裁判字號：臺灣臺南地方法院102年簡上字第111號民事判決
裁判日期：民國103年08月07日
裁判案由：請求履行租賃契約
臺灣臺南地方法院民事判決102年度簡上字第111號上訴人 陳聖介 被上訴人 李耿東 上列當事人間請求履行租賃契約事件，上訴人對於民國102年5月10日本院臺南簡易庭101年度南簡字第1380號第一審簡易判決提起上訴，本院於103年7月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣壹萬玖仟元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔三分之二，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。民事訴訟法第446條第1項定有明文。上開規定依同法第436條之1第3項規定，亦準用於簡易程序第一審裁判之上訴程序。經查，被上訴人於民國103年7月24日言詞辯論程序中，當庭以言詞追加請求上訴人就本件承租標的物之騎樓木造隔板部分，應予回復原狀（被上訴人主張上訴人於遷離時，同時將如原審卷㈠第111頁照片所示在該處騎樓相鄰界處原設置之黃色木板連同上訴人施做之裝潢一併拆除，故請求上訴人應將該處之原黃色木板回復如原審卷㈠第111頁照片所示），或由被上訴人雇工復原後，上訴人依收據金額給付復原費用予被上訴人等語，經核此部分乃屬訴之追加，業據上訴人當庭表示不同意被上訴人此部分之追加，且核無民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款所列之情形，是被上訴人此部分之追加，不應准許，核先敘明。
二、被上訴人於原審起訴及於本院主張：㈠上訴人於99年11月17日向被上訴人承租改制前門牌號碼為臺
南縣永康市○○路○○○號1樓之店舖（不包含天井，下稱系爭房屋），租賃期間自99年11月25日起至100年11月24日止，每月租金新臺幣（下同）3萬元，並簽立租賃契約書（下稱系爭租賃契約），系爭租賃契約第4條並約定上訴人於租賃期間屆滿或中途終止租約時，應回復租賃物之原狀等語。詎上訴人於租期屆滿後拒絕自系爭房屋遷出，經被上訴人向本院起訴請求上訴人遷讓房屋後，上訴人始自系爭房屋遷出，惟並未依約將系爭房屋回復原狀，被上訴人屢次催促上訴人履約，上訴人均置之不理，被上訴人不得已僱工代為回復原狀，並因此支出通水管清洗排水孔修復費用15,000元、鋁窗換新費用5,000元、牆壁凹洞及多處色差之油漆修補費用22,550元、騎樓磁磚掉落、毀損之修補費用25,000元、騎樓外柱磁磚掉落、毀損之修補費用24,000元、門口落地鋁門之修復費用50,000元，合計共141,550元，除騎樓外柱磁磚掉落、毀損部分，及門口落地鋁門部分合計共74,000元擬待上訴人給付修繕費而未先修復外，其餘均已僱工修復完畢。為此依據租賃之法律關係提起本件訴訟，請求上訴人給付被上訴人141,550元等語。
㈡對上訴人抗辯所為之陳述：
⒈系爭房屋為被上訴人父母所交付，故被上訴人特別重視系
爭房屋現況之保存，故系爭租賃契約第4條乃特別約定上訴人應於租賃契約屆滿或中途終止租約時回復系爭房屋之原狀，且每月租金僅30,000元，已遠低於附近店鋪之市場行情。又上訴人於租期屆滿後拒不遷讓房屋，雖經被上訴人多次要求，上訴人仍置之不理，被上訴人始向本院起訴請求上訴人遷讓房屋，而因上訴人未與被上訴人共同會勘系爭房屋現狀即逕自系爭房屋遷離，被上訴人曾於101年2月2日寄發成功路郵局第234號存證信函及以簡訊方式通知上訴人，簡訊雖因未保留無法提出，但該存證信函已於101年2月3日由上訴人母親收受，上訴人均未予回應，亦未依系爭租賃契約第4條之規定回復原狀，被上訴人乃代為回復原狀，且多方比價後才僱工修理，修復價格並未虛報或浮報。是以，上訴人既未履行系爭租賃契約之約定事項，並致被上訴人受有損害，即應負損害賠償責任。原審將被上訴人之請求扣除到僅剩4萬餘元，被上訴人亦尊重而未提起上訴。
