裁判字號：臺灣桃園地方法院99年重訴字第13號民事判決
裁判日期：民國99年09月30日
裁判案由：給付管理費等
臺灣桃園地方法院民事判決99年度重訴字第13號原告世紀宮廷管理委員會法定代理人 吳元昌 訴訟代理人 許啟龍 律師
李權宸律師上1人複代理人 羅玉珠 被告 海華 建設股份有限公司法定代理人 李正宗 訴訟代理人 李紹雄
呂曼蓉 律師複代理人 謝昆峯 律師被告威尼斯影城股份有限公司
樓之2、之3、之5、之6、之7、之法定代理人 卓美菊 訴訟代理人 邱清銜 律師複代理人 羅綮翊 上當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國99年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告海華建設股份有限公司應給付原告新臺幣貳拾萬捌仟柒佰參拾捌元及自民國九十八年五月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告海華建設股份有限公司負擔新臺幣貳仟貳佰零伍元，其餘新臺幣參萬壹仟貳佰玖拾捌元由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告海華建設股份有限公司得以新臺幣貳拾萬元為原告供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
壹、程序方面：原告之法定代理人原為 郭立豪 ，於訴訟中經變更為吳元昌，並經聲明承受訴訟，核與法律規定相符，應予准許。
貳、原告與海華建設股份有限公司（下稱海華公司）間請求給付管理費部分：
一、原告起訴主張：緣被告海華公司於民國86年間，在中壢市○○段興南小段275地號興建集合住宅，為世紀宮廷社區，並由各住戶組成世紀宮廷管理委員會。海華公司仍為世紀宮廷社區住戶，雖約定為地下室一至三樓停車場，共262個停車位專用之人，惟除停車格為約定專用外，其餘車道、樓梯間、冷卻水塔、台電配電室、電表室、網路機房、排煙室、水箱、蓄水池、發電機房、電信機房、垃圾存放室、排風機房、停車管理室等產權均登記為公共設施，均為全體區分有權人共同使用，伊自得向被告海華公司收取公共設備定期或不預期所可能發生之維護費用，甚至因被告海華公司商場經營，需增加額外人、物資源，以維護社區管理，被告海華公司自仍有遵守區分所有權人會議決議管理費收取之義務。而世紀宮廷97年3月29日召開之第七屆所有權人大會會議決議，被告海華公司應比照四、五樓停車場，即採統一收費標準，每一車位新臺幣（下同）307元，繳納停車場管理費，被告海華公司應受此決議之拘束，並無不合理之處，亦無特別加重被告海華公司管理費之情形，自不得因本質上無法具體說明所繳金額內含項目而拒繳，反之，被告海華公司既稱已繳納之管理費用包括中控室管理費薪資分攤、總幹事等薪資分攤、大樓機電保養費分攤及二部電梯維護費分攤，然就實則大公費用應分攤之費用支出並非僅只於前述項目，金額亦有所不足，如地下一至三樓至少每月應分攤之大公費用（尚不含小公電費及設備攤提）為82,289.8元，高於被告每月所繳交之22,516元，而有調漲管理費之必要；況且，四、五樓停車位所繳費用並無內部管理費，因四、五樓係專供住戶停車使用，情況單純，住戶自行搖控開啟閘門進出，不須停管設施，未設廁所，並無何特別需由原告管理之支出，是前開決議並無權利濫用或違反平等原則可言；並此決議追溯自97年
1月1日起實施，以此計算被告海華公司自97年1月至97年10月止應繳納之管理費為402,171元（其中97年1月至97年
8月尚應補繳之金額詳如附表一，其金額為261,303元；而97年9月、10月則每個月應繳納80,434元《307元×262＝80,434元》，先扣除管理委員會先行分攤每個月10,000元之電費，為70,434元，2個月則為14,868元，合計為402,171元）。詎被告海華公司拒絕依決議繳納，經催不理，爰依上開決議之結論，聲明求為判命被告海華公司應給付402,171元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，並願供擔保准為假執行之宣告。
二、被告海華公司則以：㈠、世紀宮廷社區，為一地上二十一層，地下三層樓之住商混合建物，其一樓至三樓為商場（含電影院），地下一樓至地下三樓則為供商場使用之停車場，地下三樓至地上三樓為商場區，地上六樓至二十一樓為住宅，地上四、五樓為供住宅使用之停車場，地上四樓至二十一樓為住宅區。其中地下三樓之停車場為由區分所有權人所購買之專有部分，地下一樓、二樓則與地上四樓、五樓相同，為有購買停車位之區分所有權人共有，但約定專用，地下一至三樓之停車場自90年交屋起即由被告海華公司自行管理迄今，地上四、五樓停車場始由原告負責管理。㈡、就地下三樓之停車場為伊所專用，原告並無向伊收取費用之權利，而地下一、二樓之停車場依公寓大廈管理條例第21條所應繳納之公共基金、應分擔或其他應負擔之費用，伊自97年1月至10月已繳納包括管理費在內應分攤之費用共計619,106元（詳如附表二），原告僅扣除382,169元，顯有缺漏不實之處。
，實則此期間，伊每月已繳交達37,018元，每月已溢付2,33
9元，原告自不得再向伊請求此期間之費用。㈢、又其中依原告第七屆區分所有權人大會之決議，停車場設備攤提基金部分為每個車位7元，以262個車位計算，伊每月應繳之設備攤提基金為1,834元，其餘則屬應分擔費用，惟地下一至三樓停車場均已約定專用，而為伊內部自行管理維護並自為負擔費用，原告即不得再行請求伊分攤管理、維護費。㈣、況且，該次決議係以基於公平、合理及使用者付費原則，比照地上四、五樓模式向伊徵收管理費，惟地上四、五樓每個停車位繳納之307元，係包括「設備攤提基金」、「大公費用分攤」、「住宅區小公費用分攤」、及「住宅區停車場內部管理費用分攤」，其中「住宅區小公之費用分攤」及「住宅區停車場內部管理費用之負擔」項目，均非地下一至三樓商場區停車場應支出之項目，則依上開公平、合理原則，原告應具體明列地上四、五樓前述各單項費用計算方式及單據，始得要求伊比照四、五樓模式計算應費用，而非一律要求伊亦應按每個停車位繳納307元等實質不公平之計算方式。
