臺灣新竹地方法院101年度訴字第471號民事判決

裁判字號：臺灣新竹地方法院101年訴字第471號民事判決

裁判日期：民國101年11月22日

裁判案由：返還不當得利

臺灣新竹地方法院民事判決101年度訴字第471號原告民富公寓大廈管理委員會法定代理人 陳鳳美 訴訟代理人 孫寅 律師複代理人 楊一帆 律師被告 施雨佐 訴訟代理人 黃玉娥 上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國101年11月8日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）81萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
（二）訴訟費用由被告負擔。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、 陳述 ：
（一）緣被告係原告社區之區分所有權人，但其就社區共有部分地下二層（即新竹市○○段4183建號、門牌號碼：新竹市○○路748、750、746、744-1、744號1F~8F、742-
1號1F~7F、742、742號2F-1~7F-1、742-1號8F、74
2號2F-2~7F~2、742號8F-1）卻登記為所有權人，而依訴外人三詠建設股份有限公司（下稱三詠建設公司）當時竣工之地下二樓平面圖所示，該地下二樓係規劃為27增設車位供公眾使用，但被告竟出租與他人收取租金。總計被告將屬於上揭社區共有之地下二層之27個停車位出租，每月收取之租金額為2,800元，扣除300元屬社區管理費用外，計每個車位每月共收取之租金為2,500元。
（二）按原告社區係民國（下同）84年所興建，屬公寓大廈管理條例施行前所興建完成之社區，依內政部（80）台內營字第8071337號函釋意旨：區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有，或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。另「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備轉售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為」、「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。」，此公寓大廈管理條例第58條第2項及民法第71條前段所明定。因此，被告雖登記為上揭新竹市○○段第4183建號所有權人，但依上揭公寓大廈管理條例第58條第
2項、民法第71條及內政部函釋意旨可知，被告應不得登記為單獨所有，此一登記行為應為無效，而應將新竹市○○段第4183建物登記為社區全體區分所有權人所共有，並由原告依公寓大廈管理條例相關規定擔任管理人。
（三）按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」。承前述，被告並非新竹市○○段4183建號之真正所有權人，但卻將該建號建物自行劃分27個停車位出租他人，而自97年起即對外出租並每月收取每一個停車位2,500元之租金不當得利，為此，原告基於社區共有部分管理人之地位，自得向被告請求自97年
1月起1年份已實現之租金不當得利81萬元（計算式：每月2,500元*27個停車位*12個月=810,000元）。
（四）末按，又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴，或依督促程序送達支付命令者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為同法第233條第1項及第203條所明定。本件原告請求被告給付相當於租金之不當得利，並未定有給付之期限，原告請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
（五）對被告抗辯所為之陳述：
