裁判字號：臺灣高等法院臺中分院108年上易字第199號民事判決
裁判日期：民國108年12月18日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院臺中分院民事判決108年度上易字第199號上訴人 唐境禧 訴訟代理人 江來盛 律師( 法扶 律師)被上訴人 蘇寶猜 訴訟代理人 林姿伶
洪錫欽 律師上一人複代理人 劉柏均 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國108年1月30日臺灣彰化地方法院107年度訴字第983號第一審判決提起上訴，本院於108年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於主文第二項命上訴人給付本金超過新臺幣壹仟伍佰壹拾玖元部分、第三項命上訴人按月給付超過新臺幣肆佰貳拾元部分，及該等部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國107年4月27日向彰化縣政府標得「彰化縣政府標售107年度第一批地籍清理未能釐清權屬土地投標」標號第116號之標的物，即坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號地號土地（下稱系爭土地），並於同年6月25日以買賣為原因辦訖所有權移轉登記。惟上訴人前於系爭土地上興建如原判決附圖（下稱附圖）所示編號A部分（面積278平方公尺）之磚造、鐵皮造建物、編號B部分（面積6平方公尺）之磚造廁所、並設置編號C部分（面積91平方公尺）、D部分（面積225平方公尺）之圍籬、水塔等地上物（下合稱系爭地上物），均未辦理所有權第一次登記（保存登記），並無合法占有權源，因上訴人仍為系爭地上物之事實上處分權人，爰依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求上訴人拆除系爭地上物，並返還附圖編號A、B、C、D部分土地予被上訴人。復因上訴人無法律上之原因占用上開範圍之系爭土地，致被上訴人受有無法利用土地之損害，而上訴人獲有相當於租金之利益，參以系爭土地位置及繁榮程度，被上訴人亦得請求上訴人給付按107年度申報地價年息百分之8計算相當於租金之不當得利等情，並依民法第179條之規定，求為命上訴人並應給付被上訴人新臺幣（下同）2,430元（即自107年6月25日至同年10月13日止之不當得利），及自變更訴之聲明狀繕本送達之翌日（108年1月16日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自107年10月14日起至返還上開占用部分土地之日止，按月給付被上訴人672元之判決；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：其於84年10月24日建造系爭地上物（即皇天宮）後，即將系爭地上物贈與三界公神明會，由三界公神明會取得系爭地上物之事實上處分權，並將三界公、土地公及三太子等神祇座於皇天宮，故系爭土地標售前，上訴人縱然未依地籍清理相關規定向彰化縣政府辦理釐清土地權屬，系爭土地及系爭地上物均為三界公神明會所有，系爭土地雖由被上訴人標得，依照民法第425條之1規定，有法定租賃之適用，並不影響系爭地上物對於系爭土地之有權使用，故系爭地上物所有權人於該房屋得使用期限內，繼續合法使用系爭地上物坐落基地，尚無不當得利可言。至於土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題。如認上訴人有不當得利，因系爭土地位於彰化縣○○鄉○○村，非工業區或商業區，且四周均無住家，僅為特定農業區，被上訴人以公告地價百分之8計算相當於租金之不當得利，顯屬過高，應依百分之2計算，方為妥適，依系爭土地之公告地價為每平方公尺210元為基準，月租金為168元，則被上訴人逾此部分之請求，於法亦有未合等語，資為抗辯。
三、原審依被上訴人所請為其全部勝訴之判決，即判命上訴人應將系爭地上物拆除，並將附圖編號A、B、C、D所示部分、面積共600平方公尺土地返還予被上訴人；並應給付被上訴人2,430元，及自108年1月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自107年10月14日起至返還上開占用部分土地之日止，按月給付被上訴人672元，並諭知供擔保後為假執行及免為假執行之宣告。上訴人全部不服，提起上訴，並上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、法院之判斷：
