臺灣臺南地方法院110年度訴字第535號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院110年訴字第535號民事判決

裁判日期：民國111年06月24日

裁判案由：租佃爭議

臺灣臺南地方法院民事判決110年度訴字第535號原告 林益用
林吉村 林吉敏 林鳳琴
林鳳環 林秀香 林鴻德 林鴻祿 林鳳珠 林政男 林芸甄 林芸萱 林永裕 陳美英 （ 林吉進 之繼承人）
林政賢 （林吉進之繼承人）
林政哲 （林吉進之繼承人）
林政鑫 （林吉進之繼承人）共同訴訟代理人 林媗琪 律師原告張 王荷
蔡國揚
蔡國龍 共同訴訟代理人 李合法 律師
劉芝光 律師林媗琪律師被告中國石油化學工業開發股份有限公司設臺北市○○區○○路00號0-00樓法定代理人 陳瑞隆 訴訟代理人 謝昆峯 律師上列當事人間租佃爭議事件，經本院於民國111年5月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應會同原告就附表一所示租約向臺南市安南區公所辦理續訂耕地三七五租約登記。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、程序事項：按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件租佃爭議，前經原告向臺南市安南區公所耕地租佃委員會申請調解，調解不成立後，原告復向臺南市政府耕地租佃委員會申處調處，嗣調處不成立，由臺南市政府依耕地三七五減租條例第26條規定，移送本院審理等情，有臺南市政府民國110年3月31日府地籍字第1100420729號函暨所檢送之租佃爭議調處不成立案卷宗可稽，是本件起訴程序合於規定，先予敘明。
二、原告起訴主張：
(一)如附表一所示土地（下合稱系爭土地）原為訴外人台灣碱業股份有限公司（下稱台碱公司）所有，台碱公司與被告合併後，由被告取得系爭土地所有權。
(二)訴外人即原告林益用、林吉村、林吉敏、林鳳琴、林鳳環、林秀香、林鴻德、林鴻祿、林鳳珠、林政男、林芸甄、林芸萱、林永裕之祖父 林銀 生前於38年7月15日與台碱公司就附表一編號1所示土地（下稱編號1土地）簽訂一年租期之租賃契約，嗣於77年起，由原告林益用、林永裕、訴外人 林文 可、 林益軒 等四人接續承租。 林銀生 另於38年起與台碱公司就附表一編號2所示土地（下稱編號2土地）簽立租賃契約，嗣後並由林益軒、原告林益用等2人接續承租。林銀生前以耕作為目的，與台碱公司承租上開土地，並與經濟部簽署臺灣省公有耕地租賃契約，是上開土地租賃關係應有耕地三七五減租條例之適用。 林文可 、林益軒死亡後，其承租人地位各由繼承人即原告林吉敏、林鳳琴、林鳳環、林秀香、陳美英、林政賢、林政哲、林政鑫、原告林鳳珠、林政男、林芸甄、林芸萱、林鴻德、林鴻祿繼承，上開原告（下合稱原告林益用等人）並與被告續約至今，編號1土地最近一次續訂租期為97年1月1日至101年12月31日、編號2土地最近一次續訂租期則為99年1月1日至103年12月31日。又原告 張王荷 、蔡國揚、蔡國龍前亦以耕作為目的，向台碱公司及被告分別就附表一編號3、4所示土地（下各稱編號3、4土地）簽訂耕地租賃契約，上開土地租賃關係亦應有耕地三七五減租條例之適用，最近一次續訂租期均為99年1月1日至103年12月31日。
(三)兩造間之租賃關係既有耕地三七五減租條例適用，然被告於101年及103年租賃契約到期後，即不再與原告換定新租約，並要求原告返還系爭土地，而編號1、2土地現由訴外人即原告林益用之子 林嘉良 、原告林鴻德、林政男經營魚塭養殖事務；編號3土地現由原告張王荷與其子即訴外人 張文慶 、 張文賢 經營管理魚塭養殖；編號4土地現則由原告蔡國揚、蔡國龍共同投資及經營管理魚塭養殖事業，是本件原告仍於系爭土地上持續耕作至今，原告自得依耕地三七五減租條例第6條第1項、第20條及兩造間租賃契約之規定，請求被告續訂租約等語。
(四)並聲明：被告應會同原告就附表一所示租約向臺南市安南區公所續訂耕地三七五租約登記。
三、被告則以：