⒈舉例而言，倘若四、五樓住宅區停車場內部管理費用至少應包含停管設備保養費、車場清潔費、車場電費、車場管理費、車場燈具耗材，車場設備修繕、車場消防安檢修繕費、車場滅火器換藥及泡沫原液等具體項目，則此部分非地下一樓至三樓停車場所使用，自不得列為大公費用向伊收取。⒉又如，原告已另行向伊收取96年度消防申報及維修費，其中車場消防安檢修繕費及車場滅火器換藥費已由伊全數負擔，而泡沫原液伊亦已與四、五樓按比例分攤繳交3,600元，則
四、五樓停車場內部管理費用亦應列算與伊相當之項目及金額始可。⒊換言之，「設備攤提基金」部分，伊已繳交設備攤提基金每車位7元，每月1,834元；「大公費用分攤」部分，伊已繳納每月22,516元，其金額包括「中控室管理費薪資分攤」、「總幹事、總務幹事、財務幹事薪資分攤、含年終獎金等」、「大樓機電保養費分攤」、「什費」在內，而大公電費，伊已全數繳納，平均每月繳納3,079元之電費及按樓層比分攤之消防安全申報尾款875元、授信總機修理1,
000元；「住宅區小公費用分攤」部分，商場區專用電梯之保養費每月2,797元，商場公電費每月定額4,300元，已分別包含於停車場管理費每月22,516元及停車場電費內，此由原告於伊繳納後所出具之收據內所列明細項目可知；至於「住宅區停車場內部管理費用分攤」部分，因與伊無關，且伊均為自行管理，自無比照四、五樓停車場應繳納之部分。㈤、故原告既未能就上開費用收取為何說明，則依第七屆區分所有權人大會決議之原則，向伊以每個車位307元收取費用，尚屬無據，且有權利濫用及違反比例原則、平等原則之違法行為，而屬無效，不待判決撤銷該決議或宣告該決議無效，而其扣除之數據及計算方式與事實不符，伊並未積欠原告管理費等語置辯，聲明駁回原告之訴，暨如受不利益之判決，願供擔保免為假執行之宣告。
三、不爭執事項：
㈠、被告海華公司為世紀宮廷大廈一、二層樓商場之區分所有權人，於該址從事商業行為；又世紀宮廷大廈地下三樓停車場有被告海華公司所買之專有部分，而地下一、二樓停車場則為共有部分，約定為被告海華公司專用，作為商業行為對外停車之使用。
㈡、原告於97年3月29日召開第七屆區分所有權人會議決議，通過「地下一樓至三樓停車場管理費係以與海華公司協調採分攤比例方式計算徵收，實欠公允，為求公平、合理及使用者付費原則，故調整地下一樓至三樓停車場管理費徵收標準，比照地上四、五樓模式，以每車位307元（含設備攤提基金）方式徵收，地下一樓至三樓停車場電費以地上四、五樓車場每期之用電電費計算由車位數比例分攤之，其增加之電費部分則由海華自行負擔，本案追溯自97年1月1日起實施」之提案。
㈢、原告依上開提案所計算認定被告自97年1月至97年10月尚欠繳管理費402,171元，而於97年10月27日以世管字第970702
0號函向被告海華公司函催，被告海華公司並未依原告函催為繳納。
四、爭執事項：
㈠、原告是否得依97年3月29日召開第七屆區分所有權人會議決議，向被告海華公司按每個停車位307元收取管理費？
㈡、倘原告得依上開決議向被告海華公司如數收取管理費，則被告海華公得扣除之金額為何？是否尚有應繳納之金額？其金額為何？
五、原告是否得依97年3月29日召開第七屆區分所有權人會議決議，向被告海華公司收取管理費部分：
㈠、依公寓大廈管理條例第26條第2款規定，非封閉式之公寓大廈集居社之公寓大廈集居社區其他地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場部分得就該幢之辦公、商場部分就共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或明定於規約內。因類似住商混合之複合式集居式大樓，商場經營係以招攬大量客戶、永續經營為目的，與其餘住戶原本共同平和永續居住之目的不同，且對於共用部分之使用、維護要求亦有不同，難免因互相衝突而有違反同條例第
5條所定區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為之規定，因置該規定，使該等複合式集居式大樓得先透過內部「團體自治」方式，從大樓內部自行訂定合理之管理維護方式或費用，因此在此等大樓未經確認無法透過決議自行為約定前，尚難直接以訴訟方式由法院自行衡酌管理費之收費標準是否合理。況參照我國民法第765條規定：「所有人，於法令限制範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，第822條第1項規定：「共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之」，另修正後之第799條之1亦規定：「區分所有權建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限」等修法意旨參照。基於我國民法物權編之立法尚以「所有」為中心，對於一物之管理使用收益權能應各部均屬相同並無差別，不因一物內之部位不同而有不同之權利義務內容，故除另有約定外，也不因共有（區分所有權）人不同而享有不同之權利義務，因此縱區分所有建物可能因上下樓層居住之樓層不同，對於共用部分之使用程度有所差異，亦須內部先行以會議決議或訂定規約方式決定費用基準而未達其目的，且內部之約定顯失公平時，始有依法定程序撤銷或由法院直接介入之必要。申言之，按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項有明文規定，此亦與民法第822條第1項共有物費用負擔之規定有相同之規定旨趣。足見公共基金之來源，基於私法自治，得由區分所有權人會議或規約規定，倘未規定，則按共有人之應有部分比例分擔之，即應有部分所占比例較大者，其可能使用共用部分之修繕、管理、維護部分，亦可能按同比例增加，是公共基金用途雖僅及於共用部分之公用利益，專用或專有部分不與焉，惟於計算繳納之管理費時，則因前述按應有部分比例分擔為一公允與否之參考原則，而與專有、應有部分自非全然無關，則於決議或以規約規定管理費之徵收數額時，於不違反前述規定或相關原則內，均屬私法自治之範圍，法院尚不得代替審查其決定當否，以避免侵害私法自治，僅有於顯失公平之情形下，法院始得例外加以介入，核先敘明。
