裁判字號：臺灣高等法院95年上字第744號民事判決
裁判日期：民國96年02月27日
裁判案由：返還價金
臺灣高等法院民事判決95年度上字第744號上訴人乙○○訴訟代理人 黃秀蘭 律師被上訴人丙○○○訴訟代理人 李文平 律師複代理人 邱昱宇 律師上列當事人間返還價金事件，上訴人對於民國95年7月26日臺灣臺北地方法院95年度訴字第1348號第一審判決提起上訴，本院於
96年2月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人起訴主張：
(一)上訴人前於民國（下同）94年11月6日，陪同其妻透過永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）和平店，與被上訴人磋商購買被上訴人所有，坐落台北市○○段○○段○○○○號（下稱系爭土地），及門牌號碼泰順街2巷42號1樓、平台及地下1層建物（下稱系爭建物）。磋商之時，被上訴人及永慶房屋人員均聲稱系爭建物之地下室為承租人作為倉庫使用，上訴人一時不疑有他，相信其等之說詞，乃將地下1層價值等同1樓建物看待購買，並於當日簽立上開不動產之買賣契約（下稱系爭買賣契約）。
(二)被上訴人聲稱系爭建物1樓當時仍由被上訴人出租予他人營業使用，故於訂立系爭買賣契約後，被上訴人乃要求上訴人不要打擾承租人，待確定簽約賣出時，再告知承租人，並要求上訴人至永慶房屋店內消費看屋即可。嗣上訴人直接委由銀行估價行員至現場鑑價，行員至現場後竟回報上訴人所購買之系爭建物地下室入口在公共樓梯間，正常人無法進出，入口只有半個人高度，需爬附在牆上之鐵梯下去，銀行估價人員因之認為系爭建物地下室係屬防空洞，為無效使用空間，並無價值，不得計入貸款房價。由於被上訴人於締約時，要求上訴人須一併購買該地下室，方有締結契約之意願，足見被上訴人未據實告知系爭建物地下室之真實狀況。上訴人於同年月10日至永慶房屋處請其協助解決問題，永慶房屋雖稱被上訴人確未就地下室狀況為特別說明，也未提及地下室早已封閉不入，並協助上訴人了解等情，然仍無法立即解決問題，至同年月11日親赴現場入屋查看時，竟發現該地下1樓之出入口竟為一個洞口並封閉，是1間燜了約5年，無人進出之處，亦非作為倉庫使用，無水泥樓梯可走入，原本室內正常使用之地下通道，已遭承租人基於安全考量封閉5年，地下室真正出入口上方係位於廚房水槽處即吧台下，已全部釘封成地板，與兩造磋商購屋時被上訴人所稱地下1層之現值相差甚多。
(三)上訴人乃於94年11月17日，寄發板橋海山郵局第297號存證信函通告被上訴人解決此賣屋問題，惟被上訴人卻於同年月22日寄發台北青田郵局第248號存證信函回覆，係因營業因素將該地下室不使用，而將責任推由房客負責，不予退還定金。上訴人乃委由 莫怡萍 律師代發律師函，解除上訴人受詐欺購買系爭土地及建物之意思表示，被上訴人亦於同年12月2日寄發台北青田郵局第297號存證信函向上訴人為解約之意思表示並通知沒收全部定金。為此，爰依不當得利返還請求權、違約定金返還請求權、侵權行為損害賠償請求權及解除契約後之回復原狀請求權，訴請被上訴人返還上開定金及一倍之違約金等語。
(四)並於原審聲明：⑴被上訴人應給付上訴人新台幣(下同)1,160,000元及自94年11月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑵被上訴人應將發票日94年11月14日，票號TH0000000，票面金額760,000元，發票人乙○○之本票（下稱系爭本票）乙紙交還上訴人；⑶願供擔保，請准宣告假執行。
(五)原審為上訴人敗訴之判決。上訴人不服提起上訴，並於本院上訴聲明：⑴原判決廢棄；⑵被上訴人應給付上訴人1,160,000元及自94年11月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑶被上訴人應將發票日94年11月14日，票號TH0000000，票面金額760,000元，發票人乙○○之本票乙紙交還上訴人；⑷上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：
