臺灣新竹地方法院110年度竹小字第389號民事判決

裁判字號：臺灣新竹地方法院110年竹小字第389號民事判決

裁判日期：民國110年10月12日

裁判案由：給付租金

臺灣新竹地方法院民事小額判決110年度竹小字第389號原告科技部新竹科學園區管理局法定代理人 王永壯 訴訟代理人 王柯雅菱 律師被告 王哲修 上列當事人間給付租金事件，本院於民國110年9月28日辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣肆萬玖仟伍佰捌拾壹元，及自民國一○九年五月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣陸佰壹拾柒元，其餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣肆萬玖仟伍佰捌拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣被告為原告之員工，於民國102年7月間向原告申請換住眷舍即門牌號碼為新竹市東區園區一路9之4號2樓（下稱系爭眷舍），並自102年10月1日起承租系爭眷舍，於109年8月31日退租。
（二）原告就員工眷舍之租賃係採1年1簽之方式，於每年之1月1日簽訂租約，租期1年。而關於月租金計算，依兩造簽訂之眷舍租賃契約第5條規定，按原告所公告以每平方公尺計算之宿舍管理費單價，乘以租賃物之面積，再加計5%營業稅而定，且於租賃期間原告得依相關法令規定，及依宿舍所座落基地之公告地價或行政院所核定國有土地租金率之調整，隨時調整前項宿舍管理費之數額，且於原告網頁公告。被告應自行留意前述公告地價及國有土地租金率之調整。前項宿舍管理費之調整，自前項公告地價或國有土地租金率調整確定之日生效，原告完成網頁更新前已繳付宿舍管理費之期間，其費用差額仍應追收或退還。
（三）原告提供眷舍供員工租用，本於對員工之照顧，宿舍管理費之單價，僅按一般廠商之4折收取之。又原告基於宿舍之管理，另有制頒「新竹科學工業園區宿舍管理公約」(原名稱為「科學工業園區宿舍管理公約」）（下稱宿舍管理公約）、「科技部新竹科學園區管理局員工眷宿舍配借及管理要點」（原名稱為「科學工業園區管理局員工眷宿舍配借及管理要點」）（下稱宿舍配借管理要點），且上開宿舍管理公約及宿舍配借管理要點，並經眷舍租賃契約第11條第2項明定為契約之一部。又前開宿舍配借管理要點雖迭經修正，然就第4點之部分，均無異動。
（四）查兩造間之眷舍租賃契約固於第5條第1項具體載明承租人應給付之租金數額，惟同條第2、3項亦已明定租金之數額，將因公告地價或國有土地租金率之調整，而有異動。亦即系爭眷舍之租金，本不以契約第5條第1項所載具體數額為唯一標準。再者，原告所制頒之宿舍管理公約、宿舍配借管理要點，復以契約第11第2項約明作為眷舍租賃契約一部，則就兩造間眷舍租賃契約之解釋，當應併為參酌而作全盤之觀察。
（五）依前揭宿舍配借管理要點第4點所定分配原則，員工申租眷舍應按其層級區分而受有不同之租用坪數限制，且須上一層級眷舍均無人申租時，可開放供次一層級同仁申租；申請配租上一層級眷舍同仁，配租眷舍坪數超過同一層級上限面積部分，應按一般廠商租金標準計收，不予折扣。而以被告而言，其為原告之營建組副組長，係屬第二層員工，得申租40坪以下之眷舍。茲因被告所申租之系爭眷舍為第一層級眷舍，面積為44坪(145平方公尺），已逾被告其屬第二層級人員可配住面積40坪（132.231平方公尺）之上限，依上開宿舍配借管理要點第4點規定，其就超過同一層級上限面積部分，即4坪（12.769平方公尺）部分，當不得享有員工之優惠，應按一般廠商標準計收之。然因原告前向被告收取之租金，均將系爭眷舍之全部面積概以員工優惠價計算，未區分員工之優惠價與一般廠商之未優惠價，致有租金短收之情事。關於歷年短收租金之數額（如附表），合計短收租金新臺幣（下同）80,385元。
