裁判字號：臺灣臺北地方法院95年訴字第7740號民事判決
裁判日期：民國97年04月18日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺北地方法院民事判決95年度訴字第7740號原告台灣銀行股份有限公司法定代理人 羅澤成 訴訟代理人丁○○複代理人 王志哲 律師訴訟代理人戊○○複代理人甲○○原告即承當訴訟人乙○○訴訟代理人丙○○
壬○○被告辛○○訴訟代理人己○○被告庚○○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國97年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告庚○○○應將如附圖Ａ部分所示即坐落台北市○○區○○段二小段第四八一之一及第四八一之二地號，面積共計三十五點九平方公尺土地上，門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○○巷四之一號之建物拆除，並將上開土地返還予原告乙○○。
被告庚○○○及被告辛○○應自民國九十六年六月六日起至返還上開土地之日止，按月連帶給付原告乙○○依所占用上開土地面積共計三十五點九平方公尺，以每平方公尺之當年期公告地價年息百分之五計算之不當得利金額。
被告庚○○○及被告辛○○應連帶給付原告台灣銀行股份有限公司新台幣參拾玖萬零壹佰捌拾貳元，及其中新台幣參拾壹萬陸仟捌佰伍拾元部分，自民國九十五年九月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告庚○○○負擔百分之九十，餘由被告庚○○○及被告辛○○連帶負擔。
本判決第一、二項於原告乙○○以新台幣壹佰參拾貳萬柒仟元為被告庚○○○及被告辛○○供擔保後，得假執行。
本判決第三項於原告台灣銀行股份有限公司以新台幣壹拾參萬壹仟元為被告庚○○○及被告辛○○供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
（一）本件原告台灣銀行股份有限公司（下稱台灣銀行）其於訴訟繫屬中之民國96年6月6日將訴訟標的之部分移轉（詳下述）予原告乙○○，經原告乙○○聲明承當訴訟，被告雖均表示不同意，經本院於96年10月4日裁定就移轉部分由原告乙○○為原告台灣銀行之承當訴訟人，續行訴訟，該裁定業已確定，先予敘明。
（二）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。
原告起訴原請求：「（1）被告庚○○○應將坐落台北市○○區○○段○○段第481之1地號土地，面積35平方公尺，及同地段481之2地號，面積4平方公尺上，門牌號碼為台北市○○區○○○路○段○○巷4之1號之建物拆除，將土地返還原告台灣銀行。（2）被告應連帶給付原告台灣銀行新台幣（下同）333,830元。（3）願供擔保請准宣告假執行。」，嗣於97年3月18日變更訴之聲明為如下原告聲明欄所示。查其據以請求之基礎事實並未變更，或僅減縮，或依現場履勘及測量結果，及因承當訴訟之故，而變更應受判決事項之聲明，核與首揭規定相符，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）坐落台北市○○區○○段2小段第481之1及481之2地號土地，面積共計35.9平方公尺（下稱系爭土地）原為原告台灣銀行所有，被告庚○○○所有門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○巷4之1號建物（下稱系爭建物）坐落在系爭土地上。被告庚○○○與原告台灣銀行原訂有基地租賃契約，租期自90年1月1日起至92年12月31日屆滿，租賃契約書第2條明載：「租期屆滿時，租賃關係即行消滅，乙方不另通知，甲方如有意續租，應於租期屆滿前一個月，向乙方申請換約續租，逾期未換約，視為無意續租。甲方未經辦理換約續租，應返還租賃標的物，若未依約返還租賃標的物，應負損害賠償責任，按租金標準繳納損害金，並不得主張民法第451條之適用及其他異議。」，詎被告庚○○○屆期並未辦理換約續租，故其所有系爭建物自93年1月1日起即屬無權占用系爭土地，而原告台灣銀行業於96年6月6日將系爭土地讓與原告乙○○，原告乙○○自得依租賃契約第2條之約定及民法第767條之規定，請求被告庚○○○拆除系爭建物並返還系爭土地。
（二）被告庚○○○自90年9月1日起即未依約給付租金，依租賃契約第3、12條，約定每月租金7,133元，租賃期間予以6折優惠，被告辛○○為連帶保證人，原告台灣銀行自得請求被告應連帶給付自90年9月1日起至92年12月31日止共28個月租金即119,840元（計算式：7133×60%＝4280，4280×28＝119840，元以下四捨五入）。租約屆滿後，被告庚○○○未返還系爭土地，依租賃契約第2、12條及民法侵權行為與不當得利之法律關係，應按租金標準繳納損害金，即按訂約當期公告地價及租金率5%計算，原告台灣銀行得請求被告連帶給付自93年1月1日起至95年6月30日止之損害金197,010元（計算式：43900×35.9×5%×1/12＝6567，6567×30＝197010，元以下四捨五入），及自95年7月1日起至96年6月5日止按該年度公告地價年息5%計算相當於租金之不當得利；另原告乙○○得請求被告連帶給付自96年6月6日起至返還系爭土地之日止，按該年度公告地價年息5%計算相當於租金之不當得利等語。
