臺灣高雄地方法院民事簡易判決 98年度雄簡字第785號
原 告 乙○○
訴訟代理人 林敏澤 律師
林秀君 律師
被 告 甲○○○
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國98年4月19日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告應將座落高雄市○○區○○○路○○○號十二樓屋頂上之未
辦保存登記突出建物如附圖所示部分（面積三二點六七平方公尺
）全部騰空遷讓返還亞洲總勵大廈全體區分所有權人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原座落高雄市○○區○○○段第316之101
、318之2、316之102、318之18地號土地上之亞洲總勵
大廈，為民國68年間由原始起造人總匯建設發展股份有限公
司（下稱總匯公司）所興建，並辦理建物第一次所有權登記
，原告所有之門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號房屋，
即屬於亞洲總勵大廈建物中之區分所有物之一，而高雄市○
○區○○○路○○○號12樓上之屋頂突出物（下稱系爭建物）
係附屬於大廈頂樓，依其建物特性、區分所有權人之共同約
定及主物處分效力及於從物之法理，系爭建物應屬建築物及
其附屬物之共同部分，應推定為各區分所有權人所共有。且
縱認系爭建物非當然屬全體區分所有權人所共有，然系爭建
物迄今尚未辦理建物第一次所有權登記，而原始起造人即總
匯公司本欲將系爭建物贈與全體區分所有權人，作為共有之
公共設施，故自大樓落成啟用後，一直由亞洲總勵大下之管
理委員會作為開會及放置公共物品使用，詎被告竟於93年12
月間擅自搬入系爭建物居住，而無權占有系爭建物如附圖所
示之部位（面積32.67平方公尺），履經管委會催促返還占
用物，仍拒不搬遷，為此依所有物返還請求權，請求被告遷
讓房屋。並聲明：⑴先位聲明：被告應將座落高雄市○○區
○○○路○○○號12樓屋頂上之未辦保存登記突出建物（面積
以實測為準）全部騰空遷讓返還亞洲總勵大廈全體區分所有
權人；並願供擔保請准宣告假執行；⑵備位聲明：被告應將
座落高雄市○○區○○○路○○○號12樓屋頂上之未辦保存登
記突出建物全部騰空遷讓總匯公司，並由亞洲總勵大廈全體
區分所有權人代位受領給付；並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：亞洲總勵大廈係在公寓大廈管理條例公布前所興
建，該大廈之另一棟大樓之頂樓有與系爭建物完全相同之屋
頂突出物建物（金門街107號12樓樓頂），而該屋頂突出物
當時有辦理建物所有權第一次登記，然系爭建物卻未辦理建
物所有權第一次登記，故其依法即應屬原始起造人即總匯公
司所有，而總匯公司積欠伊100萬元債務未償，伊基於債權
人之身分自有權使用債務人所有之建物，且總匯公司並無將
系爭建物贈與予亞洲總勵大廈之區分所有權人，而係管委會
人員自行將物品放置在系爭建物內，況伊自93年起即有繳納
管理費，足證原告自始同意伊合法使用系爭建物之權利，原
告請求伊搬遷並無理由。並聲明：駁回原告之訴。
三、本院就必要之點所為之判斷：
㈠系爭建物為68年間由原始起造人總匯公司所興建，而未辦理
保存登記（未登記於亞洲總勵大廈區分所有建物之公同共有
範圍內，亦未辦理建物所有權第一次登記），被告於93年12
月間搬入系爭建物居住，而占有如附圖所示之部位（面積32
.67平方公尺）等情，為兩造所不爭執，並有高雄市政府工
務局使用執照、複丈成果圖等件在卷可參，此部分事實堪以
認定。
㈡查區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如依使用執照記
載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區分所
有建物，申請單獨編列建號辦理建物所有權第一次登記，69
年1月23日修正前之土地登記規則第73條固定有明文，惟所
謂之屋頂突出物，依建築技術規則建築設計施工編第1條第
10款之規定，係指突出於屋面之附屬建築物及雜項工作物，
含⑴樓梯間、昇降機間、無線電塔及機械房、⑵水塔、水箱
、女兒牆、防火牆、⑶雨水貯留利用系統設備、淨水設備、
露天機電設備、煙囪、避雷針、風向器、旗桿、無線電桿及
屋脊裝飾物、⑷突出屋面之管道間、採光換氣或再生能源使
用等節能設施…等設備。準此，所謂之屋頂突出物其性質、
使用、構造上並無法獨立於區分所有標的物，本具共同使用
性質，僅於符合上開土地登記規則之規範時，始例外登記為
單獨所有。本件系爭屋頂突出物，依該建物使用執照平面圖
標示之用途為樓梯間，平面圖上並同時標示有昇降機間，此
有高雄市政府工務局97年12月5日高市工務建字第09700378
27號函檢附之使用執照屋頂平面圖附卷可稽，而使用執照所
附平面圖應屬使用執照之一部分，殆無疑義。是依系爭建物