⒉上訴狀所附光碟翻拍之五紙照片上均無拍攝日期，且係上
訴人自行拍攝，並未會同被上訴人一起拍攝，有些地方拍得不清楚，無法確認是否為上訴人承租當時之狀況。又電腦上固顯示前開五紙照片拍攝日期均為99年11月18日，拍攝時間依序為下午15時32分、15時32分、15時33分、15時35分、15時36分，但上訴人當時若心中坦蕩的話，應該邀被上訴人一起拍攝。
⒊被上訴人確實有於101年1月21日18時30分許前往系爭房屋
，但因上訴人並未告知當時正在進行修繕，故被上訴人並未特別注意修繕結果為何。
⒋上訴理由補充狀附件二之照片，均為拉遠距離所拍攝，無
法看出鋁窗在租賃時已有裝潢的釘孔，不足以作為租賃前與退租時鋁窗外觀之證明。
⒌牆壁凹洞及多處色差之油漆修補部分：
⑴系爭房屋一樓後區原本有釘一間房間供人休息之用，但
出租後，被上訴人對於上訴人如何使用該房間即無從過問；且除前開房間外，被上訴人就系爭房屋一樓並無做其他裝潢。
⑵原審卷第120頁上方之照片為上訴人釘水管以後，水管
延伸至水槽上方，故牆壁受損部分包括一樓後區即房間部分；下方之照片，則為系爭房屋一樓後區含房間原來的狀況。
⑶上訴理由補充狀附件二之照片，均為拉遠距離所拍攝，
無法看出裝潢上之釘孔，尚不足以作為租賃前與退租時天花板及牆壁外觀之證明。
⑷上訴人所稱其已為之復原，並未先進行補土之程序，只是將漆點上牆壁，且補上的油漆顏色亦與原色不符。
⒍騎樓磁磚掉落、毀損之修補部分：
⑴因證人 陳南光 稱已找不到顏色、樣式均相同的磁磚，若
僅作部分修補，整個格局看起來感覺就是不一樣，故只能將整面牆壁的磁磚重新施作。
⑵上訴理由補充狀附件四之照片，第一張騎樓方塊磚的照
片，因光線昏暗無法確定是否為系爭房屋出租前之狀況；第二張因光線明亮，可以確定為出租時之狀況。
⑶上訴理由補充狀附件五之照片，則大致上可確定為系爭房屋出租時之狀況。
⒎門口落地鋁門之修復部分：上訴理由補充狀附件八之照片，因燈光昏暗無法確定是否為系爭房屋出租前之狀況。
㈢並聲明：上訴駁回。
三、上訴人於原審抗辯及於本院則以：㈠系爭房屋自落成迄今已有相當歷史，且一樓店面部分曾多次
出租他人使用，被上訴人亦非於每一房客退租後即重新裝修或全部重新粉刷，故上訴人承租當時並非全新狀態。
㈡被上訴人已於100年10月15日電話中同意將租賃契約延長2個
月至101年1月24日止，然被上訴人卻於原租期屆滿時否認有延長租約情事，並對上訴人提出返還系爭房屋並回復原狀之民事訴訟，嗣上訴人於101年1月22日退租，並於101年2月1日與被上訴人於本院新市簡易庭調解成立，除由上訴人以押金12萬元抵繳租金、水電費外，另支付被上訴人14,000元作為租賃事件其餘部分之賠償，被上訴人則拋棄其餘請求。詎被上訴人於101年2月2日又以存證信函要求上訴人於7日內將系爭房屋內有毀損部分回復原狀，否則將向上訴人求償。然被上訴人僅憑數張照片中，不知何時，也不知何人所為之磁磚或牆壁污損、鋁門窗釘孔或鐵捲門釘孔，即率以認定係上訴人所為，其主張應無可採。
㈢上訴人歸還系爭房屋時，曾委請訴外人榮品修繕公司於101
