裁判字號：臺灣高等法院88年上字第1584號民事判決
裁判日期：民國92年06月18日
裁判案由：給付管理費
臺灣高等法院民事判決八十八年度上字第一五八四號
上訴人即附帶被上訴人萊茵城堡管理委員會法定代理人 王俊明 訴訟代理人 徐南城 律師複代理人 劉雅麗
闕信如上訴人甲○○
庚○○(兼林寅○○共同訴訟代理人 崔百慶 律師
王柏棠 律師上訴人乙○○(即林
己○○(即林壬○○(即林子○○(即林丑○○(即辛○○(即林被上訴人即附帶上訴人戊○○
癸○○丙○○丁○○右四人共同訴訟代理人 莊瑞雄 律師右當事人間給付管理費事件，上訴人對於中華民國八十八年八月三日臺灣士林地方法院八十七年度訴字第六七三號第一審判決各自提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命㈠ 林金枝 應與上訴人甲○○、寅○○給付如原判決主文第一項、第三項所示及該部分假執行宣告㈡駁回上訴人萊茵城堡管理委員會後開第三、四、五、六、七項之訴部分，並訴訟費用之裁判廢棄。
前項廢棄㈠部分，上訴人萊茵城堡管理委員會在第一審之訴及假執行之聲請駁回。
上訴人甲○○應再給付上訴人萊茵城堡管理委員會新台幣肆萬叁仟元，及自民國八十七年七月十七日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
上訴人乙○○、子○○、丑○○、己○○、庚○○、壬○○、辛○○（即林金枝承受訴訟人）應再連帶給付上訴人萊茵城堡管理委員會新台幣貳拾參萬叁仟捌佰元，及自民國八十七年七月十七日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
上訴人庚○○應再給付上訴人萊茵城堡管理委員會新台幣捌萬陸仟元，及自民國八十七年七月十七日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
上訴人寅○○應再給付上訴人萊茵城堡管理委員會新台幣肆萬叁仟元，及自民國八十七年七月十七日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
附帶上訴人戊○○、癸○○、丙○○、丁○○各應再給付上訴人萊茵城堡管理委員會新台幣捌萬陸仟元，及自民國八十七年七月十七日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴及附帶上訴均駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人甲○○、寅○○、庚○○、乙○○、子○○、丑○○、己○○、庚○○、壬○○、辛○○、戊○○、癸○○、丙○○、丁○○負擔百分之六十，餘由上訴人萊茵城堡管理委員會負擔。
事實
甲、上訴人萊茵城堡管理委員會（下稱管委會）方面：
壹、聲明：原判決不利管委會部分廢棄。
對造上訴人甲○○及乙○○、己○○、壬○○、子○○、丑○○、辛○○、庚○○
（乙○○以以為林金枝之承受訴訟人，下稱乙○○等人）應再給付管委會新臺幣（下同）十萬零四百元及自民國八十七年七月十七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
對造上訴人庚○○應再給付管委會十萬零四百元及自八十七年七月十七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
對造上訴人寅○○及乙○○等人（即林金枝承受訴訟人）應再給付管委會十萬零四百元及自八十七年七月十七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
乙○○等人（即林金枝承受訴訟人）應再給付管委會四十萬一千八百元及自八十七年七月十七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被上訴人戊○○、癸○○、丙○○、丁○○（下稱戊○○等人）應各再給付管委會
二十二萬九千八百元及均自八十七年七月十六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
聲請以供擔保為條件之假執行宣告。
駁回對造上訴人及附帶上訴人之上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：管委會雇用之管理員 吳鵬廷 、 吳總根 一直向戊○○等人催繳管理費，渠等並未拒絕，答應要繳，卻未繳納，顯已承認債務存在，時效即已中斷。
系爭社區係甲○○所經營之富銓建設有限公司（下稱富銓公司）興建銷售，富銓公
