裁判字號：臺灣臺中地方法院106年重訴字第124號民事判決
裁判日期：民國107年01月08日
裁判案由：調整租金
臺灣臺中地方法院民事判決106年度重訴字第124號原告大河里福德祠法定代理人 劉坤湧 訴訟代理人 鞠金蕾 律師複代理人 陳彥文 律師被告 何世 雄
何世寬 何世宗 共同訴訟代理人 蘇哲科 律師被告 何世驥
何世農 上二人共同訴訟代理人 何世雄 被告 尤美華
何澤 清 何澤俊 何靜雯 共同訴訟代理人何世寬被告 何世龍 上列當事人間調整租金事件，本院於民國106年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告何世雄、何世驥、何世農所承租如附表編號１所示土地租金，自民國一百零五年十二月二十二日起，調整租金為每年新臺幣二十七萬九千四百八十元。
被告何世寬、何世龍、尤美華、 何澤清 、何澤俊、何靜雯所承租如附表編號２所示土地租金，自民國一百零五年十二月二十二日起，調整租金為每年新臺幣二十四萬七千八百元。
被告何世宗所承租如附表編號３所示土地租金，自民國一百零五年十二月二十二日起，調整租金為每年新臺幣二十六萬四千一百二十元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告何世雄、何世驥、何世農負擔百分之二十六、被告何世寬、何世龍、尤美華、何澤清、何澤俊、何靜雯負擔百分之二十三、被告何世宗負擔百分之二十五，餘由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力，民事訴訟法第40條第3項定有明文。又所謂非法人之團體設有代表人或管理人者，必須有一定之名稱及事務所或營業所，並有一定之目的及獨立之財產者，始足以當之，最高法院64年台上字第2461號判例意旨可資參照。查原告係由信徒組成，依法呈經主管機關臺中市政府核准而成立之團體，事務所設於臺中市○○區○○里○○0巷00號，所辦事業為社會公益慈善事業及其組織章程所定之應辦事業，訂有臺中市西屯區大河里福德祠組織章程，置管理委員7人、監事3人，由信徒大會選出，組成管理委員會，推選主任委員1人綜理事務並對外代表人，目前主任委員為劉坤湧，有臺中市寺廟變動登記表、組織章程及寺廟登記證可佐（見本院卷第8、149-154頁），核屬民事訴訟法第40條第3項所謂非法人團體，有訴訟當事人能力，得為本件訴訟當事人，合先敘明。
二、再按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。
查原告起訴原聲明請求調整被告承租之坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號等土地之租金，嗣於民國106年8月16日更正請求調整被告所承租如附表所示土地地號、位置及面積之租金（見本院卷第127-130頁），核屬補充事實上之陳述，合於前揭規定，併此敘明。
三、被告何世龍經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告主張：坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號、2269之2地號、2269之3地號、2269之4地號及2269之5地號土地（下合稱系爭土地），為原告所有，自67年11月間即由被告向原告承租使用，成立三租約，為不定期租賃，各被告承租土地地號、位置及面積如附表所示，前經原告於94年7月起訴調整租金，經鈞院以95年度簡上字第162號判決（下稱本院95簡上162號案件）調整租金為按當期土地申報總價年息8%計算，而將各租約之租金分別調整為每年130,424元、115,640元、123,256元，並自94年7月12日起生效（即本院95簡上162號案件繫屬日），惟至今時隔逾11年，此期間土地價格高漲，公告現值於95年1月為每平方公尺18000元，106年1月已達63000元（見本院卷第9-11頁），且土地鄰近文心路3段櫻花路，交通使利，又因水湳機場遷移，空氣污染減少，距離百貨公司及逢甲夜市甚為便利，土地利用價值增加，生活品質相對提昇，各種物價亦有增加情形，本院95簡上162號案件判決後，系爭土地之申報地價已由當年每平方公尺2800元漲為每平方公尺8000元，如維持前揭判決之租金數額，顯有失公平，且縱使原告曾收取106年度租金以每平方公尺3200元計算，原告亦無同意以此為調整後租金之意思；另系爭土地出租訴外人 林麗琴 之租金係以定期租賃方式辦理，與被告之情況不同，為起訴請求依本院95簡上162號案件所採計算標準（即土地申報地價年息8%）調整如聲明所載之租金數額等語。並聲明：⑴被告何世雄、何世寬、何世宗向原告承租如附表編號1所示土地租金，自本件訴訟繫屬日起，調整租金為每年307,264元。⑵被告何世寬、何世龍、尤美華、何澤清、何澤俊、何靜雯向原告承租如附表編號2所示土地租金，自本件訴訟繫屬日起，調整租金為每年330,400元。⑶被告何世宗向原告承租如附表編號3所示土地租金，自本件訴訟繫屬日起，調整租金為每年352,160元。