年1月21日18時30分許至系爭房屋施工復原，當時被上訴人亦在場瞭解復原狀況並監工，且當時並無立即提出任何異議，是上訴人實已善盡善良管理人之注意並將系爭房屋回復原狀。被上訴人事後不滿意又另行僱工修理，實為重複索賠，並不合理。況且，若被上訴人不滿意上訴人第一次僱工修繕之部分，而認需要進行第二次修繕時，亦應先通知上訴人，然上訴人並未接獲被上訴人之簡訊或電話通知，被上訴人即自行僱工修繕，再要求上訴人付費，並無道理。
㈣上訴狀所附之光碟暨五紙翻拍照片，拍攝日期均為99年11月
18日。第一張照片是要證明拍攝時間確實是在承租當時。第
二、三張照片是落地鋁門部分，從照片中並無法看出鋁門上面有螺絲打孔之狀況，而且鋁門窗本即有一些污損。第四、五張照片可以看出鋁窗有一些污損之狀況。
㈤鋁窗換新部分：
⒈證人 李進雄 就鋁窗有部分孔洞及黏膠部分，係證稱：「我
沒有印象，因為我沒有用到這些地方，所以就沒有特別注意這個地方」等語，是以，其就鋁門窗是否有凹洞或黏膠，並未為明確之證述。
⒉原審並未就上訴人所提出鋁門窗原狀照片之真偽、拍攝時
間詳加調查，即遽認證人 簡天旭 之證言係迴護上訴人所為避重就輕之詞而不採信，實難令人信服。
⒊依卷內照片所示，可以看出在上訴人承租前，鋁窗上已有
前手鑽洞之痕跡，故該鑽洞的痕跡並非上訴人所為，不得要求上訴人付修復之責。
㈥牆壁凹洞及多處色差之油漆修補部分：證人 鄭仲拳 所提出之
估價單，係包含系爭房屋一樓前區水性水泥漆及一樓後區油性水泥漆（即系爭房屋一樓全部）之費用，然上訴人就一樓後區（含房間）部分僅用於儲放及整貨品，並未施工裝潢，故一樓後區牆壁之狀況應與簽訂租賃契約當時相同，應不生修繕之問題，被上訴人將系爭房屋一樓全部重新油漆再要求上訴人付費，並不合理。再者，上訴人承租使用之範圍僅有一樓部分，約佔整棟房屋的四分之一，且上訴人於搬遷前已將有使用之範圍重新粉刷，故應以上訴人所使用之範圍即四分之一來計算費用較為合理。
㈦騎樓磁磚掉落、毀損之修補費用部分：
⒈證人陳南光所提出之第一張估價單25,000元係包含修補磁
磚之範圍約3坪多，且為整面牆壁全部拆除重做。然若實際上僅有少數磁磚剝落，委請師傅依專業工法進行部分修補及修復即可，證人陳南光卻將整面牆之磁磚打掉重做，並不合理。又證人陳南光所提出之第二張估價單24,000元部分，該面牆壁磁磚毫無損壞，證人陳南光亦認為並無施作必要，被上訴人卻要求全部打掉重做，亦不合理。
⒉上訴人曾向磁磚泥作廠商詢問壁磚局部更換或全部更換所
需費用，其表示更換費用約介於1,500元至2,000元之間，而被上訴人並未向上訴人反映及商量相關修繕復原事宜，即自行僱工使用較高單價之原料並全部換新，或以相對高價之估價單（部分工程亦可能僅估價而未施作）向上訴人索賠，並不合理。況且，證人陳南光所提出之兩次報價單價差高達4成，更足認該報價單並不可採。
⒊上訴人曾向訴外人慶豐建材行詢問10㎝×10㎝方塊磚單價
，每片單價僅1.5元，每箱100片亦僅150元，被上訴人以單價較高之方塊磚並全部更換之，有不當得利之嫌。且依上訴人所提出系爭房屋於租賃前後之對照照片可知，騎樓外柱之二丁掛原本即有髒污及孔洞，騎樓方塊磚亦有數片係自然脫落，故被上訴人應不得請求上訴人負擔全部換新之費用，實際修復費用應以1萬元左右為適當。
⒋因上訴人已將系爭房屋退租，無法進入系爭房屋內進行丈
量及估價，而依上訴人所提供之照片進行估算，騎樓方塊磚部分，需10㎝×10㎝方塊磚791片，面積為7.91平方公尺，約2.24坪；騎樓外柱二丁掛部分，需5㎝×24㎝二丁掛磚528片，面積為6.34平方公尺，約1.92坪。依磁磚一箱市價約1,000元，僱工工資一日約3,000元，以一箱1,500