1.新竹市○○段4183建號，屬社區內法定防空避難設備或法定停車位空間，而不得與主建築物分離，應為區分所有建築物全體所有權人所有共，被告雖登記為上揭新竹市○○段第4183建號所有權人，但依上揭公寓大廈管理條例第58條第2項、民法第71條及內政部函釋意旨可知，被告應不得登記為單獨所有，此一登記行為應為無效。
2.倘若被告登記為系爭建物所有權人非屬無效，然其自訴外人 彭永炫 處，以買賣為由所取得新竹市○○段4183建號所有權移登記，係通謀虛偽意思表示之行為，依民法第87條規定，亦屬無效。
⑴經查，訴外人彭永炫係原告社區中，另一位住戶黃玉娥
之未婚男友（尚待查證），並生育有一子： 彭鈺博 （亦為原告社區之區分所有權人），而黃玉娥後來又與一位施姓男子生育有被告及訴外人 施仲玹 （皆為原告社區之區分所有權人），由上開關係可知，被告所有於本社區中多戶之買賣行為，其實皆為其一家人間所有權之移轉，根本不是一般正常之買賣情狀，而屬「通謀虛偽」之買賣意思，當屬無疑！⑵按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表
示無效，民法第87條第1項前段定有明文。揆諸以上所述，被告與訴外人彭永炫，其關係非屬普通，其等共同育有一子彭鈺博，而且被告與訴外人彭永炫間就上揭41
35、4183建號之買賣，僅以420萬元之價格進行買賣，此一買賣價格顯然與二建物之市面價值顯不相當，加以其等家族成員位於原告社區內多戶房屋，皆在短暫時間內，於其家族成員內（彭永炫、黃玉娥、施雨佐、彭鈺博、施仲玹）互相移轉所有權，在在皆足以顯示上揭以買賣為原因而辦理系爭不動產所有權移轉登記，實屬虛假之買賣，完全難認被告與訴外人彭永炫間，確有就標的及對價達成合意之買賣真意，其等間就買賣之債權行為及所有權，屬通謀虛謀意思表示下之買賣行為，應為無效。
三、證據：提出建物登記第二類謄本、地下二樓平面圖、車位租賃契約書、免用統一發票收據、出租車位名冊、地下一樓平面圖、公寓大廈管理組織報備證明、００（以上均為影本）等件為證；並聲請傳訊三泳建設股份有限公司負責人 劉坤銓 、同段4135建號建物前後買受人 陳許免 、彭永炫，及調取渠等移轉登記之申請資料。
貳、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔
（三）如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
二、陳述：
（一）查新竹市○○段第4183建號建物即民富公寓大廈之地下二層建物，於84年1月7日辦理所有權第一次登記，其主建物資料即登記為同段第4135建號建物（即門牌號碼新竹市○○路○○○號房屋，以下簡稱746號房屋），權利範圍一分之一，故系爭建物之所有權自84年1月7日起即附隨登記予746號房屋之所有權人所有，至為明灼，原告主張系爭建物所有權應為民富公寓大廈全體住戶所共有，並無所據。
（二）又同段第4182建物係民富公寓大廈之地下一層建物，即民富公寓大廈全體住戶所共有之地下一層建物，亦於84年1月7日辦理所有權第一次登記，其主建物資料登記為同段第4119地號至第4180地號，各該主建物就第4182建物之權利範圍，亦因有無購買停車位或購買停車位個數之不同而有不同之登記範圍。由上開第4182建物之權利範圍係登記為全體住戶所共有，與系爭建物之權利範圍僅登記為第4135建號建物單獨所有，益證系爭建物之所有權應為第4135建號建物即746號房屋單獨所有，至為明灼。
（三）另同段第4135號建物即746號房屋係於84年1月7日辦理所有權第一次登記，所有權人為訴外人三詠建設公司，85年1月18日訴外人三詠建設公司將746號房屋出售予訴外人陳許免，85年4月10日訴外人陳許免又將746號房屋出售予訴外人彭永炫，92年3月3訴外人1彭永炫再將746號房屋出售予被告。自84年1月7日起至原告提起本件訴前，並無任何人對746號房屋擁有系爭建物全部所有權及使用權之事實提出任何質疑與異議，此由原告所提原證四收據之收執人即訴外人陳鳳美（即民富公寓大廈住戶之一）自96年即向被告承租系爭建物之停車位，倘系爭建物係民富公寓大廈全體住戶所有，訴外人陳鳳美身為民富公寓大廈住戶之一，怎麼可能願意付費向被告承租車位多年而無異議？再依原告所提原證五清單中編號第13－27號均為民富公寓大廈之住戶，倘系爭建物係民富公寓大廈全體住戶所有，彼等怎麼可能均願意付費向被告承租車位？由此可見，原告主張系爭建物之所有權為民富公寓大廈全體住戶所共有，純顯臨訟杜撰，不足採信。