㈡、經查，依世紀宮廷大廈住戶規約第10條規定公共基金、管理費之繳納：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定，向管理委員會繳交下列款項：⑴公共基金⑵管理費。二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但第一次區分所有權人會議召開前，或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者，從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之…」、第11條規定：「…二、管理費用途如下：⑴委任或聘僱管理服務人之報酬⑵共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金⑶有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費⑷管理組織之辦公費、電話費及其他事務費⑸稅捐及其他徵收之稅賦⑹因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用⑺其他基地及共用部分等之經常管理費用。三、公共基金用途如下：⑴每經一定之年度，所進行之計劃性修繕者⑵因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者⑶共用部分及其相關設施之拆除重大修繕或改良⑷供墊付前款之費用，但應由收繳之管理費歸墊…」、第12條規定：
「共用部分之修繕，由管理委員會為之，其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔」等語，足見本件世紀宮廷大廈住戶規約第10條規定公共基金、管理費之繳納，包括前述各種例舉式、概括式之一般性及經常性之公共事務在內，其數額並非固定，且無法依使用者付費區分支出費用之人，即依實際支出之數額核實算定各區分所有權人具體應繳納之管理費，確有困難，再參酌第八屆區分所有權人會議提案七、提案十四，期於98年第八屆區分所有權人會議通過後，再由管理委員會規劃使社區各項基金、管理費、設備攤提費、網路費、電費以分區使用者付費之原則管理，以使權利義務平衡等情，可知於第七屆區分所有權人會議召開時所通過被告海華公司應按每個停車位307元收取管理費時，尚無法就地上四、五樓停車場之區分所有權人按車位收取307元管理費，其具體所涵蓋之項目為說明，是被告海華公司要求於原告依「設備攤提基金」（除此項依同次決議亦確認每停車位為
7元外）、「大公費用分攤」、「住宅區小公費用分攤」及「住宅區停車場內部管理費分攤」（例如停管設備保養費、車場清潔費、車場電費、車場管理費、車場燈具耗材等）等項目說明前，不得依上開金額收取管理費等語，雖符合使用者付費及不得差別待遇之原則，理論上雖屬可採，惟無異要求原告說明本即不當然存在停車位收取管理費之依據之內容，要不符合實際，且亦同時質疑地上四、五樓收取管理費之正當性、合法性，要與前述公共基金、管理費預收一定數額以利共有事務之進行之性質不符，尚難認屬有據。
㈢、次查，依世紀宮廷大廈住戶規約第5條關於管理委員會之規定，說明世紀宮廷大廈所劃分之區域，除分為住家、商場外，尚有地下一至三樓停車場為一區，另依前述第七屆、第八屆區分所有權會議部分修定內容之計載，其中第七屆會議提案三提及關於基金徵收標準，其中設備折舊攤提費用，以每戶每坪徵收2元，車場戶每車位7元，及第八屆會議提案一提及調降管理費為住戶每坪43元、商場每坪53元等情，足見住戶與商場係依其應有部分繳納管理費，符合前述之原則，是縱被告海華公司認地下三樓為其專有部分，惟其建號所坐落基地之土地仍屬區分所有權人共有，自仍應按坪繳付管理費（不限於停車格），並不得因為其登記為專用部分，而免其繳納管理費之義務，僅因地下三樓實際上係作停車場使用，與區分所有權人就其封閉式之應有部分不同，其繳納之數額比照地下一至二樓停車場按停車位收費之方式，顯然較比照商場按每坪收費之方式為合理，且被告海華公司並不否認地下一樓至二樓為共用部分，僅係將畫有停車位部分約定專用，其仍有分攤設備攤提等情，足見其仍屬區分所有權人，仍有依法繳納前述管理費之義務，是被告海華公司抗辯原告收取其專有或專用之地下三樓停車場管理費，有違公寓大廈管理條例第10條第1項專有部分自行管理、修繕之規定等語，顯然誤解法條之規定，易言之，縱使是屬專用部分及約定專用部分之所有權人，除了對專用部分自行負擔修繕、管理、維護外，對於整個大樓共用部分之管理費，若無特別免除之約定或規定，仍應支付之，是被告海華公司前揭所辯，尚難採信。
㈣、又被告雖抗辯地下一至三樓停車場均已約定專用，而由伊自行管理維護負擔費用，與地上四、五樓停車場為原告所管理維護有差別，依同等收費標準並不合理等語。惟查，地上四、五樓停車場並未另置管理員專門負責停車場之管理、維護等情，為被告所不爭執，則被告將地下一至三樓開設私人停車場對外營業或出租予非系爭社區之第三人使用，而自行有管理員負責清潔、管理，此情形一如四、五樓停車場之區分所有權人自行負責該戶專用部分之清潔及管理，而仍須要繳納共同部分之管理費，是被告自行聘管理員，實係就其專用部分之管理、維護之支出，與本件共用部分之管理費無涉，即管理費其性質乃公共基金之一部分，其繳納應按區分所有權人會議決議繳納，非以建物由何人管理清潔為繳納標準之區分，是被告此部分之抗辯尚無足採。再者，被告雖抗辯地下一至三樓約定專用及專有部分，設備之修護亦由伊自行為之等語，然原告則稱此部分設備耗損，倘若被告與地上四、五樓為同等請求，伊亦無拒絕之理等語，則被告自不得因其均自行修護，未曾要求原告修護或負擔費用，即認與地上四、五樓之住戶權利義務不相同等語。申言之，由世紀宮廷大廈住戶規定第6條之規定：「本大廈地上四、五樓及地下層之部分使用空間，例如：電梯間、冷卻水塔、台電配電室、電室、網路機房、排煙室、儲藏室、水箱、蓄水池、發電機房、電信機房、垃圾存放室、機坑、機械室、污水機房、消防幫浦機房及其他作為共用使用之地區，已登記產權為公共設施者，係供共同使用。其餘部分規劃為汽車停車空間及進排風機房停車管理室，另由汽車車位購買人簽立汽車車位預定買賣契約書共同使用，並取得公共面積持分所有權，其他人不得主張權力或干涉。