元計算，加上水泥部分以500元計算，此部分價錢也不應該超過5,000元。
㈧門口落地鋁門之修復部分：打洞之螺絲係固定於鐵捲門外觀
之包覆鐵皮及L型角鐵（90度直角L型的型鋼）或扁鐵（長條型鐵板或平版鐵片）上，並非整組落地鋁門之一部分，且被上訴人已於騎樓外側另行安置鐵捲門，故該鐵捲門已多年未曾使用而失其效用，被上訴人既未能舉證證明鐵捲門之孔洞確為上訴人所為，其請求上訴人將整組落地鋁門全部換新，並不合理。況且，鋁門部分並未損壞，被上訴人現在亦正常使用中，故不應由上訴人賠償。
四、原審認上訴人應賠償被上訴人鋁門窗損害部分2,500元、牆壁損害部分10,000元、磁磚及鋁門損害部分40,000元，而判命上訴人應給付被上訴人52,500元，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分提起上訴，上訴聲明為：
⒈原判決除確定部分外，不利於上訴人之部分廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人就其敗訴部分則未據聲明不服，業已確定；就上訴之答辯聲明為：上訴駁回。
五、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
㈠兩造不爭執事項：
⒈上訴人於99年11月17日向被上訴人承租改制前門牌號碼為
臺南縣永康市○○路○○○號1樓之店舖（不包含天井），租賃期間自99年11月25日起至100年11月24日止，每月租金3萬元，租賃契約書第4條並約定上訴人於租賃期間屆滿或中途終止租約時，應回復租賃物之原狀等語。
⒉上訴人於租期屆滿後未主動自系爭房屋遷出，經被上訴人
向本院起訴請求經本院分為100年度新簡調字第168號事件，被上訴人請求上訴人「遷讓房屋及損壞賠償」，被上訴人於起訴狀中記載如下：「為請求遷讓房屋及復原，依法提起訴訟事：訴之聲明：一、請求判令被告將坐落臺南市○○區○○路○○○號1樓店舖全部遷讓交付原告；並自100年11月25日起至交屋日止按月給付賠償金500元30日＝15,000元。二、訴訟費用被告等負擔。事實及理由：相對人陳聖介承租坐落臺南市○○區○○路○○○號1樓店舖，租賃期自99年11月25日起至100年11月24日止為期1年，不料承租人因不滿房東寄出2次存證信函表示收回自用、不再續租之意願，100年10月8日及100年11月2日2次之後，承租人陳聖介就拒繳10月25日之租金及一整年之水費。今100年11月25日租期屆滿，承租人仍未搬遷，且繼續營業，完全不理會，本人今早約11:38亦撥打110電話報案請求警方協助。相對人執意不搬遷已顯然違反租賃契約內容，且未負契約完全應盡之責任，尤其是契約第12條及16條之規定。」並提出存證信函3紙為憑，嗣兩造於101年2月1日在本院成立調解，內容如下：「一、相對人（即上訴人）願將押金10萬元抵繳租金、水電費等外，另於101年2月29日前給付聲請人（即被上訴人）14,000元。二、聲請人其餘請求拋棄。」等情。
㈡兩造爭執事項為：
⒈被上訴人請求上訴人賠償鋁門窗損害，原審判准2,500元
，上訴人就此部分提起上訴，是否有理由？⒉被上訴人請求上訴人賠償牆壁損害，原審判准10,000元，
上訴人就此部分提起上訴，是否有理由？⒊被上訴人請求上訴人賠償磁磚及鋁門損害，原審判准40,
000元，上訴人就此部分提起上訴，是否有理由？
六、得心證之理由：㈠按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生