司與承購戶簽訂之房屋暨土地預定買賣契約及所定萊茵別墅住戶管理服務規則規定管理費自社區完工交屋日起開始計算，不論有無遷入居住與否一律收取，未出售部分由執有產權之業主負擔，此項約定應有拘束全體所有人之效力，且管委會原由富銓公司代為成立再移交庚○○、寅○○及已故之林金枝為建商及地主，辯稱渠等無付管理費義務，毫無誠信可言。
甲○○、庚○○、寅○○自七十四年管委會成立起至八十一年八月止，皆已繳納管
理費，林金枝則繳費至七十九年一月止，甲○○、林金枝、庚○○、寅○○既稱富銓公司於七十四年間已解散，則上開繳款顯非富銓公司所繳，而係甲○○等人繳納，而伊自七十九年後仍一再催繳管理費，渠等並未拒絕，自應認已同意繳費。
萊茵城堡別墅之公共道路、活動中心、籃球場、羽球場、溜冰場、兒童樂園、公園
之土地性質上應為住戶共有，雖登記為林金枝名下，惟富銓公司曾通知將登記為社區八十二戶住戶共有，僅因部分住戶事忙而未辦理，但皆承認為共有，甲○○、庚○○、寅○○及戊○○等人之建物皆坐落於社區之內，縱未登記為公共設施土地之共有人，亦難免給付管理費之義務。
公寓大廈管理條例（下稱管理條例）與民法第八百二十二條規定，實具有相同目的
及意旨，於公寓大廈管理條例施行前，各區分所有權人應就社區所生之修繕、管理、維護費及本於共有物所生費用依民法第八百二十二條規定繳納管理費。
甲○○、寅○○、戊○○、丁○○之房屋均於七十一年十二月二十四日以原始取得
方式取得所有權，依常理應係地主或建商或渠等指定登記名義人，而庚○○之房屋則係於七十八年六月三十日向訴外人 楊張明淑 買受、癸○○之房屋係於七十三年十月七日向訴外人 陳茂盛 買受、丙○○之房屋係於七十八年六月十五日向訴外人 李政助 買受。
公寓大廈區分所有權人會議決議縱有召集程序或決議方法瑕疵，均應準用民法第五十六條規定，於有權利人於法定期限內聲請撤銷前仍為有效。
伊自七十四年至八十六年決議調整管理費共五次，七十四年九月調整為每月一千二
百元、七十五年五月起調整為每月一千三百元、七十六年七月調整為每月一千六百元、八十四年七月調整為二千元、八十六年七月調整為每月二千五百元。
林金枝本為地主，而與富銓公司合建，而系爭社區規劃為八十二塊基地，不論各戶
面積大小，對社區公共設施應有部分均為八二分之一，上開基地已蓋六十八戶，餘十四筆土地為林金枝所有，因富銓公司經營不善而未續建。又富銓公司為甲○○及林金枝設立之家族公司，以林金枝私人名義購地，而以富銓公司名義建屋，林金枝既曾繳納含空地十四筆之管理費達七年之久，嗣辯稱無需繳納管理費或繳納管理費依法無據云云，與約定不符且違反誠信。
對造當事人應負擔共有物之管理費及其他負擔，因未支付而由其他共有人支付，逾
他共有人應分擔部分得對對造當事人求償，他共有人即社區住戶已將其請求權讓與予伊，併以繕本為債權讓與之通知。
系爭社區係林金枝等地主提供土地與甲○○經營之富銓公司合建，富銓公司製訂之
萊茵城堡別墅住戶管理服務規則已約明已出售之房屋自交屋時起應由各承購戶支付管理費，未出售部分則由登記名義人支付管理費，由富銓公司成立管委會，第一、二屆管委會主任委員由甲○○擔任，第三屆後始由住戶選任，當時住戶已全數繳納管理費，足見富銓公司製作之管理規則及管理費效力得拘束全體住戶。
社區住戶本於共有人身分，就對造當事人應負擔之共有物管理費，因對造當事人未支付而逾越其本應分擔部分之請求權，均依債權讓與規定轉讓予伊。
對造當事人所負給付管理費義務係基於區分所有權人會議及規約所產生，與住戶選
任管理委員乃屬二事，顯非基於同一雙務契約而產生，且管理委員之職務為無給職，更無對待給付性質可言，故對造當事人自無從主張民法第二百六十四條之同時履行抗辯。
叁、證據：除援用原審提出者外，補提地籍圖、債權讓與書、八十九年度住戶大會會議記錄、管理費核算明細表為證，並聲請訊問證人 彭雲芝 及聲請履勘現場。
乙、上訴人甲○○、庚○○、寅○○及乙○○等人方面：
壹、聲明：原判決不利甲○○、庚○○、寅○○及乙○○等人部分廢棄。
管委會在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：伊等於公寓大廈管理條例實施前縱有繳交管理費義務，惟管委會就上開管理費請求權均已罹於時效。
伊等並未簽署預定買賣契約書，不受該契約書約定拘束。
甲○○僅係富銓公司股東之一，掛名為負責人，所有系爭台北縣淡水鎮水汴頭二○
巷一六號房屋（下稱一六號房屋，又以下房屋均坐落台北縣淡水鎮水汴頭二○巷，僅以門牌號數簡稱）係投資富銓公司，由富銓公司將上開房屋作為投資款之扺充，至房屋坐落基地因地主林金枝與富銓公司尚有糾紛，致未辦理移轉登記。
寅○○所有三七號房屋亦係因投資富銓公司，由富銓公司以房屋作為投資款之扺充，至房屋坐落基地因地主林金枝與富銓公司尚有糾紛，致未辦理移轉登記。
管委會所請求林金枝繳納系○○○鎮○○○段水頭小段二四－四、－五、－七、－
