臺北簡易庭97年度北簡字第21195號民事宣示筆錄

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　97年度北簡字第21195號
原　　　告　甲○○
訴訟代理人　 張泰昌 律師
複　代理人　 陳淑玲 律師
被　　　告　丁○○
被　　　告
法定代理人　乙○○○
兼訴訟代理人　戊○○
被　　　告　丙○○
上列當事人間97年度北簡字第21195號返還價金等事件，於中華
民國97年9月8日言詞辯論終結，97年9月22日下午5時在臺灣臺北
地方法院臺北簡易庭第3法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，
記載於下：
主　　文
被告丁○○應給付原告新臺幣壹拾肆萬肆仟陸佰玖拾玖元，及自
民國九十七年五月二十日起至清償之日止，按週年利率百分之五
計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丁○○負擔百分之三十六，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告丁○○如以新臺幣壹拾肆萬肆仟
陸佰玖拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：原告於民國96年3月31日與被告丁○○訂有
不動產買賣契約（建物門牌：台北市○○區○○路○○○號2樓
之3、2樓之4；地號台北市○○區○○段三小段198號，下稱
系爭建物)，買賣總價新台幣（下同）584萬元。詎於96年9
月7日南澳地震（規模6﹒6）及96年10月11日宜蘭市地震（
規模5﹒5），造成原告向被告丁○○買受之系爭建物外牆窗
角明顯裂縫3處，雨水滲漏嚴重，室內木地板等家具浸水受
損，隔間牆亦有多處龜裂。經原告於97年2月22日委託台北
市土木技師公會鑑定結果，造成系爭建物內、外牆損害主因
，係因屋內隔間牆遭大幅變更，包括將原有浴室廢掉之後其
隔間牆及專用機房之隔間牆全部拆除、在原專用機房之上方
加蓋夾層（三邊皆與原牆壁密接，上部當臥室、下部當餐室
）、廚房與原有浴室之隔間牆與門皆移位，故因前述大幅變
更導致當較強地震侵襲而引發建築物強烈搖晃時，沒有原磚
牆輔助耐震，又受到加蓋夾層之勁度妨礙結構體測移變形行
為，因而於周邊非結構牆在搖晃及應力集中至一定程度時即
產生裂縫損害。系爭建物內含有專用機房，被告丁○○卻刻
意隱瞞，使系爭建物2樓之3之公設比高達48%（公設面積共
19.91345平方公尺、建物面積共40.79345平方公尺），且專
用機房隔間牆遭拆除，使系爭建物結構體之耐震強度產生減
損而不具應有耐震強度之瑕疵，再者，原專用機房上被加蓋
夾層，亦使系爭建物具有妨礙結構體測移變形行為之瑕疵，
而於買賣契約訂立時，系爭瑕疵即已存在，被告丁○○自須
負擔物之瑕疵擔保責任。又原告與被告丁○○雖曾就系爭建
物所生爭執在97年1月17日於台北市士林區調解委員會成立
調解，調解書內容記載「聲請人於民國（下同）96年間向對
造人購買座落於台北市○○區○○段3小段198地號，門牌號
碼為台北○○○區○○街○○○號2樓之3、之4之房屋，於交屋
後發現該屋漏水致聲請人之木製裝潢受損，聲請人請求對造
減少買屋價金及支付修繕裝潢費用雙方有爭執，兩造同意聲
請調解，經調解成立內容如下：一、對造人同意於97年1月
31日給付聲請人新台幣8萬元，作為一切損害賠償費用。二
、兩造拋棄本事件民事其餘請求權。」，惟細譯上開調解書
內容，可知原告與被告丁○○僅就系爭建物『漏水致木製裝
潢受損』部分成立調解，所拋棄者亦僅為漏水致木製裝潢受
損之其餘請求權，並不包括專用機房隔間牆遭拆除及加蓋夾
層導致系爭建物不具通常應有之耐震程度之瑕疵之民事請求
權，因此，原告向被告丁○○買受之系爭建物既然具有專用
機房隔間牆被拆除及加蓋夾層妨礙結構體測移變形行為之瑕
疵，而自其後南澳地震及宜蘭市地震致使系爭建物毀壞、滲