產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民法第432條定有明文。且負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第196條、第213條亦分別定有明文。
另89年2月9日修正之民事訴訟法第222條第2項增訂，當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，該增訂含有證明責任規範存在價值，損害額證明極度困難時，法院基於全辯論意旨及調查證據結果，仍不能獲得損害賠償額確信時，俾使權利容易實現，減輕損害額證明之舉證責任。
㈡被上訴人主張上訴人交還系爭房屋後，並未依約回復原狀，
致其受有損害等語，原審分別就鋁門窗損害判准2,500元、牆壁損害判准10,000元、磁磚及鋁門損害判准40,000元，上訴人就此三部分提起上訴，是否有理由，茲審酌如下：
⒈系爭租賃契約第12條、第13條分別約定：「租賃期間屆滿
或中途終止租約時，乙方應立即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方…」、「租賃期滿或終止租約，乙方搬遷後…倘甲方因而受損害時，乙方應賠償之。」有系爭租賃契約在卷可憑（見調字卷第6-9頁），依上開約定，上訴人交還租賃物時負有回復原狀之義務，如造成被上訴人之損害，上訴人應負賠償責任。
⒉被上訴人主張受有鋁門窗損害部分，上訴人應賠償1,000元為適當：
⑴上訴人固提出鋁門窗於承租前狀態之照片（見本院卷第
29、30、74頁），惟被上訴人否認該照片為承租前所拍攝，復無確實證據證明該照片為承租前所拍攝，自無從認定其為承租前所拍攝之照片，且該照片無法清楚看出鋁門窗損害處之情形，因此，亦無法認定承租前鋁門窗已有損害之情形。
⑵本院審酌證人即系爭房屋之前承租人李進雄於原審證稱
：「（照片中之鋁門窗第5頁有部分孔洞及第12頁有黏膠，你承租當時是否有這些狀況存在？【提示被上訴人所提出之比對圖第5、12頁】）我沒有印象，因為我沒有用到這些地方，所以就沒有特別注意這個地方。我承租系爭房屋僅是在門口擺攤做生意，所以我沒有使用到的地方，我就不會特別注意。」等語（見原審卷㈠第32頁），以及被上訴人於原審所提出上訴人針對鋁門窗裝潢的照片（見原審卷㈠第71頁），並與台南市政府警察局永康分局派員於101年2月9日至系爭房屋拍攝關於該鋁門窗部分之照片相核（見原審卷㈡第20頁），堪認上訴人承租系爭房屋期間既然有以藍色窗框將鋁門窗包覆起來，自難避免使用釘子固定，因此，被上訴人主張鋁門窗因上訴人裝潢而有釘孔破壞之處，尚未回復原狀等語，應可採信。
⑶至被上訴人主張系爭房屋之鋁窗遭上訴人毀損，致其支
出換新之費用5,000元，雖提出彥豐鋁門窗行估價單並聲請傳訊證人 潘金樹 為證，然證人潘金樹於原審證稱：「（這張估價單是否你所開立？【提示本院卷㈠第140頁】是。（為何會開立此張估價單？）那是屋主叫我去看窗子，因為窗子上面有打洞，屋主叫我把窗戶換掉，因為要補那個洞他不喜歡，原告有說他跟當初承租的人說不要破壞他的窗，但卻被打洞，我只是換掉一口窗戶，是整座窗換掉。（你所換的那一口窗戶位置為何？【提示本院卷㈠第71頁左邊窗戶】是，左邊3張照片就是我換的那一口鋁門窗的照片，上面兩張是換之前的照片，最下面那張照片是我換好以後的照片。（你施作前的情形為何？）窗戶是還可以用，但窗戶上有打洞，但一般人不喜歡的話，或是有跟承租的人講過不要破壞窗的話，可能就會不喜歡，因為這樣屋主叫我去換掉，窗戶還可以使用，只是不美觀而已，若要修補也可以。