(一)兩造簽訂系爭買賣契約之前，被上訴人未曾與上訴人會見磋商，且簽約當日，彼此均未曾談及相關地下室之狀況，上訴人係就系爭建物詳為查察後，始與被上訴人締約，被上訴人並無詐欺之動機、行為。
(二)上訴人就已存在之成屋，既已到場勘查多次，自無錯誤可言。又上訴人亦曾就系爭建物現況，詢問目前之承租人，承租人亦詳實告知，益無發生錯誤之餘地。
(三)再系爭建物前往地下室之室內通道，因承租人惟恐由該處出入影響吧台作業，將來租約到期後，只要打開即可出入，亦非瑕疵，況雙方於系爭契約中亦訂明繼續承受此租約，故對上訴人自無影響。況依系爭契約亦已明文約定：「租賃契約詳如附件，甲方（即上訴人）同意依現況承接」。
(四)另因系爭建物目前出租，有穩定之房租收入，被上訴人本無積極出售系爭建物之意願，當初係因仲介公司人員一再邀約，被上訴人始決定賣屋。上訴人之前所出價格，原與被上訴人之預計不符，被上訴人亦均加以婉拒，迄上訴人增加價格後雙方始達成交易。且於本案發生後，被上訴人為避免訴累，即同意返還上訴人所交付之訂金，並無條件解約，然上訴人竟不同意。從而，上訴人依上述之法律關係，請求如其聲明所示，當無理由等語。
(五)爰答辯聲明：上訴人之上訴駁回，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（本院卷95年5月29日言詞辯論筆錄）
(一)兩造於94年11月6日，簽訂系爭買賣契約，約定由上訴人以19,200,000元購買台北市○○區○○段二小段189地號持分4分之1及泰順街2巷42號一樓(87.12平方公尺)、平台(11.77平方公尺)及地下一樓(36.36平方公尺)建物)(見原審卷第6至8頁不動產買賣契約書影本)。
(二)上訴人於94年11月28日，委請律師發函撤銷受詐欺買受系爭土地及建物之意思表示(見原審卷第25至27頁存證信函及收件回執書影本)。
(三)上訴人於94年12月2日，向被上訴人為解除契約之意思表示(見原審卷第25至27頁存證信函影本)。
四、本院得兩造同意協議簡化並整理之爭點為（見本院同上筆錄）：
(一)本件上訴人是否因受被上訴人之詐欺，而買受系爭土地及建物？
(二)本件系爭建物有無「瑕疵」？
(三)本件被上訴人是否違約？
(四)本件被上訴人有無不當得利？
五、關於上訴人是否因受被上訴人之詐欺，而買受系爭土地及建物部分：
(一)按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。民法第92條第1項定有明文。
所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示而言（最高法院56年台上字第3380號判例意旨參照）。
(二)經查證人即在永慶房屋服務擔任系爭買賣契約經紀人之楊文豪於原審結證稱：「（問：請陳述當時交易過程？）上訴人利用網路看到房子，由上訴人之太太打電話來訊問，第一次訊問，我告訴他概況，第二次打電話是在94年10月29日晚上10點多左右，我尚未帶他去看過店面，但上訴人及太太已經在該店面看完了，當天他們看完後，就來到我們永慶房屋，當晚就直接付斡旋金，談完之後當時已約凌晨12點左右，後來我和上訴人及上訴人太太就沒有再碰面，均是用電話聯絡。」、「（問：買賣契約是何時簽的？）11月6日。」、「（簽約前是否有再去看過房子？）10月30日我們有跟他們解釋產權的問題，當時有請他們自己再去看，簽約之前我和永慶房屋的其他人都沒有再帶上訴人及上訴人之太太去看房子，另於未簽約之前我們永慶房屋的人有跟上訴人聯絡，請上訴人再去看房子，據了解上訴人和房屋之承租人已經有聯絡過了。」