八、－九、－一○、－一一、－一二、－一四、－三一、－三三、－六九、－八九、－九○等十四筆土地（下稱系爭空地）並不在富銓公司與林金枝合建範圍內，且該等土地位於社區後方，非社區公共設施，與社區亦無不可分性，管委會主張上開土地位於萊茵社區，而要求林金枝繳納管理費並無依據。
民法第八百二十二條就關於共有關係之規範，伊等所有之房屋、土地均係獨立產權
，並非共有，與萊茵城堡社區其餘住戶並無共有關係，管委會自不得依上開規定請求伊等繳納管理費。
叁、證據：除援用原審提出者外，補提為證。
丙、被上訴人戊○○等人方面：戊○○等人未於言詞辯論期日到場，據渠等提出書狀陳稱：
壹、聲明：管委會之上訴駁回。
原判決不利戊○○等人部分廢棄。
右廢棄部分，管委會在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
貳、陳述：在管理條例實施前之管理費縱令屬實，惟該管理費係每月給付一次，乃民法第一百
二十六條所定之不及一年之定期給付債權，其請求權時效為五年，管委會之請求權亦已罹於時效。
伊等並未簽立萊茵城堡房屋暨土地預定買賣契約書，並無依上開契約書約定繳納管理費義務。
伊等之土地及房屋均為獨立產權，建物為獨棟建物，土地為獨立地號，與其他住戶並無共有關係，管委會依民法第八百二十二條請求，並無依據。
管委會成立前，並無當事人能力，自不能決議請求住戶繳交管委會成立前之管理費。
管委會係自八十七年五月二十六日向主管機關報備，住戶始有依管理條例繳納管理費之義務。
管委會迄未提出收支明細供查核，伊等自得主張同時履行抗辯。
六證人吳總根及吳鵬廷之證詞並未能證明曾向戊○○等人本人催收管理費，自無中斷時效之效力。
理由
甲、程序部分管委會之管理人先改選為 曾光燦 ，嗣又改選為王俊明，是曾光燦及王俊明先後依據民事訴訟法第一百七十五條聲明承受訴訟，要無不合，合先敘明。
林金枝於八十九年一月二十七日死亡，由乙○○等人繼承之事實，有繼承系統表及等人聲明承受訴訟，於法並無不合。
乙○○、己○○、壬○○、子○○、丑○○、辛○○及戊○○等人，未於言詞辯論
期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰准管委會之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、得心證之理由管委會主張：萊茵城堡社區系林金枝等地主提供土地與甲○○經營之富銓公司興建
，原預計建築八十二棟別墅，現僅建築六十八戶，尚有林金枝名下十四筆土地未建築，惟該十四筆土地均在社區之內，富銓公司銷售房屋時，與承購戶簽訂之萊茵城堡別墅住戶管理服務規則，約定社區公共管理費用自社區完工交屋日起開始計算依實際所需費用按月繳納，不論遷入居住與否一律收取，但未出售部分由執有產權之業主負擔，並由富銓公司先行代為成立管理中心，再移交住戶成立管理委員會管理，管委會成立後，先後決議每戶住戶自七十四年起每月收一千二百元，自七十五年五月起，每月收一千三百元，七十六年七月起，每月收一千六百元，自八十四年七月起每月收二千元，八十六年七月起每月收二千五百元，至於空地部分，無建物而有多筆大坪數土地者，自七十四年起每人每月每筆土地收三百元，八十四年七月起每月每筆土地收四百元，八十六年七月起每月每筆土地收五百元，至於另有一筆小坪數空地者（除房屋之基地以外尚有空地者）自七十四年起每月收一百元，八十四年七月起每月收二百元。而甲○○為一六號房屋所有人，該房屋基地為林金枝所有，甲○○、林金枝自八十一年九月起至八十八年六月止（以下期間未日均為八十八年六月）欠繳管理費計十六萬二千四百元；庚○○為三二號房屋及基地所有人，自八十一年九月起欠繳管理費十六萬二千四百元；寅○○為三七號房屋建物所有人，該房屋基地為林金枝所有，寅○○、林金枝自八十一年九月起欠繳管理費十六萬二千四百元；戊○○為二四號房屋建物及基地所有人；癸○○為四○號房屋建物及基地所有人；丙○○為四六號房屋建物及基地所有人；丁○○為四七號房屋建物及基地所有人；戊○○等人自七十四年七月起欠繳管理費各為二十九萬一千八百元；林金枝為系爭空地所有權人，系爭空地位於社區之內，自七十九年二月起欠繳管理費計五十七萬五千四百元等情，爰就八十四年六月二十八日管理條例公布實施前，依依該條例第十、二十一、三十四條規定，請求甲○○、庚○○、寅○○、林金枝、戊○○等人如數給付上述管理費及八十七年七月一日起至八十八年六月三十日止以外之管理費自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之遲延利息（原判決㈠就八十六年六月一日起至八十八年六月三十日止之管理費，命甲○○、林金枝給付六萬二千元；林金枝給付十七萬三千六百元；庚○○給付六萬二千元；寅○○、林金枝給付六萬二千元；戊○○等人各給付六萬二千元；㈡就上開期間內自八十六年六月一日起至八十七年六月三十日止之管理費，甲○○、林金枝應給付之三萬二千元、林金枝應給付之八萬九千六百元、庚○○應給付之三萬二千元、寅○○、林金枝應給付之三萬二千元部分自八十七年七月十七日起、戊○○等人應給付之各三萬二千元部分自同年月十六日起加計法定遲延利息，駁回其餘，管委會、甲○○、庚○○、寅○○、林金枝各就敗訴部分上訴，戊○○等人則就敗訴部分提起附帶上訴）。
