裁判字號：臺灣臺南地方法院100年訴字第1060號民事判決
裁判日期：民國101年07月16日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺南地方法院民事判決100年度訴字第1060號原告 章聲亮 訴訟代理人 鄭世賢 律師被告臺南市東山區農會法定代理人 李右山 訴訟代理人 洪志峯 上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國101年7月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落臺南市○○區○○段○○○○號、地目建、面積一○○六點九五平方公尺土地，應予分割為如附圖及附表所示。
被告應補償原告新臺幣肆拾玖萬玖仟玖佰貳拾元。
訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落臺南市○○區○○段○○○○號之土地（下稱系爭土地）現為兩造所共有，應有部分各為2分之1。兩造間並未定有不分割之特約，亦無因物之使用目的不能分割之情形，且前經本院柳營簡易庭調解後，就分割之方法仍不能為一致之協議。原告願就系爭土地依附圖所示方式分割，然因分割後其所取得土地面積較被告為小，被告自當適當補償新臺幣（下同）499,920元，爰依民法第823條、第824條之規定訴請裁判分割等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：伊同意依原告所提分割方案進行分割，惟原告請求之補償金額過高，伊有異議等語置辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
㈠不爭執事項：
⒈系爭土地現為兩造所共有，應有部分各為2分之1。並有系爭
土地土地登記謄本為證（參本院柳營簡易庭100年度營調字第76號卷第9頁）。
⒉兩造間並未定有不分割之特約，亦無因物之使用目的不能分
割之情形，且前經本院柳營簡易庭調解後，就分割之方法仍不能為一致之協議。並有本院柳營簡易庭100年度營調字第76號分割共有物事件調解程序筆錄為證（參本院柳營簡易庭100年度營調字第76號卷第18頁）。
⒊系爭土地之使用現況如下：
⑴系爭土地大致上為南北縱向長方形土地，僅北側面臨既成柏油道路，寬約8公尺（含水溝），其餘相鄰他人土地。
⑵系爭土地上有如勘驗附圖所示編號X、Y兩棟建物，其餘部分
則為空地。北側編號X建物無門牌號碼，為一層鐵架石綿瓦造平房之未保存登記建物，屬原告所有，前曾出租他人作為倉庫使用，現無人使用，直接面臨北側之既成柏油道路；南側編號Y建物門牌號碼為「臺南市東山區東河村吉貝耍21-1號」，為二層加強磚造透天建物之有保存登記建物，現屬被告所有，前為系爭土地前手章金鑄之住家，現無人使用，Y建物未臨路，需經由系爭土地西側之空地通往北側之柏油既成道路。並有本院會同臺南市白河地政事務所測量人員至現場履勘之101年6月18日之勘驗筆錄、現場勘驗略圖及照片（參本院卷第104頁至第108頁、第21頁至第26頁）、系爭土地地籍圖謄本、系爭建物建物登記第二類謄本（參本院柳營簡易庭100年度營調字第76號卷第10頁至第12頁、本院卷第52頁、第71頁）等件為證。
⒋兩造均對於系爭土地之分割方案，同意採附圖所示之分割方
案，即由原告取得如附圖所示B部分土地（面積279平方公尺）、被告取得如附圖所示A部分土地（面積727.95平方公尺），而因原告分割後取得之B部分面積不足原有之應有部分比例，被告並同意就差額部分補償原告。並有臺南市白河地政事務所101年5月15日所測字第1010003677號函及所附土地複丈成果圖為證（參本院卷第93頁、第94頁）。
⒌上開補償部分之價額，經本院囑託歐亞不動產估價師聯合事
務所（下稱歐亞事務所）進行鑑價，其於101年4月16日出具鑑價報告，記載：本次鑑價方式係以分割後甲地（即附圖所示B部分）為基準地，評估作業以比較法及成本法之土地開發分析為評估方法，分割後乙地（即附圖所示A部分）則以基準地價格為基礎，考量地形、深寬度、臨路條件、總價與單價關係、發展潛力及其他因素等差異程度調整、修正推估之，經綜合分析後，甲地決定價格為每坪13,200元、乙地決定價格為9,600元，是分割後被告應補償原告499,920元等語。並有歐亞事務所101年4月18日EAZ0000000000號函及所附不動產估價報告書為證（參本院卷附資料袋）。
㈡爭執事項：
被告對原告補償之金額，應以多少為適當？
