裁判字號：臺灣新北地方法院106年訴字第2124號民事判決
裁判日期：民國107年08月28日
裁判案由：減少價金等
臺灣新北地方法院民事判決106年度訴字第2124號原告 陳曉婷 訴訟代理人 林重宏 律師複代理人 吳佩怡 被告 張慶源 訴訟代理人 朱麗真 律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國107年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告新臺幣（下同）60萬4,950元，及自民國10
6年6月30日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之73，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以20萬元供擔保後，得假執行；但被告以60萬4,950元為原告供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴時之聲明第
1項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）165萬元及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷一第11頁），嗣於民國107年8月6日當庭變更上開請求之本金為83萬1,075元（見本院卷二第153頁），核其所為乃減縮應受判決事項之聲明，與前開規定並無不合，自應准許。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告原起訴主張不完全給付之法律關係，於107年8月6日表示該部分法律關係不再主張等語（見本院卷二第134頁）。核原告上開所為，僅係更正法律上或事實上之陳述，依首揭法條規定，均不在禁止之列，自應准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：伊經永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶公司）仲介，於103年6月28日與被告簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），向被告購買門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○○號3樓房屋暨其坐落基地（下稱系爭房屋），總價金為1,850萬元。伊於系爭房屋交屋後，始陸續發現系爭房屋天花板水泥塊剝落瑕疵，經查證後係因系爭房屋含有爐渣成分，始會造成上開現象。被告故意隱瞞系爭房屋有上開瑕疵，並於買賣契約附件之標的物現況說明書中表示無水泥塊剝落之情形發生，系爭房屋既有上開瑕疵，爰依民法第354條第1項、第359條、第360條及系爭買賣契約第9條第5項等規定請求減少價金83萬1,075元，並依民法第179條規定，請求返還減少價金後之不當得利。並聲明：㈠被告應給付原告83萬1,075元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋最遲於103年8月25日交屋，足見原告早已知悉系爭房屋有水泥塊剝落之情，卻於106年3月間始提出本件訴訟，顯然原告價金減少請求權已罹於民法第365條第1項規定除斥期間，不得再主張，被告收取系爭房屋買賣價金自具法律上原因。此外，本件 黃昭琳 工程顧問有限公司107年5月31日鑑定報告書（下稱系爭鑑定書）中所認修復費用項次1、2非實際修復費用，且既然業計項次8及9廢料處理、運雜費及施工期間及完工後清潔費，為何又需有項次1及2，顯非必要費用；又系爭鑑定報告書項次3既有設備、管線配合施工拆遷及回復部分，既然修復費用明細表下方說明欄列1、本費用僅計算目視部分，不包括裝修遮蔽之掩遮部分，則為何又出現錢開項次3有頂板既有設備回復之費用，況且本件修復範圍均出現於天花板，且僅需就爆點剝落處處理，豈有管線拆遷之需要，顯見此費用非必要；且剝落處之表面積應為203.28平方公分，非62.1平方公尺，鑑定書有關面積之計算，並非合理；復項次9、10究指何費用，顯見非屬必要費用；項次11及管理費，亦非實際修復費用，且何必加計20％。另系爭鑑定書中所認價格減損費用，因系爭鑑定書認不會持續擴大、不致影響系爭房屋之結構安全，尚可修復等等，顯見系爭房屋交易價格並未減損，系爭鑑定報告書係以比較法為評估方法，且僅以一案例作為比較，其結論速斷及非客觀，不足為採等語，資為抗辯。並聲明：
㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、原告主張：經永慶公司仲介，於103年6月28日與被告簽訂系爭買賣契約書，向被告購買系爭房屋暨其坐落基地，總價金為1,850萬元，系爭買賣契約第9條第5項約定：「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋……等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」；又系爭房屋之標的物現況說明書第18點被告勾選表示系爭房屋無水泥塊剝落等情，有系爭契約書、標的物現況說明書在卷可查（見本院卷一第19至31頁、第41頁），復為被告所不爭執，自堪信為真實，合先敘明。
四、得心證之理由：原告主張系爭房屋有因含有爐碴導致有天花板水泥塊剝落之瑕疵，而請求減少價金並返還所減少之價金等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠系爭房屋是否存有瑕疵？被告是否應負瑕疵擔保責任？㈡原告於發現瑕疵後，有無從速通知被告？是否在通知後6個月內行使請求減少價金之權利？㈢原告得否依民法第359條之規定，請求被告減少價金？其得請求減少之金額若干？㈣原告得否依不當得利之法律關係，請求被告返還上開減少價金之金額？茲分述如下：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之
規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。又按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。最高法院亦著有73年台上字第1173號判例可資參照。
⒉關於系爭房屋之天花板水泥塊剝落瑕疵發生原因究竟為何
乙節，經本院囑請黃昭琳工程顧問有限公司到場鑑定結果，業已確認：「鑑定結論：經檢視系爭房屋3樓頂版底面，確有出現局部混凝土錐狀塊爆點剝落現象，……。剝落之現象與一般混凝土中含有電弧爐碴所產生之剝落現象相似。該樓版混凝土掉落之原因，研判係因混凝土中含有電弧爐碴成分所致，……，因此經妥善修復後，研判再出現混凝土塊爆點掉落之機會甚微，不會持續擴大。鑑定結論：系爭房屋所用之水泥混凝土，依據國立臺灣科技大學營建工程系先進工程材料試驗室檢驗分析結果，顯示混凝土中含有電弧爐碴成分。鑑定結論：鑑定標的物混凝土鑽心試體抗壓強度試驗結果，……，混凝土尚無劣化現象，研判尚不致影響房屋之結構安全。混凝土爆點脫落現象尚屬可修復。……。」等語，此有系爭鑑定報告書1份可稽（外放）。依此以言，系爭房屋有關天花板水泥塊剝落，確係因混凝土中含有電弧爐碴所產生。且原告向被告購買系爭房地時，被告於系爭買賣契約書之附件即標的物現況說明書第18點勾選表示系爭房屋無水泥塊剝落等情，有標的物現況說明書在卷可查，且為兩造所不爭執，足見依兩造簽訂系爭買賣契約書時之認知，系爭房屋應屬無任何水泥塊剝落現象之建物，至屬明確。準此，系爭房屋因混凝土中含有電弧爐碴所產生天花板水泥塊剝落，依通常交易觀念及兩造間之交易情形觀之，自應認系爭房屋並不具備其應有之價值、效用及品質，而有瑕疵甚明。
⒊是原告主張系爭房屋有因含有爐碴導致有天花板水泥塊剝落之瑕疵，應由被告負瑕疵擔保責任乙節，自堪採信。
㈡原告於發現瑕疵後，有無從速通知被告？是否在通知後6
個月內行使請求減少價金之權利？⒈按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領
之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。……不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」、「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。」，民法第356條第1項、第3項、第359條前段、第365條第1項分別定有明文。
⒉經查，原告於發現系爭房屋有天花板水泥塊剝落之瑕疵，
立即於105年8月間，聯絡永慶公司仲介即證人 張鐙蔚乙 節，業經證人證述明確（見本院卷二第155頁），並與原告主張情節大致相符。又證人到庭證稱：原告於105年8月底聯絡表示房子天花板有一個洞一個洞的剝落，我們同年9月初有請廠商去看房子看是什麼問題。因原告一直聯絡不上被告，是透過我們聯絡被告，我們一直到同年10月