（三）並聲明：（1）被告庚○○○應將系爭建物拆除，並將占用之系爭土地返還原告乙○○。（2）被告應連帶給付原告乙○○自96年6月6日起至返還系爭土地之日止，按占用土地各該年度公告地價年息5%計算之損害金。（3）被告應連帶給付原告台灣銀行316,850元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，並自95年7月1日起至96年6月5日止，按占用土地各該年度公告地價年息5%計算之損害金。（4）均願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
（一）被告庚○○○自56年間起向原告台灣銀行承租之系爭土地，均以面積39平方公尺計收租金，經地政機關重新測量後竟僅有35.9平方公尺，足證原告台灣銀行過去溢收3.1平方公尺之租金達40年之久，累積金額相當可觀。原告台灣銀行於84年12月31日通知伊補繳80年7月1日至82年2月28日之差額租金，經伊於86年11月29日繳納完畢後，因傳聞有人免收或打7折優惠，故伊於90年3月7日向原告台灣銀行反應補收租金基準不公及原告台灣銀行於88年6月10日未會同伊即測量系爭土地等事，一直期待獲得正面回應，詎原告台灣銀行長久積壓拖了6年不願處理，竟片面控告伊積欠租金，並請求拆除系爭建物，實欠公道。如原告台灣銀行先將補收之差額租金退還與伊，伊便可用來繳納積欠之租金，然原告台灣銀行未計算出賠償金前，被告無從給付租金，到底誰欠誰還不得而知。
（二）伊於92年12月25日接到原告台灣銀行換約通知書後，因認為租金數額有所出入，立刻復文要求加以修正，並敬候回應，然原告台灣銀行置之不理，殊不知辦理換約時，必先把租金償清，若不理會伊之訴求，就是逾期10年也沒辦法換約。由此可見，伊有意續約，但經辦人員無意協辦，未能辦理換約之責任，應由原告台灣銀行承擔。本件第二次開庭時，未待伊開口，原告台灣銀行即向法官表明願和解，故伊於96年1月16日早上9點半抵達原告台灣銀行主辦單位，主辦單位推託主管不在，王律師承諾會負責召集雙方再協商，迄今仍無音訊。原告台灣銀行要求和解，既不與伊見面協商，96年3月14日再開庭時又不出席，徒留伊抱病等候應訊，96年4月13日開庭將至，又宣告已公開標售系爭土地完畢，將和解視為兒戲，違反土地法第104條，已侵害伊之優先承買權，導致身心俱疲，嚴重侵害伊之權益，況伊已於96年9月20日將租金提存，顯見原告提起本件訴訟無理由云云，資為抗辯。
（三）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事項：
（一）被告庚○○○與原告台灣銀行就系爭土地訂有基地租賃契約，租期自90年1月1日起至92年12月31日止屆滿，此有台灣銀行基地租賃契約書在卷可稽。
（二）原告台灣銀行於96年6月6日讓與系爭土地所有權予原告乙○○，此有土地登記謄本在卷可稽。
四、得心證之理由：原告主張被告庚○○○無權占有系爭土地，請求拆屋還地並給付租金及損害賠償金等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是就兩造爭執之事項，茲分述如下：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。次按，原告以無權占有為原因提起請求返還所有物之訴，被告就物屬原告所有而為被告占有之事實不爭執，而僅以被告非無權占有為抗辯者，被告應就其占有係有正當權源之事實證明之，最高法院91年台上字第2578號判決足資參考。又基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，固為土地法第104條第1項所明定。惟該規定係指基地出賣時，對該基地已有地上權、典權或租賃權之人，始得主張優先購買；若基地出賣時，地上權、典權或租賃權尚不存在，或於基地出賣後始取得地上權、典權或租賃權者，均不得溯及主張優先購買權，最高法院84年度台上字第2110號判決可資參照。
（二）本件被告主張伊對系爭土地租金數額與原告台灣銀行尚有爭執而未獲置理，係因經辦人員未能配合協辦，且其已將租金提存，故租賃關係自無因期限屆滿消滅，伊應享有土地法第104條之優先承買權云云。查系爭租賃契約書第2條約定：「租賃期間：自民國90年1月1日起至民國92年12月31日止。租期屆滿時，租賃關係即行消滅，乙方（即原告台灣銀行）不另通知，甲方（即被告庚○○○）如有意續租，應於租期屆滿1個月，向乙方申請換約續租，逾期未換約，視為無意續租。甲方未經辦理換約續租，應返還租賃標的物，若未依約返還租賃標的物，應負損害賠償責任，按租金標準繳納損害金，並不得主張民法第451條之適用及其他異議。」（見原證二），是原告台灣銀行於訂約之際即已表明租期屆滿後續約須另訂租約，自發生租期屆滿後阻止續約之效力，如欲續租，應由被告庚○○○於租期屆滿前1個月向原告台灣銀行申請辦理續約。被告庚○○○自承因租約即將屆滿時，就租金問題與原告台灣銀行進行交涉（參本院卷第62、63頁），然被告庚○○○並未能舉證證明雙方嗣後有就系爭土地達成續租之合意，則租約期限屆滿時即92年12月31日，系爭租賃關係即為消滅，縱被告庚○○○稱伊已於96年9月20日將租金提存為真，亦不生合法續約之效力。因此，原告台灣銀行於96年6月6日出售系爭土地時，系爭土地上租賃權已不存在，被告主張其對系爭土地享有土地法第104條第1項優先購買權，尚不足採。被告庚○○○就其占有之系爭土地現屬原告乙○○所有之事實既不爭執，復未能舉證證明其就系爭土地有租賃權等情，本院無從斷定系爭建物坐落系爭土地有合法權源，則原告乙○○主張被告庚○○○無權占有系爭土地，其依民法第767條之規定，請求被告庚○○○拆除系爭建物並返還系爭土地，為有理由，應予准許。