另地下三層停車場為增設停車場性質，權屬專有部分，依法以區分所有建物登記產權，所有人享有其應有之權利」等語，及被告所提出地下一至三樓建物測量成果圖，地下一至三樓雖有另以停車場為獨立建物之登記，惟其與大樓所設置必要之公共設施並無隔離之牆籬，係散布於整個樓層平面之各空間中，且地下一至三樓除電梯設定能否通往商場外之地上四樓以上外，其車道出口及樓梯均共用，非屬可分之空間，即地下一至三樓之清潔、供電充足、照明設備完善及安全與否等情，均屬一個公共空間中不可分割之整體，其情形與地上四、五樓相同，原告均負有使其整體堪用之義務；況且，被告亦稱於社區管理委員會成立之初，本係決議地下一至三樓停車場費用毋庸繳納管理費，惟確有使用公共設施部分始同意繳納22,516元等語，足見被告亦不否認必須使用公共設施，是被告以此作為應與地上四、五樓為差別之收費，洵無足取。至於被告抗辯原告未能說明地上四、五樓所收取之307元有無包括不應由公共基金支出之停車場內部管理費，如消防安檢修繕費、車場滅火器換藥等費用，惟依前述，原告顯然並無法具體明確區分該費用所涵項目，倘若確實有不應繳納而繳納，僅依規定之約定應向可歸責或有確定應負擔之人再行收取之權利，惟被告亦無法證明原告就地上四、五樓與地下一至三樓有此不平等之收費方式，尚難執以作為如數繳納之依據。至倘若被告依此管理費繳納後確有另行重複繳納應納之固定、定額之公共費用，亦僅係得否扣除及拒絕重複繳納（詳後述），尚不得認與地上四、五樓停車場收取相同費用，逕認有違反平等原則而需由法院介入審查之餘地。
㈤、此外，原告於97年3月29日召開第七屆區分所有權人會議，通過該決議前，曾於97年3月12日於管理委員會第十二次委員會會議中，由委員討論決議後始提交區分所有通人會議表決，且已經過三次協議會，並有海華公司提出其目前每月分攤之項目及金額表，其項目除部分係屬定額性質外，其餘如大公水電分攤、商場電梯破損費用、商場公電分攤、辦公費用分攤、監控系統主機更換、消防修繕、消防檢測缺失改善等項目，均屬非固定惟係必要之費用，無法預先算定實際支出金額，必須以預算方式加以收取，足見於決議前已給予被告充分表示意見之機會，倘若有確實不公平或違反使用者付費之方式，誠如前述，原告迄於98年之區分所有權人會議決議時始確認要由原告規劃後將各項基金、管理費、設備攤提費、網路費、電費等以分區使用者付費原則管理，尚未有具體結論，則被告既未能依法先行進行決議更改規約之約定，且上開決議內容復係比照地上四、五樓同屬約定專用停車場之收費方式，並無特別加重被告負擔之情形，而被告所稱排除原告為管理維護之情形及金額，復未能舉證以實其說，是認目前管理費之基準，尚無明顯比例失衡或顯失公平之處，是被告拒絕依決議繳納管理費，尚難認為有理由。
六、原告得依上開決議向被告海華公司收取管理費，被告海華公得扣除之金額為何，及尚應繳納之金額為何部分：
㈠、原告主張被告海華公司依97年3月29日召開第七屆區分所有權人會議決議，按每個車位307元，而被告海華公司所管理之車位為262個，並因決議溯及自97年1月起徵收，被告並未爭執所實際管理之車位數及溯及效力，則倘依決議自97年
1月至97年10月，原告應向被告海華公司收取之管理費原為804,340元等情，應屬真正。
㈡、原告主張得由被告海華公司扣除之金額為97年1月至8月，每月如附表一所示之金額，97年9月、10月，則每月扣除電費10,000元等語，被告則認應扣除之費用應如附表二所示等語，並提出97年1月至10月之管理費收據，而原告起訴時尚未扣除被告97年9月、10月實際已繳納之管理費用，應認確有疏漏，應再扣除97年9月、10月之金額。又被告所列應扣除之費用，即如附表二所示之金額，既已提出由管理費製作簽發之收據，且為原告所不否認，而該單據中關於停車場之收費分為三部分，即停車場電費、停車場管理費及停車場設備攤提基金，其中停車場設備攤提基金及停車場管理費，每月均為固定，即分別為1,834元及22,516元，此2項目應予扣除亦為原告所不否認，堪信為真正，則10個月應扣除之金額計為243,500元（計算式：《1,834元＋22,516元》×10＝243,500元）。而依被告所列另一項目即「停車場電費」則至少包括B1電費、B2電費、商公電費、大公電費，並據其提出原告收繳時所附之電費明細為憑，堪信為真正。故認前述原告所收繳之停車場管理費並未包含電費在內，惟被告復抗辯如附表二編號1、2之項目為內部管理費，不應算入大公費用等語，對照前述電費明細，其中B1、B2停車場電費金額可另行獨立計算，則應認被告抗辯非屬大公費用，尚非無據，是原告主張電費之扣除應依原告決議，即比照四、五樓停車位數之比例計算費用，尚非無據，且較被告海華公司之主張為可採。至於B1、B2停車場之電費本即應由被告海華公司自行繳納，卻因繳交原告後由原告代繳而毋庸另行繳納，自亦不得認此部分為溢繳管理費之部分，而請求扣抵。此外，原告亦同意扣除被告海華公司已繳納分攤之大公費用電費及商場公共電費，其金額商公部分固定為每月4,300元，而商場公共電費則依分攤結果，每月2,790元，與被告所繳付如附表編號3、4所示之項目及金額尚屬相當，故電費之金額部分，大公電費依被告97年1月至10月實際繳納之金額為30,815（即附表二編號4各月之金額加總），有被告提出之收據為憑，而商場公共電費則為43,000元（每月固定為4,30
0元），至於比照四、五樓分攤電費，因原告未提出四、五樓10個月照明電費之金額，則依其所提出8個月之電費金額，按比例計算之結果，其金額為196,240元（計算式：80,294元÷8÷134×262×10＝196,240元）。另被告海華公司主張已於96年度繳納消防申報及維修費共52,893元等語，其項目亦為大公費用，而與管理費繳納部分有重複計算，惟其既屬全年度之金額，則97年1月至10月之金額應按比例10/12計算為適當，即44,078元（計算式：52,893元×10/12＝44,078元，元以下四捨五入）。此外，原告復同意扣除如附表一編號4所示比照地上四、五樓所退之清潔費用，其金額則為37,969元（計算式：108,000元÷4人÷480分《8小時》×45分×3/2×10＝37,969元），雖與上開決議內容不符，惟對被告海華公司有利，且與地上四、五樓停車位相同，而為同等對待，自無不許其扣除之理。另原告主張以每月預扣10,000元之電費先行扣除，應其已實支並計算如上，而原告於本件起訴時復非將電費以預收定額之方式為本件之主張，而同意被告海華公司以扣抵方式為之，則毋庸再行扣除。故以上原告應准許被告海華公司扣除之金額計為595,60