甲○○、庚○○、寅○○、林金枝（承受訴訟人為乙○○等人）、戊○○等人則以
：管理條例係於八十四年六月間公布施行，效力不得溯及既往，且管委會請求七十四年七月至八十八年六月之管理費，為不及一年之定期給付債權，已因五年不行使而罹於時效。又伊等所有房屋、土地，均為獨立產權之房地，其中房屋更為獨棟建物，未有共有情事，無民法第八百二十二條及管理條例之適用，伊等復未與上訴人約定由上訴人代為管理，上訴人何能以己意代為管理而請求管理費，上訴人亦未舉證證明支出如何之管理費，且逾其所應分擔之部份，不得依民法第八百二十二條請求，再萊茵城堡社區於八十六年六月一日舉行之區分所有權人會議訂立規約或繳費決議之程序並不合法，系爭管理費之計算標準無所附麗，又管委會有提供帳冊憑證供住戶查核義務，伊等應繳交管理費得與管委會提出帳冊供查核為同時履行抗辯，且管委會黑箱作業，不得請求管理費等語，資為抗辯。
兩造不爭執之事實：
㈠富銓公司與地主合建萊茵城堡別墅出售，甲○○為該公司負責人。
㈡甲○○為一六號房屋原始取得所有人，該房屋之基地○○○鎮○○○○段水汴頭小段二四－七四號）所有人為林金枝。
㈢庚○○為三二號房屋及基地（同上小段二四－五○號）所有權人，房屋以買賣為原
因於七十八年六月三十日自楊張明淑移轉登記，土地以買賣為原因自林金枝移轉登記。
㈣寅○○為三七號房屋原始取得所有人，其基地（同上小段二四－三七號）所有權人為林金枝。
㈤林金枝為系爭空地所有人。
㈥戊○○為二四號房屋原始取得所有人及基地（同上小段二四－八○號）所有人，基地部分係以買賣為原因自林金枝移轉登記。
㈦癸○○為四○號房屋及基地（同上小段二四－五五號）所有人，房屋係以買賣為原
因於七十三年十月七日自陳茂盛移轉登記，基地係以買賣為原因自林金枝移轉登記。
㈧丙○○為四六號房屋及基地（同上小段二四－五九號）所有人，房屋係以買賣為原
因於七十八年六月十五日自李政助移轉登記，基地係以買賣為原因自林金枝移轉登記。。
㈨丁○○為四七號房屋及基地（同上小段二四－四○號）所有人，房屋係原始取得，基地係以買賣為原因自林金枝移轉登記。
㈩富銓公司與承購戶所簽訂之萊茵城堡別墅房屋及土地預定買賣契約書第十四條約定
：「為維持本區良好秩序及全體住戶之共同權益，甲方（即承購戶）願遵守本區住戶管理服務準則之拘束，並同意其所需管理費用由全體住戶分擔」、第十五條約定：「本約之一切規定對甲、乙（即富銓公司）雙方權利義務受讓人及繼承人具有同等約束力，前條住戶管理服務準則及管理規定對甲方之關係人及使用房屋之租借人具有同等約束力」，萊茵城堡別墅住戶管理服務規則第三條約定：「管理費用之分擔、公共水電費、公共設施保養維護修理費用，由各住戶平均分擔之，各住戶用水電費由各住戶自行負擔，本社區公共管理費用自本社區完工交屋日起開始計算依實際所需費用按月繳納，不論遷入居住與否一律收取，但未出售部份由執有產權之業主負擔，藉以支付本社區財務之運用」。同規則第一條約定：「本別墅於完工交屋後由乙方（賣方）代為成立管理服務中心（遴選管理服務人員）後移交各住戶自選之管理委員會接辦負責管理服務之」。
管委會於八十七年五月二十六日向主管機關台北縣淡水鎮公所報備成立。
本件爭點及本院判斷：
㈠萊因城堡社區於何時成立管委會，及於何時依管理條例規定成立管委會？⑴萊茵城堡社區係林金枝等地主提供土地與甲○○為負責人之富銓公司合建，富銓公
司於出售房屋時，與承購戶簽訂買賣契約所附住戶管理服務準則及管理規定第一條載明「本別墅於完工交屋後由乙方（賣方即富銓公司）代為成立管理服務中心（遴選管理服務人員）後移交各住戶自選之管理委員會接辦負責管理服務」之事實，如前述，而社區房屋係於七十一年間建築完成並為第一次保存登記，有建物登記簿謄本可參（原審卷㈠六一頁以下），足見富銓公司於七十一年間之後即可交屋，而管委會主張該社區管委會第一屆、第二屆主任委員均為甲○○之事實，為甲○○、庚○○、寅○○、乙○○等人（即林金枝承受訴訟人）及戊○○等人所未爭執，又管委會於七十六年七月十二日開會，其會議紀錄載明「社區成立已四年，富銓李老闆連任一、二屆（管委會主任委員） 尹雪曼 先生任第三屆（主任委員）本人（指郭清標）第四任如今到期‧‧」，有會議紀錄足參（原審卷㈡四一二至四一六頁），足可推認萊茵城堡社區於七十二年間已經成立社區管理委員會。
⑵按管理條例雖係為加強公寓大廈之管理維護、提昇居住品質而制定，惟其適用範圍