3日時才聯絡上前任屋主即被告，並向被告表示系爭房屋天花板有疑似剝落的情況，請被告出面到現場處理，但被告說房子已經賣了兩年多了，就不願意處理等語（見本院卷二第155至158頁）。核與證人當庭提出之手機擷取畫面文字內容是：「2016年10月3日：聯絡上屋主了，屋主想把說房子也賣掉兩年多了，現在房子有剝落而來找我，我是賣中古屋不是新成（城）屋，新成屋也沒有保固那著久的，他說如果買方過去找他，他也不會理會他的，總之，不願出面處理。」相符。綜上可知，原告主張其已於發現系爭房屋之上開瑕疵後，即時透過永慶公司仲介即證人通知被告乙節，應堪採信。又原告於證人代理其依民法第
356條第3項規定，於105年10月3日以電話聯絡方式將瑕疵情形通知被告後，已於106年3月31日對被告提起本件訴訟，並請求被告減少價金等情，亦有本件起訴狀存卷足考（本院卷一第11頁），是原告係在其為瑕疵通知後之
6個月內，依前揭規定行使其減少價金請求權，殊屬明確。是被告辯稱：原告行使該項請求權已逾法定之6個月除斥期間云云，顯無可採。
㈢原告得否依民法第359條之規定，請求被告減少價金？其
得請求減少之金額若干？⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得
解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條第1項定有明文。是於特定物買賣之情形，除因解除契約顯失公平者外，買受人就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形，得於解除契約、減少價金或請求損害賠償等權利中，擇一行使。查系爭房屋因含有爐碴導致有天花板水泥塊剝落之情，故應認該房屋不具備其應有之價值、效用及品質，而有瑕疵等情，前已詳述。是原告依民法第359條之規定，擇一請求減少價金，自屬有據。
⒉有關系爭房屋價值減損之價金為若干？原告主張依系爭鑑
定報告書所載，系爭房屋減損價金應為預估修復費用20萬2,650元加計系爭房屋減損額62萬4,425元，共計83萬1,
075元等語。然按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院99年台上字第1972號判決意旨參照）。又減少價金請求權並非損害賠償之債，其目的旨在買受人發現締約時所不知，且應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，據以調整契約主觀所合意之價格，自非單純計算買受人支付之價金與瑕疵物價值間之「差額」，以計算買受人客觀之損害。是瑕疵價值之減損比例，係比較「買賣時瑕疵物客觀應有價值」與「無瑕疵物客觀應有價值」，以得出瑕疵物在客觀情況下，一般人願以正常價額折減多少「比例」之價額購買之【公式：減少額度＝約定價金×（1-瑕疵物之實際價值／買賣標的無瑕疵時之價值）】。在買受人選擇減少價金之情況，兩造仍維持原契約關係，故計算得減少之價額時，亦應維持買賣雙方當事人於締約時，就給付與對待給付加以約定所形成之均衡關係。因此，系爭房屋經本院囑託黃昭琳工程顧問有限公司鑑定結果，認：「上開房屋之價值有減少之疑慮，經本公司委託國泰不動產估價師聯合事務所評估結果，減損額為62萬4,425元。」，又系爭鑑定書中所附附件9即國泰不動產估價師聯合事務所10
7年5月25日「T10705」估價報告書略載：「……，最終價格決定如下：正常情況為：1,909萬1,989元。混凝土含爐碴成分導致水泥脫落之情況為：1,846萬7,564元。
因上述情況求取之減損額為62萬4,425元」，有系爭鑑定書暨所附上開估價報告書可佐。準此，兩造在無瑕疵存在之認知下所合意之無瑕疵物價值為1,850萬元，自應以此合意基礎推論，按客觀價值所求得之減損比例計算於揭露建物為上開瑕疵之情況下，兩造所願合意折減之價額應為60萬4,950元〈計算式：1,850萬元×（1－1,846萬7,
564元/1,909萬1,989元，〈算至小數點以下第4位，四捨五入〉）＝60萬4,950元，是原告所得請求減少之價額應為60萬4,950元，原告此部分主張自屬有理，可以准許，逾此範圍之主張，則屬無據。至原告主張應加計預估修復費用20萬2,650元部分云云，雖系爭房屋可因系爭鑑定報告所載修復工程而使瑕疵狀況得以改善復原，成為無瑕疵狀況，但系爭鑑定報告書既已明確認定系爭房屋在無瑕疵之市價及有上開瑕疵之市價，既應以上開方式計算系爭房屋減損之金額，已如前述，自無再加計修復費用20萬2,650元部分，原告此部分主張，容有誤會，應予駁回，且因原告此部分主張無理由，則被告就系爭鑑定報告書中就修繕費用之計算方式予以質疑部分，本院自無再審酌之必要。又公寓大廈管理條例之區分所有建物，需與基地併同移轉，且其坐落於土地上，使用上與土地不可分離，倘無諸如即將拆除與土地分離等特殊情形，在一般買賣交易市場，區分所有建物之市場價格必係與土地共同作整筆單一之總價，殊與移轉登記時為核課契稅、土地增值稅之便而將建物、土地個別申報價值之情形，有所不同，是系爭房屋與坐落土地之市場交易價格，本無從分離計價，此由兩造買賣契約並未就系爭房屋與坐落土地分別計價，僅記載總金額1,850萬元並註明不拆算土地、建物及車位總價，有系爭買賣契約書附卷可查（見本院卷一第21頁），可見一斑，故計算減少價金之數額，自應就土地部分一併減少，併此敘明。