(一)系爭土地原為台碱公司所有，被告於72年4月1日因與台碱公司合併而取得系爭土地所有權，系爭土地歷次出租情形詳如附表二所示。而兩造雖曾就系爭土地多次訂立租賃契約，然編號1、2土地之歷次租約，租期最長僅有5年，各租約間有中斷且無連續性，新租約顯非舊租約之續租或換約，不符耕地三七五減租條例第5條之規定，前開租約已非舊租約之延續而均應適用農業發展條例，並無耕地三七五減租條例適用。
(二)縱認兩造間就系爭土地租賃關係有耕地三七五減租條例適用，惟原告就系爭土地並無自任耕作情形，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，租約應為無效：
1.編號1土地之原承租人林文可生前即已將該地全數交由其侄子林嘉良從事魚塭養殖，養殖之收益及虧損全由林嘉良取得、負擔，林文可並未親自養殖亦未總理其事，且經被告公司人員巡查，該地自101年起周遭滿布垃圾而已荒廢養殖，應認承租人已有不自任耕作情形。
2.編號2土地經被告公司人員巡查發現自104年起至105年6月15日止，池中長滿雜草且有堆置垃圾及廢棄物，顯已久未養殖，承租人即原告林益用因年老而無耕作能力，亦未總理上開養殖事務，應認承租人已有不能自任耕作情形。
3.編號3土地承租人即原告張王荷現年事已高而無耕作能力，該地之魚塭現由其雇工養殖並交由其子經營管理，原告張王荷本身亦未總理上開養殖事務，應認已有不能自任耕作情形。
4.編號4土地為原告蔡國揚、蔡國龍共同承租，其等本應共同耕作，並同負魚塭養殖之成敗損益，然該地現僅由原告蔡國揚單獨負責魚塭養殖事業，原告蔡國龍僅負責上開事業之出資，應認其等已有不能自任耕作情形。
(三)又耕作權之繼承，須以繼承人有耕作能力為必要，且須繼承人確為土地之現耕者，始得請求就所繼承之耕作權續訂租約，而系爭土地現實際耕作之人已如上述，是縱認兩造間之租約現仍有效存在，且有耕地三七五減租條例規定適用，然亦僅有現有耕作能力及現確於系爭土地實際耕作之原告本人始得請求被告續訂租約等語。
(四)併為答辯聲明：原告之訴駁回。
四、本件經協商並簡化爭點後，確認兩造不爭執及爭執事項如下：
(一)不爭執事項：
1.系爭土地現為被告所有。
2.被告前於105年間曾起訴請求原告林益用等人及訴外人 林蘇玉秀 返還編號1、2土地，經本院105年度重訴字第108號以本件屬耕佃爭議事件，被告未經調解、調處即逕行起訴，起訴不備要件且無從補正為由裁定駁回，被告不服提起上訴，經臺南高分院以108年度重抗字第14號駁回抗告確定。
(二)爭執事項：
1.本件是否適用耕地三七五減租條例？被吿抗辯本件僅有農業發展條例之適用，有無理由？
2.如仍適用耕地三七五減租條例，被吿抗辯原告均未於系爭土地上自任耕作，依耕地三七五租約第16條第2項規定，兩造間租約為無效，是否有據？
3.原告請求被告續訂附表一所示之租約，並會同辦理租約登記，有無理由？①被吿抗辯僅實際現耕作人得與被吿續約，是否有據？
五、得心證之理由：
(一)本件適用耕地三七五減租條例，被吿抗辯本件僅有農業發展條例之適用，尚無理由：
1.按農業發展條例第20條第1、2項規定：「本條例中華民國89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。本條例中華民國89年1月4日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定」。而耕地三七五減租條例所規定耕地之租佃，即土地法第四章所稱耕地租用，依土地法第106條第1項規定，以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用；又所稱耕作及農地，參照同條第2項之立法精神，應包括漁地及牧地在內，是對於養魚池之租用，自有耕地三七五減租條例之適用。
2.查系爭土地歷次租賃契約書所載之租賃期間、承租人如附表二所示，有原告提出系爭土地歷年土地租賃契約書或耕地租約書等影本附卷可憑（見本院卷一第211-256、321-334、301-303頁）。觀前開租約書最早所載租賃期間為38年、58年、79年、64年，且其上載明租賃之標的、租用面積、租賃期限，並表示租賃土地租地目均為「養」及租賃之土地僅供作為耕種之用，且雙方就每年租金之支付商定為作物虱目魚，同時約定若租期屆滿而需予續租時，由雙方另訂新約繼續租用等情，足認前開租約於89年1月4日前均已存在，且屬耕地三七五減租條例第1條所規定之耕地租佃契約無誤。原告主張其或其直系血親、配偶於89年1月4日之前均已分別與被吿簽訂耕地租賃契約，嗣由原告分別繼承前開租賃關係等情，要屬可採。揆諸農業發展條例第20條第1、2項規定，本件應適用耕地三七五減租條例，可堪認定。
