臺灣南投地方法院民事簡易判決 99年度埔簡字第162號
原 告 許崇偉
許邵淇
許瓊方
許恆瑜
許瓊文
兼上列五人
訴訟代理人 許長錦
被 告 潘怡儒 即劉 潘綉卿
陳麗娟
上列一人
訴訟代理人 黃玉雪 住同上
被 告 陳水連 住南投縣○里鎮○○街○○○巷○○弄○○號
陳啓賢 住南投縣○里鎮○○街○○○巷○○弄○○號
陳珈綾 住臺中市○○區○○路二段292巷20號5
樓
上列一人
法定代理人 余良蕙 住同上
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國100年6月22日言詞辯論
終結，茲判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告向訴外人 魏藝琳 購買其所有坐落南投縣○里
鎮○○段○○○○號土地全部及其上門牌號碼南投縣○里鎮○
○街○○○巷○○弄○○號未辦保存登記建物，土地部分並已辦畢
所有權移轉登記，其中原告許崇偉之應有部分為2/7，其餘
原告之應有部分均為1/7，然原告所有上開土地卻為被告等
人之未辦保存登記建物占用。被告等提出與訴外人 陳芙蓉 簽
訂之土地分管約定書載明係於86年5月26日訂立，惟當時系
爭土地共有人為 魏震逸 、魏藝琳、 黃讌琇 等三人，該土地分
管約定書並未經共有人黃讌琇之簽名同意，並無拘束力，且
被告等人並非系爭土地共有人，何來分管之約定，爰依所有
物返還請求權及不當得利之法律關係，提起本訴，並聲明：
(一)被告陳珈綾應將坐落南投縣○里鎮○○段○○○○號土地
上如附圖所示編號428-A015、面積59.03平方公尺、門牌號
碼南投縣○里鎮○○街○○○巷○○弄○○號之鋼筋混凝土加強磚
造建物拆除，將土地返還原告。(二)被告潘怡儒即 劉潘綉卿
應將上開土地上如附圖所示編號428-A017、面積78.42平方
公尺、門牌號碼南投縣○里鎮○○街○○○巷○○弄○○號之鋼筋
混凝土加強磚造建物拆除，及將拆除廢棄物清除，將土地返
還原告。(三)被告陳麗娟應自門牌號碼南投縣○里鎮○○街
○○○巷○○弄○○號房屋遷出，並應將上開土地上如附圖所示編
號428-A016、面積60.82平方公尺之前開鋼筋混凝土加強磚
造建物拆除，及將拆除廢棄物清除，將土地返還原告。(四)
被告陳水連應自門牌號碼南投縣○里鎮○○街○○○巷○○弄○○
號之房屋遷出，並應將上開土地上如附圖所示編號428-A013
、面積61.64平方公尺之前開鋼筋混凝土加強磚造建物拆除
，及將拆除廢棄物清除，將土地返還原告。(五)被告 陳啟賢
應將上開土地上如附圖所示編號428-A014、面積61.74平方
公尺、門牌號碼南投縣○里鎮○○街○○○巷○○弄○○號之鋼筋
混凝土加強磚造建物拆除，及將拆除廢棄物清除，將土地返
還原告。(六)原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告潘怡儒即劉潘綉卿辯稱：伊當初係以新台幣（下同）76
0,000元向 陳林文 練購買系爭房屋及坐落之土地，因土地係
農地無法分割，才以訴外人陳芙蓉名義辦理所有權登記等語
。被告陳啓賢辯稱：系爭土地原所有權人為伊父親 陳阿進 ，
伊二哥 陳林文練 在系爭土地上起造八間房屋，其中門牌號碼
南投縣○里鎮○○街○○○巷○○弄○○號由伊分得，其餘房屋連
同坐落之土地均出售予其他被告，因系爭土地為農地，無法
辦理分割，故未將土地過戶予房屋所有人，嗣伊父親找了二
名代表即 魏友 、 羅錦彰 ，將土地過戶予其二人，魏友過世後
，由其子女魏震逸、魏藝琳繼承，原告購買系爭土地一定會
去現場查看，現場蓋了很多房屋，原告不可能不知道等語。
被告陳水連辯稱：伊當初係以760,000元向訴外人 林秀雲 購
買系爭房屋及坐落之土地，並約定待農地可分割時，再辦理
分割及所有權移轉登記等語。被告陳麗娟辯稱：伊當初係以
660,000元向陳林文練購買系爭房屋及坐落之土地，土地部
分須待法令變更以後，再辦理分割及所有權移轉登記，且原
告購買系爭房地之價金僅680,000元，並不合理等語。被告
陳珈綾辯稱：伊當初係以六十餘萬元購買系爭房屋及坐落之
土地，其餘同其他被告所述等語。並均聲明駁回原告之訴。
三、本院之判斷：
(一)經查，門牌號碼南投縣○里鎮○○街○○○巷○○弄○○號、20號
、21號、24號、26號之未辦保存登記建物分別為被告陳啟賢
、陳水連、陳珈綾、陳麗娟、潘怡儒即劉潘綉卿所有，各自
坐落在原告所有南投縣○里鎮○○段○○○○號如附圖所示編
號428-A014面積61.74平方公尺、428-A013面積61.64平方公
