裁判字號：臺灣士林地方法院97年訴字第201號民事判決
裁判日期：民國97年05月20日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣士林地方法院民事判決97年度訴字第201號原告乙○○訴訟代理人 張昱裕 律師被告甲○○上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國97年5月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳佰萬元，及自民國九十六年十二月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣貳萬零捌佰元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國88年5月10日簽訂房屋買賣契約（下稱系爭契約），約定由原告向被告購買門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號未辦理保存登記之房屋（下稱系爭房屋），買賣價金為新臺幣（下同）300萬元，原告並已依約先交付200萬元價款。而被告雖將系爭房屋稅籍名義人變更為原告，惟未將系爭房屋交付原告占有。嗣原告發現系爭房屋占用國有地，並對被告提起刑事詐欺告訴，該案雖經臺灣士林地方法院檢察署檢察官以94年調偵字第114號不起訴處分，但被告曾於偵查中表示願將已收受之200萬元價款返還予原告。惟自上開不起訴處分確定迄今，被告仍未返還受領價金，且系爭房屋一部已經訴外人 陳文虎 聲請強制執行拆除，致系爭房屋遭拆除超過三分之一，而陷於給付不能，顯見被告已無法完整交付房屋，縱被告可交付其餘部分，對原告亦已無利益可言，是原告自得拒絕受領，且有解除契約之權利，並無再行給付被告尾款100萬元之義務。為此，以支付命令聲請狀之送達為解除契約之意思表示，依民法第226條、第256條、第259條第2款規定，請求被告返還價款及給付其遲延利息等語，並聲明求為判決：㈠被告應給付原告200萬元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：於兩造簽訂系爭契約前，被告所委任之代書業已告知原告系爭房屋為空殼屋，惟原告答稱沒關係而仍買受，且被告出售當時不知系爭房屋有占用國有財產局土地。又系爭契約成立時，系爭房屋尚未遭拆除，因原告尚有100萬元餘款未付，始未將系爭房屋交付。惟自89年度起，系爭房屋之納稅義務人已變更為原告，今被告願於原告給付100萬元之尾款後，將系爭房屋交付原告云云置辯，並聲明求為判決：駁回原告之訴。
三、經查：㈠如下事實為兩造所不爭執：
⒈兩造於88年5月10日訂立系爭契約，約定由原告向被告購買
門牌號碼臺北市○○區○○路號6-1號、總面積為79.70平方公尺而未辦理保存登記之系爭房屋，買賣價金為新臺幣30
0萬元。原告為此於締約同日給付被告10萬元後，再於同年月20日給付被告190萬元之價金。而系爭房屋之納稅義務人，雖自89年度起已變更為原告，然迄今未經被告將房屋交付原告占有。
⒉原告曾以被告明知系爭房屋占用國有土地而隱瞞為由，對被
告提起詐欺告訴，案經臺灣林地方法院檢察署檢察官以94年度調偵字第114號為不起訴處分。
⒊系爭房屋坐落在臺北市○○區○○段一小段355地號土地（
下稱355地號土地）上，而該土地為陳文虎向財政部國有財產局所承租。事經陳文虎對被告訴請拆屋還地後，雙方於本院91年士簡調字第64號之調解程序中成立調解，成立之調解內容為被告願於92年8月7日前將系爭房屋占用355地號土地如複丈成果圖編號A、B、C所示之建物及地上物拆除，並將所占用之土地返還陳文虎。而陳文虎屆期於同年月8日持該調解筆錄為執行名義，向本院聲請對被告所有之系爭房屋強制執行，案經本院以92年度執字第15135號執行事件受理在案，該執行程序雖經以陳文虎遲未繳納鑑定費用而予駁回聲請，後經臺灣高等法院以95年抗字第137號廢棄原裁定，並發回本院以95年度執更字第2號執行事件續為執行，迄於97年1月10日經執行完畢，而拆除系爭房屋中之主建物27平方公尺、鐵皮屋18.58平方公尺及陽台4.8平方公尺部分，拆除面積合計為50.38平方公尺。
㈡上開事實，且有不動產買賣契約書（本院卷第13頁以下）、
支票乙紙（本院卷第17頁）、房屋稅繳款書（本院卷第70頁以下）、現場照片（本院卷第25頁）等為證，附卷可稽，且經本院調取本院92年度執字第15135號、95年度執更字第2號（該案卷以下稱2號卷宗）、95年度抗字第137號、台灣士林地方法院檢察署93年度偵字第701號（該案卷下稱701號卷）及94年調偵字第114號（該案卷以下稱114號卷宗）卷宗審核無誤，堪信為真實。
四、茲原告主張系爭房屋之一部業經強制執行拆除，致系爭契約陷於給付不能，且經原告依法解除契約，而訴請被告返還已付價金，被告則以前開情詞置辯。本院判斷如下：
㈠按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請
求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。」；「債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。」；「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」；「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」，民法第226條、第256條、第259條第2款、第373條分別定有明文。