3.被吿雖抗辯編號1、2土地之耕地租約於89年1月4日前均有中斷情事，原告林益用等人嗣後再與被吿重新簽立租約，應適用農業發展條例，而不再適用耕地三七五減租條例等語。觀雙方尚存之編號1、2土地歷次耕地租賃契約書所載之租賃期間，雖如附表二所示而非連續，然：
①按耕地租佃契約並不以登記為生效要件，故內政部所頒耕地
三七五租約清理要點第7條規定乃行政機關管理上之措施，苟當事人間於租約期滿後，同意繼續租賃關係，雖未申請續訂租約，亦不因原租約被註銷，而當然否認兩造間之耕地租賃關係（最高法院88年度台上字第799號判決意旨可資參照）。據此，耕地租賃契約既不以登記或書面為生效要件，尚不能僅憑前開書面契約所載租期並未連續，即認原告林益用等人與被吿間之耕地租賃契約曾出現中斷後另訂新契約之情事。而原告林益用等人復提出編號1土地之91、92年土地租金繳納通知單、93年2月13日至12月31日養殖漁業登記證，以及編號2土地之89年全期土地租金繳納通知單、統一發票在卷供考（見本院卷二第362-367頁），堪認其主張編號1、2土地之耕地租約始終持續存在等語，即屬有據。
②再參諸被吿近年來之年報或合併財務報表已載明：「本公司
台南及嘉義部分土地，前台碱公司分別出租予農（漁）民，並依約定收取地租。該等土地若因收回自營或出售而終止租約時，應依契約規範或平均地權條例、耕地三七五減租條例等土地相關法規處理...另依耕地三七五減租條例第二十條規定，耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約」等語（見本院卷二第374-387頁），參以台碱公司於72年4月與被吿合併後消滅（見本院卷二第387頁），可見被吿亦應知悉台碱公司於72年前已出租之土地應有三七五減租條例之適用。佐以被告前於105年間曾起訴請求原告林吉進等人、原告林鳳珠等人及訴外人林蘇玉秀返還編號1、2土地，經本院105年度重訴字第108號以本件屬耕佃爭議事件，被告未經調解、調處即逕行起訴，起訴不備要件且無從補正為由裁定駁回，被告不服提起上訴，經臺南高分院以108年度重抗字第14號駁回抗告確定等情，復為兩造所不爭執，綜上，足認本件有耕地三七五減租條例之適用，被吿前開抗辯，洵屬無據。
(二)被吿抗辯原告均未於系爭土地上自任耕作，依耕地三七五租約第16條第2項規定，兩造間租約為無效，要非有據：
1.按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，三七五減租條例第16條第1、2項有明文規定。次按該條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固均在不自任耕作之列。但承租人如係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，則係出租人得否依減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，並非原租約因此歸於無效(最高法院106年度台上字第2963號民事判決意旨參照)。又「承租人不自任耕作」既為積極行為之事實，依舉證責任分配之法則，自應由出租人即被告就此負舉證責任。
2.被吿抗辯原告林文可就編號1土地生前未親自養殖亦未總理其事，且經被告公司人員巡查，該地自101年起周遭滿布垃圾而已荒廢養殖，應認編號1土地之承租人已有不自任耕作事由情事等語，無非係以證人 林志英 於本院105年度重訴字第108號返還土地事件審理中所為之證述、被吿員工製作之土地巡檢報告（見本院卷三第73-191頁）為證。惟：①按耕地三七五減租條例第十六條第一項所定之「承租人應自
任耕作」，解釋上當非指必由承租人「本人」親自耕作，其因以家中之一人名義簽訂耕地租約，而交與其他家人共同參與耕作者，亦不得認係轉租或不自任耕作，始符農村之現實狀況並得保護承租人權益之旨（最高法院83年台上字第2297號判決要旨參照）。又按承租人自任耕作，固應包括其家屬在內（最高法院71年台上字第2471號判決要旨參照）。