、「（問：你如何知道上訴人有與承租人聯絡？）因為店長有跟買方聯絡，所以我們知道。」、「（問：簽約後上訴人有無與你們告知糾紛情形及處理方式？）上訴人在簽約後大概接近用印時，有告訴我們有糾紛，就直接到我們店裡告訴我們，我們才知道。我們先了解情形，上訴人質疑的事情是地下室，他說他無法貸款，地下底封起來無法使用，所以上訴人說不想買了。當時我們並不了解情形，後來有去看，屋主將房子租給承租方，合約到期後承租方須原狀歸還，目前還是承租方的權利，而且地下室是獨立產權可以獨立使用，公司也有去替雙方做協調，協調不成，被上訴人生病，既然買方不買就算了，把錢退給買方，但買方不要。」、「（問：當天屋主是否有提到地下室路口封起來之事？）我不知道。」、「（問：當天有無聽到屋主說地下室是做倉庫使用？）我記得是在要簽約前，上訴人太太有打電話問我目前房屋的使用情形，當時我有回答說好像是倉庫。」等語（見原審卷第77、78頁）。
(三)證人即系爭房屋目前承租人甲○○於本院證稱：「（問：六年來地下室的使用情形？)我當時承租時，地下室有二房間，是從內部進出，外部另有一直線的樓梯，打開鐵門也是可以進出，整個房子是當作住家使用，因為我要經營咖啡屋，所以整個重新裝潢，地下室因為經費的問題沒有裝潢，所以當作休息室使用，一個房間當作倉庫，剛開幕的時候就是這樣，因為股東來過幾次認為那個樓梯進出的洞口很危險，所以找木工將其封起，要使用的時候從外面的樓梯進出，不從裡面進出。後來因為麻煩，進出不方便，所以就沒有再使用，一直到現在。」、「（問：上訴人有無跟你聯絡？)我不知道上訴人有無來看房屋，但有一次接到電話說要跟房東聯絡，向我要房東電話。後來他跟房東接觸後決定要買房子的時候才問我地下室的情形。我才告訴黃小姐地下室是不能使用的，因為我已經封起來了，要從外面進出。後來不知道第幾通電話，因為要找銀行估價，要我提供鑰匙，我就告訴他找屋主，後來接到黃小姐電話告訴我他很傷心，因為我對地下室沒有保管好，所以無法貸款，黃小姐告訴我要解約的情形。因為整個事情我沒有紀錄，所以究竟是在簽約前或簽約後，上訴人問我地下室的情形，我確實無法記清楚，因為我確實不知道他們何時簽約的。」等語（見原審卷第51頁），證人即永慶房屋之店長丁○○於本院證稱：「（問：你是永慶房屋的店長)對的。系爭房屋是我仲介的。」、「（問：房屋簽約前，房屋現狀有無告訴上訴人？)地下室，上訴人於付斡旋時有問，我們隔日告訴他說是作倉庫使用，付斡旋之前，因為房屋有承租，所以我們也不清楚。當時簽約前買方是在晚上跟我們去看房屋，因為我沒有進去看，所以建議買方自己進去看，看仔細後再買。簽約之前並沒有特別提到地下室的問題，從開始買到簽約只有一個星期而已。簽約當天買方有問地下室的問題，我記得屋主有說原始當房間使用，後來給承租當倉庫使用。簽約後上訴人說房屋地下室有問題，銀行來估價說地下室沒有價值，且反應出入口無法進出，我們就反應給屋主，有跟上訴人說該地下室是獨立產權，與一般無產權登記不同。於付斡旋時也有告訴買方，且有提供不動產說明書，所以對於出入口的問題，因為是獨立產權，所以不是其他住戶可以隨意進出的。買賣契約也有附租約，也有提到承租戶搬走後要回復原狀。」、「（問：（提示原證一契約，原審卷14頁背面）是否這份租約之約定？)是的，第六條有規定。」、「（問：（提示原審原證一號標的物現狀說明書）簽約有無交給上訴人？有無說明地下室封死的情形？銀行行員到現場看時，上訴人反應地下室無法進入，你有如何處理，有無回報？簽約前，上訴人是否要求到現場簽約，有無要求看地下室？地下室有獨立產權，占系爭房屋四分之一，而無法使用，你們如何處理？上訴人交付的訂金及本票，是否仍在永慶公司保管中？)我們付斡旋時就有出示。不動產買賣契約書後附不動產說明書，有產權調查表，原證一都是我們斡旋時都會提示的，而且簽約時要當作附件，要附在買賣契約書後面，且要買賣雙方簽名。‧‧‧地下室並非無法使用，是因為承租方個人需求改變狀況，依租約承租人是要回復原狀的。」等語（見原審卷第5頁），足見上訴人係於購買系爭土地及建物前，自行前往上開不動產瞭解現況，並於簽訂系爭契約前均未曾與被上訴人會面，且於簽訂系爭契約之際，就系爭建物之地下室部分，被上訴人亦無任何欲使上訴人陷於錯誤，而故意示以不實之事，致令上訴人因錯誤而為訂立系爭契約意思表示之情形，是依上開之說明，顯難認本件上訴人係受被上訴人之詐欺而買受系爭之土地及建物。
