節，依契約乃被告給付尾款之條件，被告已不得引為拒絕給付上開100萬元之抗辯，況被告以不當之方法致原告無法取得建築執照，依民法第101條第1項規定，視為條件成就，被告亦無以此作為拒絕給付此100萬元價金之理由。
5.又原告既對被告不負債務不履行之責，被告對原告即無債務不履行之損害賠償可言，則其主張以對原告債務不履行之損害賠償債權，與原告對其主張給付買賣價金債權抵銷，揆之前揭說明，並不符抵銷之要件，自無從採取。
㈣被告得否以受詐欺而為意思表示為由，撤銷系爭契約中增加
給付500萬元價金部分，原告是否因此已無此部分價款請求權？
1.按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任(最高法院44年台上字第75號判例參照)。故一造依民法第92條第1項之規定，撤銷其所為意思表示，即應就他造如何欲使其陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示，負舉證之責任(最高法院72年度台上字第3526號判決參照)。
2.被告辯稱原告隱匿其於95年12月7日第1次申請渡假休閒農場遭駁回之事實，涉有詐欺之嫌云云。然依高雄縣政府95年12月7日府農輔字第0950250681號函所示，除表示係函覆申請人95年11月2日鼎豐渡假休閒農場籌設申請書外，觀其內容其中關於環評、水保部分，乃係命申請人應提水土保持計畫送審，如認為免提送水土保持計畫，應敘明理由及證明憑核，若挖填土方超過5萬立方公尺應實施環評，並請於文到日起2個月內補正相關資料，如逾期未補正，始駁准所請等情(見本院卷2第11、12頁)，並未直接駁回系爭休閒農場籌設之申請，而係於97年4月2日高雄縣政府始以府農輔字第0970067773號函以申請人逾期未補正為由，駁回其休閒農場籌設申請等情，業如前述，亦有前開高雄縣政府99年1月25日府農輔字第0990016549號函可稽，並無被告所辯系爭休閒農場籌設申請業在95年12月7日遭駁回之事實，況證人丙○○已明確證稱契約所指之2張建照是指2張農舍建照(見本院卷1第175頁背面)，證人丁○○亦證稱簽約時有說他現在在申請休閒農場籌設等語屬實，顯見被告對系爭土地僅能申設休閒農場，及興建農舍乙節，知之甚明，被告以原告隱匿申設休閒農場被駁回之事實，而有詐欺之舉云云，已非事實。
3.又證人丙○○雖證稱原告於訂約之時有表示系爭土地已通過環評、水保之審查等語，然其證詞之憑信性，令人質疑，所述不足為被告有利之認定，已如前述，參酌證人丁○○前開自承因為伊要的是環評、水保，有沒有執照對伊不重要，伊認為只要有環評及水保，農舍增建就沒有違建問題等語，足見其對在系爭土地上興建飯店之法令細節有相當之研究，參酌系爭休閒農場申請面積僅有0.7433公頃，而休閒農場許可申請係10公頃以上才要環評，故免實施環境影響評估，及高雄縣政府並請申請人依水土保持法擬具水土保持書件送核，如申請人自認無涉水土保持應敘明理由並提出相關證明等情，亦有上開高雄縣政府96年9月11日府農輔字第0960212381號函可稽，另如前述證人丁○○亦自承簽約時原告有說他現在有在申請休閒農場等語，則依證人丁○○對系爭土地欲興建飯店之舉所涉相關法令之瞭解，當無不知系爭土地申請休閒農場之籌設無須經過環評之情，故於本件契約簽訂前雙方互不相識，被告係經由證人丙○○、 簡維築 、李翰文等人輾轉介紹始向原告購買系爭土地之承買權，而關於系爭土地有無經過環評、水保之審查，既對其將來是否能將系爭土地變更為遊憩用地並興建大飯店屬相當重要之條件，則原告若確實曾向被告表示係爭土地已通過環評、水保之審查，衡情被告殊無不要求原告提出相關證明文件以資取信，復未要求載明於契約中，而逕予相信之理。