②觀證人林志英雖證稱略以：「林文可與林嘉良是叔姪關係，
因為林文可年老，就交由林嘉良養殖」等語（見本院卷三第60-61頁），然查林嘉良為原告林益用之子，原告林益用為編號1土地之承租人之一，依照前開判決意旨，縱原告林文可生前有將該地交由林嘉良參與耕作，亦難認其構成不自任耕作之要件。
③又觀被吿員工製作之土地巡檢報告其中拍攝照片，編號1土地
上之魚塭周圍雖出現垃圾等廢棄物，然經本院於110年9月13日履勘現場，編號1土地東北邊為一排平房，西北邊有水利局設置之抽水機一台（黃色），現場目視無水車設備，停放竹筏1艘等情，有本院履勘筆錄及現場照片、平面略圖在卷可稽（見本院卷二第169-180頁），依照本院履勘所拍攝之照片所示，編號1土地上之魚塭周邊雖出現廢棄物，然堆置面積非大，尚不能以此認定編號1土地已經荒廢無利用。況即便認定原告林益用等人消極不為漁作而任該地魚塭荒廢，依照前開判決意旨說明，仍非不自任耕作，尚難認定兩造間就編號1土地之租約成立三七五減租條例第16條所定無效之事由。
3.被吿抗辯編號2土地經被告公司人員巡查發現自104年起至105年6月15日止，池中長滿雜草且有堆置垃圾及廢棄物，顯已久未養殖，應認原告林益用、林益軒已有不能自任耕作情形等語，並提出被吿員工於104年8月至105年5月製作之土地巡檢報告（見本院卷三第193-274頁）為證。經本院於110年9月13日履勘現場，編號2土地蘆葦叢生，現場目視無水車、竹筏、漁網等設備等情，固有本院履勘筆錄及現場照片、平面略圖在卷可稽（見本院卷二第181-189頁），由上開證據縱能認定原告林益用、林益軒於104年起就編號2土地或有消極不為漁作而任其荒廢之情，然依照前開判決意旨說明，原告林益用、林益軒仍非三七五減租條例第16條第1項所定不自任耕作之情形。
4.被吿抗辯原告張王荷就編號3土地已無耕作能力，該魚塭現由其雇工養殖並交由其子經營管理，原告張王荷本身亦未總理上開養殖事務，已有不能自任耕作情形等語，原告張王荷就編號3土地現多係由其子張文慶、張文賢協助管理操作等節並不爭執，然主張原告張王荷仍總理其事。經查，本院履勘現場時，編號3土地之魚塭設有水車，而在場之原告張王荷、其親戚楊先生均陳稱上開魚塭為張文慶、張文賢管理，他們每天都會來巡魚塭等語（見本院卷二第151頁），而揆諸前開說明，承租人自任耕作並不需由本人親力親為，由其家屬養殖耕作亦屬自任耕作之範圍，原告張王荷交由其子管理編號3土地，尚難認有不自任耕作之情事。
5.被吿抗辯編號4土地為原告蔡國揚、蔡國龍共同承租，其等本應共同耕作並同負盈虧，然現僅由原告蔡國揚單獨負責魚塭養殖事業，原告蔡國龍僅負責上開事業之出資，應認其已不能自任耕作等語。觀原告蔡國揚於本院審理中係陳稱：「原告蔡國龍負責投資一半，主要是我在養」等語（見本院卷二第123頁），可知原告蔡國龍亦有同負魚塭經營之盈虧。
再者，自任耕作並非指全部作業均需由承租人本人親自為之，原告蔡國揚、蔡國龍既為編號4土地之共同承租人，原告蔡國揚、蔡國龍約定由原告蔡國揚主責養殖魚塭，即非委託無關之他人代耕之情形，據此，尚難認原告蔡國龍該當不能自任耕作之情形，被吿此部分抗辯，要屬無據。
6.綜上，被吿並未再提出其他證據證明原告就系爭土地有積極以承租之土地供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等不自任耕作之情形，依照前開判決意旨說明，其主張兩造間之租約違反三七五減租條例第16條規定而無效，要非可採。
(三)原告請求被告續訂附表一所示之租約，並會同辦理租約登記，為有理由：
1.按耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定；本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記；耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第1條、第6條第1項、第20條分別定有明文。