二、被告（除被告何世龍）則以：
㈠、基地租金數額之調整，非以土地價值昇降為惟一斟酌事項，仍應比較鄰地租金及承租人使用不動產所受利益暨該地一般經濟狀況，且民法第442條所稱價值昇降，係指租賃物本身價值於租賃契約成立後，有昇降者，即應以租賃物本身之交易價值為依據，非原告所稱申報地價之調漲為據，並應由原告負舉證之責。況系爭土地近10年無太大變化，工商業繁榮情形亦無變動，被告利用租賃物僅供住家之用，利用之價值與所得利益與10年前相較復無增加，原告於106年間主動對被告調整以每平方公3200元計算，即三租約之租金分別調整為每年149,056元、132,160元、140,864元，均經被告給付及原告受領完畢（被證4，見本院卷第70-72頁）；另訴外人林麗琴向原告承租之同地段、同地號土地，共568.25平方公尺，在106年1月11日以前之租金僅為79,215元，自106年1月11日起僅調整為每年130,698元（見本院卷第54-56頁），既承租地號、地段相當，原告獨欲調漲被告租金至每年30萬餘元，顯屬過高。並均聲明：原告之訴駁回。
㈡、被告何世龍:經合法通知，未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、不爭執事項：
㈠、系爭土地105年1月申報地價為每平方公尺8000元。
㈡、被告在系爭土地承租範圍以95年度簡上字第162號認定之位置及面積為準（即本院臺中簡易庭94年度中簡字第2380號判決附圖所示）。
四、本院之判斷:
㈠、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條，定有明文。又民法第442條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4號判例要旨參照）。本件系爭土地前經本院95簡上162號案件判決將被告承租如附表所示土地之租金自94年7月12日起分別調整為130,424元、115,640元、123,256元並確定在案，業經本院依職權調取該案卷宗核閱無誤，並有該案判決在卷可佐。
㈡、復按「公告土地現值」係依平均地權條例第46條規定，由直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，以作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。至於「公告地價」，依同條例第13條、第14條、第16條規定，則係政府辦理規定地價或重新規定地價時所公布之土地價格，以供土地所有權人申報地價之參考規定地價之用。是以「公告土地現值」係依經常調查地價動態而為估計及評定，「公告地價」係供土地所有權人申報地價之參考，則其等歷年之漲跌情形應足以反應土地區段位置、工商業繁榮程度等情，而為土地價值增減之判斷及調整租金之參考指標。
㈢、查系爭土地前經本院95簡上162號案件判決自94年7月12日調整租金，距今業已超過10年。而系爭土地於93年1月之公告現值每平方公尺為14,000元，95年1月每平方公尺18,000元，105年1月則達63,000元，96年1月申報地價為每平方公尺3,360元（當年公告地價為每平方公尺4,200元，依平均地權條例第16條，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，如下述），105年1月則為8,000元等情，有土地登記謄本、公告地價查詢可佐（見本院卷第9-11、148頁），可知105年之公告現值較前次調整租金之公告現值已有3.5倍之漲幅（即63,000÷18,000＝3.5），105年之申報地價較96年亦有2.38倍之漲幅（即8,000÷3,360＝2.38），足見系爭土地自本院95簡上162號案件調整後之10年間，土地價值確實已有調昇。又依被告所陳，其於106年繳交之租金分別為149,056元、132,160元、140,864元，均僅較本院95簡上162號案件判決之租金調昇14%，與土地價值之漲幅差距極大，且經原告否認為合意調整，是自本院95簡上162號案件調整系爭土地租金後已有10年以上未調整，則原告依民法第442條規定訴請法院增加租金，應予准許。
㈣、再按，城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。第97條、第99條及101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。土地法第97條第1項、第105條，分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額。