⒊另被告抗辯：系爭鑑定書中所認價格減損費用，因系爭鑑
定書認不會持續擴大、不致影響系爭房屋之結構安全，尚可修復等等，顯見系爭房屋交易價格並未減損，系爭鑑定報告書係以比較法為評估方法，且僅以一案例作為比較，其結論速斷及非客觀，不足為採云云。然經核上開鑑定結果所依據之事實及所持之理由、推論過程等，並無顯然謬誤或違反一般論理法則、經驗法則之情事，被告亦未提出客觀證據具體指陳上開鑑定結果有何錯誤存在，僅以前開辯詞泛稱僅以一案例作為比較，顯不客觀云云，顯不足採認，況系爭鑑定報告書所附上開估價報告書中已詳列價格形成因素分析、估價原則及方法、價格評估過程等內容，可徵該估價報告係專業估價師按不動產估價技術規則所製成，是被告抗辯該估價報告有瑕疵云云，自不可採。復被告抗辯：原告購買系爭房屋之價金（即1,850萬元）低於系爭鑑定報告書所認具有瑕疵之市價（即1,846萬7,564元），兩者價差僅3萬2,436元，故原告僅得請求減少3萬2,436元價金云云。惟原告買受系爭房屋所支付之價金，涉及買賣雙方之交涉能力、談判技巧、系爭房屋買賣當時之市場行情、買賣雙方當時就買賣房屋之需求、意願、急迫性等諸多因素，本非同一而論，且系爭鑑定報告書所附上開估價報告書，均已詳載鑑定時所依據之資料而為認定，而有關本件減少價金之計算式，已詳載如上，則被告據此為由認原告僅得請求減少3萬2,436元云云，實屬無據。
㈢原告得否依不當得利之法律關係，請求被告返還上開減少
價金之金額？⒈按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他
人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」在受益之原因初固有效存在，然嗣因其障礙不能達到目的時，即屬雖有法律上之原因，而其後已不存在之情形，如其受益而致他人受有損害，被害人非不得依上開規定請求受益人返還其利益。本件被告就其出賣之房屋應負瑕疵擔保責任，原告自得請求減少價金，則被告自受有溢領價金之利益，成立不當得利。
⒉系爭房屋既有上開瑕疵，兩造買賣契約應減少價金之金額
為60萬4,950元，已如上述，而原告僅請求減少價金60萬4,950元，於價金減少後，被告就該減少部分價金，顯屬溢收，而獲有利益，經原告行使價金減少請求權，即失其法律上之原因，就原告而言，自有多付價金之損害，兩者間復有相當因果關係，原告依不當得利規定，請求被告返還60萬4,950元，洵屬有據，可以准許，其餘請求部分，則屬無據，應予駁回。。
五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，亦為同法第203條所明定。查本件民事起訴狀繕本係於106年6月19日寄存送達被告當時所設籍之住所（即新北市○○區○○路○○○號11樓）乙情（雖被告之後於10
6年12月7日將戶籍遷至新北市○○區○○路○○巷○○號3樓，要無影響起訴書繕本以合法送達之效力），有本院送達證書、被告戶籍資料在卷可查（見本院卷一第49至51頁及附於卷外之個人戶籍資料），於000年0月00日生送達效力，則原告請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即106年6月30日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。
六、從而，原告依民法第359條規定請求減少價金，並依民法第
179條規定，請求被告給付原告60萬4,950元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年6月30日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；其逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。又本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌之後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國107年8月28日
民事第六庭法官趙伯雄以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年8月28日
書記官王敏芳