裁判字號：臺灣臺北地方法院97年重訴字第1034號民事判決
裁判日期：民國99年05月28日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺北地方法院民事判決97年度重訴字第1034號原告 吳素欣 訴訟代理人 葉啟雄
侯俊安 律師 吳愷純 被告 陳信儒 訴訟代理人 錢裕國 律師複代理人 李可文 律師
呂承璋 律師 黃文玲 上列當事人間請求返還價金事件，本院於中華民國99年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣伍拾柒萬元，及自民國九十七年九月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾玖萬元供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣伍拾柒萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國97年4月17日經訴外人東森房屋世貿莊敬加盟店即粲基不動產仲介有限公司（以下簡稱粲基公司）居間仲介，購買被告所有坐落臺北市○○區○○街○○○巷○○○弄○○號4樓之房地（以下簡稱系爭房屋），點交後原告指派裝潢工人入內施工，經測量始發現系爭房屋有傾斜問題，為求慎重另委託 廖欽大 建築師於97年7月2日進行鑑定，鑑定結果亦認系爭房屋傾斜率偏高達59分之1（超過允許範圍250分之1），原告另向臺北市建管處詢問，始知系爭房屋於76年間發生鄰損，並導致牆壁龜裂、建物傾斜及下沈情形。原告遂於97年7月2日以吳興郵局第00976號存證信函通知被告出面處理，然被告置之不理，而系爭房屋經送臺北市建築師公會（以下簡稱建築師公會）鑑定，鑑定結果亦表示傾斜率為52.9分之1。因系爭房屋所存瑕疵實屬重大並難以回復，故依民法第359條規定，請求被告減少買賣價金。按雙方約定買賣總價款為新臺幣（下同）570萬元（即每坪23萬4000元），而系爭房屋屬需補強之危險建築，價值必有所貶損，貶損之價格依市價計算最低應達190萬元，即減少買賣價金之33％，故以此為減少價金之數額，並聲明：（一）被告應給付原告190萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年9月6日起至清償日止，按年利率5％計算利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋乃被告於96年3月間經由安家不動產顧問有限公司（以下簡稱安家公司）仲介，向訴外人 段俊賢 等人購買，當時不動產標的現況說明書中未曾有損鄰或鄰損之狀況，無龜裂傾斜，亦未曾經建管單位列為危險建築，被告自購入系爭不動產後從未曾遷入居住，不知有傾斜情事。由建管單位資料中，亦未見有何鄰損之鑑定報告，而原告於購買系爭房屋前，曾由仲介人員陪同多次看屋，其與仲介人員亦均未發現有何房屋傾斜情事，廖欽大建築師之鑑定報告非屬具公信力之機關所為，亦非法院囑託，形式上證據能力已難無疑。嗣經送建築師公會鑑定，其結論則認系爭房屋結構尚屬安全，是以縱有傾斜情事，但無影響居住安全。而系爭房屋為20餘年之房屋，現址各戶均有人居住，足認仍屬合適一般居住甚明，原告請求減少價金達190萬元，委實過高等語置辯，並聲明：（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，被告係於96年3月間經由安家公司仲介，向訴外人段俊賢以520萬元購買系爭房屋，原告則於97年4月經由東森房屋世貿莊敬加盟店即粲基公司仲介，向被告購買系爭房屋，兩造約定買賣價金為570萬元，並於97年5月30日完成點交，此為兩造所不爭執，並有被告與段俊賢之不動產買賣契約書及所附標的物現況說明書、權狀及匯款資料（見本院卷第39至54頁）、兩造簽訂之不動產買賣契約書（見本院卷第6至
12頁）在卷可稽，此部分堪信為實。
四、本件原告主張系爭房屋經送建築師公會鑑定結果認有傾斜，足見確有瑕疵且屬重大難以回復，故依民法第359條規定，請求減少買賣價金190萬元等語，被告則以不知系爭房屋有傾斜，且仲介人員多次陪同原告看屋亦未發覺，建築師公會鑑定結果認系爭房屋結構尚屬安全，是縱有傾斜，並未影響居住安全，原告請求減少價金190萬元顯然過高等語置辯，是本件爭點厥為系爭房屋之傾斜情形如何，若構成物之瑕疵，則原告請求減少買賣價金190萬元是否過高。茲分述如下：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。又按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，最高法院73年臺上字第1173號判例意旨可參。經查，兩造於本院審理中同意委由建築師公會針對系爭房屋是否傾斜、傾斜程度有無危害居住安全標準、得否修復等情進行鑑定，其鑑定結果認：「一、房屋傾斜情形：以房屋中柱測量結果，房屋往後傾斜度為1.89％，往右側傾斜度為0.35％，目前尚未達到危害居住安全程度；惟物品擺設不便，門窗啟閉不正常。二、房屋樓地板高低差之傾斜度：房屋內之前後高度差分別為15.6公分、13公分、13公分，其傾斜度則為1.73％、1.44％、1.44％，目前無居住安全問題：惟勢必影響屋內排水坡度，致易造成排水困難」，鑑定結論為：「一、標的物房屋傾斜度為後傾