而所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價，倘土地所有權人聲請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定地價，所謂標準地價，即由該管縣市地政機關依土地法第152條或第160條公告之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條定有明文。是土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。本院審酌系爭土地位於臺中市西屯區，所在位置週邊多為透天厝房屋，尚非商業活動密集地點，惟距離臺中市交通往來頻繁之文心路僅約1公里，交通便利，被告租用土地部分係供居住使用，業經本院履勘在卷，有勘驗筆錄、略圖、照片及原告提出之地圖、空拍圖在卷可參（本院卷第82-8
3、111-125頁），及本院95簡上162號案件或106年被告繳付之租金，顯然過低等一切情狀，認以原告所請求土地申報總價即每平方公尺8,000元按年息6%為計算調漲後租金之數額為適當，則原告請求自本件訴訟繫屬日起（即105年12月22日），被告何世雄、何世驥、何世農所承租如附表編號1所示位置、面積之土地租金，應調漲為每年279,480元（計算式為：8,000元×582.25㎡×0.06＝279,480元）；被告何世寬、何世龍、尤美華、何澤清、何澤俊、何靜雯所承租如附表編號2所示位置、面積之土地租金，應調漲為每年247,800元（計算式為：8,000元×516.25㎡×0.06＝247,800元）；被告何世宗所承租如附表編號3所示位置、面積之土地租金，應調漲為每年264,120元（計算式為：8,000元×550.25㎡×0.06＝264,120元；以上調漲幅度約為2.14倍），於法有據，應予准許，原告逾此範圍之請求，即難准許。
㈤、被告雖以訴外人林麗琴承租之同地段、同地號土地，共
568.25平方公尺，在106年1月11日以前之租金僅為79,215元，自106年1月11日起僅調整為每年130,698元，原告請求每年30萬餘元之租金，顯屬過高等語，惟林麗琴與原告簽立者為書面定期租約，租期為5年，5年後須另簽合約，且租金計算方式亦不同，自難與兩造間係不定期限租約相提並論（林麗琴調漲幅度亦達1.65倍）。
五、綜上所述，原告依民法第442條規定請求調整租金，調整之金額應如上開㈣所述，原告於此範圍之請求為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，均不足影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴部分有理由，部分無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項，判決如
主文。中華民國107年1月8日
民事第五庭法官李蓓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年1月8日
書記官許采婕附表:
┌──┬──────┬─────────────┬─────┐│編號│承租人│承租土地地號、位置及面積│備註││││││├──┼──────┼─────────────┼─────┤│1│何世雄、何世│如附圖所示臺中市西屯區下石│原承租人何│││驥、何世農共│碑段地號2269（標示符號A）│通明│││同承租│、2269之2（標示符號C）、22│││││69之3（標示符號E）及2269之│││││4（標示符號G）部分，土地使│││││用面積合計582.25平方公尺││├──┼──────┼─────────────┼─────┤│2│何世寬、何世│如附圖所示坐落臺中市西屯區│原承租人何│││龍、尤美華、│下石碑段地號2269（標示符號│通常│││何澤清、何澤│A、B）、2269之3（標示符號││││俊、何靜雯共│D）及2269之4（標示符號G）││││同承租│部分，土地使用面積合計516.│││││25平方公尺。││├──┼──────┼─────────────┼─────┤│3│何世宗│如附圖所坐落臺中市西屯區下│原承租人何││││石碑段地號2269（標示符號A│通漳││││）、2269之4（標示符號G）及│││││2269之5（標示符號H）部分，│││││土地使用面積合計550.25平方│││││公尺。││└──┴──────┴─────────────┴─────┘