（六）然而，原告前與被告簽訂眷舍租賃契約時，因未及區分員工之優惠價與一般廠商之未優惠價，而誤將被告承租系爭眷舍之全部面積概以員工優惠價計算租金，此之計算錯誤因上開宿舍配借管理要點業經訂定為契約之一部，復因該管理要點已明確揭示優惠租金之計算標準，自屬公開之計算錯誤，則原告參酌該管理要點第4點所規範之内容，重新核算被告應繳納之租金，並據以請求被告給付其短付之租金合計80,385元。為此，原告爰依租賃之法律關係，提起本訴。並於本院聲明：被告給付80,385元，及自109年5月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：
（一）被告於84年11月27日即進入原告擔任公務員一職，自100年8月起向原告申請租用宿舍，復於102年7月間向原告申請換租系爭眷舍，於102年10月1日起租系爭眷舍，並於109年8月31日退租系爭眷舍。原告於109年5月間始向被告告知系爭眷舍租金計算錯誤，並請求被告給付原告102年10月至109年5月間之計算錯誤差額租金，除有違信賴保護原則外，亦有權利濫用之情事，且該等疏於權利行使之情事，均屬原告之重大過失亦或具體過失，應負其完全過失責任，又契約簽訂均係為原告製成，縱有錯誤亦屬隱藏性之錯誤不得逕予撤銷，有違反誠信原則等。
（二）查原告與大量員工或園區從業人員所簽訂之契約，尚且原告亦以主張該等契約行使多年，亦未有大量變動，契約亦為原告單方所訂定，被告或承租人均無置喙之餘地或協商之可能，該等契約應即符合消費者保護法第2條9款以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約内容全部或一部而訂立之契約，亦即有消費者保護法規定之適用。
（三）次查兩造所簽訂之員工眷舍租賃契約第5條第2、3項規定，原告『得』依據相關法令規定，相關法令規定並無明確所指為何？被告又何以得知？又原告要求被告自行留意前述公告地價及國有土地租金率之調整，被告何以得知承租地之所屬公告地價之地號及其所屬網站，亦無從得知國有土地租金率係指為何及其有關之網址規定等？該等内容均非一般承租戶所能理解，依據該等所加註於被告之危險負擔，已遠超過一般人可以注意之範圍及理解；尚且該項甲方『得』依據相關法令，係屬原告權利行使，本應注意而未注意，竟將該風險轉嫁於被告，藉以免除原告之責任、加重被告責任、並且限制被告對原告誤算或怠於行使權利及造成被告重大之不利益等，除已明顯違反消費者保護法施行細則第14條第2款、第4款之平等互惠原則，亦已違反民法第247條之1第1項各款規定，系爭租賃契約第5條第2、3項當屬無效之契約條款內容。
（四）再查，依據系爭眷舍租賃契約第11條第3項規定被告同意將前開契約附件之「科學工業園區宿舍管理公約」、「科學工業園區管理局員工眷舍配借及管理要點」及依本租賃契約簽訂之切結書或相關書面之有關規定，均視為本契約之一部分。然原告於102年7月17日依據宿舍配借管理要點公告通知原告員工，明確將該眷舍可配住之各眷舍同仁租金標示於公告通報內，將被告承租系爭眷舍之租金標示為每月7,516元，並未標註宿舍配借管理要點四、配借作業
（二）分配原則：說明2：「申請換租上一層級眷舍同仁，換租後眷舍坪數超過同一層級上限面積部分，應按一般廠商租金標準計收，不予折扣」，亦未說明各項計價標準，被告何以得知每月租金管理費7,516元各項計價標準内涵為何？自始至終被告均無從得知各項計價標準，亦無從得知所屬網站及折扣相關標準，相關文件亦未以書面通知被告，甚宿舍配借管理要點亦無載明計費計算標準及其基礎為何？違反消費者保護法施行細則第14條第2款及第4款，亦已違反民法247條之1第1項各款規定，系爭眷舍租賃契約第11條第3項當屬無效之契約條款内容。
