裁判字號：臺灣基隆地方法院100年事聲字第93號民事裁定
裁判日期：民國101年02月07日
裁判案由：聲明異議
臺灣基隆地方法院民事裁定100年度事聲字第93號異議人 林弘毅 相對人彰化商業銀行股份有限公司法定代理人 陳淮舟 上列聲明異議人因相對人彰化商業銀行股份有限公司與債務人 白裕雄 間強制執行事件，就本院民事執行處司法事務官於民國100年8月18日100年度執字第2195號裁定，聲明異議，本院裁定如下：
主文聲明異議駁回。
理由
一、本件聲明異議意旨略以：相對人於民國100年8月4日所呈送之切結書有偽造之嫌，異議人與債務人白裕雄債務糾紛係在債務人向相對人借款前，異議人有優先權，又異議人於93年7月間與債務人簽訂租賃契約，租賃期限逾1年，往後之租賃期間視為無限期租賃，又異議人對債務人有新台幣（下同）120萬元之債權，債務人迄今本金、利息均未償還，於100年7月間開始每月7千元抵扣租金，為此聲明異議，請求廢棄原裁定等語。
二、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後十日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。
三、次按不動產所有人設定最高限額抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，此觀民法第881條之17準用同法第866條第1項、第2項規定甚明。民國96年3月28日修正之民法第881條之17規定，於民法物權編修正施行前設定之最高限額抵押權，亦適用之，復為民法物權編施行法第17條所明定。且不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之，辦理強制執行事件應行注意事項第57項第4目亦定有明文。又所有人於抵押權設定後，在抵押物上所設定之地上權或其他使用收益之權利於抵押權有影響者，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償之必要（司法院大法官會議釋字第304號解釋理由參照）。
四、經查，本件債務人白裕雄於95年4月13日以其所有附表所示不動產（下稱系爭不動產）為擔保，設定本金最高限額抵押權新臺幣（下同）3,830,000元予相對人，權利存續期間自95年4月12日起至145年4月11日止，嗣97年間將其中部分出租予異議人林弘毅等情，有土地及建物登記第二類謄本、土地建築物改良物抵押權設定契約書、基隆市安樂地政事務所他項權利證明書、100年3月8日執行（查封）筆錄等件在卷可稽（見本院100年度司執字第2195號民事執行卷第8至21、46頁）。是租賃關係於本金最高限額抵押權設定後始成立，應屬無疑。本院執行處以系爭房不動產底價合計4,438,000元、拍定後不點交為拍賣條件，於100年6月8日進行第2次拍賣，因無人應買而未拍定，亦有拍賣公告及拍賣不動產筆錄可稽（見本院上開執行卷第124至125頁、第137頁）。衡諸交易常情，願於法院投標應買拍賣之不動產者，通常係以承買後能取得標的物之占有使用為目的，倘拍賣之不動產有租賃關係存在，應買人或因拍定後不能即時取得標的物之占有使用，或顧慮可能因該租賃關係存在另起紛爭，而降低其應買之意願，且本件經2次拍賣結果為無人應買，則上開租賃關係存在已影響系爭抵押權，足堪認定，揆諸上開規定，應將系爭房地上之租賃關係除去以為拍賣。聲明異議人固主張相對人於100年8月4日提出之切結書有偽造之嫌云云，惟該切結書係債務人向相對人借款時，以其所有不動產為擔保設定本金最高限額抵押權，而切結其提供之不動產並無任何租賃關係或其他法定抵押權，以使相對人之債權能獲得保障，而借款予債務人，此又並非是異議人親身經歷或見聞知識，是異議人空言主張切結書有偽造之嫌云云，顯不足採。異議人又主張，在設定最高限額抵押權之前與債務人有債務糾紛，其有優先權云云，惟依前揭規定，僅須設定抵押權後，將同一不動產出租於他人，抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買之情形，即得依聲請或依職權將該項權利除去，並無踐行強制執行法所定全部拍賣程序後，始得將租賃關係除去之明文，且異議人與債務人間之債權債務關係，與相對人依照前開規定聲請將該項權利除去並無關聯，依照法律規定異議人對於債務人之債權，並無優先相對人對債務人最高限額抵押權之物權之效力，亦即異議人與債務人間之債權債務關係，並無礙於相對人依法聲請本院民事執行處將該租賃權除去。異議人又主張，其與債務人簽訂租賃契約係在設定最高限額抵押權之前云云，惟依債務人白裕雄向相對人申請貸款，提供系爭不動產設定最高限額抵押權，並出具切結書表示提供之不動產，並無任何租賃關係存在，業如前述，並有切結書在卷可稽（見本院同上執行卷宗第208至209頁），且本院於100年3月8日至系爭不動產實施查封時，在場之債務人白裕雄陳稱，異議人於97、98年間承租系爭不動產部分房間等語（見本院同上執行卷宗第46頁），是異議人上開主張，顯不足採。
五、是本院民事執行處司法事務官依相對人聲請裁定就系爭房屋所約定之租賃關係除去，核無不合。聲明異議人請求廢棄原裁定，非有理由，應予駁回。
六、依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中華民國101年2月7日
民事庭法官黃永定以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告，應於本裁定送達後10日內，向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1000元。
中華民國101年2月7日
書記官潘端典附表：
~T40X0L2;┌─────────────────────────────────────────────────┐│財產所有人：白裕雄│├─┬───────────────────────┬─┬─────┬──────┬────────┤│編│土地坐落│地│面積│權利│最低拍賣價格││├───┬────┬───┬───┬──────┤├─────┤│││號│縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│平方公尺│範圍│(新臺幣元)│├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┼────────┤│1│基隆市│安樂區│新城││683│建│6003.59│10000分之28│││├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤││備考││└─┴───┴───────────────────────────────────────────┘┌─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬────┬─────────┐│編│││建築式│建物面積（平方公尺）│權利│││││基地坐落│樣主要├───────────┬─────┤│最低拍賣價格│││建號│--------------│建築材│樓層面積│附屬建物主││││││建物門牌│料及房││要建築材料││(新臺幣元)││號│││屋層數│合計│及用途│範圍││├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┼─────────┤│1│2624│基隆市安樂區新│20層樓│16層：106.27│陽台：13.5│全部│││││城段683地號│鋼筋混│合計：106.27│5；花台：0││││││--------------│凝土造││.93；雨遮1││││││基隆市安樂區樂│││.81││││││利三街2巷9號16│││││││││樓│││││││├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┴─────────┤││備考│共有部分：新城段2702建號81.95平方公尺，權利範圍：10000分之247；共有部分：新城段2706建號3││││010.2平方公尺，權利範圍：10000分之36│├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┬─────────┤│2│2690│基隆市安樂區新│20層樓│地下一層：907.29││10000分│││││城段683地號│鋼筋混│合計：907.29││之36│││││--------------│凝土造││││││││基隆市安樂區樂│││││││││利三街2巷9號底│││││││││一層之1│││││││├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┴─────────┤││備考││├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┬─────────┤│3│2698│基隆市安樂區新│20層樓│地下四層：3359.03││10000分│││││城段683地號│鋼筋混│合計：3359.03││之30│││││--------------│凝土造││││││││基隆市安樂區樂│││││││││利三街2巷9號底│││││││││四層│││││││├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┴─────────┤││備考││└─┴──┴────────────────────────────────────────────┘~T64X4L25;