2元（計算式：243,500元＋30,815＋43,000元＋196,240元＋44,078元＋37,969元＝595,602元）。
㈢、是原告主張被告海華公司應繳納97年1月至10月之管理費原為804,340元，扣除已重複繳納之金額595,602元，則被告海華公司尚應依決議繳納之管理費應為208,738元；至被告海華公司仍抗辯其應分攤或繳納之公共費用均已包括於其已繳納之費用內，倘有差額，則於原告說明及算定其他必要繳納之金額前，毋庸繳納等語，除已與管理費前述具有預納、公共事務推行必要之經費，難以實支實付之性質不符外，均如前所述，而難採信。而上開被告海華公司所累積欠繳之費用已逾被告海華公司二期應繳納之數額（每期80,434元），而原告於起訴前即於97年10月27日函文定期催告而仍不給付，原告自得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
七、從而，原告依公寓大廈管理條例之規定，請求被告海華公司應給付管理費，於208,738元及自起訴狀繕本送達翌日，即98年5月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則為無理由，應予駁回。又此部分原告請求被告海華公司給付管理費部分，與後述向另一被告請求拆除牆面並無關係，而原告就此部分繳納之訴訟費用為4,410元，應由被告海華公司負擔其敗訴之二分之一即2,205元。本件原告勝訴部分，所命給付之金額未逾500,000元，爰依職權宣告假執行，被告海華公司復陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。
參、原告與威尼斯影城股份有限公司（下稱威尼斯公司）間請求拆除牆面部分：
一、原告起訴主張：被告威尼斯公司為世紀宮廷社區之住戶，原世紀宮廷大廈住戶規約第2條第9項雖有規定被告威尼斯公司有永久無償使用大廈三至五樓牆面，懸掛及設置被告威尼斯公司之廣告物之權利，惟該規定並未曾經合法區分所有權人會議之決議，未能產生拘束力，而送桃園縣政府所聲請核准之建照、執照，並無廣告看板圖說，被告所稱原始設計有廣告圖說係其片面所製作，不足認有約定專用存在，亦無上開規約所載「依建照核准圖面設置廣告看板或電子看板」之基礎事實，並因約定「永久無償使用」，而侵害區分所有權人權益甚詎。 況伊 於98年1月18日第八屆區分所有權人大會會議決議已通過刪除上開文字，故被告威尼斯公司現占用三至五樓牆面，所懸掛及設置之招牌、廣告物，為全體社區住戶所共有，已喪失占有依據，而屬無權占有，應拆除返還予全體住戶等語，爰依民法第767條之規定，聲明求為命被告威尼斯公司應將門牌號碼桃園縣中壢市○○○街36、38、48、50、56、58、60、62、66、68、70號，地上三層至五層外牆，即如附圖所示A、B、C之面積、範圍之廣告拆除，並願供擔保准予宣告假執行。
二、被告威尼斯公司則以：本公寓大廈為住商混合建築，建商海華公司於興建之初，其建造設計圖即已包含影城區整體設計及供給影城區之廣告設計部分，該建築式樣並經主管機關核准後，而依設計圖樣建造完成，故地上三樓至五樓外牆於原台建築設計圖時，已有此廣告牆面之設計，構造上已具有獨立性，非被告威尼斯公司事後強行設置。伊係三樓影城區之區分所有權人，係從事電影播放事業，需刊登最新電影海報廣告為必要，海華公司於出售世紀宮廷房屋土地之買賣合約書第8條第7項均有約定同意地上三樓至五樓外牆由三樓區分所有權人享有永久無償管理使用權，並根據契約之圖例已標明其位置及用塗，為區分所有權人於購買時即已知悉而仍於同意後購買，且合於原始設計，買賣雙方意思表示均有合致，而認有分管協議之存在，買受人自應受該約定之拘束。上開買賣合約之內容，亦於91年3月31日第一屆區分所有權人會議決議通過，並記載於社區規約第2條第9項，依公寓大廈管理條例第23條第2項規定，伊確實取得是項專用使用權，全體區分所有權人均應受規約之拘束。況且，98年第八屆區分所有權人會議為前開決議時，並未經使用該約定專用部分之區分所有權人，即伊之同意，而逕自決議變更，有違反公寓大廈管理條例第33條第3款之規定，該決議自屬無效，屬權利濫用等語置辯，聲明求為駁回原告之訴，暨如受不利益之判決，願供擔保免為假執行之宣告。
三、不爭執事項：
㈠、被告威尼斯公司為世紀宮廷大廈三層樓之區分所有權人，於址從事電影播放商業行為，自建築完成後即占用三樓至五樓外牆，作為影城刊登廣告之用。
㈡、世紀宮廷大廈為海華公司所建造，於出售區分所有權之房屋、土地時，買賣合約書上第8條第7項有記載：「地上三樓至五樓外牆依建照核准圖面設置廣告看板或電子看板，全體全體區分所有權人並同意由三樓區分所有權人享有永久無償管理使用權」等語。
㈢、原告於98年1月18日召開第八屆區分所有權人會議前，其住戶規約第2條第9項規定：「本大廈周圍上下及外牆面為共用部分，由全體區分所有權人維護其外觀使用，除地上三樓至五樓外牆依建照核准圖面設置廣告看板或電子看板，由三樓區分所有權人享有永久無償管理使用權，其他外牆面非經區分所有權人議之決議，不得懸掛或設置廣告物」等語，該次決議則通過刪除「除地上三樓至五樓外牆依建照核准圖面設置廣告看板或電子看板，由三樓區分所有權人享有永久無償管理使用權，其他外牆面」等字句。
四、爭執事項：
㈠、被告威尼斯公司原所依據買賣合約、住戶規約而占用如附圖所示之範圍，並設置廣告物，是否可對原告主張有權占有？
㈡、倘被告威尼斯公司為有權占有，則原告於98年1月18日以第八屆區分所有權人會議決議刪除原住戶規約，被告威尼斯公司是否仍為有權占有？
五、被告威尼斯公司原所依據買賣合約、住戶規約而占用如附圖所示之範圍，並設置廣告物，是否可對原告主張有權占有部分：