，並不以在構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地之公寓大廈為限，如多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織亦得準用管理條例之規定（管理條例第一條、第三條第一款、第四十一條規定參照）。查萊茵城堡社區為別墅社區，係大社區型態之建築群，各戶建築物雖均獨立，但社區四週以石牆圍繞，前後設有警衛室及鐵門，公共設施（如網、籃、羽球場、活動中心、溜冰場等），供社區住戶使用，業經本院履勘現場無訛（見本院卷三三九頁以下），依上開說明，萊茵城堡社區應有管理條例規定之適用。
⑶又於管理條例施行後，公寓大廈建築物區分所有權人應召集區分所有權人會議，訂
定規約，設置公共基金，成立管理委員會或推選管理負責人，其規約之訂定或變更，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權人比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，而有關收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用，則為管理委員會或管理負責人之職權，此觀管理條例第二十五條、第二十六條、第二十七條、第十八條第一項第二款、第三十四條第六款規定自明。查管理條例於八十四年六月二十八日經總統令公布，萊茵城堡社區於八十六年間共有六十八棟建築物，有住戶名冊在卷可稽（見原審卷一第二０八至二一二頁），戊○○等人之訴訟代理人亦表示對該名冊無意見（見原審卷㈡四００頁背面），連同空地所有人林金枝（空地亦應繳交管理費，理由詳後述），得參加所有權會議之人應為六十九人，依上開規定，所有權人會議須三分之二以上即四十六戶所有權人出席，並以四分之三以上即三十五戶所有權人為同意之表決，即能符合規約制定或變更所須之出席及表決權最低標準，而該社區住戶中有五十戶出席八十六年六月一日之年度例行住戶會議，決議選任王俊明為主任委員，依管理條例規定成立管理委員會並訂立規約等情，有八十六年六月一日之住戶會議會議記錄及出席住戶簽名名冊附卷足憑（見原審卷㈠二０四至二一二頁），其出席人數及同意制定規約之所有權人已符合前述法定最低標準，故萊茵社區所有權人確於八十六年六月一日依管理條例經所有權人會議，制定規約，成立管理委員會，甲○○、庚○○、寅○○、乙○○等人（即林金枝之承受訴訟人）及戊○○等人辯稱萊茵城堡社區於八十六年六月一日舉行之區分所有權人會議訂立規約之程序並不合法云云，尚無足採。又管委會雖遲至八十七年五月二十六日始向主管機關即淡水鎮公所報備，有報備證明可參（見原審卷一第二一三頁），然該社區既已於八十六年六月一日即已合法成立管委會，其嗣後於何時向行政機關報備並不影響業已合法成立之效力。
㈡管委會可否請求八十六年五月三十一日前之管理費？⑴現代社會，工商發達，人口往都市地區集中，人類群居環境與往昔農業社會大所不
同，於營群居生活時，應遵守團體規範，始能提昇居住品質，確保良好生活環境。而於都市居住之型態，或就公寓大廈之建物區分所有而各有其專有部分，或就共同然而，公寓大廈建物區分所有人就建物共用部分，按其應有部分有所有權；社區內建物所有人亦就社區共同設施有共有權，則就公寓大廈共有部分或社區共同設施之管理，應適用民法關於共有之規定。
⑵按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之；共有物之管理費，及其他擔
負，除契約另有訂定外，應由各共有人，按其應有部分分擔之，民法第八百二十條第一項、第八百二十二條第一項分別定有明文。足見共有物之管理及其管理費或其他擔負，首應視共有人間有無另以契約訂定，此為私法自治之基本原則。而公寓大廈區分所有人或社區建物所有人，為公寓大廈或社區全體住戶團體之成員，管理、使用共有設施，自應尊重全體住戶之共同意見，則公寓大廈區分所有權人或社區建物所有權人就共用部分管理費用之負擔，依私法自治原則，經由所有權人會議決議繳納公共基金（即俗稱管理費），而由管理委員會保管運用支付，符合現代群居生活之要求，上開決議應屬共有人間契約約定內容，全體住戶自應遵守上開決議。
⑶查萊因城堡社區所有權人會議於七十六年七月十二日決議將每月管理費調整為住戶