（若是用修補的話，是否可估算修補費用多少？）大約500元左右，只是修補起來屋主會不滿意，會不好看。…（若用塑膠熱熔膠【矽力康】補的話，以後是否會有影響？）若用補的話，塑膠熱熔膠（矽力康）以後會變色，不美觀。一般施工方法有兩種，第一種是全部打掉重做，第二種工法是外框留著，拿掉橫桿，再把外框包覆，再另外作窗子套上去，我是用第二種方法做的。…（窗戶上的洞你是否可以判斷如何造成？）是鐵釘打的，應該是裝潢造成的。（你是否可以判斷鐵釘是多久之前打的？）我沒有辦法判斷。（窗戶上總共有幾個洞？）大約5個以上的洞，洞在外框上，但打洞的時間是多久之前我不知道。」等語（見原審卷㈠第182-183頁），經審酌證人潘金樹上開證言，被上訴人於修復系爭鋁門窗時，該鋁門窗確遭鐵釘釘洞，其修復之費用固為5,000元無訛，然回復原狀之方式是否需更換新品，並非無可探求之餘地，本院斟酌因被上訴人對系爭鋁門窗之美觀、完整有所要求而支出5,000元之費用，然此並非全係基於功能性回復原狀所需之費用，復考量系爭鋁門窗已非新品，認被上訴人請求上訴人賠償以1,000元為合理，逾此部分之請求，則無理由。
⒊被上訴人主張受有牆壁損害部分，上訴人應賠償8,000元為適當：
⑴上訴人固提出系爭房屋牆壁於承租前狀態之照片（見本
院卷第30、31、75-77頁），惟被上訴人否認該照片為承租前所拍攝，復無確實證據證明該照片為承租前所拍攝，自無從認定其為承租前所拍攝之照片，且該照片無法清楚看出牆壁損害處之情形，因此，亦無法認定承租前牆壁已有損害之情形。
⑵本院審酌證人即系爭房屋之前承租人李進雄於原審證稱
：「（你承租系爭房屋時，牆面是否有孔洞？）因為簽訂契約時有提到不能打洞，但我需要掛一些東西，所以有打洞，後來我交還房屋時，我有補土並油漆，並經過原告的確認。」等語（見原審卷㈠第32頁背面至第33頁），以及被上訴人於原審所提出上訴人針對牆壁有凹洞及色差的照片（見調字卷第22、23頁），而證人鄭仲拳於原審到庭證稱：「（這張估價單是否你所開立？【提示本院卷㈠第38頁】）是。（你是否記得這份估價單工作內容為何？）油漆粉刷一樓層面，前段是水性水泥漆，後段是油性水泥漆，所以價位不同。（油漆前看到系爭房屋的狀況為何？）牆壁有洞要補，且有釘東西跟貼東西，貼的是雙面膠要去除，去除會傷到原來的牆面，沒有辦法補，要全部1樓層面粉刷，若用補的話，顏色會不一樣，且我們粉刷是算坪數，到底有幾個洞不記得。（為何需要粉刷1樓全部牆面？）有洞一定要補，單粉刷補的部分的話顏色不會一樣，油漆要一次全面粉刷顏色才會漂亮，顏色一致，我們只是建議屋主全面粉刷。（你是否還有印象當初粉刷前的狀況？【提示系爭房屋之照片】油漆前，天花板也有一、兩個洞，因為天花板邊還有滾咖啡色的邊，當初天花板也有一起粉刷。（是否有辦法判斷洞或膠係何時造成？）沒有辦法，只能看到有洞就補洞，有縫就補縫，把估價單開給原告，看他要不要作。（後來實際施作完的工錢是否和估價單相同？）是。…（系爭房屋當初你施作前估價時，你是否有建議有洞就補要油漆整面才會漂亮？）一般我們都是會先問屋主要油漆哪裡。（系爭工程油漆是你建議還是屋主要求？）是屋主要求的，但牆壁三面都有洞。」等語（見原審卷㈠第178頁背面至第179頁背面），堪認被上訴人主張牆壁有凹洞及色差等語，應可採信。
⑶惟查，上開牆壁回復原狀之方式並非必需重新全面油漆
，本院斟酌因被上訴人對系爭租賃物外觀之完整、美觀要求甚高而支出22,500元之費用，然此並非全係回復原狀所需之必要費用，復考量並非系爭房屋一樓均有全部重新油漆必要，以及系爭牆壁有部分並非全新油漆後始交予上訴人使用，認被上訴人請求上訴人賠償以8,000元為合理，逾此部分之請求，則無理由。