（三）再按，所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院59年台上字第850號判例著有明文。故凡欲主張同時履行抗辯者，必於他方之給付與己方之給付有立於對待給付之地位者，始有適用之餘地，此觀前揭判例自明。
（四）本件被告辯稱原告台灣銀行受有溢收租金之不當得利，自得主張同時履行抗辯拒付租金云云。惟查，基地租賃契約，出租人之主給付義務係交付土地，保持承租人使用、收益，而承租人之主給付義務為交付租金。據此，承租人如欲主張出租人未為對待給付而主張同時履行抗辯，必出租人所租與之物不能合於所約定之使用、收益，或不能保持使用、收益之狀態始可。本件縱認被告主張原告台灣銀行有溢收租金之事實為屬實，尚不至於造成被告對系爭土地有何不能使用收益之結果，與被告庚○○○應給付之租金間非立於對待給付關係自明，如原告台灣銀行不願退還，被告庚○○○當可依民法第334條之規定主張抵銷，再於租金內扣除此項金額，然被告卻執此與租金之給付主張同時履行抗辯，依前揭說明，非屬有據。而被告庚○○○自90年9月起即未給付租金，則依租賃契約第3條約定每月租金7,133元，原告台灣銀行予以租金6折優惠計算，至92年12月31日租期屆滿時，被告庚○○○共計積欠原告台灣銀行租金119,840元（計算式：7133×60%＝4280，4280×28＝119840，元以下四捨五入），原告台灣銀行自得依約請求被告庚○○○給付租金119,840元，及自起訴狀送達翌日起即95年9月15日至清償日止按年息5%計算之利息。
（五）按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年度台上字第169號著有判例。被告庚○○○自93年1月1日起無權占有系爭土地，消極減免其等應支付使用該土地之代價而受有利益，致原告受有損害，原告依不當得利法律關係請求被告庚○○○返還相當於租金之利益，洵無不合。又按土地法第97條第1項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報價額年息10%為限，此於租用基地建築房屋時準用之，同法第105條定有明文。參諸系爭土地公告現值（見本院卷第9頁），坐落在和平西路2段，鄰近重慶南路路口，附近有國語實小，此有本院95年11月7日勘驗筆錄可稽（見本院卷第32頁），頗有利用價值及經濟效益，及被告庚○○○使用該基地之經濟價值與所受利益等一切情狀，爰審酌上述情形，應認原告依租賃契約書第2、3條按系爭土地當期公告地價（見原證三）及租金率5%計算相當於租金利益之主張尚屬適當。是原告台灣銀行自得請求被告庚○○○給付自93年1月1日起至95年6月30日止之不當得利即197,010元（計算式：43900×35.9×5%×1/12＝6567，6567×30＝197010，元以下四捨五入），及自95年9月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自95年7月1日起至96年6月5日止之不當得利即73,332元（計算式：43900×3
5.9×5%×1/12＝6567，6567×(11又5/30)＝73332，元以下四捨五入）。從而，被告庚○○○應給付之不當得利與上開應給付之租金119,840元合計，被告庚○○○共應給付原告台灣銀行390,182元（計算式：119840＋197010＋73332＝390,182），及其中316,850元（計算式：119840＋197010＝316850）部分，自95年9月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息。而原告乙○○自得請求被告庚○○○給付自96年6月6日起至返還系爭土地之日止，以各該年度公告地價年息5%計算相當於租金之不當得利，自屬有據。
（六）另按，保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第272條第1項規定連帶債務文義參照觀之甚明，最高法院45年度台上字第1426號判例可資參照。本件被告辛○○擔任被告庚○○○連帶保證人（見租賃契約書第12條），依前述說明自應與被告庚○○○就前揭租金及不當得利債務連帶負擔給付責任。從而，原告依系爭租賃契約、不當得利及連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付如主文第
2、3項所示之金額、利息，為有理由，應予准許。
五、另本件原告陳明願供擔保後，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中華民國97年4月18日
民事第六庭法官蕭清清以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並依上訴利益繳納上訴費。
中華民國97年4月18日
書記官林秀娥