4.況證人己○○亦證稱：「（法官問：乙○○、丁○○有無與你們事務所表示該土地要做大規模開發利用將來要蓋大飯店使用？)我們的設計是有這樣的一個概念，因系爭土地本來就不能直接蓋大飯店，只能蓋農舍，申請做民宿經營，他有跟我們提到未來取得農舍執照後準備做二次施工，擴大建築物規模，但這部分並無法再申請取得建築執照。」、「(法官問：你與乙○○他們聯繫中有無告訴他們系爭土地不可能取得大飯店建築執照？）丁○○、乙○○來找我開會時應該都清楚系爭土地不可能取得興建大飯店的建築執照。」、「（法官問：你有無明白與他們提過系爭土地不可能取得興建大飯店的建築執照？）有。」等語屬實(見本院卷2第56頁背面)，再參酌被告提出其委託證人己○○設計之規畫草圖(見本院卷2第71、72頁)，該圖左上角已載明「面積概算①農舍（共四筆土地）150坪×3=450坪，②休閒農場（三筆地號）」，右下角標明「①房間數統計農舍56間、②未塗色部分規劃為農業設施（只可蓋一層）22間×1=22間，③如上項欲加蓋第二層，再增加22間，④小木屋8間」等文字，均屬關於「農舍」之興建與擴建，而非所謂大型觀光飯店之設計規畫，證人己○○復證稱該圖係被告委託伊對系爭寶來段212-1、212-2號土地併同同段212號土地準備作何種開發利用，若要再增設要如何設計之草圖等語屬實(見本院卷2第57頁背面、第58頁)，綜參上情，顯見被告購買系爭土地乃係以取得農舍執照後，僅再以第二次施工之方式擴大農舍規模而已，且亦知悉此部分之增建無法取得建築執照乙情下所為，既未見其有先變更系爭土地為遊憩用地再規畫興建飯店之情，更未見其因系爭土地變更為遊憩用地後，可擴大建築面積，進而取得得興建「大規模開發觀光飯店」之一般執照之意。從而，被告一再以原告簽約前虛偽表示系爭土地已通過環評、水保之審查，得以續將地目變更為遊憩用地，將農舍建照改變得興建大規模開發飯店之一般執照，受其詐欺始願提高價額500萬元之意思表示云云，實非事實。
5.至原告對簽約時是否知悉被告購買系爭土地將來要與鄰地共同開發，擴大建物規模，及有無向被告表示系爭土地已通過水保之審查乙情，供述反覆，所述顯有瑕疵，然被告對其受原告詐欺而為意思表示乙節，依前述最高法院判決意旨，既有先負舉證之責，被告所提證據既不足以證實自己主張之事實為真實，則原告就其抗辯雖有疵累，亦應為被告不利之認定(最高法院17年上字第917號判例意旨參照)。
五、綜上所述，被告以不正當方法阻止契約所訂尾款350萬元給付條件成就，依民法第101條第1項規定視為條件已成就，另其抗辯原告有債務不履行與詐欺之情事均不可採，自無從以債務不履行之損害賠償債權與原告之價金債權主張抵銷，更無從撤銷所謂以500萬元購買轉讓權利金之意思表示而拒絕本件價金之給付。從而，原告本於兩造間權利轉讓契約之法律關係，請求被告給付450萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年10月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，即屬有據，應予准許。
六、又法院為終局判決時，原則上應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。查本件原告起訴訴訟標的金額為450萬元，其應徵第一審裁判費為44,550元，又因證人日旅費支出1,064元，此外，本件並無其他訴訟費用之支出，故本件之訴訟費用額確定為45,614元，應由敗訴之被告負擔。
七、再兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。
八、又本件判決結果已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦暨證據方法，經本院審酌後，認對判決結果並無影響，爰不再逐一論述，附此說明。
九、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國99年5月11日
民事第一庭法官高榮宏以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國99年5月12日
書記官陳淑芬