每戶一千六百元、空地每筆三百元；於八十四年七月九日決議自八十四年七月起每月管理費調整為住戶每戶二千元、空地每筆四百元；於八十六年六月一日決議自八十六年七月一日起調整管理費為住戶每戶二千五百元，空地每筆五百元，有上訴人提出之社區住戶大會會議記錄、收支明細表、欠費明細表可按（見原審卷㈡四一二至四三四、四三八頁、原審卷㈠二○四頁以下），核與證人即住戶曾光燦證述：「伊也是住戶，是七十三年向一位陳先生買的，是第二手，‧‧‧‧管理費自七十三年起就有交，剛開始自一千二百元、一千三、一千六、二千、二千五百元，調高的數額是委員會開會通知伊‧‧‧‧空戶也是要繳，因為有三個警衛都要錢」（見原審卷㈡四０八頁）相符，管委會主張：萊茵城堡社區經住戶會議決議房屋管理費自七十四年起每戶每月收一千二百元、自七十五年五月起每月收一千三百元、七十六年七月起每月收一千六百元、自八十四年七月起每月收二千元、八十六年七月起每月收二千五百元；空地部分無建物而有多筆大坪數土地者，自七十四年起每筆土地每月收三百元、八十四年七月起每月收四百元、八十六年七月起每月收五百元之事實，堪予認定。甲○○、寅○○、庚○○、乙○○等人（即林金枝之承受訴訟人）、戊○○等人雖辯稱萊茵社區住戶有六十八戶，七十六年七月所有權人會議僅有十六戶出席，該次決議因出席人數未達全體住戶過半作成，難認有效云云，惟依前述欠費明細表所載，戊○○等人並未按上開決議內容繳納，甲○○、寅○○、庚○○已按上開決議內容繳納管理費至八十一年八月、乙○○等人之被繼承人林金枝已按上開決議內容繳納管理費至七十九年一月，其餘住戶亦均按決議內容繳納，足見七十六年七月之決議內容已經多數住戶同意，尚難認為無效，且縱當時參加會議人數有所不足，惟萊因城堡社區住戶大會亦於八十九年六月二十五日經多數決追認歷年調整管理費年度大會會議記錄，有管委會提出八十九年住戶大會會議紀錄附卷可參（見本院卷二三五頁），上述決議之瑕疵，亦應可補正。
⑷又法律之制定，有為創設新制度而設者，亦有就既有現狀為明確或補充規範者。台
灣地區都市化情形甚為明顯，在八十四年六月二十八日管理條例公布施行前，公寓大廈或社區經由所有權人會議制定住戶規約，成立管理委員會或推選管理負責人依規約執行共有設施管理之情形相當普遍，公寓大廈區分所有人或社區建物所有人亦多願遵守規約，管理條例之制定，顯無創設新制度之作用，應認為僅是就既有公寓大廈或社區管理現狀為明確或補充規範，自不得認在管理條例制定前，經由所有權人會議所為之決議無拘束住戶之效力，甲○○、庚○○、寅○○、乙○○等人（即林金枝承受訴訟人）、戊○○等人以管理條例無溯及既往之規定，辯稱伊等無需支付該條例公布施行前之管理費云云，並不足採。
⑸管理委員會係依所有權人會議決議制定之規約所成立，公寓大廈成立管理委員會者
，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會，管理條例第二十七條定有明文。是管理委員會係由多數人所組成之團體，有一定之職務（管理條例第三十四條參照），並設有代表人或管理人，保管及運用公寓大廈或社區之公共基金，屬非法人團體，以往實務上就管理委員會是否具備當事人能力，固曾有不同見解，惟管理條例第三十五條第一項已明文規定管理委員會有當事人能力，應認立法者已肯認管理委員會之當事人能力，管委員自得為訴訟當事人，起訴請求給付管理費。
⑹萊茵城堡社區於七十二年間已經成立管委會，逐年改選主任管理委員，經社區所有
權人會議於八十六年六月一日年度例行會議依管理條例規定設立管委會，而管理條例之制定，僅是就既有現狀為明確或補充規定，並非創設公寓大廈或社區管理之新制度，如前述，則於管理條例制定前之萊茵城堡社區管委會與管理條例制定後之萊茵城堡社區管委會應為同一之非法人團體，僅於管理條例施行後，依管理條例為更嚴謹之組織而已，則管委會所得請求之管理費應包括八十六年五月三十一日以前，而不侷限於八十六年六月一日以後所發生者，甲○○、庚○○、寅○○、乙○○等人（即林金枝承受訴訟人）、戊○○等人辯稱管委會不得請求八十六年五月三十一日以前之管理費云云，亦無可取。
㈢甲○○、庚○○、寅○○、乙○○等人（即林金枝承受訴訟人）、戊○○等人所為
時效抗辯有無理由？⑴按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其
各期給付請求權，因五年不行使而消滅，民法第一百二十六條定有明文。查系爭管理費依上訴人主張每月給付一次，應屬上開規定所謂「其他不及一年之定期給付債權」，其請求權依前開規定因五年間不行使而消滅。查管委會係於八十七年六月三十日提起本件訴訟，有起訴狀上原審法院收文章在卷可稽（見原審卷㈠五頁），依該日回溯五年，而依管委會提出之欠費明細表（見原審卷㈡四一八頁以下）所載，管理費之繳納期限為當月份最後一日，管委會對戊○○等人之管理費請求權關於八十二年五月三十一日前部分，時效已經完成。
⑵再按，消滅時效因請求而中斷，時效因請求而中斷者，若於請求後六個月內不起訴
，視為不中斷，民法第一百二十九條第一項第一款、第一百三十條亦有明文規定。查：甲○○、寅○○、庚○○及乙○○等人之被繼承人林金枝委任 張金柱 律師於八十七年七月六日發函予管委會，函中表明業已於同年六月十五日收受管委會委請徐南成律師請求管理費之律師函，有 德誠 聯合法律事務所函在卷可稽（見原審卷㈠一一三至一一六頁），而管委會於八十七年六月三十日提起本件訴訟，揆諸前揭規定，管委會對甲○○、林金枝、寅○○及庚○○之系爭管理費請求權之消滅時效，已於八十七年六月十五日中斷，故上訴人對甲○○等人之消滅時效自應由該中斷日回溯五年，即管委會對甲○○、林金枝、寅○○及庚○○之管理費請求權關於八十二年五月三十一日前部分，時效亦已完成。