（四）按土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記；依本法所為之登記有絕對之效力，土地法第37條第
1項及同法第43條分別定有明文。查系爭建物於84年1月
7日辦理所有權第一次登記時，其權利範圍即登記為746號房屋所有權人單獨所有，訴外人三詠建設公司、陳許免、彭永炫分別曾為746號房屋之所有權人，期間長達八年，並經登記在案。被告信賴登記而於92年3月31日向訴外人彭永炫購買746號房屋，訴外人彭永炫並將系爭建物交付被告登獨使用迄今。揆諸前揭法文規定，系爭建物之所有權及使用權自屬被告單獨所有，實甚顯然。原告主張系爭建物權利範圍全部為746號房屋單獨所有之登記應為無效，顯與前揭法文規定不符，容屬無稽。
（五）被告係於92年3月31日以420萬元向訴外人彭永炫購買門牌號碼新竹市○○路○○○號房屋（即第4135建號）及其基地持分。被告於92年1月22日、92年1月24日、92年2月11日各給付40萬元予訴外人彭永炫，並於92年2月27日給付100萬元予訴外人彭永炫，且於92年3月間以上開房地向保証責任新竹市第五信用合作社貸款200萬元並給付予訴外人彭永炫作為買賣價金。
（六）雖然被告向訴外人彭永炫購買746號房屋時，訴外人彭永炫原有意保留系爭建物部分，惟因系爭建物登記之主要用途為共用部分，並不能與其所附隨之主建物即746號房屋分離，訴外人彭永炫只得依法將系爭建物之所有權隨同74
6號房屋之所有權一併辦理移轉登記予被告，故被告已合法取得系爭建物之全部所有權，至為明灼。又被告雖然曾與訴外人彭永炫口頭約定，倘日後被告將系爭建物上之停車位出售予同社區之區分所有權人並辦理系爭建物之權利範圍移轉登記後，被告應將所收取部分買賣價金給付予訴外人彭永炫，此部分僅係被告與訴外人彭永炫間之債權債務關係而已，並不影響被告就系爭建物所有權之取得。
（七）另有關被告於97年間就系爭建物上停車位之出租狀況，因時間已久，且上開停車位並非一直有人承租，而承租時間及退租時間均不相同，被告對於前開情形已不復記憶。
（八）被告係本於登記而取得746號房屋及系爭建物之所有權，被告既為系爭建物之所有權人，自有權就系爭建物為管理使用，被告將系爭建物上之停車位出租並收取費用，洵屬合法有據，原告主張被告收取租金係屬不當得利，並無理由。
（九）對原告陳述之答辯：
1.系爭建物所有權登記為746號房屋單獨所有，並無公寓大廈管理條例第58條第2項之適用，自無違反民法第71條前段之情事：
⑴公寓大廈管理條例係84年6月28日始公布施行，且依公
寓大廈管理條例第63條規定，本條例自公布日施行。查系爭建物於84年1月7日即已辦理所有權第一次登記，當時並無公寓大廈管理條例之存在，自無適用之可能。
原告主張系爭建物所有權登記為746號房屋單獨所有，與公寓大廈管理條例第58條第2項規定有違，殊屬誤會。
⑵按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效，民法第
71條固有明文。惟所謂「強制規定」係指法律要求應為一定之行為，「禁止規定」係指法律要求應不為一定之行為。查內政部（80）台內營字第8071337號函，並非「法律」，是否有前開規定之適用，容屬存疑。又該函所謂「合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有」似未禁止得合意由一人擔獨取得所有權及使用權，原告以此主張系爭建物所有權登記為746號房屋單獨所有，有民法第71條所定無效之情形，殊無理由。
2.被告與彭永炫就746號房屋之買賣行為係屬真實有效：⑴被告係於92年3月31日以420萬元向訴外人彭永炫購買
746號房屋及其基地持分。被告於92年1月22日、92年