（五）原告於系爭租賃契約所載計算錯誤非為公開計算錯誤，應為隱藏計算錯誤而不得撤銷其錯誤之意思表示，且該錯誤之計算均係原告獨立製成，應負對己義務（不真正義務）發生「失權效」，原告主張請求給付短付租金為無理由。觀諸系爭租賃契約第5條第1項約定為計算後之完整收取租金管理費之金額，又遍觀系爭租賃契約並無關於租金「計算基礎之基礎事實及公式」之記載，且原告於系爭租賃契約第5條第2項前段亦僅得請求事項，尚非絕對必要事項，内容略以「甲方『得』依據相關法令規定，及本約宿舍所座落基地之公告地價或行政院所核定國有土地租金率之調整，隨時調整宿舍管理費之數額。」，顯見原告於締約時明知公告地價、國有土地租金率及宿舍配借管理要點可能影響每月租金之計算，然原告仍明確與被告簽訂錯誤計算租金管理費，可認原告於簽約前未正式告知相關計算基礎，即承諾以契約所載之租金管理費收取租金。是以，綜合系爭租賃契約第5條第1項文義、兩造締約時之真意、履約之情形、社會客觀認知及誠信原則，堪認兩造係約定原告應於與被告簽訂契約前告知被告計算基礎事實後，再行與被告簽訂系爭租賃契約，故被告主張原告系爭眷舍之租金管理費非屬公開之計算錯誤。
（六）原告係行政機關並依組織法行使眷舍之租賃等業務，原告主管租賃契約委由原告所屬之建管組負責，而負責該業務之承辦人員，均為熟稔地政相關法令之人，且均具有其專業能力及相關經驗知識，本應具已注意各項租賃有關之計算基礎因子，如公告地價或與租賃契約有關計算租金管理費之各項計算因子，然原告並未盡此之注意義務，僅以契約要求被告須注意或自行查驗或保有追償權等，以推卸及轉嫁其可能造成之疏失及危險，對被告已顯失公平，且有違消費者保護法之平等原則而違無效之過失責任分攤，現造成租金管理費短收之過失，本應負其完全責任，原告怠於職守確有過失，按民法第88條規定不得撤銷其租賃契約第5條第1項登載之租金管理費，縱得撤銷，該登載錯誤之計算錯誤過失，亦應由原告負其完全責任及損失。
（七）末查原告錯誤計算之管理費租金，於未經被告同意下逕予被告薪資帳戶自109年6月1日起至109年8月31日扣除計算錯誤之租金管理費，被告依契約同意原告每月自被告薪資帳戶扣除7,793元，惟原告擅自未經被告同意違約除扣每月8,822元，每月多扣1,029元，3個月共計自被告帳戶多扣3,087元，依據上開各項陳述意見，原告因失權不得主張修正登載於租賃契約第5條第1項所載7,793元之金額，是故，原告應返還被告3個月多扣之金額共計3,087元。
（八）另系爭租賃契約係按月給付1年1約，應屬民法第126條規定之請求權，因5年間不行使而消滅，原告請求被告給付因計算錯誤之差額租金管理費，自應以向被告請求時起算，原告於109年5月20日始以租金計算錯誤，以簽之方式通知被告租金異動單後，應於109年11月20日前逕行向被告起訴，方得視為時效中斷，惟原告遲至於110年4月14日起訴通知被告給付102年10月1日至109年5月31日止之差額租金，因原告未於向被告請求給付差額租金後6個月内起訴，其時效視為不中斷，是故，原告僅得主張向被告請求110年4月14日往前推5年之請求權，即原告僅得向被告請求給付105年4月15日至109年5月31日止之差額租金。被告以時效抗辯原告105年4月14日前之請求權已罹時效，被告行使此項抗辯權，表示拒絕給付，原告之請求權因而確定的歸於消滅，債務人即無給付之義務。
（九）並於本院聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張之上開事實，業據提出與所述相符之103年、106年至109年眷舍租賃契約、宿舍配借管理要點、原告105年3月17日函、107年2月13日函、109年3月18日函、存查簽2份及會簽單1份等件為證（見本院卷第35頁至第88頁）。
（二）按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號民事判例要旨參照）。