㈠、按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共同部分或其基地之空地由特定人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，是公寓大廈之共有部分，自得以分管契約為區分所有人約定專用權。又按分管契約雖為債權契約，惟依最高法院48年台上字第1065號判例及釋字第349號解釋，共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約如為受讓人所知悉，或有可得而知之情形，即對於受讓人繼續存在，受讓人應受拘束。而共有人倘已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。
㈡、經查，被告威尼斯公司主張其係依買賣合約、住戶規約之約定專用而占有如附圖所示面積之共有牆面等語，業據其提出制式世紀宮廷房屋、土地買賣契約書，第8條第7項有記載：「地上三樓至五樓外牆依建照核准圖面設置廣告看板或電子看板，全體區分所有權人並同意由三樓區分所有權人享有永久無償管理使用權」等語，而由契約書中所為文字記載，簽立該份契約書時，尚有以11份附件作為契約效力之一部分，其中附件八為「住戶規約」、附件十一為建造執照影本，而附件八住戶規約第14條第8項載明：「地上三樓至五樓外牆依建照核准圖面設置廣告看板或電子看板（其位置詳后附圖例）…全體區分所有權人並同意由三樓區分所有權人享有永久無償管理使用權」，由頁碼之編排可知，上述規約所稱之圖例，即於附件十一建造執照同頁背面，該圖例係顯示該世紀宮廷大樓完成後外觀全貌（北面）之圖例，與設計該大樓之林福群建築師事務所所出具之設計圖說其中「北面」之外觀樣貌相符，而就圖例中所標示電影廣告看板處之部位，於設計圖中則具體另行標示於設計圖旁，其包括北向二處、西向一處外牆電影廣告或電子看板及範圍面積，均詳細計算載記於設計圖旁，此外牆範圍面積並未於變更設計時有何更動，且與本院現場勘驗時，各如附圖A、B（北面）、C（西面）之面積大致相符（長、寬距離僅有公尺小數點以下之誤差），揆諸前揭說明，各住戶（包括被告威尼斯公司）個別與建商簽立買賣契約時，就此部分有約定屬第三層樓住戶，就共有之三至五樓外牆牆面，享有專用權，且其範圍係可得而確定，已透過建商即被告海華公司為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意意思表示一致，應認共有人對此共同部分，已合意成立分管契約，即此部分由被告威尼斯公司取得約定專用權，是被告威尼斯公司自得依此分管契約對原始區分所有權人主張有權占有。
㈢、次查，前述附於買賣契約附件八之住戶規約，雖屬建設公司先行製作，惟於91年3月31日上午10時所召開第一次區分所有權人大會會議記錄中，已另行就住戶規定列為第一案作討論，並實質修正提付討論之規約第2、5、7、15條等部分內容，並經逐條宣讀後表決通過，其中第2條第9項規定：
「本大廈周圍上下及外牆面為共用部分，由全體區分所有權人維護其外觀使用，除地上三樓至五樓外牆依建照核准圖面設置廣告看板或電子看板，由三樓區分所有權人享有永久無償管理使用權，其他外牆面非經區分所有權人議之決議，不得懸掛或設置廣告物」等語，就其約定專用部分之用語與前述買賣契約及附件八住戶規約之用語相符，足見其約定由被告威尼斯公司為專用權之範圍，屬可得而確定，且被告威尼斯公司占用地上三樓至五樓之牆面範圍，自占用之初至本院現場勘驗時，其範圍面積並無改變，已如前述，且因屬大廈外牆，其占用範圍由外觀上亦顯然一望即知，則揆諸前揭判例及大法官會議之說明，第三人向前述原與建商簽立合約之共有人購買區分所有權時，就上開分管契約及其範圍，自有通常可知之情形，分管契約則對買受人繼續存在，受讓人應受拘束，即該分管契約已成為規約之一部分，對全體區分所有人均生效力，故被告威尼斯公司自得本於該規約對區分所有權人主張有權占有。
㈣、原告雖抗辯並無所謂「依建照核准圖面設置廣告看板或電子看板」之部分，自無規約約定專用部分之基礎事實等語，並經本院依職權向桃園縣政府工務處建管科查詢結果，建商於申請使用執照及建築執照時，確實並無以廣告看板或電子看板申請設置部分，有桃園縣政府99年6月3日府工建字第099021146號函及99年7月22日府工建字第0990279408號函在卷可按。惟查，依被告威尼斯公司所提出桃園縣政府工務局使用執照所附竣工圖，其原於設計記載為廣告看板或電子看板處，並無相同文字之記載，惟於原設計圖記載該文字處，有為相同之A、B（北面）、C（西面）位置，僅記載其材質，而前述桃園縣政府函附完工後現場照片顯示，其外觀與前述設計圖相符，而其北面設計圖上所標示廣告看板及電子看板處，亦有預留鏤空之大面積牆面，均與前揭約定專用之面積相符，足見建商於申請使用及建築執照時，雖未以「廣告看板或電子看板」之名義為申請，惟建照仍有核准之相當於原始設計之廣告看板或電子看板位置之圖面，而由被告威尼斯公司作為廣告看板或電子看板使用，其範圍自屬可得而確定，已如前述，且亦無違「依建照核准圖面設置廣告看板或電子看板」之文義，原告尚不得以未有經主管機關核准廣告看板或電子看板設置，即認無該約定專用之範圍，原告以此抗辯，自難採信。
㈤、原告復抗辯該分管契約約定「永久無償使用」，侵害全體區分所有權權利甚鉅等語。惟查，被告威尼斯公司依上開契約、規約等分管契約所約定專用之外牆三樓至五樓牆面，並非法定不得約定專用之部分，且係被告威尼斯公司影城經營所必要，並有其他區分所有權人所明知，該約定專用並無何侵害區分所有權權利之情形。又查，被告威尼斯公司所使用之範圍亦未逾越分管契約之協議，亦如前述，並無因違反分管契約使用其分管部分，而侵害共有權之情形。再者，大樓外牆牆面，並非當然可作為商業廣告、出租刊登營利使用，被告「永久無償使用」，則其餘區分所有權人收回後是否另行出租使用，並非其基於區分所有權人之共有權，所當然享有、受保障之權利，此與區分所有權人就公共設施所增設之建號，就共同部分亦有實際出資購買其應有部分，而認約定專用權人應就其使用有支付對價償金義務之立法趨勢不同，於此約定由被告威尼斯公司為永久無償使用，其餘全體區分所有權人尚難認有何具體、實際之損害，自不得主張該約定有無效之情形，原告執此抗辯，尚難採信。
六、原告於98年1月18日以第八屆區分所有權人會議決議刪除原住戶規約，被告威尼斯公司是否仍得主張有權占有部分：