1月24日、92年2月11日各給付40萬元予訴外人彭永炫，並於92年2月27日給付100萬元予訴外人彭永炫，且於92年3月間以上開房地向保証責任新竹市第五信用合作社貸款200萬元並給付予訴外人彭永炫，作為買賣價金一部之給付，足見被告與訴外人彭永炫間之買賣契約確屬真實有效。又被告與訴外人彭永炫之買賣行為係發生於00年0月間，被告與訴外人彭永炫如何能預料到九年後將有本件訴訟發生而事前做假？原告空言指摘前開買賣行為係屬通謀虛偽之買賣，委屬無稽。
⑵系爭建物於84年1月7日辦理所有權第一次登記，其主
建物資料即登記為746號房屋，自84年1月7日起系爭建物之所有權即全部為746號房屋所有。被告於92年3月31向訴外人彭永炫買受746號房屋，並登記取得746號房屋之所有權，被告依法自應同時取得系爭建物之所有權，因此，被告取得系爭建物所有權係屬合法有據。
原告空言指摘被告取得系爭建物所有權係屬通謀虛偽之行為，亦屬無稽。
3.原告向被告請求返還不當得利，並無理由：⑴被告係本於登記而取得746號房屋及系爭建物之所有權
及使用權，均已如前述。被告既為系爭建物之所有權人，自有權就系爭建物為管理使用，被告將系爭建物上之停車位出租並收取費用，洵屬合法有據，並非屬不當得利。原告主張被告收取租金係屬不當得利，容無理由。
⑵有關被告自97年起迄今就系爭建物上停車位之出租狀況
，因時間已久，且系爭建物上之停車位亦非一直有人承租。原告竟以27個車位自97年起迄今均有出租作為計算基準，容有違誤。
⑶再者，管理委員會就管理社區僅有收取管理費用之權利
，至於各個停車位租金之收取權應歸屬於各該有收取權之人，原告既非系爭建物之所有權人，亦非系爭建物上停車位之處分權人，則原告何來收取停車位租金之權利，原告既無收取停車位租金之權利，原告主張受有租金之損害，顯無理由。
三、證據：提出建物登記第二類謄本、異動索引、中聯法律事務所律師函、不動產買賣契約書、匯款委託書證明聯、他項權利證明書、月繳金額計算查詢表、使用執照、一層平面圖、地下一層平面圖、地下二層平面圖（以上均為影本）、存證信函等件為證。
參、本院依職權⑴函請新竹市政府說明坐落新竹市○○段（下稱同段）4183建號建物（下稱系爭建物）所設置之27個停車位是否為法定停車位或法定避難空間；⑵函請新竹市地政事務所說明何以系爭建物登記謄本並無所有權部之記載等。
肆、兩造不爭執事項：
一、兩造對於系爭建物所有權，於85年1月18日前登記為訴外人三詠建設公司所有；85年1月18日登記為訴外人陳許免所有；85年4月10日登記為訴外人彭永炫所有；92年3月31日登記為被告所有之事實，不爭執。
二、兩造對於原證一、原證二、原證三、原證四之形式真正，不爭執。
三、兩造對於系爭建物由被告對外出租，每個車位每月收取租金2,800元，扣除管理費300元，被告每個車位每月收取之租金為2,500元之事實，不爭執。
伍、本件爭點事項整理如下：
一、系爭建物是否屬於社區內法定防空避難設備或法定停車位，而不得與主建築物分離，應為區分所有建築物全體所有權人所共有？
二、系爭建物登記為被告單獨所有，是否違反公寓大廈管理條例第58條第2項及民法第71條前段規定而無效？
三、被告對系爭建物有無使用權？原告向被告請求返還不當得利是否有理由？
陸、法院之判斷：
一、系爭建物是否屬於社區內法定防空避難設備或法定停車位，而不得與主建築物分離，應為區分所有建築物全體所有權人所共有？
（一）查系爭建物係位於民富公寓大廈地下二層，於84年1月7日辦妥建物登記乙節，有建物登記第二類謄本為憑（見10
1年度司竹調字第120號卷第11頁），並為兩造所自承，堪信為真；另系爭建物登記為同段4135建號之共有部分，同段4135建號建物之權利範圍為一分之一，而同段4135建號建物原登記為訴外人三泳建設公司所有，經多次移轉登記後，現登記為被告所有等情，有異動索引、建物登記第二類謄本為憑（見101年度司竹調字第120號卷第41至43頁），復經本院依職向新竹市地政事務所查證無訛，有該所101年10月15日新地登字第1010007878號函附卷可參（見本卷第15頁），復為兩造所不爭執，亦堪認為真。