⒋被上訴人主張受有磁磚及鋁門損害部分，上訴人應賠償磁磚5,000元、鋁門5,000元，合計10,000元為適當：
⑴上訴人固提出磁磚及鋁門於承租前狀態之照片（見本院
卷第27、28、78-81頁），惟被上訴人否認該照片為承租前所拍攝，復無確實證據證明該照片為承租前所拍攝，自無從認定其為承租前所拍攝之照片，且該照片無法清楚看出磁磚及鋁門損害處之情形，因此，亦無法認定承租前磁磚及鋁門已有損害之情形。
⑵本院審酌證人即系爭房屋之前承租人李進雄於原審證稱
：「（你承租系爭房屋時騎樓是否有這些情形存在？【提示被上訴人所提出之比對圖第1、2、9、10頁】）這應該是裝潢拆掉後的木頭，我承租那時是沒有這些東西，我沒有看過。我會跟被告認識就是因為第9、10頁的柱子上面有幾個孔是我打的，但我離開的時候，應該是沒有一片一片白白的東西。第1、2頁磁磚掉落部分我沒有印象，應該是沒有這個狀況，當時磁磚應該保持的不錯，那時沒有看到磁磚有脫落。…（你退租時，牆壁是否已經全部復原？）牆壁都已經復原了，但天花板我完全沒有動到，所以對於天花板的狀況我也沒有印象。（柱子部分證人將系爭房屋交還予原告時，與原告有爭執，當時柱子情形為何？）當初我有裝一台抽風機在上面，騎樓的柱子我打了3個洞，搬離時，我沒有將這些孔洞補起來，事後透過被告協調，賠了一些錢給原告後才解決，但我在打洞之前柱子原本就有一些洞了。（當初柱子除了那些洞以外，磁磚是否有剝落及木板的屑痕？）磁磚沒有剝落，但是否有木板的屑痕我不確定。」（見原審卷㈠第32頁至第33頁）；以及證人即系爭房屋之另一前承租人 蔡姿文 於原審證稱：「（當初承租系爭房屋時騎樓磁磚是否有掉落或髒污？）磁磚是沒有掉落，且我印象中磁磚還蠻乾淨。」等語（見原審卷㈠第33頁至第34頁），並與台南市政府警察局永康分局派員於101年2月9日至系爭房屋拍攝關於該磁磚及鋁門部分之照片（見原審卷㈡第17、18頁），以及被上訴人於原審所提出上訴人針對大門口磁磚及鋁門裝潢的照片（見原審卷㈠第68、69、78、79頁），堪認上訴人承租系爭房屋期間既然有以招牌及其他裝潢包覆大門口磁磚及鋁門，自難避免使用釘子或物品固定，因此，被上訴人主張磁磚及鋁門因上訴人裝潢而有破壞之處，尚未回復原狀等語，應可採信。
⑶至被上訴人主張系爭房屋騎樓之磁磚掉落毀損及鋁門遭
上訴人毀損，致其支出磁磚費用49,000元、鋁門換新50,000元等語，雖提出陳南光開立之收據並聲請傳訊證人陳南光為證，惟證人陳南光於原審到庭證稱：「（這兩張估價單是否你所開立？【提示本院卷㈠第136、137頁】這兩張都是我開的，收據是我做完的，估價單是第2趟被上訴人請我去估價哪裡要做。（收據的工作內容為何？）騎樓壁磚的補修，就是1、2樓接縫處及柱面的部分有壁磚掉落，依正常來講系爭房屋的壁磚不是地震掉下來，應該是鎖東西後拆除掉下來的，屬人為造成的。（壁磚修復的情形為何？）只有階段式的補修，沒有全面拆除重做。（第2張估價單24,000元估價內容為何？）24,000元是騎樓正面壁磚靠路面全部打除，這部分不一定要做，前面做的25,000元只是修補壁磚大約3坪多，50,000元的部分是鋁門全部換新需要的價錢，第2趟屋主請我幫他估價，要不要做是由屋主決定，因為是屋主請我估全部換掉要多少錢，是純粹估價而已。（當初你看到的鋁門的狀況為何？）我是認為要重新做是比較浪費，但鋁門的門片及柱子上都有打洞。…（剛所述收據的騎樓正面壁磚25,000元是包含哪部分？）