使用執照平面圖所示，此部分顯係屬於公共設施，有其共同
使用之性質，而被告所實際占用之位置雖係系爭屋頂突出物
內樓梯間及昇降機間後方之空間，惟此空間以一通道與樓梯
間相連，並需經由樓梯間之樓梯對外聯繫，本身並無獨立通
道，不具有使用上之獨立性，且若非因昇降機間設於建物中
央，該空間實際上與平面圖標示之樓梯間區域乃屬同一空間
，亦無構造上之獨立性，難認屬獨立之建物，應與樓梯間視
為一體。又亞洲總勵大廈之原始起造人為總匯公司，惟總匯
公司已將該大廈之房屋出售予包含原告在內之各區分所有權
人，並辦理所有權移轉登記完畢，而數人區分一建築物，各
有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所
有人共有，民法第799條前段著有明文，系爭建物既屬公共
設施，而未經登記，不能依登記資料證明屬於何一區分所有
人所有，自應依上開法律之推定，認屬亞洲總勵大廈全體區
分所有人所共有，被告辯稱係總匯公司所有云云，尚非可採
。至被告固辯稱亞洲總勵大廈頂樓另有一與系爭建物相同結
構之屋頂突出物，該部分並經辦理建物所有權第一次登記完
畢（即門牌號碼高雄市○○區○○街○○○號屋頂突出物），
顯屬獨立建物云云，惟系爭建物之使用執照本身並未記載屋
頂突出物之用途，故若未併予參照使用執照平面圖，客觀上
並無法從使用執照本身辨識該屋頂突出物是否具共同使用性
質，而當初總匯公司辦理金門街107號屋頂突出物之建物所
有權第一次登記時，有無檢附標示使用用途之平面圖，因其
辦理建物所有權第一次登記之相關資料因已逾保存期限而銷
毀，此有高雄市政府地政處新興地政事務所97年12月1日高
市地新一字第0970009527號函附卷可參，而無從查考，然若
系爭建物不具共同使用性質，而得辦理建物所有權第一次登
記，以取得完整獨立之產權，此於房屋銷售市場上，當較未
保存登記建物因無獨立產權保障更有銷售市場，總匯公司建
屋出售以營利，自無不知之理，何以會放棄辦理系爭建物之
建物所有權第一次登記而擱置未辦，自有可議。惟系爭建物
依目前可查之資料既屬公共設施，業經本院認定如上，則縱
與其相同構造之另一屋頂突出物有辦理建物所有權第一次登
記，亦不能據此而反推系爭建物並不具共同使用性質，是此
尚無足採為有利於被告之事證，併此敘明。
㈢又被告另辯稱其有繳納管理費，顯見原告有同意其使用系爭
建物云云。惟管理委員會依公寓大廈管理條例第36條之規定
，其職務範圍並不包括同意將共用部分提供予第三人使用，
，且被告占有之部分係屬公共設施之共用部分，業如前述，
若欲將該部分變更為專用部分而得由個人借用，亦應經區分
所有權人會議議決，然於此並未見有相關之會議記錄可資證
明，況原告於此既本於區分所有權人之身分提起本訴，顯見
被告占用系爭建物，應未經該大廈區分所有權人之同意，故
縱被告有繳納管理費之事實，亦不足以證明被告係屬有權占
有，被告上開辯解，亦無可採。
㈣各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請
求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。
民法第821條定有明文。又各共有人對於無權占有或侵奪共
有物者，請求返還共有物之訴，依民法第821條但書之規定
，應求為命被告向共有人全體返還共有物之判決。（最高法
院37年上字第6703號判例要旨可參）。系爭建物既屬亞洲總
勵大廈共同使用之公共設施，而應屬大廈之全體區分所有權
人所共有，原告本於區分所有權人之身分，請求無權占有之
被告返還其所占用如附圖所示面積32.67平方公尺之部分予
區分所有權人全體，洵屬有據，應予准許。至原告先位之訴
既經本院為勝訴之判決，自無再行審究其備位之訴有無理由
之必要，附此敘明。
四、原告陳明願供擔保聲請准予假執行，惟本件係屬民事訴訟法
第427條第1項至第4項適用簡易訴訟事件所為被告敗訴之
判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假
執行，原告就此陳明願供擔保聲請准予假執行，應係促使本
院為上開職權發動，爰併依同法第389條第1項第3款規定
依職權宣告原告勝訴部分得假執行。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，
核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
六、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第389條第1項第3款、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 5 月 15 日
高雄簡易庭法官郭宜芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 5 月 15 日
書記官王聖源