（二）雖原告以內政部（80）台內營字第8071337號函釋意旨：區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有，或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有等語，並認系爭建物應為民富公寓大廈全體所有權人所共有云云。惟查，民富公寓大廈之法定停車位係位於該大廈地上一層及地下一層，另防空避難室則位於地下一層，而系爭建物僅為增設停車位等情，有被告提出之地下一層平面圖、地下二層平面圖為證（見本院卷第45、46頁），並經本院依原告之聲請函請新竹市政府說明在案，有該府101年9月14日府工建字第1010110762號函附卷可稽（見101年度司竹調字第120號卷第89頁），是系爭建物顯非法定防空避難設備或法定停車位已明。況縱認系爭建物係屬法定防空避難設備或法定停車位，依前揭內政部之函釋，亦非不得合意由『部分』區分所有權人所共有，故本件建商或出資起造人將之登記予部分區分所有權人亦未違反該釋函意旨；又兩造各自提出之地下二層平面圖（見
101年度司竹調字第120號卷第12頁、本院卷第46頁）上雖記載「供公眾使用」等字語，然此僅可得知其用途而已，與所有權或使用權歸屬無關，是並無從據此推斷系爭建物係屬原告社區所屬區分所有權人「所共有」，或亦無得推斷有「分管約定」，是原告主張系爭建物應為區分所有建築物全體所有權人所共有或共同使用，顯無理由。
二、系爭建物登記為被告單獨所有，是否違反公寓大廈管理條例第58條第2項及民法第71條前段規定而無效？
（一）查公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布施行，而系爭建物係於84年1月7日辦妥保存登記，是系爭建物辦理保存登記時，公寓大廈管理條例既尚未公布施行，該登記行為即無可能違反公寓大廈管理條例之規定，從而，原告主張系爭建物保存登記之行為，違反公寓大廈管理條例第58條第2項「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為」之規定，依民法第71條前段之規定，應屬無效云云，顯有誤會。
（二）按土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記；依本法所為之登記，有絕對效力，土地法第37條第
1項、第43條分別定有明文。查系爭建物既非屬法定防空避難設備或法定停車位，且保存登記行為亦無有原告所主張之無效情形，而系爭建物現復登記為被告所有，準此，系爭建物為被告所有，應無可質疑。況系爭建物並非原告社區所屬區分所有權人出資起造，此為原告所自承（本卷第27頁背），故縱認系爭建物之保存登記行為確有無效之情形，其所有權亦非歸屬原告社區所屬區分所有權人；又原告雖復主張建商為移轉登記時，與受讓人間係通謀虛偽意思表示云云，然查，姑不論原告所憑為何，其空言主張，已難採信，縱認其所言為真，同前所述，系爭建物之所有權仍歸出資起造人所有，亦與原告無涉，是其聲請傳訊三泳建設股份有限公司負責人劉坤銓、同段4135建號建物前後買受人陳許免、彭永炫，並聲請調取渠等移轉登記之申請資料，均核無必要。
三、被告對系爭建物有無使用權？原告向被告請求返還不當得利是否有理由？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段固定有明文。然查，系爭建物既為被告所有，其使用收益既非無法律上原因；原告社區屬全體區分所有權人既非系爭建物之所有權人，亦無有使用權，渠等即不至於因無法使用系爭建物而受損，從而，原告基於社區管理人之地位，依不當得利之法律關係，請求被告給付如聲明所示，即無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，均與判決結果無影響，爰不一一予以論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國101年11月22日
民事庭法官張百見以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年11月22日
書記官黃詩傑