裁判字號：臺灣臺中地方法院101年訴字第2570號民事判決
裁判日期：民國102年02月22日
裁判案由：返還租賃物等
臺灣臺中地方法院民事判決101年度訴字第2570號原告 許清榮 訴訟代理人 常照倫 律師被告 莊凱淵 上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國102年1月23日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應自坐落台中市○○區○○段○○○○○號建物即門牌號碼台中市○○區○○○街○○○號房屋遷出，並將上開房屋返還原告。
被告應給付原告新臺幣伍萬元及自民國一○二年一月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一○二年一月九日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾壹萬壹仟貳佰元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：被告前承租原告所有坐落台中市○○區○○○街○○○號房屋(下稱系爭房屋)，兩造並於民國(下同)99年6月22日簽訂房屋租賃契約書，約定租賃期限自99年7月10日起至100年7月9日止共計1年，並約定租金為每月新台幣(下同)2萬元，於每月10日前繳付，另約定保證金4萬元。
因被告首次向原告承租情形並無異狀，故於上開租賃期間屆滿後，兩造即以口頭約定方式再系爭房屋成立租賃關係，至相關租依賃條件則與首次租賃條件相同而不另訂約。詎料，被告自101年1月起即發生未依定按月準時繳交租金之情況，經查，被告僅分別於3月12日匯入租金3萬元、於4月5日匯入租金2萬元、顧4月11日匯入租金2萬元、於7月5日匯入租金15000元，以上合計為85000元，計算至101年9月15日止，被告已積欠原告85000元之租金尚未繳交(計算式：20000元×
8.5月-85000元=85000元)，即便原告以被告所繳之保證金4萬元用以抵償，被告仍積欠原告達2個月以上之租金額。是兩造就系爭房屋之租賃關係迄至101年9月15日為止，被告積欠租金扣除保證金抵償外仍積欠原告達2個月以上之租金額，原告依土地法第100條第3款之規定取得收回系爭房屋之權利；又原告先以電話通知告繳交租金，然被告竟無故不接原告之電話，其後甚至更改電話號碼致原告連絡無著，原告僅能委請律師於101年9月17日以台中法院郵局第2319號存證信函催告被告於函到5日內連絡支付租金事宜，並表示倘被告逾期不繳交將終止兩造租約之意，然被告仍無故不受領。原告爰以本起訴狀繕本之送達被告作為終止兩造間租賃關係之意思示，並依民法第455條前段、第767條前段請求被告遷讓並返還系爭房屋。另被告自101年1月1日起至同年9月30日止，共積欠原告租金9萬元，扣除被告於簽約時繳付之保證金4萬元外，被告尚應給付原告5萬元。又被告於租賃關係消滅後仍未遷讓系爭房屋，即屬無權占有，故原告併依民法第179條前段、第181條但書之規定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付2萬元相當於租金之不當得利。並聲明：除供擔保金額外，如主文所示。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠原告主張之上開事實，業據其提出系爭房屋租賃契約書、台
中銀行活期性存款存摺、存證信函等件影本為證，核與原告所述相符，且被告對於原告上開主張之事實，已於相當期間受合法通知，而於言詞辯論期日未到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項前段準用第1項之規定，視同自認，堪認原告上開主張為真實。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。本件被告自101年1月起即未再按期繳納房租，僅分別於同年3月12日繳納3萬元、4月5日繳納2萬元、4月11日繳納2萬元、7月5日繳納15,000元，共計85,000元，故至原告於101年10月1日具狀提起本件訴訟時，已積欠租金達2個月以上，且經原告以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，而本件起訴狀繕本經原告聲請本院對被告為公示送達在案，此有本院公示送達公告在卷可稽，故兩造間之契約應於該日起發生終止之效力，則兩造之租賃契約即因原告合法之終止而消滅，是原告主張兩造租賃契約已不存在，自堪採信。
㈢次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；承租人應依
約定日期，支付租金，民法第455條前段、民法第439條前段分別定有明文。又給付無確定期限者，依民法第229條第2項之規定，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一效力。而遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應負利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為民法第233條第1項、第203條所明定。本件兩造租賃契約既因原告合法終止而消滅，被告自負有返還租賃物之義務，被告仍占有系爭房屋，自屬無權占有。又被告自101年1月1日起自101年9月30日起尚欠原告9萬元租金之租金，扣除被告給付之保證金4萬元後，原告依系爭租賃契約，請求被告給付未給付之租金5萬元（計算式：90,000元-40,000元＝50,000元)。從而，原告依上開規定，訴請被告遷讓返還系爭房屋，並給付原告租金5萬元，及自起訴狀狀繕本送達翌日即102年1月9日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，於法亦無不合。
㈣再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參照最高法院61年台上字第1695號判例）。本件被告於租賃契約終止後，仍占用系爭房屋，則其占用自係無權占有原告所有之系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，而被告向原告租賃系爭房屋之租金為每月2萬元，有前開原告所提出租賃契約書可稽。從而，原告請求被告應自租賃契約終止之翌日即102年1月9日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元，揭諸前開說明，即屬正當，應併予准許。㈤從而，原告依所有物返還請求權、租賃物返還請求權、不當
得利及租賃契約之法律關係，訴請被告遷讓返還系爭房屋，並給付5萬元，並請求被告自102年1月9日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元，均有理由，應予准許。
五、假執行之宣告：原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國102年2月22日
民事第四庭法官吳蕙玟正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年2月22日
書記官廖曉鐘