而所謂給付不能，係指依社會觀念，可認不能依債務本旨實現之意，與不完全給付係指債務人雖為給付，然給付之內容並不符合債務本旨之情形不同，如債務人根本未為給付，其給付已陷於不能者，即為給付不能，給付若仍可能，則為遲延給付。又債務人是否給付不能，以事實審法院最後言詞辯論終結時為準，如事實審法院最後言詞辯綸終結時，債務人處於給付不能之狀態，縱其不能之情形，將來或可除去，仍難謂非給付不能。
㈡系爭房屋中包含主建物27平方公尺、鐵皮屋18.58平方公尺
及陽台4.8平方公尺部分，係坐落在系爭土地上，該土地為國有並出租與訴外人陳文虎等情，已經認定如上載不爭執事實。而被告於偵查中以陳承：土地是 林讚生 的，房子有些蓋在國有地上等語（701號卷第57頁），顯見被告自始明知系爭房屋坐落土地非其所有，而被告對於該房屋有無占用坐落基地之合法正當權源知之甚詳，乃被告於交付系爭房屋前，出於自由意志與陳文虎成立調解，同意拆除占用355地號土地部分，嗣更因此遭強制執行拆除買賣標的範圍一部之房屋，僅其中主建物部分即遭拆除之範圍即達27平方公尺，而超逾原主建築總面積之三分之一，是此等買賣標的物之危險，依據前揭民法第373條規定，應由被告負擔，且此遭拆除之結果，乃因屬可歸責於被告之事由所致。而系爭房屋遭拆除面積共計達50.38平方公尺，主建物部分則有超過三分之一遭拆除，而屬一部給付不能，從其比例而言，應認已重大減損原建物之價值，剩餘部分縱經交付，仍勢將致原告難以達其預定之效用而無利益，原告當得拒絕受領給付，其本此主張依據民法第256條、第226條規定解除契約，堪認於法有據，且已經以支付命令（含聲請狀）之送達對被告為解除契約之意思表示，兩造間買賣契約因此經解除而溯及消滅，原告依據民法第259條第2款規定，得請求被告將已受領原告給付之買賣價金200萬元，自受領時起加計法定利息返還原告，是其以此訴訟，請求被告給付200萬元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日即96年12月5日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，未逾其得請求之範圍，應可許之。
㈢被告雖執前情抗辯，惟：
⒈原告業已給付被告200萬元價款，此為兩造所不爭執。觀諸
原告所提出其給付被告部分價款190萬元之收據記載：「88.5.20茲收到部份尾款新臺幣壹佰玖拾萬元整（如上開支票及現金新臺幣陸拾萬元整）收到無誤。（其餘部分尾款新臺幣壹佰萬元整於乙方（即被告）將房屋交由甲方（即原告）自行管業時，由甲方乙次交付給乙方。」等文字（本院卷第17頁），顯示雙方係約定於被告將系爭房屋交付予原告時，原告始須給付剩餘100萬元價款。而系爭房屋實未經被告提出給付而交屋，已經被告於本院審理時自認無誤（本院卷第59頁），則該房屋不利益之危險，依據民法第373條規定，即應仍歸被告負擔，已如前述，且此不因原告有無交付全額價金、事前是否已經告知系爭房屋無權占用他人土地或被告得否行使同時履行抗辯而有異，原告復已依法解除買賣契約，該契約因此溯及消滅，原告對被告已不負給付尾款之義務，自更無由許被告執此對抗原告。至系爭房屋之納稅義務人，雖已於89年間變更為原告，但納稅義務人為何，乃公法關係，稅籍登記則為行政管理事項，與本件所涉買賣契約之履行、交屋與否為二事，被告又已自認迄今尚未交屋，即無影響於上開危險負擔移轉與否認定之結果。
⒉被告雖在本院審理時及偵查中迭次陳稱：出售系爭房屋予被
告時，代書有告訴原告為「空殼屋」，被告稱沒有關係云云（701號卷第57頁）。然姑不論有關買賣時告知原告所謂系爭房屋為「空殼屋」即無占用坐落基地權源一節，本與危險負擔移轉前，是否因可歸責於被告之事由致給付不能之判斷無關，要不影響於前開判斷。況被告一方面否認於出售時知悉系爭房屋占用國有土地之事實，一方面又稱出售時已告知為「空殼屋」云云，已屬矛盾。另參據承辦代書 吳金坤 在偵查中到庭為證，亦僅證稱：原告知道土地未一併移轉，因為契約書所載只有房屋，而房屋未辦保存登記，他們（指兩造）應該知道是沒有申請就蓋的房子等語（701號卷第64頁），其證陳內容並無被告抗辯所稱：告知原告系爭房屋為「空殼屋」云云，已難憑認被告抗辯可採。而未辦保存登記建物之讓與未併同坐落基地所有權一併出售或移轉，與是否無占用土地之權源非必等同，蓋房屋占用土地，除本於所有權之權能外，尚有出於租賃、使用借貸、設定地上權或其他法律權源之種種可能，即基地所有權未能一併移轉，仍非必為無權占用或應遭拆除，尤見被告執前情抗辯，洵均無礙於上開認定。
五、從而，原告主張依據民法第226條、第256條、第259條第
2款之規定，訴請被告給付200萬元，及自96年12月5日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，經核於法尚無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至兩造其餘攻擊、防禦方法，經本院各予審酌後，認均無礙於本件之判斷，於茲不贅。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項、第390條第2項，判決如主文。
中華民國97年5月20日
民事第一庭法官蕭錫証以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年6月4日
書記官林立原