尺、428-A015面積59.03平方公尺、428-A016面積60.82平方
公尺、428-A017面積78.42平方公尺之土地上，系爭428地號
土地重測前為生蕃空段42-24地號，原為被告陳啟賢之父親
陳阿進所有，提供予其子即被告陳啟賢之胞兄陳林文練在其
上興建房屋出售，嗣陳阿進於79年間將系爭土地之所有權移
轉登記予訴外人魏友、羅錦彰二人共有，應有部分各11829/
21417、9588/21417，嗣魏友於82年間死亡，上開土地由其
子女魏震逸、魏藝琳繼承，又系爭428地號土地於99年間因
分割增加428-1、428-2地號，由魏藝琳單獨取得428地號土
地全部，嗣魏震逸、魏藝琳及其母親陳芙蓉即將系爭428地
號土地及其上門牌號碼南投縣○里鎮○○街○○○巷○○弄○○號
之未辦保存登記建物出售予原告等情，業據原告提出土地登
記第二類謄本、地籍圖謄本、不動產(建物、土地)買賣契約
書等件，被告陳水連、陳麗娟提出委託興建長安社區房屋分
期付款辦法合約書各1份，被告陳啟賢提出臺灣省南投縣土
地登記簿及異動索引為證，及本院依職權函南投縣政府稅務
局埔里分局檢送門牌號碼南投縣○里鎮○○街○○○巷○○弄○○
號、20號、21號、24號、26號房屋稅籍證明書各1份存卷，
並經本院至現場履勘及囑託南投縣埔里地政事務所測量，製
有勘驗筆錄及土地複丈成果圖存卷可參，且為兩造所不爭執
，自堪信為真實。
(二)被告否認無權占有系爭土地，並以前揭情詞置辯。經查：依
卷附原告與魏震逸、魏藝琳及陳芙蓉所簽訂之不動產(建物
、土地)買賣契約書第參條第三項固記載「本土地被占用部
份確無出租」等語。惟被告陳麗娟、陳水連、潘怡儒即劉潘
綉卿與陳芙蓉所簽訂之土地分管約定書則記載「一、現以甲
方(陳芙蓉)子女魏震逸、魏藝琳為所有權人，座落南投縣○
里鎮○○○段肆貳之貳肆地號、地目田、面積零點零陸伍玖
公頃、權利範圍貳壹肆壹柒分之壹壹捌貳玖之土地，確為甲
方之夫魏友生前與乙方(陳麗娟、陳水連、潘怡儒即劉潘綉
卿)三人共同購得，權利範圍各為肆分之壹。二、上開土地
甲乙雙方均建有房屋居住，因政府法令規定無法辦理所有權
登記，經甲乙雙方約定，依照現住房屋各自分管，各無異議
，甲方不得以任何理由主張權利。三、雙方同意，如將來法
令或情事變更，得以辦理分割及過戶時，甲方應無條件依分
管權利範圍，協助乙方辦理，費用由乙方負擔。」等語。而
依證人陳芙蓉證稱：系爭土地係魏友生前向陳林文練的父親
購買，土地上有四間房屋坐落，伊認為系爭土地均為伊所有
，就將系爭土地出售予原告，伊有帶原告去看現場，原告也
有看到土地上有他人房屋坐落，伊告訴原告，房屋在被告名
下，但土地在伊名下，土地分管約定書是陳麗娟等人的律師
找伊去簽的，伊不知道契約內容，伊想土地在伊名下，讓他
們使用沒有關係，伊沒有念過書也看不懂字，律師也沒有念
給伊聽，伊只有簽名，想說借給他們使用而已，也有告知原
告將土地借給被告使用之事等語。然陳芙蓉縱未受過正式教
育，亦非全無智識之人，焉有在全然不知契約內容之情形下
逕予簽名之理？且依卷附由被告潘怡儒即劉潘綉卿提出其與
陳芙蓉之談話內容：「乙(潘怡儒即劉潘綉卿)：妳那時候跟
許仔 (原告)說的時候，你是怎麼說？甲(陳芙蓉)：我就賣過
去給他而已，我也不知道啊。乙：妳都沒有跟他說那個地要
…。甲：要分割開啦。乙：妳有跟他說…我沒有跟他說要分
割開，我是跟他說以後如果分割，他不用出錢，妳出錢，我
只說這樣啦。乙：那就是我們共有的。甲：對啊，我有跟他
說這樣啦，說以後如果分割許先生不用花錢，他們三戶分攤
，我有說這一句啦。乙：等於說許仔知道那就是共有的了。
甲：對啊，我有跟他說這一句啦…在代書那裏，我有跟他說
這樣啦。乙：你有跟他說如果要分割，要讓我們分割？甲：
我是說以後如果有分割，錢是你們花，他不用花錢。」雙方
談話內容與前揭土地分管約定書所載系爭土地為共有，以陳
芙蓉子女名義登記，如將來法令或情事變更，得以辦理分割
及過戶時，陳芙蓉應無條件依分管權利範圍，協助被告潘怡
儒即劉潘綉卿等辦理，費用由被告潘怡儒即劉潘綉卿等人負
擔之情相符，是被告等所辯渠等係向陳林文練買受、取得房
屋及坐落之土地，然因係農地無法辦理分割，故由陳阿進將
系爭土地所有權移轉登記予其中二戶房屋買受人魏友及羅錦
彰二人，要非無稽，堪以採信。原告雖主張其係以700,000
元向陳芙蓉購買系爭房地，經詢問 仲介 ，為何土地上有房屋
坐落，仲介表示當初因土地不能分割，所以住戶均僅購買房
屋，係之後陳芙蓉再將土地買下等語。然如原告所稱，系爭
土地附近鄰馬路之土地行情為每坪8,000元，則系爭土地面
積為480.02平方公尺，加上房屋以課稅現值約十五、六萬元