鐵捲門內外壁磚都有擷取式補修。（鐵捲門外的壁磚大約掉多少？）屋主就是說正面把它補修到好看就好，小的壁磚掉落一定要用擷取式補修，我總共有兩個師傅去做了3天，做了壁磚、防水漆。我在做之前，被上訴人已有請人估價過了，我的比較便宜所以被上訴人才會請我去施作。（是否有辦法說明施工前鐵捲門外壁磚掉落的情形？）掉落的總面積算起來大約有6分之1。…（鐵捲門內的壁磚掉落情形？）有看到打鐵釘拆除的痕跡，掉落的總面積大約有6分之1，至於掉落多久我不清楚。正常剝落的情況會涵蓋混泥土彈開，修補鋁門及側面部分的壁磚都是屬於碎裂，因為打除的話，一定會一片一片，不可能只有一塊壁磚，騎樓下會掉壁磚一定是外力造成。（剛所陳述鋁門上面有洞，是否知道大約有多少？）還不少，就是有洞，至於洞如何造成我不知道，被上訴人叫我去看的時候，我就說還可以用幹嘛要換，被上訴人就叫我去看說要換，我就說也可只換門片，我認為鋁門不用換，只要洞補起來就可以用，本來就沒有壞了，功能性完全沒問題，被上訴人是嫌棄鋁門有洞。（是否可單純換門片？）可以，只要找同品牌的就可以。」等語（見原審卷㈠第180頁背面至第181頁背面），則依證人陳南光前開之證詞，應足以證明系爭房屋騎樓及外柱確有磁磚掉落及鋁門打洞之情形。
⑷然查，回復原狀之方式是否需更換新品，並非無可探求
之餘地，本院審酌系爭房屋之騎樓及外柱磁磚掉落之情形並不嚴重，且證人陳南光亦證稱門口落地鋁門亦非必需全面換新，因此，本院斟酌因被上訴人對系爭房屋外觀之美觀完整要求甚高，固支出49,000元之磁磚修復費用及鋁門換新費用50,000元，然此既非全屬回復原狀所需之必要費用，復考量系爭房屋並非係全新交予上訴人使用，以及上訴人提出之磁磚修補示意照片（見本院卷第129-136頁），且被上訴人迄今仍未為修復等情（見本院卷第143頁背面），爰認被上訴人此部分之請求上訴人賠償以磁磚5,000元、鋁門5,000元，合計10,000元為適當，逾此部分之請求，則無理由。
㈢綜上所述，被上訴人依據租賃之法律關係，請求上訴人應賠
償鋁門窗、牆壁與磁磚及鋁門等三部分損害，經核於19,000元【計算式：1,000（元）＋8,000（元）＋10,000（元）＝19,000（元）】範圍內為有理由，應予准許；逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院就此部分予以廢棄，改判如主文第1、2項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據，經本院審酌結果，認與本院上開論斷結果無涉或無違，爰不予一一贅述，附此敘明。
八、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第78條、第79條分別定有明文。本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由，爰依兩造勝敗情形，認第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用應由被上訴人負擔三分之二，餘由上訴人負擔為適當，爰判決如主文第4項所示。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條、第79條，判決如主文。
中華民國103年8月7日
民事第二庭審判長法官張桂美
法官劉秀君法官張家瑛上開正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國103年8月7日
書記官吳俊達