四、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條第1項、第824條第1項至第3項分別定有明文。次按法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益等為公平決定（最高法院81年度台上字第16號、89年度台上字第724號判決可資參照）。又分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600號、87年度台上字第1402號判決意旨參照）。
㈡經查：
1.系爭土地現為兩造所共有，應有部分各為2分之1；兩造間並未定有不分割之特約，亦無因物之使用目的不能分割之情形，且前經本院柳營簡易庭調解後，就分割之方法仍不能為一致之協議等情，為兩造所不爭執，則依民法第823條第1項之規定，原告自得請求分割。
2.又系爭土地大致上為南北縱向長方形土地，僅北側面臨既成柏油道路，寬約8公尺（含水溝），其餘相鄰他人土地；其上有如勘驗附圖所示編號X、Y兩棟建物，其餘部分則為空地，北側編號X建物無門牌號碼，為一層鐵架石綿瓦造平房之未保存登記建物，屬原告所有，前曾出租他人作為倉庫使用，現無人使用，直接面臨北側之既成柏油道路；南側編號Y建物門牌號碼為「臺南市東山區東河村吉貝耍21-1號」，為二層加強磚造透天建物之有保存登記建物，現屬被告所有，前為系爭土地前手章金鑄之住家，現無人使用，Y建物未臨路，需經由系爭土地西側之空地通往北側之柏油既成道路等情，為兩造不爭執，且兩造均同意採附圖所示之分割方案，則審酌系爭土地僅北側臨路，為使被告分割後土地不至於形成袋地，影響之後經濟價值，併考量兩造分割後所得土地價值、位置、各共有人使用土地現況利益，復斟酌各共有人之意願、利害關係、分割後之經濟效用及公共利益等一切情狀，本院認原告主張之附圖所示分割方案，即如附圖所示編號A部分面積727.95平方公尺土地分歸被告取得，編號B部分面積279平方公尺土地分歸原告取得，應能兼顧全體共有人間之公平性，爰採為本件之分割方法，並依此分割為如主文第1項所示。
3.本件依附圖所示分割方案原物分割結果，原告不能按其應有部分分得土地，則分得土地面積增加之被告，自應依前開規定補償之。經本院囑託歐亞事務所進行鑑價，其於101年4月16日出具鑑價報告，記載：本次鑑價方式係以分割後甲地（即附圖所示B部分）為基準地，評估作業以比較法及成本法之土地開發分析為評估方法，分割後乙地（即附圖所示A部分）則以基準地價格為基礎，考量地形、深寬度、臨路條件、總價與單價關係、發展潛力及其他因素等差異程度調整、修正推估之，經綜合分析後，甲地決定價格為每坪13,200元、乙地決定價格為9,600元，是分割後被告應補償原告499,920元等情，亦為兩造所不爭執，因此本院認採上開鑑定結果作為補償之標準，應屬有據，且對兩造均甚公平。被告固指稱上開鑑定之鑑價結果過高，惟查上述鑑定結果乃係歐亞事務所派員實地調查鄰近地價，並根據土地狀況、區域環境、交通情況、公共設施、經濟發展潛力及不動產交易現況等因素綜合進行調整、修正推估而來，應有其公正性，被告僅空言抗辯補償價額過高，並未舉證證明合理之補償數額為多少，所辯尚不足採，爰判決被告應補償原告之金額如主文第2項所示。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件雖依原告請求分割兩造共有土地，然分割方法係法院考量全體共有人利益，認原告主張之分割方案為可採，原告既為共有人之一，亦同受其利，若全由敗訴之當事人負擔訴訟費用顯失公平，本院認本件訴訟費用應由兩造按其應有部分比例負擔為適當，爰判決如主文第3項所示。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中華民國101年7月16日
民事第二庭法官許育菱以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年7月16日
書記官謝安青┌───────────────────────────┐│附表│├────────┬────┬──────┬──────┤│分割後所有權人│位置編號│分得面積│備註││姓名││（平方公尺）││├────────┼────┼──────┼──────┤│臺南市東山區農會│A│727.95│已登記建物：│││││87建號│├────────┼────┼──────┼──────┤│章聲亮│B│279.00││└────────┴────┴──────┴──────┘