水嚴重情況觀之，堪認該等瑕疵重大，依市土木技師公會鑑
定結果，系爭建物損害修復復費用須316,597元，原告爰依
民法第359條規定請求減少買賣價金316,597元及自起訴狀繕
本送達之日起至清償之日止按週年利率百分之5計算之利息
。又原告與被告丁○○間之系爭建物買賣，係由中信房屋林
森加盟店即被告住連房屋仲介有限公司（下稱住連公司）經
紀人即被告戊○○及丙○○負責仲介及簽約事宜，簽約完成
時原告並支付仲介費用6萬元予被告戊○○及丙○○，代書
費用27,000元亦係由原告負擔。按不動產經紀業管理條例第
26條第2項規定：「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務
之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人
員負連帶賠償責任」，被告戊○○及丙○○均受雇於住連公
司從事房仲工作，對於系爭建物專用機房隔間牆遭拆除，使
系爭建物結構體之耐震強度產生減損而不具應有耐震強度之
瑕疵及原專用機房上被加蓋夾層，亦使系爭建物具有妨礙結
構體測移變形行為之瑕疵，於締約時，僅籠統地於不動產買
賣契約書備註第2點註明依現場現況交屋，另於房地產標的
現況說明書第9點雖有註明原告知悉系爭建物有夾層存在，
惟原告並不因此即知道專用機房隔間牆遭拆除，使系爭建物
結構體之耐震強度產生減損而不具應有耐震強度之瑕疵及原
專用機房上被加蓋夾層，亦使系爭建物具有妨礙結構體測移
變形行為之瑕疵，因而導致原告與被告丁○○簽約而受有仲
介費6萬元及代書費27,000元共計87,000元之損害，原告爰
依上開不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告
住連公司、戊○○、丙○○連帶賠償87,000元之損害及自起
訴狀繕本送達之日起至清償日止按週年利率百分之5計算之
利息。並聲明：一、被告丁○○應給付原告316,597元及自
起訴狀繕本送達之日起至清償之日止按週年利率百分之5計
算之利息；二、被告住連公司、戊○○、丙○○應連帶給付
87,000元之損害及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止按週
年利率百分之5計算之利息。
二、被告丁○○則以：原告主張之2次地震均發生於交屋後，依
民法第373條規定，均屬天災，天災損害應由原告負擔。系
爭建物買賣爭執，業經原告於97年1月17日向台北市士林區
調解委員會聲請調解，減少買屋價金及請求損害賠償在案，
該事件被告已於97年1月31日給付原告8萬元作為減少買屋價
金及請求損害賠償之費用，原告不得再行請求。又兩造買賣
房地產標的現況說明書第9條載明系爭建物「有夾層」，被
告住連公司（中信房屋）亦已明確告知原告。系爭建物公設
比高達48%（公設面積共19.91345平方公尺、建物面積共40
.79345平方公尺），兩造間買賣契約書第1條已載明，被告
並無刻意隱瞞。原告所列鑑定標的物損害賠償之修復費316,
597元估算表內容顯示，大多屬於重新裝潢之裝潢費用，被
告於97年1月31日給付原告8萬元已足抵補修復費用，原告不
得重複請求，應受前案調解內容之拘束，不得再行起訴等語
置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告住連公司、戊○○、丙○○則以：原告主張之2次地震
造成其系爭建物損壞、滲水等情形，被告並不爭執，惟地震
屬自然災害，被告並無故意過失，且與被告之行為無因果關
係。又原告與被告丁○○間買賣契約係合法有效，並未解除
，被告住連公司完成受託居間之任務，有收取服務報酬之權
利。至系爭建物是否確有瑕疵，係屬買賣標的物瑕疵擔保之
問題，與居間報酬並無關聯。原告與被告丁○○間買賣契約
並未解除，其支出仲介費6萬元及代書費27,000元，非「損
害」。又原告於簽訂買賣契約前已明瞭系爭建物之現況，並