六、關於系爭建物有無「瑕疵」部分：
(一)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。
(二)按系爭契約第18條第1項之約定：「甲乙雙方確認，本標的物現況有租賃情事，租期至95年12月4日止，租賃契約詳如附件，甲方（上訴人）同意依現況承接?。」，而租賃契約房屋所在地及使用範圍為系爭建物之1樓及地下室，此有不動產買賣契約書、租賃契約書在卷可憑，可知，系爭契約之買賣標的係以承租人承租之「現況」為據無疑。又系爭地下室之室內通道目前雖其上有吧台，惟系爭地下室確係存在，而上訴人復業已同意依「現況」承接，再該地下室於租賃期滿後，上訴人僅須改變目前之使用狀況，對於該地下室之出入尚無任何困難，亦無礙上訴人將之作為地下室使用，此有照片3幀在卷可憑，復經本院履勘現場，查明現場1樓內梯由進門吧台下方進出口以木板區隔，外梯是垂直鐵梯，入口有鐵門平時上鎖無訛，並製有勘驗程序筆錄可按(見本院卷第64頁)，上訴人亦當場拍攝現場照片10張附卷足憑(見本院卷第88至92頁)。故系爭地下室目前之使用情形，並不影響上訴人購買該地下室係將來預定作為倉庫使用用途之目的，是依上開之說明，核與所謂之「瑕疵」不符，是上訴人主張該地下室無水泥樓梯可供正常出入，顯與事實不符，不足採信。
(三)上訴人另主張系爭地下室水管破裂，長期漏水，早已壁癌叢生云云，惟為被上訴人所否認，上訴人復未能舉證證明系爭地下室有水管或有水管破裂，長期漏水，早已壁癌叢生等情況，上訴人此部分之主張顯與事實不符，殊無足取。
七、關於被上訴人是否違約部分：本件上訴人固主張被上訴人應告知其系爭建物地下一層水泥樓梯入口封閉及5年均未有人使用等資訊，俾其可正確評估以決定購買系爭建物等語，惟有關上訴人非係受被上訴人之詐欺而買受系爭之土地、建物，及上訴人所購之標的物尚難認有何「瑕疵」等情，業已如上述，此外，系爭契約亦無就系爭建物之地下室有何如上訴人主張之特別約定情事，故亦難認被上訴人有何違約之事。
八、關於被上訴人有無不當得利部分：
(一)按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」
(二)如上所述，上訴人非係受被上訴人之詐欺而買受系爭之土地、建物、上訴人所購之標的物尚難認有何「瑕疵」，且被上訴人亦無任何違約之情事，是被上訴人收受上開定金，自屬依法有據，核與不當得利之要件不符，上訴人此部分之主張，仍無理由，應予駁回。
九、綜上所述，上訴人依不當得利返還請求權、違約定金返還請求權、侵權行為損害賠償請求權及解除契約後之回復原狀請求權，訴請被上訴人給付上訴人1,160,000元及自94年11月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及將系爭本票乙紙交還上訴人，均為無理由，應駁回之。上訴人既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證與本件判決結果無涉，無庸一一審酌，併此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國96年2月27日
民事第十四庭
審判長法官許正順
法官張蘭法官魏麗娟正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國96年3月1日
書記官于誠