⑶管委會雖主張：伊之管理員曾多次向甲○○、庚○○、寅○○、林金枝及戊○○等
人催繳管理費，且甲○○、庚○○、寅○○、林金枝及戊○○等人曾於時效完成後承認管理費債務，足見渠等已拋棄時效利益云云。惟管委會所舉證人即社區警衛組長 彭雲芸 證稱：「伊以前擔任警衛組長，甲○○是主任委員，認識林金枝，不認識庚○○， 林雲翔 伊認識但不熟，丙○○、丁○○不認識‧‧‧‧寅○○的名字很熟，但不知道人‧‧‧‧有向甲○○收過，他是主任委員，都有繳，庚○○也有繳，林金枝的空地沒有繳過，有開會說要繳」（見本院卷第三四０頁）；證人即管理員吳鵬廷證稱：「伊曾經拜訪戊○○、癸○○、丙○○及丁○○四人，伊向他們說管理費問題，他們說會轉告他們的叔叔，因四位好像不是被告本人」（見原審卷㈠二三五頁、二三六頁），證人即管理員吳總根證稱：「戊○○、癸○○、丙○○及丁○○本人有到管理會來，有轉達他們，他們都說要繳但都沒繳，也曾打電話給他們，但伊對他們家人不是很認識‧‧‧‧最後一次是四、五個月前會見」（見原審卷㈠二三六頁），則由證人彭雲芸、吳鵬廷與吳總根證詞以觀，管委會之管理員並未證明在八十一年九月起曾向甲○○、寅○○、庚○○、林金枝催收管理費，且對所接洽之催收對象是否確為戊○○等人本人並不能確定，自無從認定管委會之管理員曾向甲○○、庚○○、寅○○、林金枝及戊○○等人催討管理費而經甲○○、庚○○、寅○○、林金枝及戊○○等人為承認管理費債務之表示。上訴人主張甲○○、庚○○、寅○○、林金枝及戊○○等人曾經承認管理費債務而拋棄時效利益，並不足採信。
㈣管委會得請求管理費之金額⑴甲○○、寅○○應繳納之管理費：
①甲○○所有一六號房屋及寅○○所有三七號房屋，其基地所有人均登記為林金枝等
事實，如前述。而在習慣上，公寓大廈管理費係向區分所有權人或住戶收取，非向基地所有人收取，應為週知事實，且土地供建築而為建物基地，土地已為建物所有人之利用，應無向土地所有人收取管理費之理，且依管理條例第十八條規定意旨，公共基金亦向建物所有人收取，管委會主張：甲○○、寅○○所有房屋應繳納管理費應與林金枝共同繳納，尚有未合。
②萊茵城堡社區建物住戶，自八十二年六月一日起至八十四年六月三十日止，每戶應
按月給付管理費一千六百元，而自八十四年七月一日起至八十六年六月三十日止，每戶應按月給付管理費二千元，且由八十六年七月一日起至八十八年六月三十日止，每戶應按月給付管理費二千五百元等事實，如前述，甲○○與寅○○前開房地就上開期間應繳納之管理費各為十四萬八千元（1600×25＋2000×24＋2500×24＝148000），管委會就上開金額請求乙○○等人之被繼承人林金枝分別與甲○○、寅○○共同給付，即管委會就上開期間請求甲○○、寅○○給付金額分別為七萬四千元（超過上開期間部分之管理費已罹於時效，如前述），扣除原判決所命甲○○、寅○○各給付三萬一千元，管委會得再向甲○○、寅○○分別請求四萬三千元。
⑵庚○○所有三二號建物應繳納之管理費
庚○○所有三二號建物，自八十二年六月一日起至八十八年六月三十日止，應繳納之管理費為十四萬八千元（計算方式同上），原判決命庚○○繳納六萬二千元，則管委會得再請求庚○○給付八萬六千元（超過上開期間部分之管理費已罹於時效，如前述）。
⑷系爭空地應繳納之管理費：
①萊茵城堡社區四周以石牆圍繞，前後設有警衛室及鐵門，乙○○等人之被繼承人林
金枝所有系爭土地均在社區範圍內，繪有編號，每一空地並以小石牆與道路區隔，準備蓋建別墅之事實，業據本院履勘現場無訛，製有勘驗筆錄在卷可稽（本院卷三三九頁），足見林金枝所有系爭土地位於社區之內，處於隨時可建築狀態，與社區內建物同受管委會管理，經社區所有權人會議決議收取約合建物之住戶應繳管理費五分之一之管理費，並未違反公平原則，乙○○等人辯稱系爭土地不在社區範圍內，僅有土地而無建築物即可不繳管理費云云，尚屬無據。
②系爭空地共有十四筆，自八十二年六月一日起至八十四年六月三十日止，每筆土地
應按月給付管理費三百元，而自八十四年七月一日起至八十六年六月三十日止，每筆土地應按月給付管理費四百元，且由八十六年七月一日起至八十八年六月三十日止，每筆土地應按月給付管理費五百元，如前述，上開期間，系爭空地應負擔之管理費為四十萬七千四百元（300×14×25＋400×14×24＋500×14×24＝407400），而系爭空地為林金枝所有，自應由其繼承人乙○○等人連帶清償，原判決已命林金枝給付十七萬三千六百元，則管委會得再請求乙○○等人連帶給付二十三萬三千八百元。