於買賣契約書上註明依現場狀況交屋，且房地產標的現況說
明書亦註明原告知悉系爭建物有夾層存在，被告已善盡告知
義務。又原告與被告丁○○於97年1月17日在台北市士林區
調解委員會成立調解，同時原告另簽立書面承諾「不再對中
信房屋林森加盟店（即被告住連公司）及丙○○業務人員提
出任何告訴及求償」等語，足見原告已拋棄對被告之請求權
等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張上開之事實，並提出不動產買賣契約書、台北市土
木技師公會鑑定報告、臺北市士林區調解委員會調解書等影
本為證，被告除以上開情詞置辯外，對其餘並不爭執，就被
告不爭執部分之事實，堪信原告主張為真實。
五、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項
訂有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依
通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、
效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上
字第1173號判例參照），且民法上關於出賣人應負物之瑕疵
擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事
人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂
當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種
責任（最高法院29年上字第826號判例參照）。本件經原告
於97年2月22日委託台北市土木技師公會鑑定系爭建物損害
之修復鑑定結果，認為造成系爭建物內、外牆損害主因，係
因屋內隔間牆遭大幅變更，包括將原有浴室廢掉之後其隔間
牆及專用機房之隔間牆全部拆除、在原專用機房之上方加蓋
夾層（三邊皆與原牆壁密接，上部當臥室、下部當餐室）、
廚房與原有浴室之隔間牆與門皆移位，故因前述大幅變更導
致當較強地震侵襲而引發建築物強烈搖晃時，沒有原磚牆輔
助耐震，又受到加蓋夾層之勁度妨礙結構體測移變形行為，
因而於周邊非結構牆在搖晃及應力集中至一定程度時即產生
裂縫損害，有原告提出為被告不爭之上開台北市土木技師公
會鑑定報告可稽。系爭建物專用機房隔間牆遭拆除，使系爭
建物結構體之耐震強度產生減損而不具應有耐震強度之瑕疵
，且原專用機房上被加蓋夾層，亦使系爭建物具有妨礙結構
體測移變形行為之瑕疵，而於買賣契約訂立時，系爭瑕疵即
已存在，被告丁○○為出賣人，依上開規定及說明，自應負
擔物之瑕疵擔保責任。又原告與被告丁○○雖曾就系爭建物
所生爭執在97年1月17日於台北市士林區調解委員會成立調
解，調解書內容記載「聲請人於民國（下同）96年間向對造
人購買座落於台北市○○區○○段3小段198地號，門牌號碼
為台北○○○區○○街○○○號2樓之3、之4之房屋，於交屋後
發現該屋漏水致聲請人之木製裝潢受損，聲請人請求對造減
少買屋價金及支付修繕裝潢費用雙方有爭執，兩造同意聲請
調解，經調解成立內容如下：一、對造人同意於97年1月31
日給付聲請人新台幣8萬元，作為一切損害賠償費用。二、
兩造拋棄本事件民事其餘請求權。」，有原告提出為被告不
爭之臺北市士林區調解委員會調解書可稽，並經本院向該調
解委員會調取97年民調字第14號調解事件案卷查明。惟細譯
上開調解書內容，可知原告與被告丁○○僅就系爭建物『漏
水致木製裝潢受損』部分成立調解，所拋棄者亦僅為漏水致
木製裝潢受損之其餘請求權，並不包括專用機房隔間牆遭拆
除及加蓋夾層導致系爭建物不具通常應有之耐震程度之瑕疵
之民事請求權。本件原告向被告丁○○買受之系爭建物既有
專用機房隔間牆被拆除及加蓋夾層妨礙結構體測移變形行為
之瑕疵，而自其後南澳地震及宜蘭市地震致使系爭建物毀壞