（三）依兩造間簽立之眷舍租賃契約第1條約定租賃標的物為系爭眷舍，第5條亦載明：「租用本標的每月應繳宿舍管理費…，先付後住，不得拖欠。租賃期間，甲方（即原告）得依據相關法令規定，及本約宿舍所座落基地之公告地價或行政院所核定國有土地租金率之調整，隨時調整前項宿舍管理費之數額，並於甲方網頁公告。乙方（即被告）應自行留意前述公告地價及國有土地租金率之調整。前項宿舍管理費之調整，自前項公告地價或國有土地租金率調整確定之日生效，甲方完成第二項網頁更新前已繳付宿舍管理費之期間，其費用差額仍應追收或退還。」，第11條第2項亦約定：「乙方（即被告）同意附件之「科學工業園區宿舍管理公約」、「科學工業園區管理局員工眷舍配借及管理要點」及依本租賃契約簽訂之切結書或相關書面之有關規定，均視為本契約之一部分。」等語，有眷舍租賃契約書可稽，因此兩造約定之租金計算係依宿舍配借管理要點規定，故而眷舍租賃契約記載之租金本依該要點計算而行，而非兩造就租金另行商議，兩造約定之租金應依該管理要點計算，如有漏算，自得請求。被告主張按民法第88條規定不得撤銷其租賃契約第5條第1項登載之租金管理費，縱得撤銷，該登載錯誤之計算錯誤過失，亦應由原告負其完全責任及損失，顯有誤解。另原告請求被告給付短少租金，係依法行使租金請求權，被告本即依約有給付之義務，尚非權利濫用，亦無違反誠信原則可言。
（四）又原告為行政機關，為照顧員工而以系爭眷舍供被告租用，以解決並協助員工居住，雖屬私法行為，然此與消費者保護法以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務，規範消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係顯屬有間，此由消費者保護法第1、2條之規定即可推知。
被告主張兩造間法律關係有消費者保護法之適用，尚屬無稽。
（五）再被告主張系爭契約第5條第2、3項關於原告『得』依據相關法令規定，相關法令規定並無明確所指為何？被告又何以得知？又原告要求被告自行留意前述公告地價及國有土地租金率之調整，被告何以得知承租地之所屬公告地價之地號及其所屬網站，亦無從得知國有土地租金率係指為何及其有關之網址規定等？該等内容均非一般承租戶所能理解，依據該等所加註於被告之危險負擔，已遠超過一般人可以注意之範圍及理解；尚且該項甲方『得』依據相關法令，係屬原告權利行使，本應注意而未注意，竟將該風險轉嫁於被告，藉以免除原告之責任、加重被告責任、並且限制被告對原告誤算或怠於行使權利及造成被告重大之不利益等，亦已違反民法第247條之1第1項各款規定，系爭租賃契約第5條第2、3項當屬無效之契約條款內容等語。然查：
兩造就租金計算約定雖係浮動但仍可得確定，且該條約定係重申兩造契約內容有未約定事項，即應依法律之規定。至於租金之調整，兩造所簽訂之租賃契約已記載承租之建物門牌號碼，被告可依該門牌號碼向地政機關申請建物謄本後查知建物坐落土地，足見調整租金依據均可透過公開網站查詢，前開規定內容均在提醒承租人注意上開資訊以為自行查核，並未使兩造租賃關係所生之權利義務關係，有所失衡，被告主張該內容有民法第247條之1各項顯失公平之情形，被告上開主張，即屬無據。
（六）另被告主張原告於102年7月17日依據宿舍配借管理要點公告通知本局員工時，並未標註宿舍配借管理要點四、配借作業（二）分配原則：說明2：「申請換租上一層級眷舍同仁，換租後眷舍坪數超過同一層級上限面積部分，應按一般廠商租金標準計收，不予折扣」，亦未說明各項計價標準，被告何以得知每月租金管理費7,516元各項計價標準内涵為何？自始至終被告均無從得知各項計價標準，亦無從得知所屬網站及折扣相關標準，相關文件亦未以書面通知被告，甚宿舍配借管理要點亦無載明計費計算標準及其基礎為何？違反民法第247條之1第1項各款規定，系爭眷舍租賃契約第11條第3項當屬無效之契約條款内容。惟查：
兩造簽訂之眷舍租賃契約第11條第2項，已將前開要點記載為契約之附件，被告主張不知，顯然無據。且租金計算標準依前所述，係可得而確定，亦無顯失公平之情形，被告上開主張，更屬無稽。