⑸戊○○等人應繳納之管理費：
戊○○所有二四號建物、癸○○所有四○號建物、丙○○所有四六號建物、丁○○所有四七號建物，自八十二年六月一日起至八十八年六月三十日止，各應給付管理費十四萬八千元（計算式同上），原判決命戊○○等人各給付六萬二千元，則管委會得再請求戊○○等人各再給付八萬六千元。
㈤甲○○、庚○○、寅○○、可否就系爭管理費之給付行使同時履行抗辯權？⑴按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之
雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院五十九年台上字第八五０號判例要旨參照）。查甲○○、庚○○、寅○○、林金枝所負給付管理費義務係基於住戶會議決議及規約所產生，與管委會應否提出帳證收支明細供查核乃屬二事，顯非基於同一雙務契約而產生，且管理委員之職務為無給職，更與對管理費之給付義務無對待給付性質可言，故甲○○、庚○○、寅○○、林金枝以於管委會提出帳冊、憑證、單據供查核帳冊前，伊等得拒絕繳交管理費為同時履行抗辯，自無可採。
⑵甲○○、庚○○、寅○○雖另辯稱管委會帳目不清，伊等自無給付管理費義務云云
，管委會是否帳目不清，乃社區住戶可否循其他法律途逕清查帳目並對管理委員請求賠償損害之問題，究與應履行繳納管理費（公共基金）之義務無關，自不得為免責之依據。
綜上所述，萊茵城堡社區於七十二年間成立管委會，依住戶所有權人會議決議收取
管理費，並於八十六年間依管理條例規定制定規約，前後管委會為同一非法人團體，有保管、運用公共基金即管理費之職責，得請求社區住戶及空地所有人給付管理費，惟管理費債權為不及一年之定期給付債權，管委會對甲○○、寅○○、庚○○、乙○○等人（林金枝之承受訴訟人）及戊○○等人關於八十二年五月三十一日以前之管理費請求權，已罹於時效，並經甲○○等人為時效抗辯，管委會不得請求八十二年五月三十一日前之管理費，而就八十二年六月一日至八十八年六月三十日止管理費已經萊茵城堡社區住戶所有權人會議決議收取標準，則管委會依上開決議、民法第八百二十一條規定意旨及管理條例規定，請求甲○○、寅○○各給付七萬四千元、庚○○、戊○○等人各給付十四萬八千元、乙○○等人（即林金枝承受訴訟人）連帶給付四十萬七千四百元，即無不合，至管委會超過上開請求部分，於法無據。原判決㈠就八十六年六月一日起至八十八年六月三十日止之管理費：⑴命甲○○給付三萬一千元；乙○○等人被繼承人林金枝給付十七萬三千六百元；庚○○給付六萬二千元；寅○○給付三萬一千元；戊○○等人各給付六萬二千元及甲○○就其中一萬六千元、庚○○及乙○○等人之被繼承人林金枝就其中八萬九千六百元、寅○○就其中一萬六千元、庚○○就其中三萬二千元、戊○○等人各就其中三萬二千元，均自訴狀繕本送達翌日即八十七年七月十七日起算之法定遲延利息，並依聲請為以供擔保為條件之假執行宣告或免假執行之諭知，洵屬正當，甲○○、乙○○等人、庚○○、寅○○就上開敗訴部分聲明上訴，戊○○等人就上開敗訴部分提起附帶上訴，求予廢棄，為無理由；⑵命林金枝分別與甲○○、寅○○共同給付部分，於法未合，林金枝之繼承人即乙○○等人聲明廢棄，為有理由，爰由本院廢棄此部分原判決及假執行之諭知，駁回管委會在原審此部分訴訟及假執行之聲請；㈡就八十二年六月一日起至八十六年五月三十一日止之管理費，駁回管委會之請求，於法未合，管委會聲明廢棄，請求命甲○○、寅○○分別再給付四萬三千元、庚○○再給付八萬六千元、乙○○等人（即林金枝承受訴訟人）再連帶給付二十三萬三千八百元、戊○○等人各再給付八萬六千元，即無不合，又八十二年六月一日起至八十六年五月三十一日止之管理費，應於各該月底繳納，則管委會就上開期間之管理費併請求自八十七年七月十七日起計付法定遲延利息，亦無不合，爰由本院廢棄此部分原判決，改判如前述；㈢就八十二年五月三十一日前之管理費，駁回管委會之請求及假執行之聲請，洵屬正當，管委會就八十二年五月三十一日前之管理費上訴，求予廢棄，為無理由，不應准許。又本件判決，兩造所受利益均未達一百五十萬元，於本判決宣示後即告確定，核無宣告假執行必要，管委會上訴有理由部分，原判決駁回管委會假執行聲請，理由雖有不同，惟結論尚無二致，仍應予維持，管委會此部分上訴，亦應認為無理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，附帶上訴為無理由。依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十二年六月十八日
民事第民五庭
審判長法官黃熙嫣
法官陳介源法官鄭傑夫右正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十二年六月二十七日
書記官劉家聲