、滲水，依臺北市土木技師公會鑑定結果，系爭建物損害修
復復費用需316,597元，有原告提出之上開台北市土木技師
公會鑑定報告之鑑定標的物損害之修復費估算表可稽。該估
算表之修復費包括原告與被告丁○○於97年1月17日於台北
市士林區調解委員會成立調解之系爭建物漏水致原告之木製
裝潢受損部分，且項次9「牆面貼方塊磁磚」、15「發色不
銹鋼門（原2F-4入口門）」、21「衛浴設備重新購置」均非
因系爭房屋現狀有瑕疵而應修復之費用，故上開修復費316,
597元應扣除項次9「牆面貼方塊磁磚」及15「發色不銹鋼門
（原2F-4入口門）」之修復費共計64,398元（【23,600+29
,000】×1.06（參見項次19）×1.05（參見項次20）×1.1
（參見項次22）=64,398，不滿一元四捨五入）暨項次21「
衛浴設備重新購置」之修復費計27,500元（25,000×1.1（
參見項次22）=27,500），以及因上開調解成立被告丁○○
給付原告之8萬元，其餘144,699元（316,597-64,398-27,50
0-80,000）即為系爭房屋瑕疵尚需支出之修復費，亦為系爭
房屋減少之價值，原告自得請求被告返還減少價金144,699
元。從而，原告請求被告丁○○給付144,699元及自起訴狀
繕本送達之翌日即97年5月20日起至清償之日止按週年利率
百分之5計算之利息，即屬正當，應予准許。至原告對被告
丁○○超過上開准許部分以外之請求，為無理由，應予駁回
。
六、又原告主張被告住連公司為系爭建物之仲介公司，被告戊○
○、丙○○負責仲介及簽約事宜，簽約完成時原告並支付仲
介費用6萬元予被告戊○○及丙○○，代書費用27,000元亦
係由原告負擔。因系爭建物有上開瑕疵，依不動產經紀業管
理條例第26條第2項規定，請求被告住連公司、戊○○、丙
○○連帶賠償87,000元之損害及自起訴狀繕本送達之日起至
清償日止按週年利率百分之5計算之利息云云。惟查：原告
與被告丁○○間買賣契約係並未解除，被告住連公司完成受
託居間之任務，即有向原告收取居間報酬即仲介費用之權利
。另代書費用係買賣契約簽訂及不動產移轉登記需支出之費
用，原告與被告丁○○間買賣契約係並未解除，原告即需支
出代書費用。上開仲介費用及代書費用之支出，並非被告住
連公司、戊○○、丙○○執行仲介業務致原告所遭受之損害
。又本件買賣標的物系爭建物雖有瑕疵，被告丁○○應負物
之瑕疵擔保責任。惟系爭買賣契約書上註明依現場狀況交屋
，且房地產標的現況說明書亦註明系爭建物有夾層，被告住
連公司、戊○○、丙○○辯稱其已善盡告知義務，尚屬可採
。且原告未舉證證明被告住連公司、戊○○、丙○○執行仲
介業務有故意或過失致原告受損害。又原告與被告丁○○於
97年1月17日在台北市士林區調解委員會成立調解，同時原
告另簽立書面承諾「不再對中解，同時原告另簽立書面承諾
「不再對中信房屋林森加盟店（即被告住連公司）及丙○○
業務人員提出任何告訴及求償」等語，有被告住連公司、丙
○○提出為原告不爭之和解書影本可稽，被告住連公司、丙
○○辯稱原告已拋棄對其之請求權，亦屬可採。從而，原告
請求被告住連公司、戊○○、丙○○連帶給付原告87,000元
及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止按週年利率百分之5
計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，
應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權
宣告被告丁○○如預供擔保，得免為假執行。
八、兩造其餘攻擊防禦方法經審酌核與本件判決結果無影響，爰
不一一論述，併予敘明。
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
中　　華　　民　　國　　97　　年　　9　　月　　22　　日
　　　　　　　　　書　記　官唐步英