計算，系爭房地之價格應不少於一百萬元，然原告僅以700,
000元之價格購入，低於行情甚多，已非合理；而原告於購
買系爭房地前既曾前往現場查看，應可發現土地上有陳芙蓉
與被告等人之連棟透天住宅坐落，該等建物並已存在三十餘
年之久，部分被告並居住於該處，欲查悉房屋所有人係基於
何種法律關係使用系爭土地，並非難事，且不論係如證人陳
芙蓉於本院所述曾告知原告將土地借給被告使用之事，即被
告等係基於使用借貸關係占有使用系爭土地，抑或證人陳芙
蓉私下向被告潘怡儒即劉潘綉卿表示曾告知原告系爭土地日
後辦理分割時，費用由其他住戶支付，原告無須負擔分割費
用，即被告等係基於買賣關係占有使用系爭土地，原告均應
知悉被告等係基於土地所有權人之同意使用系爭土地，而非
無權占有。
(三)按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第14
8條定有明文。而不動產之使用借貸或買賣等債之關係，固
僅於當事人間有其效力，因該債之關係而占有不動產之人（
債權人），不得執以對抗未繼受該法律關係之第三人，是受
讓該不動產之第三人行使物上請求權，請求占有人返還所有
物，於通常情形，固應認係權利之正當行使，但受讓人若明
知占有人係基於與債務人間之債之關係而占有該不動產，非
屬無權占有，惟為使占有人無從基於債之關係為抗辯，脫免
債務人容忍占有之義務而受讓該不動產者，其取得所有權之
目的，顯在妨害有權占有人之占有，其行使物上請求權，自
應認係以損害他人為主要目的，而為法所不許。又土地所有
人於與他人訂立建屋之不定期使用借貸特約或將土地出售他
人建屋後，縱將其土地讓與第三人，依上揭誠信原則之規定
，並參照最高法院48年台上字第1065號判例及司法院釋字第
349號解釋之意旨，該受讓土地之第三人若知悉已有使用借
貸特約或買賣關係存在，其行使該土地所有權之物上請求權
，即有違誠信原則而不得為之（最高法院98年度台上字第13
19號、96年度台上字第1526號判決意旨參照）。次按以不動
產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間
發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權
行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之
作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而
對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性
）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，
其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交
付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方
法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動
產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於
受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍
生之結果(最高法院97年度台上字第1729號判決意旨參照)。
本件原告不論係知悉被告等係基於使用借貸或係基於買賣關
係占有使用系爭土地，其均明知被告等係經原土地所有權人
之交付使用而繼續占有系爭土地，而非無權占有，則其於買
受後復行起訴請求被告拆屋還地，實屬權利濫用並有違誠信
原則；且原土地所有權人依其與被告間就系爭土地為標的所
訂立之債權契約，將系爭土地交付被告占有使用，即已具備
使第三人知悉該狀態之公示作用，參照前揭說明，該債權契
約對於原告仍繼續存在。從而，原告請求被告拆除房屋返還
土地，即無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執
行之聲請，亦失所附麗，應併駁回之。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國100年6月30日
臺灣南投地方法院埔里簡易庭
法官鍾淑慧
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年6月30日
書記官黃俊岳