2.被吿復抗辯僅實際現耕作人得與被吿就系爭土地續定耕地三七五租約等語。惟按耕地租賃為財產權之一種，承租人死亡後，應由全體繼承人共同繼承，法律尚無不能自耕者不能繼承之限制規定。至臺灣省耕地租約登記辦法，雖由臺灣省政府依耕地三七五減租條例第6條所訂定，其修正前第4條各款所列情形，亦僅應為租約變更登記之原因，並不能排斥民法繼承編規定之適用。況其第4條第4款僅規定「由現耕繼承人繼承承租者」，應申請租約變更登記，非謂僅得由現耕繼承人繼承承租（最高法院85年度台上字第2386號裁判意旨參照）。據此，耕地租賃權為財產權之一種，並不以繼承人為自耕者為限，本得由全體繼承人共同繼承，被吿前開所辯，並無理由。
3.查系爭土地之耕地租約業經臺南市安南區公所核定登記，且原告為附表二所示最後一次書面租約所載之承租人或其繼承人，業據原告提出前揭租約書及繼承系統表、戶籍謄本為憑（見本院卷一第279-282、163-173頁），原告既為系爭土地耕地租約之原承租人或其繼承人，且系爭耕地租約亦無無效之情形，有如上述，而該租約之原租期已分別於101年12月31日、103年12月31日屆至，是原告依首揭規定，請求被吿會同就附表一所示耕地租約向臺南市安南區公所申請辦理如附表一所示之續訂租約登記，應屬有據。
六、綜上所述，本件適用耕地三七五減租條例，被吿抗辯本件僅有農業發展條例之適用，尚屬無據，被吿並未提出證據證明本件原告均該當耕地三七五租約第16條第1項不自任耕作事由，其抗辯兩造間系爭土地耕地租約為無效，亦非有據。原告請求被告續訂附表一所示之租約，並會同辦理租約登記，為有理由，應予准許。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。中華民國111年6月24日
民事第四庭法官許育菱以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年6月28日
書記官顏珊姍附表一：
編號出租人：中國石油化學工業開發股份有限公司1①臺南市○○區○○段000地號土地（原媽宮段880-38地號）面積：12892.01平方公尺承租人租約期限租用面積（平方公尺）備註陳美英、林政賢、林政哲、林政鑫、林吉村、林吉敏、林鳳琴、林鳳環、林秀香、林益用、林鳳珠、林政男、林芸甄、林芸萱、林鴻德、林鴻祿、林永裕⑴102年1月1日至107年12月31日⑵108年1月1日至113年12月31日12,892.012②臺南市○○區○○段000地號土地(重測前媽祖宮段772-12地號)面積：193.58平方公尺③臺南市○○區○○段00000地號土地(分割自871地號)面積：87.81平方公尺④臺南市○○區○○段00000地號土地(分割自871地號)面積：183.86平方公尺承租人租約期限租用面積（平方公尺）備註林益用、林鳳珠、林政男、林芸甄、林芸萱、林鴻德、林鴻祿⑴104年1月1日至109年12月31日⑵110年1月1日至115年12月31日合計：465.253⑤臺南市○○段000地號土地(重測前土城子段456地號土地)面積：11621.85平方公尺⑥臺南市○○段00000地號土地(分割自697地號土地)面積：4714.08平方公尺⑦臺南市○○段00000地號土地(分割自697地號土地)面積：12177.24平方公尺⑧臺南市○○段00000地號土地(分割自697-2地號土地)面積：407.46平方公尺承租人租約期限租用面積（平方公尺）備註張王荷⑴104年1月1日至109年12月31日⑵110年1月1日至115年12月31日合計：28920.63⑨臺南市○○段000地號土地(重測前土城子段456-2地號土地)面積：16453.31平方公尺⑩臺南市○○段00000地號土地(分割自699地號土地)面積：2122.52平方公尺⑪臺南市○○段00000地號土地(分割自699地號土地)面積：3252.24平方公尺⑫臺南市○○段00000地號土地(分割自699-2地號土地)面積：583.72平方公尺承租人租約期限租用面積（平方公尺）備註張王荷⑴104年1月1日至109年12月31日⑵110年1月1日至115年12月31日合計：22411.794⑬臺南市○○段000地號土地(重測前土城子段458地號土地)面積：19430.25平方公尺承租人租約期限租用面積（平方公尺）備註蔡國揚、蔡國龍⑴104年1月1日至109年12月31日⑵110年1月1日至115年12月31日7553.05