（七）再按消滅時效，自請求權可行使時起算；利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法第128條前段、第126條分別定有明文。又消滅時效雖因請求而中斷，然時效因請求而中斷者，若於請求後六個月內不起訴，視為不中斷，此觀民法第129條、第130條之規定即明。原告主張被告短付102年10月至109年5月共80,385元租金乙節，被告對於原告之計算式及金額不爭執，則依前揭民法第128條前段、第126條之規定，關於系爭租賃契約之租金，兩造對於當月租金係於當月1日給付於本院不爭執，原告可行使每月租金給付請求權，應自每月1日起5年內行使。而原告於本院審理中亦自承其於109年5月20日以計算錯誤始通知被告等語，依上開規定，縱使原告於109年5月20日曾向被告請求給付短付之租金，然原告未於6個月內起訴，視為不中斷，是原告本件遲至110年4月14日起訴請求（見本院卷第11頁收狀戳章），被告主張起訴前回溯5年租金請求權已罹時效歸於消滅，故被告以時效消滅為由，得拒絕給付102年10月至105年4月30日止之短少租金30,804元｛計算式：26,784元＋（1,005×4個月）＝30,804元｝，為有理由，應屬可採。而原告請求被告給付105年4月15日至109年5月31日之差額租金49,581元（計算式：80,385元－30,804元＝49,581元），應屬有據，逾此部分請求，則屬無據。
（八）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查，依兩造所簽訂眷舍租賃契約第5條約定，被告每月應繳宿舍管理費，本件被告自102年10月起既有短付管理費予原告，業如前述，則原告依前揭規定請求被告就上開短少之租金自109年5月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息，即無不合。
四、綜上所述，原告依租賃之法律關係，請求被告應給付原告49,581元，及自109年5月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分請求，則無理由，應予駁回。
五、本件係適用小額訴訟事件為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，併依同法第436條之23準用同法第436條第2項，再準用同法第392條第2項規定，酌情宣告被告預供相當之擔保金額後得免為假執行，，並於判決時確定訴訟費用額如主文第3項所示之金額。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第79條、第436條之19第1項、第436條之20，判決如主文。
中華民國110年10月12日
新竹簡易庭法官邱玉汝以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，非以其違背法令為理由不得為之，且須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並記載上訴理由（須按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年10月12日
書記官陳筱筑附表：
租用期間每月實收租金每月應繳租金每月短付租金租用期間短付租金102年10月至104年12月7,516元8,508元992元992元×27個月＝26,784元105年1月至106年12月7,610元8,615元1,005元1,005元×24個月＝24,120元107年1月至108年12月7,671元8,685元1,014元1,014元×24個月＝24,336元109年1月至109年5月7,793元8,822元1,029元1,029元×5個月＝5,145元合計80,385元