㈠、按分管契約定有期限者，於期限屆滿時失其效力，未定有分管期限者，因終止分管契約乃共有物管理方法之變更，須經共有人全體同意始得為之，難認各共有人得隨時終止分管契約，無類推適用民法第450條第2項之餘地，最高法院89年度台上字第585號判決意旨參照；因共有物之管理，既經共有人全體合意訂立分管契約，即應受拘束，不得再依第820條第1項之規定，以多數決方式另定其管理，終止分管契約係屬管理方法之變更，自無不同；蓋所以保障專用權人之法律地位，以維交易安全，此亦可參照公寓大廈管理條例第33條第3款之規定意旨至明。另依92年12月31日修正公布之公寓大廈管理條例第23條第2項第1款雖規定，約定專用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力，則該共有部分之專用權，僅能依規約之約定而取得，惟上開規定並無溯及效力，於該條例施行前已依分管契約約定專用權者，其分管契約不因該條例之施行而受影響，且非經專用權人之同意，不得逕依區分所有人會議之決議，或以變更規約之方式使其消滅。
㈡、是查，前述就被告威尼斯占有使用如附圖所示範圍面積之分管契約，係「永久無償使用」，而未定有期限，如欲終止該分管契約，揆諸前揭說明，自應經全體共有人全體之同意始得為之，或經專用權人即被告威尼欺公司之同意，詎原告98年1月18日以第八屆區分所有權人會議決議時，竟於未徵求或獲得被告威尼斯公司同意之情形下，僅以多數決方式，刪除住戶規約第2條第9項規定中：「除地上三樓至五樓外牆依建照核准圖面設置廣告看板或電子看板，由三樓區分所有權人享有永久無償管理使用權，其他外牆面」等字句，片面終止原應受拘束之分管契約效力，違反契約當事人有遵守義務為原則，其解除或終止均需有法定事由始得為之之契約法則，且其實際使被告威尼斯公司喪失約定專用權之部分，亦已違反前述法條規定之意旨，侵害被告威尼斯公司信賴全體共有人間所訂定分管契約之契約上權利，自難認為合法有效。故原告以區分所有權人會議決議變更規約之方式，而終止被告威尼斯公司之占有使用權利之行為為無效，被告威尼斯公司自仍得本於前述分管契約而主張有權占有。
七、綜上所述，原告主張被告威尼斯公司為無權占有，並無可採。從而，原告依公寓大廈管理條例及所有權返還請求權，請求被告威尼斯公司應將門牌號碼桃園縣中壢市○○○街36、
38、48、50、56、58、60、62、66、68、70號，地上三層至五層外牆如附圖A、B、C部分所示之廣告拆除，並無理由，應予駁回。原告此部分請求被告威尼斯公司拆除牆面，所繳納之裁判費為16,093元及測量費13,000元，加計前述請求被告海華公司給付管理費應負擔二分之一之裁判費2,205元，計為31,298元，均應由原告負擔。又原告此部分之訴既經駁回，其假執行之聲請應予駁回。
據上論結：本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第3項、第87條第1項、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國99年9月30日
民事第三庭法官陳筱蓉上為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年9月30日
書記官蔡佩媛附表一：原告主張被告海華97年1月至97年8月應繳金額之計算┌───┬──────────────┬──────────────────┬──────┐│編號│項目│計算方式及說明│金額│├───┼──────────────┼──────────────────┼──────┤│1│按大會決議海華應繳管理費│307元×262×8＝643,472元│643,472元│├───┼──────────────┼──────────────────┼──────┤│2│海華公司已繳費用│①分攤管理費22,516元/月│25,152元││││②設備攤提費用7×262＝1,834元/月│││││③分攤大公電費2,790元/月│││││④分攤商場公共電費4,300元/月│││││（22,516元＋1,834元＋2,790元＋│││││4,300元）×8＝25,152元││├───┼──────────────┼──────────────────┼──────┤│3│照明電費比照四、五樓停車位│四、五樓停車場8個月照明電費│156,993元│││數之比例計算費用│為80,294元│││││80,294元÷8÷134×262×8＝│││││156,993元││├───┼──────────────┼──────────────────┼──────┤│4│比照四、五樓清潔勞務合約工│108,000元÷4人÷480分（8小時）│30,376元│││作時間45分之比例，應退費用│×45分×3/2×8＝30,376元││├───┼──────────────┼──────────────────┼──────┤│5│海華實際尚應繳費數額│上開編號1－2－3－4＝│261,303元││││643,472元－25,152元－156,993元│││││－30,376元＝261,303元││└───┴──────────────┴──────────────────┴──────┘附表二：被告海華公司主張97年1月至10月已繳納之費用┌──┬───┬──────────────────────────────────────────────┬────┬─────┐│編號│項目│實際已繳納費用│平均│備註│││├─────┬────┬───┬────┬───┬───┬───┬────┬────┬────┤│││││1月│2月│3月│4月│5月│6月│7月│8月│9月│10月│││├──┼───┼─────┼────┼───┼────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼─────┤│1│B1電費│12,759│13,568│12,352│11,728│11,765│12,138│14,334│17,026│23,668│17,892│14,723│車場內部管│││││││