(一)被上訴人主張其於107年4月27日向彰化縣政府標得系爭土地，並於同年6月25日以買賣為原因辦訖所有權移轉登記，及系爭土地上有系爭地上物占用如附圖所示編號A、B、C、D所示土地面積600平方公尺等事實，業據被上訴人提出與其主張相符之彰化縣政府代為標售107年度第1批地籍清理土地開標結果清冊、彰化縣二林地政事務所土地所有權狀、土地登記第二類謄本、系爭地上物照片、土地產權移轉證明書等件為證，並經原審勘驗現場，囑託彰化縣二林地政事務所派員測量明確，製有勘驗筆錄、現場照片及附圖之複丈成果圖可稽（見原審卷第7-10、17-19、85-97頁），復為上訴人所不爭執，堪認為真實。
(二)被上訴人又主張上訴人所有系爭地上物並無合法占有權源，請求上訴人拆屋還地，及給付相當於租金之不當得利，均為上訴人否認，並以前詞置辯，是本件爭點為：1.系爭地上物有無合法權源占有系爭土地？2.被上訴人得否請求上訴人拆除系爭地上物，並返還附圖編號A、B、C、D部分土地？3.被上訴人得否請求上訴人返還不當得利？
(三)系爭地上物有無合法權源占有系爭土地部分：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段分別定有明定。而以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受民法第449條第1項規定之限制。同法第425條之1亦定有明文。本件兩造就系爭土地係由彰化縣政府依地籍清理條例第11條規定代為標售，而由被上訴人標得，現為被上訴人所有並不爭執，已如前述，然被上訴人主張系爭地上物並無合法權源占有系爭土地，上訴人則抗辯系爭土地本為三界公神明會所有，上訴人於84年10月24日出資並集資建造系爭地上物（即皇天宮）後，即將系爭地上物贈與三界公神明會，故於被上訴人標得系爭土地之前，系爭土地與系爭地上物本屬三界公神明會同一人所有，有民法第425條之1法定租賃之適用，系爭地上物有權占有系爭土地等語，揆諸前揭說明，自應由上訴人就系爭土地及系爭地上物曾同屬三界公神明會所有之事實負舉證責任。
2.查系爭土地所有權人本為三界公神明會，此有上訴人提出之土地登記第二類謄本影本為證（見原審卷第68頁）、並為被上訴人所不執，則系爭土地於被上訴人標得前，確為三界公神明會所有，堪以認定。至於系爭地上物則係由上訴人於84年10月24日出資並集資建造完成，業據上訴人自承在卷（見原審卷第49頁），又系爭地上物並未辦理建物所有權第一次登記（保存登記）之事實，復為兩造所不爭執，則系爭地上物所有權應屬於出資興建之原始建造人即上訴人，自屬當然之法理。上訴人雖抗辯其已將系爭地上物贈與三界公神明會，系爭地上物為三界公神明會所有云云，但已為被上訴人所否認，且系爭地上物經原審於107年11月20日會同彰化縣二林地政事務所至現場勘驗，已如前述，而由前開勘驗筆錄及現場照片觀之，系爭地上物祭祀之處所與上訴人平時居住使用之客廳、廚房、房間皆相通，格局與一般居家無異，此外，系爭地上物祭祀之處所，其對聯文字為「祖宗常佑子孫賢、佛力永扶家宅吉」，概與一般居家之神明廳無間，尚難認系爭地上物是為供奉三界公之宮廟。再者，未辦保存登記之系爭地上物，僅不能向地政機關辦理登記，固得為交易、讓與之標的，然按贈與係指因當事人一方以自己之財產為無償給與於他方之意思表示，經他方允受而生效力之契約，民法第406條規定甚明，是以必須當事人一方有以財產為無償給與他方之要約，經他方承諾者，始足當之，即當事人雙方就贈與契約內容意思表示合致者，贈與契約始克成立。另臺灣之神明會，乃係多數特定人(信徒或稱會員)集資購置財產所組成，以祭祀特定神明為主要目的之非法人團體（最高法院87年度台抗字第131號、92年度台上字第2483號裁判意旨參照）。本件上訴人雖辯稱其將系爭地上物贈與三界公神明會等語，但由上訴人於本院審理時自承：根據除戶戶籍謄本記載（見本院卷第74頁、原審卷第59頁），三界公神明會登記之管理人 詹五常 於55年6月1日因腦出血死亡，之後由上訴人公公 胡水盛 擔任管理人，嗣胡水盛於77年10月7日死亡，胡水盛死亡後，三界公均沒有管理員或委員，僅剩下伊而已，有時會有一、二人去三界公拜拜等語，有準備程序筆錄可稽（見本院卷第79頁反面至第80頁），核與系爭土地原本登記為三界公神明會所有，後因彰化縣政府依地籍清理條例規定，清查權利內容不完整或與現行法令規定不符之地籍登記，因公告屆期無人申報或申請登記，致未能釐清權利內容及權屬，始依該條例第11條代為標售等情（見本院卷第109-234頁）相符。