1.89％，右傾0.35％，屋內樓地板後端比前端平均低13.87公分。標的物房屋之結構目前尚屬安全；惟房屋使用上時有不方便之處。二、由於結構體之承載限制房屋基礎支撐中心、浮力中心皆在房屋前半段，房屋重心卻在房屋幾何中心，以扶正法修復困難。三、一般傾斜後之房屋修復，皆以扶正及鑿修補平方法進行；惟本件鑑定標的物房屋之基礎支撐問題及需經集合住宅全體住戶共同出資勢不可能以扶正法修復。復由原設計之結構計算之結構體承載重量限制，若以鑿修補正法為之，勢必影響結構安全」，有建築師公會98年12月10日（98）鑑字第1909號鑑定報告書在卷可稽，是以系爭房屋之結構目前雖屬安全，然確有後傾1.89％，右傾0.35％，屋內樓地板後端比前端平均低
13.87公分之情形，且若需修復，因扶正法有待全體住戶共同出資為之且有基礎支撐問題，而鑿修補正法會影響結構安全，故修復有其困難度，是以系爭房屋實未具備依通常交易觀念，所應具備之品質而有瑕疵情形甚明，原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，並據此請求減少買賣價金，洵屬有理。
（二）再查，經本院會同兩造至現場履堪，系爭房屋處於施工停工狀態，牆壁、陽台有部分拆除，原有地板亦拆除尚未施工完畢；而由陽台走向原告指稱傾斜之房屋後方，並未感覺有何傾斜情形，與一般室內房屋行走感覺無異，無明顯使用不便情形，有本院99年5月13日勘驗筆錄（見本院卷第241、242頁）及系爭房屋之室內、外照片共13張附卷可憑（見本院卷第250至256頁）。另證人即東森房屋世貿莊敬店經理 張溪泉 、松仁店經理 吳美琴 於本院審理中皆證稱： 渠等 係受賣方即被告委託代售系爭房屋，因認識買方即原告，原告看到廣告詢問系爭房屋是否要賣，買賣前有至現場實地瞭解，並未發覺房屋有何傾斜情形，且該公寓住滿住戶，有詢問鄰居房屋有何異狀，沒有鄰居提到房屋有傾斜之異常。渠等從事房屋仲介7年，成交物件近百件，看過的房屋則無法計算。有傾斜的房子若接案，在有書面鑑定確有傾斜情形下，渠等會告知買方，如本件傾斜的狀況，渠等大概會減少每坪約10％左右價金等語（見本院卷第243至244頁背面），證人吳美琴復證稱：這種房屋減價最多至15％，這是傾斜情形較嚴重的狀況等語（見本院卷第244頁背面），證人即東森房屋世貿莊敬店店長 張雪堂 於本院審理中亦證稱：伊從事房屋仲介20年，經手的房屋有上千件。兩造因房屋傾斜糾紛，伊有至現場瞭解。若無書面鑑定，一般人也感受不出傾斜，伊無法判斷是否影響買賣價格，但已有書面鑑定表示房屋傾斜，而傾斜情形如系爭房屋，並非很嚴重，頂多影響成交價10％，目前系爭房屋附近同樣頂樓房子每坪可賣30出頭萬元，若如系爭房屋有傾斜情形，每坪頂多減少3萬元左右等語（見本院卷第244頁及背面）。是由本院至現場履堪之情形可知，系爭房屋雖如建築師公會之鑑定報告所示而有傾斜情形，然傾斜狀況非一般人所得輕易感受，實際行走感覺與一般房屋無異，並無明顯使用不便情形；而依從事房屋仲介業務多年，並具豐富交易經驗之證人張雪堂、張溪泉、吳美琴上開證述可知，系爭房屋之傾斜狀況並非嚴重，至多影響買賣交易價格之10％，故原告主張應減少190萬元價金，按兩造交易價格即570萬元計算，減少比例超過30％以上（計算式：0000000÷0000000×100％=33.33％），顯然過當。基此，原告請求被告減少之價金，應以實際買賣價格570萬元之10％，亦即57萬元為適當（計算式：0000000×10％=570000），逾此部分之請求，則無理由。
五、綜上所述，原告因系爭房屋具有傾斜之瑕疵，而依民法第359條規定，主張被告應減少10％之買賣價金，而請求被告給付57萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年9月6日起至清償日止，按年利率5％計算利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證業已明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、原告與被告均陳明願供擔保請求宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，即失所附麗，併駁回之。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國99年5月28日
民事第三庭法官孫正華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國99年5月28日
書記官林秀娥