││││││││理費│├──┼───┼─────┼────┼───┼────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼─────┤│2│B2電費│11,387│10,758│9,794│9,397│9,270│9,457│9,083│10,215│12,790│9,549│10,170│車場內部管│││││││││││││││理費│├──┼───┼─────┼────┼───┼────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼─────┤│3│商公電│4,300│4,300│4,300│4,300│4,300│4,300│4,300│4,300│4,300│4,300│4,300│商場小公│││費│││││││││││││├──┼───┼─────┼────┼───┼────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼─────┤│4│大公電│1,677│1,543│1,687│2,826│3,105│3,024│3,588│4,899│4,485│3,981│3,079│大公│││費│││││││││││││├──┼───┼─────┼────┼───┼────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼─────┤││小計│30,123│30,169│28,133│28,251│28,440│28,919│31,275│36,440│45,243│35,722│32,272││├──┼───┼─────┼────┼───┼────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼─────┤│5│中控室│11,089│11,089│11,089│11,089│11,089│11,089│11,089│11,089│11,089│11,089│11,089│大公│││管理費│││││││││││││││薪資分│││││││││││││││攤│││││││││││││├──┼───┼─────┼────┼───┼────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼─────┤│6│總幹事│4,755│4,755│4,755│4,755│4,755│4,755│4,755│4,755│4,755│4,755│4,755│大公│││等人事│││││││││││││││薪資分│││││││││││││││攤│││││││││││││├──┼───┼─────┼────┼───┼────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼─────┤│7│大樓機│2,875│2,875│2,875│2,875│2,875│2,875│2,875│2,875│2,875│2,875│2,875│大公│││電保養│││││││││││││││費分攤│││││││││││││├──┼───┼─────┼────┼───┼────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼─────┤│8│什費│1,000│1,000│1,000│1,000│1,000│1,000│1,000│1,000│1,000│1,000│1,000│大公│├──┼───┼─────┼────┼───┼────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼─────┤│9│商場二│2,797│2,797│2,797│2,797│2,797│2,797│2,797│2,797│2,797│2,797│2,797│商場小公│││部電梯│││││││││││││││維護費│││││││││││││├──┼───┼─────┼────┼───┼────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼─────┤│10│停車場│1,834│1,834│1,834│1,834│1,834│1,834│1,834│1,834│1,834│1,834│1,834│停車場設備│││設備攤││││││││││││攤提基金│││提基金│││││││││││││├──┼───┼─────┼────┼───┼────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼─────┤│11│96年度││52,893│││││││││5,289│96年度消防│││消防申││││││││││││申報及維修│││報及維││││││││││││費│││修費│││││││││││││├──┼───┼─────┼────┼───┼────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼─────┤││小計│24,350│77,243│24,350│24,350│24,350│24,350│24,350│24,350│24,350│24,350│29,639││├──┼───┼─────┼────┼───┼────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼─────┤││1至11│54,473│107,412│52,483│52,601│52,790│53,269│55,625│60,790│69,593│60,072│61,911││││項合計│││││││││││││├──┼───┼─────┴────┴───┴────┴───┴───┴───┴────┴────┴────┴────┼─────┤││總計││619,106│└──┴───┴───────────────────────────────────────────────────┴─────┘附圖：