雖上訴人又辯稱其為三界公神明會之管理人云云，然其於原審提出之立法委員 翁金珠 彰化縣議員聯合服務處86年2月26日函及彰化縣政府86年3月4日函（見原審卷第113、114頁），均無法證明上訴人為三界公神明會之管理人，上訴人此部分抗辯即非事實，則三界公神明會縱為非法人團體，但其自胡水盛於77年10月7日死亡後既無管理人，則其如何於84年間與上訴人就贈與契約內容意思表示合致，即有疑義，此外，上訴人始終未能提出證據證明其與三界公神明會間就系爭地上物已有贈與之合意，並為移交，則上訴人前開所辯其將系爭地上物贈與三界公神明會云云，尚難採信。至於上訴人另聲請訊問證人 龔吉光 、 廖和平 ，因待證事實均與上訴人為三界公神明會之管理人，並與三界公神明會間成立贈與契約無涉，自無訊問之必要，併予敘明。是本件系爭地上物之原始建造人既為上訴人，且目前仍由其占有，並使用、收益多年，要難逕認系爭地上物為三界公神明會所有。
3.基上，本件系爭土地與系爭地上物自始即非同屬一人所有，則依上說明，自無民法第425條之1第1項規定之適用，是系爭地上物占有系爭土地，即無合法權源，足堪認定。
(四)被上訴人得否請求上訴人拆除系爭地上物，並返還附圖編號
A、B、C、D部分土地部分：按房屋之拆除為一種事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除（最高法院97年度台上字第2158號、102年度台上字第2053號裁判意旨參照）。本件被上訴人為系爭土地之所有權人，上訴人則原始建造系爭地上物，復未將該地上物贈與他人，對系爭地上物仍有事實上之處分權，均如前述，而上訴人以系爭地上物占有系爭土地，上訴人就其取得占有復無法證明有正當權源，是被上訴人請求上訴人拆除系爭地上物，並返還附圖編號A、B、C、D部分土地，於法有據。
(五)被上訴人得否請求上訴人返還相當於租金之不當得利部分：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。本件上訴人以系爭地上物無權占有系爭土地，業如前述，是被上訴人請求上訴人以系爭地上物占有系爭土地之範圍核算相當於租金之不當得利，核屬有據。
2.按諸城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，該條項所謂土地申報總價，土地價額依法定地價，土地法施行法第25條亦有明定。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條亦有規定。另按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。查諸系爭土地除遭上訴人占用部分為住家房屋使用外，其餘部分現況均為農田，又系爭土面臨道路，交通堪稱便利，附近均為農田等情，有前開現場照片可稽（見原審卷第17-19、85-97頁），而系爭土地位於彰化縣○○鄉○○村，四週並無住家，僅為一般農作用地，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，本院審酌上情認以系爭土地申報總價年息百分之5計算相當於租金之不當得利，尚為允妥。再查，系爭土地107年之申報地價為168元，有前揭土地登記第二類謄本可考（見原審卷第10頁），以系爭地上物占用系爭土地之範圍核算，被上訴人得請求上訴人返還自107年6月25日被上訴人取得系爭土地之日起至107年10月13日本件起訴狀繕本送達上訴人之日（見原審卷第35頁送達證書）止，共110日，相當於租金之不當得利為1,519元（即168元×600平方公尺×5%÷365日×110日≒1,519元），自起訴狀繕本送達翌日即107年10月14日起至返還無權占用部分土地之日止，按月給付之不當得利金額為420元（即168元×600平方公尺×5%÷12月＝420元），逾此部分，即屬無據。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人應拆除系爭地上物，並返還附圖編號A、B、C、D部分土地予被上訴人；及依民法第179條前段規定，請求上訴人應給付被上訴人相當於租金之不當得利1,519元，及自108年1月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自107年10月14日起至返還上開占用部分土地之日止，按月給付被上訴人420元部分，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而，原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中華民國108年12月18日
民事第三庭審判長法官張浴美
法官莊嘉蕙法官楊國精正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官康孝慈中華民國108年12月18日